Függőben tartás és tulajdonjog-fenntartás az ingatlan-nyilvántartásban: változások és gyakorlati hatások
Ingatlan vásárlásakor sok esetben találkozhatunk az adásvételi szerződésben a tulajdonjog-fenntartással vagy a függőben tartással. Korábbi cikkünkben már közelebbről megismerkedtünk a tulajdonjog-fenntartással. Ahhoz, hogy valóban tulajdonossá váljunk a földhivatalnál is be kell jegyezték a tulajdonjogunkat.
Az ingatlan bejegyzett tulajdonosának is hozzá kell járulnia ahhoz, hogy a vevő feltüntetésre kerüljön. A függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartás akkor kerül előtérbe, ha a vevő nem fizeti ki a teljes vételárat. Ez a határidőre vonatkozik, de erről még később szólunk részletesebben.
Miért előnyös a függőben tartás?
A függőben tartás előnye, hogy a vevő a vételár kifizetése után tehermentes tulajdont szerezhet, és más személy előnyben részesítése nélkül kerülhet sor a bejegyzésre. Mivel a vevő kérelme széljegyre kerül, az minden más bejegyzést is megállít. Így a széljegy az érkezés sorrendjében kerül elintézésre, és ez hat az esetlegesen érkezett végrehajtási jog bejegyzésére is.
A függőben tartás hátránya a korlátozott időtartam: a rendelkezésre álló határidő 6 hónap, amelyen belül kell benyújtani a bejegyzési engedélyt; különben a földhivatal törli a széljegyet, és a vevő tulajdonjog bejegyzése elől elhárul az akadály.
Mi a különbség a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartás között?
A függőben tartás széljegyként jelenik meg a földhivatalon, és megakadályozza más bejegyzések elintézését addig, amíg a kérelem el nem rendeződik. A tulajdonjog-fenntartás viszont teherként jelenik meg a III. részben: a vevő tulajdonjogának bejegyzése teherként kapcsolódik az eladó fenntartott jogához, és az ingatlan megterhelhető vagy végrehajtható a fenntartó jog fennállása alatt is. Míg a függőben tartás 6 hónapig érvényes, addig a fenntartás alatt a vevő jogai még hosszabb időre fennmaradhatnak, szükség szerint 5 évig határozatlan időre is.
Új ingatlan-nyilvántartási törvény és a változások 2025-től
2025. január 15-étől bevezetésre került a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog intézménye. Az eladó számára a tulajdonjog fenntartása továbbra is megoldás marad, de a szabályozás szigorúbbá válik: a vevő tulajdonjogát a vevő jog ranghelyén kell bejegyezni, és a határidő a bejegyzés fennállásának időtartamától függ. A vevői jog 6 hónapon belül történő benyújtása esetén a földhivatal elutasíthatja a végrehajtási jog bejegyzését. 6 hónap elteltével a fennálló vevői jog biztosítja a tilalmat az eladóra nézve is, és a végrehajtási jog bejegyzése nem gátolja a fennálló tilalmat.
A törvény megfogalmazása szerint a vevői jog bejegyzése előre ranghelyet biztosít a vevő tulajdonjogának későbbi bejegyzéséhez, amely az érkezés sorrendjétől függően lehet elsőbbséget élvező. Ezen felül a vevői jog hivatalból törlésre kerülhet, ha annak hatálya lejár vagy a felek megállapodás alapján módosítják.
Függőben tartás vs. vevői jog a gyakorlatban
- A függőben tartás a végrehajtási jog bejegyzését is megakadályozhatja a határidő végéig.
- A vevői jog a határidő lejárta után is fennmaradhat, és bejegyzhető ranghelyen rögzíti a vevő tulajdonjogát, amely meghatározott időtartamra szól.
- A végrehajtási jog bejegyzése a tilalom ellenére is megtörténhet, de ha a vevő tulajdonjog-bejegyzés engedélye időben benyújtásra kerül, az ilyen kérelmet elutasítják.
A tulajdonjog-fenntartás gyakorlati alkalmazása
Az eladó és a vevő a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérhetik az ingatlan-nyilvántartásba. A vevő tulajdonjogát a fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén jegyzik be, amely a későbbi bejegyzések elbírálásának sorrendjét meghatározza. Amennyiben a vevő kiegyenlíti a vételárat, az ügyvéd kiadhatja az eladó tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges engedélyt. Az engedély elektronikus űrlapon vagy papír alapon történő benyújtása lehetséges, és mindkét fél meghatalmazása szükséges a bejegyzéshez.
