A termőföldvásárlás feltételei Magyarországon: Útmutató gazdálkodóknak és befektetőknek
A termőföld vásárlása Magyarországon különleges szabályozás alá esik, hiszen a mezőgazdasági területek védelme kiemelt cél. Ezzel nemcsak a mezőgazdaság fenntarthatóságát, hanem a termőföld hosszú távú, mezőgazdasági célú hasznosítását is biztosítani kívánják. A földforgalmi törvény célja, hogy megelőzze a spekulatív földszerzéseket. A termőföld adásvételének szabályozása Magyarországon szigorú jogszabályokhoz kötött, amelyek célja a mezőgazdasági területek megőrzése és a gazdálkodók érdekeinek védelme.
Ha valaki találkozott már termőföld adásvétellel, akkor azt biztosan megjegyezte róla, hogy hosszú és összetett folyamatról van szó. A siker érdekében nagy odafigyelésre van szükség, mivel szigorú jogszabályi feltételei vannak. A termőföld vásárlása önmagában is bonyolult folyamat, a hitelből történő finanszírozás pedig cseppet sem teszi egyszerűbbé az ügyletet. Aki földet akar vásárolni, alaposan készüljön fel: jogi, agrár- és pénzügyi szempontból is összetett folyamatról van szó.
Ki vásárolhat termőföldet Magyarországon?
A magyarországi termőföld vásárlása alapvetően két csoport számára elérhető: a magyar állampolgárok és - bizonyos feltételekkel- az uniós tagállamok állampolgárai is jogosultak földet vásárolni. Magánszemélyként csak belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg, vagyis magyar állampolgárok, valamint uniós tagállamok polgárai.
Termőföld tulajdonjogát Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetik meg. A föld tulajdonjogát jogi személy csak kivételes esetekben szerezheti meg. Az ingatlan-nyilvántartásba mező-, erdőgazdasági hasznosítású földként nyilvántartott ingatlanra a tényleges hasznosítás módjától függetlenül a termőföldre vonatkozó szabályok vonatkoznak.
A földműves státusz és a mennyiségi korlátok
A törvény célja, hogy termőföldet lehetőleg olyanok vásárolhassanak, akik azt meg is fogják művelni. A rendelkezések alapján ugyanakkor a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személyek és tagállami állampolgárok akkor szerezhetik meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokukban álló, illetve föld területnagysága, illetve megszerezni kívánt föld területnagysága együttesen nem haladja meg az 1 hektárt, kivételt képez ez alól, ha a tulajdonjogot átruházó személy a közeli hozzátartozója. Nem földműves személy legfeljebb 1 hektár földet birtokolhat, kivéve, ha közeli hozzátartozótól származik a föld.
A földforgalmi törvény értelmezésében a földműves olyan Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki a jogalkotók által elismert, meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkezik - ide tartozik például az aranykalászos gazda képzés is -, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve saját nevében és saját kockázatára folyamatosan mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat Magyarországon. Fontos kitétele a törvénynek, hogy az illetőnek ebből a tevékenységéből igazoltan árbevétele kell, hogy származzon, vagy az árbevétel azért maradjon el, mert a megvalósult mező- vagy erdőgazdasági célú beruházás még nem hasznosulhatott.
A földműves státusz elengedhetetlen a nagyobb földterületek vásárlásához. A természetes személynek, földművesként való nyilvántartásba vételét a kormányhivatal földhivatali egységénél kell kezdeményezni, s a földművesi jogosultság megszerzéséhez be kell bizonyítani, hogy rendelkezik mezőgazdasági tevékenységgel kapcsolatos szakértelemmel vagy ebből a tevékenységből az elmúlt öt évből, legalább három évben bevétele származott.
A földműves a föld tulajdonjogát - a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával - 300 hektár mértékig szerezheti meg, ez a földszerzési maximum. Földműves státuszú személy maximum 300 hektárnyi területet birtokolhat, ideértve a haszonélvezeti joggal érintett földeket is.
A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet - bizonyos kivételekkel - a föld birtokát, a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg, ez pedig a birtokmaximum.
Mi minősül termőföldnek? Mi az a földszerzési maximum?
Az elővásárlási jog és az adásvételi folyamat
A termőföld vásárlása során az elővásárlási jogok is fontos szerepet játszanak. A Földforgalmi törvény meghatározott sorrendben biztosít elővásárlási jogot különböző személyek számára. Ezek az elővásárlási jogok teszik lehetővé, hogy a föld lehetőség szerint a helyi földművesek kezében maradjon, a spekulációs földszerzőkkel szemben.
