Az elévülés, a bérleti díj és a használati jogcím
Az elévülés egy széles körben ismert és használt fogalom, amely az időmúlás következtében teszi behajthatatlanná a pénzbeli vagy más követelést. Annak ellenére, hogy sokan hallottak már róla, számos tévhit és pontatlanság kering ezzel kapcsolatban. Az elévülés legfontosabb következménye, hogy ha elévült követelést teljesítünk, azt már nem követelhetjük vissza, mert a tartozás nem szűnt meg. Éppen ezért ne lepődjünk meg, ha elévült követelés kifizetésére szólító felszólítást kapunk.
A bíróság vagy más hatóság az elévülést hivatalból nem vizsgálja, és nem veszi figyelembe. Gyakori eset, hogy a fizetési meghagyással nem foglalkozik a címzett, mert azt gondolja, hogy a tartozás már elévült, és nem terjeszt elő ellentmondást a közjegyzőnél. Csak szűk körben írja elő a törvény, hogy az elévülést hivatalból kell figyelembe venni.
Általánosan elterjedt nézet, hogy az elévülés ideje 5 év. Azonban vannak kivételek: például az elektronikus hírközlési szolgáltatásokra vonatkozó előfizetői szerződésekből eredő polgári jogi igények elévülési ideje csupán 1 év. Rövidebb, 5 évnél rövidebb idő alatt évülnek el a közüzemi tartozások közül például a gáz- és villanyáram-szolgáltatással kapcsolatos követelések. Vannak olyan igények is, amelyek egyáltalán nem évülnek el.
Az új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a tartozás teljesítésére vonatkozó írásbeli felszólítás már nem szakítja meg az elévülést, ellentétben a korábbi szabályozással. Ez a szabály az új Ptk. hatályba lépése (2014. március 15.) után keletkezett tartozásokra vonatkozik, míg a korábbi Ptk. másként rendelkezett. Érdemes figyelembe venni, hogy milyen elévülésről van szó. Ha például az adós ellen már bírósági végrehajtási eljárás folyik, akkor bármely végrehajtási cselekmény megszakítja az elévülést.
A törvény szerint az elévülést kizáró megállapodás semmis. Ugyanakkor a felek megállapodhatnak az általánosnál rövidebb vagy hosszabb elévülési időben is.
A bérleti jogviszony és az elévülés
A bérleti szerződésből eredő követelések érvényesítésekor kiemelten fontos az elévülés jogintézményének figyelembevétele és elkerülése. A bérleti díj a bérbeadó oldalán pénzkövetelésként jelentkezik. Ezen igények érvényesítésének folyamata általában ügyvédi felszólítólevéllel, fizetési meghagyásos eljárással (közjegyző előtt), polgári perrel (bíróság előtt), majd szükség esetén végrehajtással történik. Ez a „megtérülés” költséges és időigényes menet.
Bérleti díj és a közjegyzői nyilatkozat
Az ügyvédek és közjegyzők közötti együttműködés révén kiváló megoldás lehet az ügyvéd által szerkesztett és ellenjegyzett lakásbérleti szerződést közokiratba foglalt nyilatkozatokkal kiegészíteni. Ezek a kiegészítő nyilatkozatok időt és költséget takaríthatnak meg, különösen, ha a bérlővel való kapcsolat nem alakul kedvezően. A bérlő nem csupán a bérleti szerződésben, hanem egy kiegészítő nyilatkozatban is vállalhatja a szerződés szerinti díjak és költségek (pl. bérleti díj, közüzemi díjak, közös költség, kártérítés) határidőben történő megfizetését a bérbeadó felé. Ez lényegesen lerövidíti és egyszerűsíti a nemfizetés miatti igények érvényesítésének folyamatát, mivel a fizetési határidő lejárta után egy megfelelő felszólítást követően közvetlenül, a polgári per kihagyásával, végrehajtási eljárás indítható.
A bérlő nem költözik ki
Gyakori probléma, hogy a bérleti szerződés lejártával vagy felmondással történő megszűnésével a bérlő nem hagyja el az ingatlant határidőben. Az eljárás szempontjából nem mindegy, hogy határozott idejű bérleti szerződés járt-e le, vagy felmondással szűnt meg a jogviszony.
Határozott idejű szerződés esetén
Amennyiben határozott idejű bérleti szerződés jár le, és a bérlő nem költözik ki, lehetőség van a használati jogcím megszűnésére hivatkozva, a megszűnéstől számított 60 napot követően, egy úgynevezett önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet bíróság elé terjeszteni. Ezt a kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbíróság egy speciális, nemperes eljárás keretében 5 napon belül elbírálja. Ezt követő 3 napon belül a végrehajtónak kézbesíti az önkényes lakásfoglalónak a kiürítésről szóló végzést. A végrehajtó kézbesíti a végzést és 2 napos határidőt szab a lakás kiürítésére. Ha ez a 2 napos határidő eredménytelenül telik el, a végrehajtó rendőrségi segítséggel intézkedik a kiürítésről.
