Földhivatali társasházi alapító okirat kikérése: tartalom, folyamat, vázrajz és gyakorlati tudnivalók

A társasházak egyre népszerűbb lakhatási formává válnak Magyarországon, különösen a városi, fejlődő falusi környezetben. A társasházi alapító okirat egy jogi dokumentum, amely alapvető szerepet játszik egy társasház létrehozásában és működésében. A társasházi alapító okirat elkészítése és hivatalos bejegyzése nélkülözhetetlen ahhoz, hogy egy ingatlant társasházként lehessen nyilvántartani.

Ez a dokumentum az alapítás tényét és a társasházban lévő tulajdonviszonyokat rögzíti. A társasház jogi szempontból egy különleges tulajdoni forma, ugyanis egyszerre található meg benne a külön tulajdon és a közös tulajdon. Olyan jogi megoldás, amely lehetőséget ad arra, hogy a tulajdon egyrészt egységes tulajdonként jelenjen meg a hatóságok felé (egységes közmű csatlakozások, egységes megjelenés a földhivatali nyilvántartásban). Másrészt arra is jogi megoldás, hogy az egyes társasházi lakások (helyiségek) a tulajdonosok kizárólagos tulajdonába kerülhessenek ingatlan-nyilvántartási különlapon, korábban albetétben. A földterület, amelyen a társasház áll és az épület szerkezeti elemi közös tulajdonban állnak.

Infografika: a társasházi alapító okirat fő elemei és a kikérés folyamata a földhivatalnál

Lehet-e „lekérdezni” az alapító okiratot? Kikérés a földhivataltól

Van ilyen, hogy társasházi alapító okirat lekérdezése? Lehetséges a társasházi alapító okirat lekérdezése vagy lekérése vagy letöltése? Nos, nincsen ilyen. Az alapító okirat ugyanis nem úgy működik, mint a tulajdoni lap. A tulajdoni lapot le lehet kérni, de az alapító okiratot nem, bár ez a dokumentum is megtalálható az ingatlan-nyilvántartásban, azon belül is az okirattárban.

Tehát, azt már tudod, hogy a társasházi alapító okiratot nem lehet lekérdezni, lekérni vagy letölteni. Akkor mit lehet tenni, hogy megszerezd? Három megoldás van erre:

Elkéred a szomszédoktól, akik régebb óta a házban laknak, hátha nekik megvan.
Megkeresed a közös képviselőt, és kéred, hogy küldje el neked elektronikusan. Neki elvileg kötelező, hogy meglegyen.
A legbiztonságosabb, ha a földhivataltól kéred a társasházi alapító okiratot. Betekintést és iratmásolást lehet kérni.

Földhivatali társasházi alapító okirat kikérése Amennyiben az érvényes társasházi alapító okirat másolatát szeretnéd megszerezni a földhivatalban, a következőket vedd figyelembe: Alapító okiratot kizárólag tulajdonos vagy közös képviselő, vagy az ő meghatalmazottjaik tudnak kikérni. Mindig az illetékes földhivatalt keresd meg! Fontos megemlíteni, hogy több verzió is létezhet egy társasházi alapító okiratból. Az az érvényes alapító okirat, amely a földhivatalban található.

Mit tartalmaz a társasházi alapító okirat?

A társasházi alapító okirat kulcsfontosságú dokumentum. A pontos és részletes alapító okirat segíthet elkerülni a jövőbeli jogi problémákat és vitákat. A Társasházi törvény, 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról pontosan meghatározza ezt.

Eszerint az alapító okiratban meg kell határozni: a) a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
b) a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből az egyes tulajdonostársakat megillető - a külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó - tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
d) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

Az alapító okirat tehát tulajdonképpen a társasház létrehozására irányuló szándéknyilatkozat. Ebben kell megnevezni a közösség nevét és címét, valamint részletesen felsorolni a külön tulajdonba kerülő ingatlanrészeket, a közös tulajdont érintő tulajdoni hányadokat és a tulajdonosok nevét.

Az alapító okirat felépítése

Itt említem meg, hogy a társasházi alapító okiratok két nagy csoportba sorolhatók. Az egyik csoportba azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek esetében a társasházakat a jelenleg is hatályos jogszabályok alapján alapították. A másik csoportba pedig azok, amelyek múltban hatályos szabályozás alapján készültek. Közös az alapító okiratokban a felépítésük.

I. számmal jelölik a bevezető rendelkezéseket, a közösség nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.
II. szám alatt található a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolása.
III. szám alatt jelölik a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket és az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadot. Ebben a részben szerepelhet, amennyiben van ilyen, illetve itt lehet létesíteni elővásárlási, előbérleti vagy kizárólagos használati jogot.
IV. számmal jelölik az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt.
A korábbi szabályozás alapján létrehozott alapító okiratok V. része szabályozza a tulajdonostársak egymás között belső jogviszonyait.

