A haszonélvezeti jog és a használati jog alapítása Magyarországon
A tulajdonjog az ingatlan feletti legteljesebb jogi hatalmat jelenti, amely több különböző jogosítványt foglal magában. A használat joga nem csupán a tulajdonjog egyik eleme, hanem a Polgári Törvénykönyvben önállóan is szabályozott jogosultság. Nemcsak természetes személy (ember), hanem jogi személy (pl. cég, civil szervezet) is rendelkezhet a használat jogával. A használat jogát meg kell különböztetni a haszonélvezeti jogtól.
A használati jogok a tulajdonjog egyik részjogosítványaként értelmezhetők, különös neme ezeknek a haszonélvezeti jog. Ahogyan arról korábban már szó esett a tulajdonos tulajdonjogából kifolyólag többféle részjogosítvány gyakorlására jogosult, így megilleti őt a használat joga. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos jogosult a dolgot használni, így például, ha veszünk egy gépjárművet, úgy jogosultak vagyunk azzal munkába vagy máshova járni. Természetesen a használat során is alkalmazandó az a korlát, mely szerint a használat nem eredményezhet más jogainak sérelmét, valamint mások - kiváltképpen a szomszédok - zavarását, jogainak gyakorlásának veszélyeztetését.
A használat jogát érdemes megkülönböztetni a telki szolgalomtól is. Mindkettő létrejöhet szerződés alapján, és mindkettő jogosultságot jelent a dolog (ingatlan) korlátozott használatára, bár általában eltérő célból. Viszont lényeges különbség, hogy a használat joga a jogosult személyéhez kötődik. Tehát a használat joga nem örökölhető az elhunyt örökösei által, hasonlóan a haszonélvezeti joghoz. A telki szolgalom viszont az érintett ingatlanokhoz kötődik, nem a tulajdonos vagy birtokos személyéhez.
A használat jogát szerződéssel alapítható valamely dolgon. Leggyakrabban ingatlanok tekintetében kerül sor ilyen jog alapítására. A használat joga fennállhat egy dolog egészén vagy természetben, ill. területnagyságban meghatározott részén. Például ingatlan meghatározott helyiségein vagy meghatározott méretű területrészén. Fontos azonban, hogy az ingatlan eszmei tulajdoni hányadára (pl. A használat jogát gyakran lakásra vagy annak egy részére alapítják.
A használati jog és a haszonélvezeti jog különbségei
Bár sokban hasonló a két jogosultság, a használat joga mégis szűkebb jogokkal jár. A használat joga szorosabban kötődik a jogosult személyéhez és szükségleteihez. A dolog használatára és a hasznok szedésére csak őt (és családját) jogosítja, és csak a szükségleteiket meg nem haladó mértékben. Ezzel szemben a haszonélvezeti jognak nincsenek ilyen jellegű korlátai. A haszonélvező esetén a használat és a hasznok szedése nem a szükségletekhez igazodik. A haszonélvező a dolog használatát ingyenesen vagy ellenérték fejében másnak is átengedheti. Például bérbe adhatja a dolgot.
A tulajdonjog magában foglalja a birtoklás, használat és hasznosítás jogát, amely a haszonélvezeti jognak is a jellemző tartalma. E jogokat akkor nevesítjük haszonélvezeti jogként, jogosultját pedig haszonélvezőként, ha azok mást illetnek és nem a tulajdonost.
A használat joga alapján a természetes személy jogosult csak a saját és a vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben jogosult a dolog használatára és hasznainak szedésére, és nem jogosult a használat jogának átengedésére sem. A használat jogát egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott (pl. lakáshasználat) vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A használat jogának nyilvántartására egyebekben a haszonélvezeti jog nyilvántartására vonatkozó szabályokat kell értelemszerűen alkalmazni.
A bírósági gyakorlat szerint a jogosulttal a lakásban csak azok a családtagok élhetnek együtt, akik a használat jogának létesítésekor is vele éltek. Ilyen például az utóbb kötött házasságban a házastárs, az utóbb született gyermek, gondozásra szoruló szülő.
A haszonélvezeti jog alapítása és gyakorlása
A haszonélvezeti jog létrejöttéhez szükséges a jogszabály előírása, szerződés, vagy egyéb jogcím, emellett pedig a dolog birtokának átruházása, ingatlan esetében a haszonélvezeti jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése. A haszonélvezeti jog lényege, hogy ezen jogánál fogva a haszonélvező a dolgot a birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Ez a joga abban az esetben is fennmarad, ha időközben a dolog tulajdonosának személye megváltozik.
A haszonélvezeti jog nem átruházható, ugyanakkor a használat és a hasznok szedése bizonyos jogszabályi feltételekkel átengedhető.
A haszonélvező jogának gyakorlása során a rendes gazdálkodás szabályai szerint köteles eljárni. A haszonélvező viseli - a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével - a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el. A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező a tulajdonostól a saját költségén elvégzett rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatok következtében a dologban beállott értéknövekedés megtérítését a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint követelheti.