Határozatlan idejű szerződés esetén
Ha határozatlan idejű bérleti szerződést mondunk fel, a helyzet bonyolultabb. A fenti nemperes eljárás nem vehető igénybe. Ebben az esetben az egyetlen opció - a közhiedelemben elterjedt megoldásokat, mint például a közüzemek szüneteltetése, akár télen, nyomatékosan kizárva - a lakás kiürítése iránti polgári peres eljárás megindítása. Ha a tényállás tisztázott, egy hozzávetőleges 6-8 hónapos eljárásra számíthatunk az illetékes bíróság előtt. Ezt követi a végrehajtási szakasz, amely nem a fenti rövid határidőkkel dolgozik, de természetesen csak azután, hogy a bíróság által megítélt méltányos és ésszerű határidő a kiköltözésre letelt. Az utolsó mozzanatként a végrehajtó rendőrségi segítséggel intézkedik a kiürítésről, azonban a bérleti szerződés felmondása és a „kilakoltatás” között akár több mint 1 év is eltelhet.
Kiköltözés és a közjegyzői nyilatkozat
Mind a fentebb kifejtett nemperes, mind a hosszadalmasabb peres eljárás megelőzhető közjegyzői közreműködéssel. A közjegyző a megfelelően megírt bérleti szerződés alapján elkészít egy rövid nyilatkozatot, amelyet csak a bérlő ír alá. Ebben a nyilatkozatban a bérlő a kiköltözésre vállal kötelezettséget: "A Bérlő a szerződés bármely okból történő megszűnése esetén a bérleményből kiköltözik, azt ingóságaival együtt elhagyja. Amennyiben a bérlő e kötelezettségének nem tesz eleget, a bérbeadó - perindítás nélkül - közvetlenül végrehajtási eljárást kezdeményezhet az ingatlan kiürítése iránt."
Ekkor a bérleti díj fizetésére vonatkozó nyilatkozathoz hasonlóan, egy megfelelő felszólítást követően végrehajtási eljárás indítható. A kiköltözési és díjfizetési nyilatkozat egy okiratba is foglalható, de ha a díjfizetéssel is kiegészítjük, a költsége lényegesen több lehet. Egy kiköltözési nyilatkozat díja a közjegyző előtt jelenleg körülbelül 45.000,- Ft, ha a bérleti díjjal is kiegészítjük, ennek a többszöröse is lehet.
Javasolt ügyvéd közreműködése a bérleti szerződés és a közjegyző előtti eljárás során, mivel ha a bérleti szerződés nem alkalmas arra, hogy a közjegyző kiegészítő nyilatkozatot készítsen hozzá, akkor nem élhetünk ezzel a lehetőséggel. Érdemes az egyedileg elkészített bérleti szerződést előzetesen átküldeni a választott közjegyzőnek, hogy amikor a bérlő aláírni megy, ne ütközzön akadályba az ügylet. Lehetőség van arra is, hogy amennyiben a bérlő nem ismeri a magyar nyelvet, úgy idegennyelvű (általában német, angol nyelvű) nyilatkozat is készüljön a közjegyző előtt.
Bérlő tartozáselismerő nyilatkozata
Harmadik fontos, kétoldalú nyilatkozatként említhető a közjegyző előtt tett tartozáselismerő nyilatkozat. Ezt egy ügyvéd által megszerkesztett és ellenjegyzett részlet- vagy halasztott fizetési megállapodáshoz is lehet kötni. Ebben a nyilatkozatban a Bérlő/Adós elismeri a felhalmozott bérleti és közüzemi díjtartozását, valamint a bérbeadó kapcsolódó kamat- és költségigényeit. Ezzel a fentebb már kifejtett pénzkövetelés érvényesítési folyamata is a közvetlen végrehajthatóság biztosítékával kiegészülve rövidül le.
Felmerül a kérdés, miért van szükség az ügyvédek és közjegyzők közötti együttműködésre, miért nem megyünk közvetlenül a közjegyzőhöz bérleti szerződést kötni, hogy minden szerződési feltétel közvetlenül végrehajtható legyen? A válasz egyszerű: köthetünk közjegyző előtt lakásbérleti szerződést, azonban ez rendkívül költséges, mivel az egész szerződést közokiratba kell foglalni, nem csak a rövid kiegészítő nyilatkozatokat. Az együttműködés keretében a szerződési feltételek terén a gondos ügyvéd biztosítja a jogszerűséget és jogbiztonságot mindkét fél számára. A kiemelt jelentőségű nyilatkozatokat pedig igény szerint foglalhatjuk közvetlenül végrehajtható közokiratba. Ezzel a folyamat lényegesen gyorsabb, költséghatékonyabb, rugalmasabb és biztonságosabb, mint az internetről letöltött, ismeretlen forrású szerződések.
Összegzés
A fentebb kifejtett problémák megelőzéséhez és megakadályozásához több út vezet, a közjegyző előtt megerősített nyilatkozatok egy valid és javasolt út. Mindebben és a megfelelő, személyre szabott út megválasztásában is érdemi szakmai segítséget nyújt ügyvédünk.
tags: #hasznalati #dij #berleti #dij #jogcim #elevules