Mikor és hogyan kell a vázrajz? A földmérő és a jogi szakember szerepe

Új társasház alapító okiratánál elengedhetetlen a vázrajz készítés. A földmérő a jogi szakemberrel párhuzamosan, vele szorosan együttműködve készíti el a változási vázrajzot a társasházi alapító okirathoz. Leegyszerűsítve, a vázrajz a társasházi alapító okirat földhivatali műszaki melléklete. Társasházi alapító okiratokhoz szükséges vázrajzokat készíthet a földmérő kétlakásos házaktól kezdve több száz lakásos épületekhez.

Azonban akár új, akár régi társasházi alapító okirat készül, a műszaki adatoknak, tartalmaknak egyformának kell lenni az okiratban és a földmérő által készített vázrajzban, új építés esetében a használatba vételi engedély teljes adatsorával is egyezni kell (lakás méretek, sorszámok, helyrajzi számok, területek, helységek, funkciók stb.). A társasházi alapító okirat legfontosabb adatsora az adott lakás, egyéb önálló tulajdon területi adata, hiszen a tulajdonlapra ez a szám (m2) kerül rá. Szinte mindig felmerül a kérdés, hogy jön ki a lakás vagy egyéb egység területe, a földmérő miszerint határozza meg azt. Leegyszerűsítve: a hatályos OTÉK szerint kerül felmérésre és számításra.

Érintett lakások helyszíni felmérése. A tervrajzok (alaprajzok) csak papír alapon vannak meg. Lakás funkción kívül sokféle művelési ágat (használati funkció a létrejövő önálló tulajdonnak) létrejöhet alapítás során.

A vázrajz és a földhivatal: ügymenet és határidők

Összefoglalva: a munka során megrendeljük a földhivatali alapadatokat, elkészítjük a vázrajzokat a kapcsolódó, földhivatal által megkövetelt műszaki dokumentációt és leadjuk a komplett anyagot a földhivatalba záradékolásra, a földhivatal ezután értesít minket, ha záradékolta a munkát, melyre hivatalosan 60 nap áll rendelkezésre. A földmérő felméri az épület egészét, majd elkészíti a vázrajzot és a hozzá tartozó kérelmet. Ezt a dokumentációt be kell nyújtani záradékolásra a földhivatalba.

Folyamatábra: vázrajz készítés, záradékolás és földhivatali benyújtás lépései

Alapítás és előzetes feljegyzés: mikor, mit és kivel

A Társasházi törvény (Tht.) 5. § szerint társasházat akkor lehet alapítani, ha a meglévő vagy tervezett épületben legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség található vagy alakítható ki. A társasház alapításához minden tulajdonosnak, mint alapítónak, alá kell írnia az alapító okiratot. Egy társasházat egyetlen cég vagy magánszemély is alapíthat, ha a fenti feltételek teljesülnek.

Az alapításhoz szükséges a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése is (közokiratként vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratként). Közokiratba foglalt vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott alapító okirattal történik, amelyet valamennyi tulajdonostárs aláír. Az alapítás alappillére, hogy a társasház az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. Ügyvéd által ellátott képviselet kötelező a társasházzá alapítás esetében. Erre azért is van kiemelten szükség, hiszen az alapító okirat elkészítése nem egyszerű művelet, szigorú alaki és tartalmi kellékeket kell feltüntetni.

Új építésű társasházak esetében lehetőség van a társasház alapításának előzetes feljegyzésére az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a feljegyzés az ingatlan tulajdoni lapjának III. Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik. Az alapítás tényének feljegyzése hatással van minden későbbi jogszerzőre is az ingatlan tekintetében. Az épület felépítése után kérhető a társasház hivatalos bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba. Fontos megjegyezni, hogy az előzetes feljegyzéssel még nem jön létre a társasház.

Gyakori helyzetek társasház alapításakor

Az alapító okirat és a vázrajz elkészítése: Az alapító okirat elkészítése mindenképpen szükséges, amely lehet közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat is. Ezt be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba. Az okirat elkészítéséhez földmérő által készített vázrajz is szükséges.
Szándéknyilatkozat benyújtása új épület esetén: Új épület társasházzá alakítása előtt szándéknyilatkozatot kell benyújtani a földhivatalnak.

Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban.