A haszonélvező a haszonélvezet keletkezésekor meglevő, természetüknél fogva elhasználható dolgokkal, gazdasági felszereléssel és állatállománnyal, árukészlettel és pénzzel a rendes gazdálkodás szabályai szerint indokolt mértékben rendelkezhet. A haszonélvezet megszűnésekor köteles ezeket pótolni; ha ez nem lehetséges, értéküket megtéríteni. Ha a haszonélvezettel terhelt és értékesített vagy elhasznált dolog volt tulajdonosának a pótlás vagy az értékmegtérítés iránti követelése veszélyeztetve van, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet.
A haszonélvezeti jog jogosultjainak nem szükséges aláírniuk a tulajdonossal kötött adásvételi szerződést, viszont ebben az esetben csak a bejegyzett haszonélvezeti joggal terhelten szerezhet tulajdonjogot.
A haszonélvezőnek van joga az ingatlant birtokolnni, használni és hasznosítani, így bérbe adni. A szerződést vele kell megkötnie.
A természetes személyt megillető haszonélvezeti jog korlátozott időre és legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn. Jogi személy javára haszonélvezeti jog korlátozott időre, de legfeljebb ötven évre engedhető; a határozatlan időre alapított haszonélvezeti jog ötven évig áll fenn.
A haszonélvezetnek jogügylettel való megszüntetéséhez a haszonélvező lemondó nyilatkozata; ingatlanon, illetve ingatlan-nyilvántartásba vagy más közhiteles nyilvántartásba bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a haszonélvezeti jogának a nyilvántartásból való törlése is szükséges.
Esetek a gyakorlatból
Egy ingatlanban 1/4-1/4 tulajdonrészt örököltek a testvérek az elhunyt élettársának haszonélvezeti jogával terhelten. Az ingatlan másik fele az ő tulajdona és jelenleg is az ingatlanban él. A testvérek egyike megvásárolná a másik részét, aminek az értékéből a haszonélvezeti jog értékét levonva, azaz a forgalmi érték 20-ad részével csökkentett összeget fizetne. A haszonélvezet megmarad az adásvétel után is az élettárs nevén.
A vételár az Önök megállapodásának függvénye, de ha az ingatlanhányad 10 mFt-ot "ér", és haszonélvezettel terhelten kerül átruházásra, akkor ez korrekt számítási metódus, ami az illetéktörvényben meghatározott számítás alapulvételével történik, feltéve, hogy a haszonélvező min. 65 éves.
Egy másik esetben a szülők házát örökölték a testvérek. Az egyik testvér kifizetett bizonyos adósságokat, amit a másik testvér csinált. Az egyik testvérnek ígérték a ház egy részét. Az alkalmi partnerét be költöztette úgy a házba, hogy a többi tulajdonost nem kérdezte meg. Az egyik tulajdonos kérdése, hogy mit lehetne tenni, hogy vagy elmenjen a partner, vagy valami lakbért fizessen visszamenőleg.
A közös tulajdon vonatkozásában mindegyik tulajdonostárs rendelkezik használati joggal, de egyik sem élhet joggal a többi személy sérelmére. Azaz, ha a testvére és a párja az egész ingatlant használják, vagyis többet, mint ami az Ön testvére tulajdoni hányadával arányosan járna, akkor kérheti, hogy csak az arányos részt használják, vagy fizessenek többlethasználati díjat. Ez a díj a bérleti díjjal azonos érték, azaz, ha Önnek 1/4-ed része van az ingatlanból, és havi 100.000.-Ft-ért lehetne bérbe adni az egészet, akkor Ön havi 25.000.-Ft-ra jogosult. De csak akkortól, amikor ezt követeli a tényleges használóktól, vagyis a rokoni alapon való ingyenes, szívességi lakáshasználatot megvonja tőlük, 15 napos határidővel.
Egy 1/1-es tulajdonban lévő ingatlanon holtig tartó haszonélvezet van, és van rajta terhelés. A haszonélvező felajánlott egy bizonyos összeget a terhelés rendezése fölött.
A holtig tartó haszonélvezetről a haszonélvező lemondhat, ingyen, vagy ellenérték fejében. Az ellenérték a felek szabad megállapodásának tárgya. Az illetéktörvény 72§-a tartalmaz egy érték-kalkulációt, amely az ingatlan forgalmi értéke, és a haszonélvező életkora alapján határozza meg a haszonélvezeti jog ellenértékét.
Édesanyja vásárolt egy lakást, amelynek az ügyfél a tulajdonosa, ő pedig holtig tartó haszonélvezeti joggal rendelkezik. A kérdés az, hogy eladható-e a lakás, vagy szükséges ehhez a haszonélvezettel rendelkező édesanyja beleegyezése. Eladhatja, de a haszonélvezet fennmarad.
