Földvásárlás Magyarországon magánszemélyként: alapelvek, korlátok és gyakorlati útmutató
mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld:a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve [Földforgalmi tv. 5.§ 17. pont].
Ha a Földforgalmi tv.másként nem rendelkezik, a tanyára a földre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni.
Ha a tanyának nem minősülő földrészleten belül a Földforgalmi tv. 5. § 17. pontjában meghatározott művelési ágban nyilvántartott alrészlet van, annak területnagyságától függetlenül - Földforgalmi tv. eltérő rendelkezése hiányában - a teljes földrészletre a Földforgalmi tv. rendelkezéseit kell alkalmazni.
[Földforgalmi tv. 3.§ (1) bek. tanya: a település külterületén fekvő, legfeljebb 1 hektár nagyságú olyan földrészlet, amelyhez a föld mellett növénytermesztés és állattenyésztés, továbbá az ezekkel kapcsolatos termékfeldolgozás és terméktárolás céljára létesített lakó- és gazdasági épület, illetve ilyen épületcsoport is tartozik, vagy az olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként szerepel [Földforgalmi tv. 5.§ 25.
szomszédos föld: az olyan föld, amely - a település közigazgatási határától függetlenül - a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül, illetve önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik [Földforgalmi tv. 5.§ 23.
belföldi természetes személy: a magyar állampolgár [Földforgalmi tv. 5.§ 2.]
tagállami állampolgár: az Európai Unió tagállamának állampolgára, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgára, valamint a nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgára, ide nem értve a belföldi természetes személyt [Földforgalmi tv. 5.§ 24.]
külföldi természetes személy: a nem tagállami állampolgár [Földforgalmi tv. 5.§ 15.]
külföldi jogi személy: a nem tagállami székhelyű jogi személy, illetve jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet [Földforgalmi tv. 5.§ 16.]
közeli hozzátartozó: a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és a nevelt gyermek, az örökbefogadó-, a mostoha- és a nevelőszülő és a testvér [Földforgalmi tv. 5.§ 13.]
fiatal földműves: az a földműves, aki az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása időpontjában elmúlt 16 éves, de a 40. életévét még nem töltötte be [Földforgalmi tv. 5.§ 6.]
állattartó telep: a Magyarország területén, egy vagy több földrészleten elhelyezkedő gazdasági épületek és a hozzá tartozó felszerelés együttese [Földforgalmi tv. 5.§ 3.]
mezőgazdasági üzem: az azonos céllal működtetett mezőgazdasági termelési tényezők szervezeti alapegysége, amely a gazdálkodási összetartozás révén gazdálkodási alapegység is [Földforgalmi tv. 5.§ 20.]
mezőgazdasági üzemközpont: a földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet tulajdonában, illetve használatában álló ingatlan vagy tanya, amely a gazdálkodás végzésének helyéül szolgál [Földforgalmi tv. 5.§ 21.]
mező-, erdőgazdasági tevékenység: növénytermesztés, kertészet, állattartás, a méhanya nevelés, halászat, haltenyésztés, szaporítóanyag-termesztés, vadgazdálkodás, erdőgazdálkodás, kiegészítő tevékenységgel vegyes gazdálkodás [Földforgalmi tv. 5.§ 18.]
helyben lakó: az a természetes személy, akinek az életvitelszerű lakóhelye legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási területén az adás-vételi, a csere, illetve a haszonbérleti szerződés tárgyát képező föld fekszik [Földforgalmi tv. 5.§ 9.]
piaci összefüggésben a jogi keretek célja a spekuláció megelőzése, a föld helyben maradása, a mezőgazdaság fenntartható fejlesztése.
A termőföld definíciója és a vásárlás feltételei
A törvény értelmében termőföldnek számít minden olyan földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartás szántóként vagy más művelési ágként tart nyilván, ideértve az erdőként nyilvántartott területet is.
Magyarországon a termőföld tulajdonát belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár szerezheti meg; jogi személyek - kivételek nélkül - nem jogosultak földszerzésre, legfeljebb speciális kivételek vonatkoznak rájuk.