Alapító okirat módosítása: szavazások, kivételek, jogi keret

Meglévő társasházi alapító okirat módosítása előtt kiemelten fontos jogi szakemberrel egyeztetni, mert a változtatás jellege, mennyisége befolyásolhatja a jogi rész megvalósíthatóságát (pld. lakóközösségnek mekkora hányadának szavazata szükséges az elképzeléshez). Szavazati “probléma” új építésű társasházak esetében nem merül fel, mert a társasházi alapító okirat készítésének időpontjában jellemzően még beruházói tulajdon az épület.

A társasházi alapító okirat módosításához, akárcsak az alapításhoz, általában minden tulajdonostárs hozzájárulására szükség van, és a módosítást be kell jelenteni az ingatlanügyi hatóságnak is.

Kivétel 1: Ha az alapító okirat lehetővé teszi, a közös tulajdonú ingatlanrészek és vagyontárgyak elidegenítésének jogát a társasházi közösség gyakorolhatja, ha az ingatlan önálló egységként alakítható ki, vagy a meglévő külön tulajdon tárgyát bővíti. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmadával rendelkező tulajdonostársak szavazatával dönthet az elidegenítésről.
Kivétel 2: A társasházi közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát akkor is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdonostársak legalább négyötöde egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell szólítani a kisebbségben maradt tulajdonostársakat, hogy a határozat meghozatalától számított 60 napon belül írásban nyilatkozzanak arról, kívánnak-e élni a keresetindítási jogukkal. Ezeket a határozatokat ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

Eladás előtt miért létfontosságú megismerni az alapító okiratot?

Ingatlanközvetítői és tanácsadói munkám során is gyakran találkozom azzal, hogy a lakáseladóknak fogalmuk sincs az alapító okiratról. Se általában, sem pedig konkrétan saját társasházukéról. Ez bizonyos szempontból érthető, hiszen ezt nem tanítják az iskolában. Társasházi lakás esetében a lakástulajdonosnak már akkor meg kellene ismerkednie az alapító okirattal, amikor megveszi az adott ingatlant. De tapasztalatom szerint ez nem történik meg.

Az alapító okiratban lehet, hogy semmi különleges nincsen, ami érinti lakáseladásodat, de lehet, hogy van benne olyan. Mik lehetnek ezek? Elővásárlási jog. Előbérleti jog. Kizárólagos használati jog. Tároló tartozik-e a lakáshoz? Gépkocsi beálló tartozik-e a lakáshoz? Ezeket a jogokat nem vagy nem mindig tartalmazza a lakás tulajdoni lapja, hanem kizárólag a társasház alapító okirat. Ráadásul ingatlan-adásvétel esetén manapság már rutin, hogy a vevő ügyvédje bekéri az alapító okiratot. Felelősségteljes ügyvéd pont a fentiek miatt ugyanis átolvassa az alapító okiratot, mielőtt a szerződést megszerkeszti.

Fotó: alapító okirat áttanulmányozása lakáseladás előtt, kiemelve elővásárlási jog és kizárólagos használat jelölése

Szétválás, több épület, bírósági út

Sokszor felmerül a kérdés, hogy mi a teendő, ha az egyik tulajdonos el szeretné adni az ingatlan rá eső részét. A társasházi külön tulajdont jellemzően magasabb áron lehet eladni, és gyakran könnyebb is vevőt találni rá, mint a közös tulajdon esetén. Első lépésként célszerű a többi tulajdonossal megállapodni a társasházzá alakulásról. A Társasházi törvény előírja, hogy a közös tulajdon társasháztulajdonná alakítását bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól.

Ha egy több épületből álló társasházról van szó, az egy vagy több épület lakásainak tulajdonosai - tulajdoni hányad szerinti többségük - kérhetik a bíróságtól önálló társasház alapítását, amennyiben ez nem sérti a megmaradó társasház tulajdonosainak jogos érdekeit. A keresetlevélhez csatolni kell az alapító okirat vagy okiratok tervezetét és a szükséges hatósági engedélyt. Ebben az esetben is szükség van földmérő bevonására, aki elkészíti a szintenkénti változási vázrajzokat és záradékoltatja azokat az illetékes földhivatalnál.

Szolgáltatási szempontok: gyorsaság, minőség, együttműködés

Ezzel kapcsolatban sokak számára fontos, hogy minél hamarabb megtörténjen az alapító okirathoz a vázrajz készítés, ugyanis ameddig várni kell a szükséges dokumentumra, addig nem lehet tovább lépni az adminisztrációban. Ez rengeteg fennakadást, kényelmetlen helyzetet eredményezhet. Óriási terhet jelent az embernek, ha a várakozás miatt csak később lehet lezárni a társasház alapításának ügyét.