A 6 hónapos határidő letelte után a vevői jog továbbra is fennmaradhat, de a tilalom már nem feltétlenül jár a felfüggesztéssel. A vevői jog határozott vagy határozatlan időre köthető; határozatlan idő esetén 5 év elteltével hivatalosan törlik a jogot. A tilalom hatálya alá tartozó elidegenítéshez és terheléshez szükséges előzetes hozzájárulás csak a tilalom jogosultjának engedélyével adható bejegyzésre, kivéve ha a jog a vevő tulajdonjogának bejegyzését szolgálja, vagy a jog bejegyzése egyéb indokból engedélyezett.
Fontos részletek és gyakorlati tudnivalók
- A tulajdonjog keletkezése, módosulása vagy megszűnése közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján jegyezhető be. Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor fogadható el, ha tartalmazza az ellenjegyző adatait és a megfelelő alaki elemeket.
- A lakás megvásárlásának alapfeltétele, hogy az eladó tulajdonában legyen és rendelkezzen vele. A vevő a tulajdoni lapról tájékozódhat, és a szerződés megkötése előtt érdemes megtekinteni a lapot, mert előfordulhat, hogy nem ugyanaz a személy értékesíti az ingatlant több kérelmet is okozhat.
- A függőben tartás és a vevői jog bejegyzése esetén a bejegyzési engedély kiadásához szükséges dokumentumok és eljárások részletesen meghatározottak, és a felek közös akaratától függnek. Az elektronikus és papíralapú aláírás egyaránt lehetséges, a papíralapú jóváhagyás pedig az ügyvéd előtt történik, amelyet később elektronikus formában rögzítenek.
Jogszabályi hivatkozások és jogalkotói álláspont
Az új Inytv. és a kapcsolódó Vhr. rendelkezések a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartás intézményét átalakítják. A törvény kimondja, hogy a vevői jog bejegyzése a hatályos rendelkezések szerint hat hónapig védelmet nyújt, majd a vevői jog a hatályos tilalomként érvényesül, míg a végrehajtási jog bejegyzése továbbra sem lehet kizárólag a tilalom hatálya alatt. A jelzálogszerződések és egyéb jogosultak befolyásolása csökkentett mértékben szükséges bejegyzéshez a vevői jog bejegyzéséhez az Inytv. 107. § (3) bekezdése szerint.
A jogbiztonság növelése érdekében a törvény szerint a vevői jog bejegyzése csak a jogosult bejegyzési engedélyével történhet. Ha az eladó meghatalmazását visszavonja vagy meghal, a teljesítés függőben lehet, de a bejegyzés engedélye továbbra is szükséges a teljesítéshez. A jogbiztonság garantálásához fontos, hogy a meghatalmazás érvényes legyen a bejegyzés időpontjáig.
Gyakorlati útmutató a szereplők számára
- Az eladó és a vevő a szerződésben pontosan meghatározhatják a fenntartás vagy a vevői jog időtartamát és feltételeit.
- A vevői jog bejegyzésekor az ingatlan III. része szintén érintett lehet teherként; a vevő ranghelye meghatározza a későbbi bejegyzések sorrendjét.
- A vételár kifizetésének befejezése után az ügyvéd kiadhatja az eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt, amelyet az ingatlan-nyilvántartás elektronikus vagy papír alapú módon rögzíthet.
- A 6 hónapos védelmi időszak letelte után a fennálló vevői jog tilalomként érvényesül az eladó részére, kivéve ha a felek hosszabbításban állapodnak meg.
Összegzés
Az új „tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog” az ingatlanvásárlás folyamatában a vevő érdekeit szolgáló, erősebb és átfogóbb védelmi mechanizmust kínál, mint a korábbi jogintézmények. Különösen az első 6 hónapban nyújtott végrehajtás elleni védelem teszi kiemelkedően biztonságossá a halasztott fizetésű adásvételeket.
Mi történik akkor, ha az eladó a vételár kiegyenlítéséig fenntartja a tulajdonjogát? A felek kérhetik a vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba; a vevő tulajdonjogát pedig a fenntartáshoz kapcsolódó jog ranghelyén jegyzik be. A határozatlan időre kikötött vevői jog 5 év elteltével hivatalból törlődik, de a felek megállapodása alapján meghosszabbítható, és az elidegenítésre és terhelésre vonatkozó tilalom továbbra is érvényesíthető.
A jogi tények és bejegyzések sorrendje, illetve a meghatalmazások érvényessége kulcsfontosságú a zökkenőmentes tranzakciókhoz. A jogbiztonság érdekében mindkét fél részéről javasolt a részletes, hivatalos dokumentáció és a megfelelő ügyvédi minták használata, beleértve az ügyvédi letéti formákat is.
tags: #fuggoben #tartas #suspension #of #the #property