A jogszabály szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a termőföld adásvétele esetére. Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves (állattartó, eredetvédett terméket előállító, ökológiai gazdálkodó, kertészeti tevékenységet folytató, vetőmag termesztő).
A törvény szigorú elővásárlási sorrendet állít fel a spekuláció megelőzésére. Az elővásárlás joga alapesetben az államot illeti, de magánszemélyek esetén a sorrend a következő: Tulajdonostárs földműves, Földhasználó földműves (szomszéd, helyben lakó vagy 3 éve a környéken gazdálkodó), Helyben lakó földműves, Kiemelt földműves: pl. állattartó, ökológiai gazda, eredetvédett terméket előállító. Azonos rangú jogosultak között előnyt élveznek a fiatal gazdák, családi gazdaságok tagjai és pályakezdők.
Ha egy földterületet eladásra kínálnak, az alábbi sorrendben érvényesíthető az elővásárlási jog (a magasabb rangsorban lévő előnyt élvez): 1. Magyar Állam (a Nemzeti Földügyi Központon keresztül, pl. földvédelem miatt). 2. Helyben lakó földművesek, az alábbi sorrendben: Aki legalább 3 éve helyben lakik és mezőgazdasági tevékenységet folytat. Aki a szomszédos földterületen gazdálkodik. 3. Helyben lakó fiatal földművesek (40 év alatti, földműves státuszú gazdák). 4. Helyben lakó, mezőgazdaságból élő földművesek. 5. Nem helyben lakó, de legalább 3 éve mezőgazdasági tevékenységet folytató földművesek. 6. Mezőgazdasági termelőszervezetek (pl. Mivel évről évre több millió hektár termőföld megy tönkre, világszerte egyre értékesebbé válik ez az erőforrás.
Termőföld adásvétele esetén a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet. (ún. „zöld papír”). Ha a szerződést a felek aláírták, azt 8 napon belül meg kell küldeni a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalnak (mezőgazdasági igazgatási szerv) előzetes vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében.
A kifüggesztést követően a jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal (mezőgazdasági igazgatási szerv) részére. A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. Ebben az esetben az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be. A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. A földbizottság hivatott vizsgálni az ügyletet például a spekulatív földszerzések megelőzése, továbbá birtokpolitikai érdekek érvényesítése céljából.
A helyi földbizottság állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a birtokviszonyok átláthatóságára, a helyi gazdálkodói közösség érdekeinek érvényesítésére, a mezőgazdaságban a generációváltás elősegítésére stb. vonatkozó általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek. Ha a folyamat eredményeképp a mezőgazdasági igazgatási szerv megadja a jóváhagyást, akkor záradékot vezet az adásvételi szerződésre, amely alapján bejegyzésre kerülhet a vevő tulajdonjoga.
A szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti el biztonsági okmányon („zöld papíron”), majd azt 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szervhez kell benyújtani. A teljes ügyintézési folyamat akár 6 hónapot is igénybe vehet.
A földhasználati kötelezettség és egyéb feltételek
A szerző félnek vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. A földvásárlónak kötelező vállalnia, hogy a földet nem adja más használatába, a földet saját maga használja mezőgazdasági céllal, a vásárlástól számított 5 évig nem hasznosítja más célra (pl. nem vonja ki művelésből), kivéve a törvényben megjelölt eseteket.
A jogszabályban előírt hasznosítási kötelezettséget a hatóság szigorúan ellenőrzi és szükség esetén bírságot szabhat ki. A termőföldet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja (föld más célú hasznosításának minősül az erdő termelésből való időleges vagy végleges kivonása is). Továbbá, nyilatkoznia kell arról, hogy nincs földhasználati díjtartozása.
A termőföld adásvételénél az elővásárlási jog egy további fontos feltétel, amely jelentősen befolyásolhatja a vásárlás sikerességét. Amikor egy földterület eladásra kerül, az adásvételi szerződést a helyi önkormányzat jegyzőjénél 60 napra kifüggesztik. Ez idő alatt azok a személyek, akik elővásárlási joggal rendelkeznek, jelezhetik szándékukat. Ez egy időigényes folyamat lehet, de elengedhetetlen ahhoz, hogy a vásárlás jogszerűen záruljon le.