Cégünknek kellő tapasztalata van ezen a területen, munkánkat körültekintően, lelkiismeretesen végezzük el. Tudjuk, hogy napjainkban mennyire fontos a gyorsaság, így ehhez is igazodunk a szolgáltatásunk során. Az alapító okirathoz a vázrajz készítést időben tudjuk biztosítani, ennek köszönhetően Önnek nem kell olyan helyzettel kompromisszumot kötnie, ami kellemetlenséget, stresszt eredményezne. Velünk hamar pontot tehet az ügyintézés végére, nem csupán a gyorsaság miatt, hanem a kifogástalan munka által is. Gyakran azért is fordulhat elő időbeli csúszás, mert helyreigazításra van szükség a dokumentumokban. Irodánk több, ebben a szakterületben járatos ügyvédi irodával működik együtt. Alapító okirathoz vázrajz készítés rugalmasan, ügyfélközpontú szolgáltatás keretein belül. Korrekt árakon dolgozunk.

Gyakorlati ellenőrzőlista: mit nézz át az okiratban?

Az okiratnak tartalmaznia kell a külön tulajdonba kerülő lakásokat és nem lakás célú helyiségeket, valamint egyéb ilyen tárgyakat.
Emellett fel kell tüntetni a külön tulajdonú lakásokhoz és helyiségekhez tartozó egyéb helyiségeket is.
Ha ezeket a helyiségeket nem külön tulajdonba kívánják sorolni, de a külön tulajdon tulajdonosának kizárólagos használatába szeretnék adni, akkor ezeket a közös tulajdonból a lakáshoz tartozó kizárólagos használatú helyiségként kell feltüntetni.
A közösség szerveit és azok hatáskörét az SZMSZ tartalmazza.

Táblázat: főbb elemek az alapító okiratban

Elem	Mit ellenőrizz?
Külön tulajdonok	lakások, nem lakás célú helyiségek felsorolása, sorszámok
Közös tulajdon	épületrészek teljes listája, használati jogok
Tulajdoni hányad	számítás módja, összhang az alaprajzokkal
Egyéb adatok	ingatlan-nyilvántartási adatok, jogok és tények
Közösség neve	név és cím a „társasház” megjelöléssel

Formai követelmények és eljárási sajátosságok

A törvény meghatározása szerint társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapító okiratot és annak módosításait ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba vagy ritkább esetben közokiratba kell foglalni. Az alapító okiratot be kell nyújtani a földhivatalhoz, hogy a ingatlan-nyilvántartásban szerepelhessen.

Fontos tudni, hogy a társasházi alapító okiratok két fő kategóriába sorolhatók. Az egyik kategóriába azok az alapító okiratok tartoznak, amelyek a jelenleg hatályos jogszabályok alapján készültek. A másik kategóriába pedig azok az okiratok tartoznak, amelyeket korábbi, már nem hatályos jogszabályok szerint hoztak létre. Az alapító okiratok két típusának felépítése közös vonásokkal rendelkezik.

Külön megjegyzés: technikai adategyeztetés és hatósági összhang

Gyakori kérdés: vázrajzra van szüksége?

Vázrajzra van szüksége? Új társasház alapító okiratánál elengedhetetlen a vázrajz készítés. Az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetéshez földmérő bevonása szükséges, aki elkészíti a szintenkénti vázrajzokat, majd ezeket záradékoltatja az illetékes földhivatalban. Legyen az ügyfelünk, felejtse el a kompromisszumokat, az alapító okirathoz a vázrajz készítést rugalmas, megbízható, ügyfélközpontú szolgáltatás keretein belül vállaljuk! Honlapunkon bővebb információkat is találhat rólunk, tevékenységi köreinkről.

Összefoglaló gyakorlati lépések a földhivatali kikéréshez

Az illetékes földhivatal azonosítása és megkeresése.
Tulajdonosi minőség vagy közös képviselet igazolása, szükség esetén meghatalmazás.
Betekintés és/vagy iratmásolás kérése az okirattárból.
Verzióellenőrzés: mindig a földhivatali példány az irányadó.
Az okirat összevetése a vázrajzzal és a használatbavételi engedéllyel.

Sematikus ábra: földhivatali okirattár, betekintés és iratmásolás menete

Speciális helyzetek és határidők

A gyakorlatban sajnos igen gyakran találkozni olyan helyzettel, amikor elhúzódik a társasház ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. Ezzel kapcsolatban sokak számára fontos, hogy minél hamarabb megtörténjen az alapító okirathoz a vázrajz készítés, ugyanis ameddig várni kell a szükséges dokumentumra, addig nem lehet tovább lépni az adminisztrációban.

Kitekintés: SZMSZ és közösségi szabályozás

Ezzel szemben a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit és a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában (SZMSZ) kell megállapítani. A közösség szerveit és azok hatáskörét az SZMSZ tartalmazza.

tags: #foldhivatal #tarsashazi #alapito #okirat #kikerese