Örökölt lakásban él özvegyi jogon a haszonélvező. Az elhunyt után nem jutott be a lakásba, viszont a közös képviselőtől kaptak fotókat, amin a teljes pusztítás látszott a lakáson. A kérdés az, hogyan juthat be a lakásba, milyen "szerv" segíthet ebben? Illetve hogyan indítható el a biztosíték kérése a haszonélvezőtől?
Teljes körű haszonélvezete van valakinek, ami a Földhivatalban be van jegyezve. A kérdés az, hogyan tudja társának ezt átadni, (ajándékozással, bármi módon) esetleg hasznait átruházni, valahogy lakhatását biztosítani szeretné. A haszonélvezeti jog nem átruházható.
Lakásbérleti szerződést szeretne kötni bérlőként, és a bérbeadóval folytatott levelezés során megnézte a lakás tulajdoni lapját is. A személynek, aki meghirdette az ingatlant és aki a bérbeadó lenne, haszonélvezeti joga van, a tulajdonos pedig a fia. A kérdés az, hogy a tulajdonost fel kell-e tüntetni az albérleti szerződésben is, vagy enélkül is teljesen érvényes a szerződés? Ha fel kell, akkor kell valamilyen nyilatkozat a tulajtól, hogy nem tart igényt a lakásra?
A haszonélvezőnek van joga az ingatlant birtokolnni, használni és hasznosítani, így bérbe adni. A szerződést vele kell megkötnie. Az azonban még fontos, hogy a tulajdonos és a haszonélvező jogviszonyában előbbinek ún.
#02 Ingatlan adásvétel 196 másodpercben 🏠🎙️
A haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. Ha az ingatlanon vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogon jogszabálynál fogva keletkezik haszonélvezet, a haszonélvezeti jogot az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyezni; ha ez elmarad, a haszonélvezeti jog a dolognak rosszhiszemű vagy ingyenes megszerzőjével szemben érvényesíthető.
A tulajdoni lap III. része található meg a haszonélvezeti jog, amelyet egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára, az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére, vagy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogra lehet bejegyezni. A bejegyzésben fel kell tüntetni a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog). Haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, fel kell azonban tüntetni, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg.
A haszonélvezeti jog személyhez kötött, a haszonélvező azt sem élők között, sem halál esetére nem ruházhatja át. A haszonélvezeti jog forgalomképtelen. A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át, ha a tulajdonos - azonos feltételek mellett - a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.
A tulajdonost ezek a jogok azzal szemben is megilletik, akinek a haszonélvező a haszonélvezetből fakadó jogok gyakorlását átengedte. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él.
| Jellemző | Leírás |
|---|---|
| Létrejötte | Jogi szabály, szerződés, vagy egyéb jogcím; birtokátruházás, ingatlan esetén bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba. |
| Tartalom | Birtoklás, használat, hasznosítás, hasznok szedése. |
| Átruházhatóság | Nem átruházható, de a birtoklás, használat és hasznok szedése átengedhető. |
| Időtartam | Természetes személy esetén legfeljebb a jogosult haláláig; jogi személy esetén legfeljebb 50 év. |
| Terhek viselése | A haszonélvező viseli a rendes gazdálkodás szabályai szerint a terheket (kivéve rendkívüli javítások). |
A használat joga a dologgal kapcsolatos terhek viselését is magában foglalja, a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével. A haszonélvező a rendkívüli javítási vagy helyreállítási munkálatokat elvégezheti, ha felszólítására a tulajdonos azokat nem végzi el.
A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező köteles a dolgot visszaadni. A haszonélvező a dologban bekövetkezett károkért a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint felel. A rendeltetésszerű használattal járó értékcsökkenést a haszonélvező nem köteles megtéríteni.
A használati jogok a Ptk-ban említik a szomszédjogokat, valamint a használat egyes különös eseteit, így a szükséghelyzetet is. Szomszédjogok tekintetében fontos kiemelni a földtámasz jogát és a szomszédos telek igénybevételét. Hasonlóan lehetővé teszi azt is a jogszabály azt is, hogy kártalanítás ellenében a szomszéd bontási és átalakítási munkálatokhoz használja a tulajdonos telkét.
Különös esete a használatnak a szükséghelyzet, amely esetében amennyiben másnak az élete, testi épsége, vagyona közvetlen fenyegetés alatt áll, úgy a tulajdonos köteles tűrni, hogy a veszély elhárítása érdekében dolgot a szükséges mértékben igénybe vegyék.
A jogalkotó igyekszik elkerülni azokat a helyzeteket, amelyek eredményeképpen a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga két különböző embert illet meg. Amennyiben mégis ilyen körülmények állnának fenn, úgy a Ptk. lehetővé teszi, hogy az épület tulajdonosa az épület fennállását annak használatához szükséges mértékben az alapul fekvő földet használhatja. Ezzel együtt ugyanakkor köteles a használat arányában hozzájárulni a föld fenntartásával járó terhekhez.
tags: #hasznalati #jog #alapitasanak #esetei