A földforgalmi szabályozás mennyiségi korlátokat is megállapít: Nem földműves személy legfeljebb 1 hektár földet birtokolhat, kivéve, ha közeli hozzátartozótól származik a föld. Földműves státuszú személy maximum 300 hektárnyi területet birtokolhat, ideértve a haszonélvezeti joggal érintett földeket is.
Finanszírozási lehetőségek
A legtöbb pénzintézet nem finanszírozza jelzálog alapú hitellel a termőföld vásárlást, ha a fedezet kizárólag maga a termőföld. Ugyanakkor létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve (pl. lakóházat) szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek. Ezt a hitelösszeget akár termőföld vásárlásra is lehet költeni, mivel nincsen megkötve a hitel célja.
Földműves vállalkozóként (egyéni vagy társas), őstermelőként már szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére. Általában egy lezárt üzleti évre van szükség, ami nem lehet veszteséges. Amennyiben a feltételeknek megfelel a vállalkozás, akár folyószámlahitelből, szabad felhasználású hitelből vagy jelzálog fedezetű hitelből is finanszírozható a termőföld megvásárlása.
Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb biztosíték a jelzálogjog és az annak biztosítására rendelt elidegenítési és terhelési tilalom. Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe.
Földvásárlás előtt
A földárak alakulása Magyarországon
A magyar termőföldpiac dinamikus változásokon ment keresztül az elmúlt évek során, amely számos gazdasági, társadalmi és politikai tényező hatására alakult ki. Növekvő kereslet a termőföld iránt: A magyar termőföld iránti kereslet az elmúlt évtizedben jelentős növekedést mutatott. Ennek egyik fő oka, hogy a mezőgazdasági tevékenység és a földtulajdon biztonságos befektetési formaként vált népszerűvé. A földműveléshez kapcsolódó uniós támogatások, valamint a mezőgazdasági szektor folyamatos fejlődése és modernizációja tovább növelte a föld iránti keresletet.
Kedvező gazdasági környezet: A kormányzati agrárpolitika támogató intézkedései nagyban hozzájárultak a földárak emelkedéséhez. Termőföld-kínálat korlátozottsága: A földek kínálata korlátozott, mivel a termőföld mennyisége nem növelhető, ami tovább fokozza a versenyt a rendelkezésre álló területekért. Ez a szűkös kínálat a földek árának növekedését eredményezi, különösen a mezőgazdaságilag jól hasznosítható, termékeny területek esetében.
Magyarország különböző régiói között jelentős különbségek mutatkoznak a földárak alakulásában. Az ország nyugati részén, különösen Győr-Moson-Sopron és Vas megyében, a legmagasabb a termőföldek ára. Ez részben a régió gazdasági fejlettségének és a mezőgazdasági termelés hatékonyságának köszönhető. A keleti régiókban, például Szabolcs-Szatmár-Bereg vagy Békés megyében, a földárak valamivel alacsonyabbak, de ezekben a térségekben is folyamatos növekedés figyelhető meg.
A statisztikai adatok szerint az elmúlt öt évben a magyar termőföldek ára átlagosan évi 3-5%-os növekedést mutatott, de bizonyos területeken ennél is nagyobb mértékű áremelkedés volt tapasztalható. A KSH adatai szerint például 2020-ban egy hektár szántóföld átlagára országos szinten 1,6 millió forint volt, míg 2023-ra ez az összeg már meghaladta a 2 millió forintot hektáronként.
A föld árára nagyon sok tényező van hatással. Többek között a terület mérete, tömbszerűsége, termőképessége, fekvése, művelési ága, állapota, a gazdasági környezete, de például az is hatással van a terület árára, hogy az adott ingatlan hány fő tulajdonában van. Amennyiben a terület haszonbérlet útján hasznosított, a bérleti konstrukció is befolyásolja az értékét.
| Területtípus | Ár hektáronként (kb. HUF) |
|---|---|
| Szántóföld | 1.900.000 - 2.000.000 |
| Gyepterület | 961.000 |
| Gyümölcsös | 2.400.000 |
| Szőlő | 2.600.000 |
A földárak alakulása a jövőben is folytatni fogja a növekedést, bár a szakértők szerint a piaci dinamika régiónként eltérő lehet. A digitalizáció és az agrártechnológiai fejlesztések szintén jelentős hatással lesznek a földpiacra.
tags: #ostermeloi #igazolvannyal #vasarolhato #mezogazdasagi #terulet #nagysaga