A földvásárlás alapfeltétele, hogy a vevő a tulajdonjog-átruházási szerződésben vállalja: a föld használatát másnak nem engedi át, hanem maga használja.
Az 5 évre szóló hasznosítási kötelezettség a vásárló részéről marad, úgy, hogy a földet nem hasznosítja át más célra.
Ki számít földművesnek? Földműves lehet olyan természetes személy vagy uniós állampolgár, aki rendelkezik mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel, vagy legalább 3 éve folytat mezőgazdasági tevékenységet.
A földszerzési maximum: a földszerző összes földtulajdona nem haladhatja meg a 300 hektárt; a birtokláshoz kapcsolódó maximum 1200 hektár lehet.
Elővásárlási jog és sorrend
Az elővásárlási jog továbbra is kiemelt jelentőségű: a föld eladása esetén a jogszerű sorrend szerint adható előnyt a jogosultaknak.
A sorrend magában foglalja az államot; helyben lakó földművest; szomszédos vagy közelben gazdálkodó földművest; fiatal földműveseket; családi mezőgazdasági társaságokat és egyéb csoportokat, az előírt feltételek szerint.
A kifüggesztés időtartama alatt az elővásárlási joggal rendelkező személyek nyilatkozhatnak, hogy vásárolni kívánják-e a földet.
Ha valaki él az elővásárlási joggal, a jognyilatkozatot a jegyzőhöz vagy az illetékes hatósághoz kell benyújtani.
A szerződést előbb a földbizottság vizsgálja meg, majd a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja.
Haszonbérlet 2026-tól
A haszonbérleti szerződés hatósági jóváhagyása során előhaszonbérleti jog illeti meg bizonyos személyeket a meghatározott sorrendben.
A módosítás értelmében a kifüggesztés során elfogadó nyilatkozatot tevő előhaszonbérlő javára hozott döntés esetén a tulajdonos hozzájárulása nélkül az előhaszonbérlet sem jön létre.
Ha a tulajdonos nem járul hozzá, a haszonbérleti szerződés nem jön létre sem az eredeti haszonbérlővel, sem az előhaszonbérlővel, és a tulajdonos új haszonbérlőt kereshet.
Hogyan zajlik az adásvétel folyamata?
A szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti el biztonsági okmányon („zöld papíron”).
A szerződést 8 napon belül be kell nyújtani a mezőgazdasági igazgatási szervhez.
A teljes adásvételi folyamat akár 6 hónapot is igénybe vehet."
Érték és piaci környezet
Az árakat több tényező befolyásolja: terület mérete, fekvése, termőképessége, művelési ága, állapota és futamidőben állapodott haszonbérlet.
A földárak nyugati megyékben a legmagasabbak, míg keleti régiókban közelítően alacsonyabbak, de növekedés tapasztalható mindenhol.
A kereslet és kínálat dinamikája meghatározza az árakat, és az infrastruktúra, elhelyezkedés továbbra is kulcsfontosságú tényező a végső ár meghatározásában.
Gyakorlati tanácsok adásvétel előtt és után
Az adásvételi szerződést lehetőleg jogi szakértővel készíttessük el és ellenjegyeztessük.
Ha hosszú távú finanszírozást tervezünk, érdemes banki jelzálog vagy más biztosíték mellett megtenni a vásárlást.
Az elővásárlási jog érvényesítése mindig jogi és adminisztratív folyamat, amelyet alaposan érdemes előkészíteni.
Rövid gyakorlati összegzés
összességében a termőföld megszerzése és haszonbérlet útján történő hasznosítása szigorú szabályozás alá esik, és a jogszabályok célja a spekuláció megfékezése, a föld helyben tartása és a fenntartható mezőgazdaság támogatása.
Magyarországon a termőföldek adásvételének alapfeltétele: természetes személy lehet csak beruházó; földműves nyilvántartásba vételének igazolása szükséges a nagyobb területek megszerzéséhez; a nyilatkozat a föld mezőgazdasági hasznosításáról kötelező.
Meta leírás és kulcsszavak
tags: #foldforgalmi #torveny #maganszemely #foldvasarlas