A haszonélvezeti jog beköltozhetősége, lakott értéke és kapcsolódó jogi szabályok

A haszonélvezeti jog dologi jog, amely feljogosítja a jogosultat (a haszonélvezőt), hogy egy más személy tulajdonában álló dolgot - jellemzően ingatlant - birtokoljon, használjon és annak hasznait szedje. Ez a jogviszony alapvető érdekellenétet teremt a tulajdonos és a haszonélvező között. A tulajdonosé az ingatlan, de nem használhatja, míg a haszonélvező birtokolja.

A haszonélvezeti jog a tulajdonjog felsorolt részjogosítványainak egy szűkített csoportját foglalja magában. A haszonélvező tehát a tulajdonosi jogok jelentős részét gyakorolhatja, ide értve a birtoklás, a használat, hasznosítás és hasznok szedésének a jogát, kivéve egyet a rendelkezési jogot. A haszonélvezeti jog egy úgynevezett vagyoni értékű jog. A haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonosi jogok részben szünetelnek abban a terjedelemben, amennyiben azokat a haszonélvező gyakorolja.

A haszonélvezet értékének kiszámítása és az Itv.

A haszonélvezeti jog értéke nem szubjektív becslés kérdése, hanem egy jogszabály által egzakt módon meghatározott összeg. A számítás alapját az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 72. §-a adja meg. Az első lépés az úgynevezett „egyévi érték” kiszámítása. Határozott időre szóló jognál a haszonélvezeti jog értékének meghatározásához az egyévi értéket meg kell szorozni azzal az értékkel, ahány évre a haszonélvezeti jogot alapították. Függetlenül attól, hogy mennyi időre létesítették a haszonélvezeti jogot, az 1 évi értéket legfeljeb 20-szal lehet megszorozni, mert az 1 évi érték az ingatlan értékének 1/20-a.

Amennyiben a haszonélvezeti jogot természetes személy javára létesítették, a szorzó nem lehet több, mint amilyen szorzót a jogszabály az adott életkorú haszonélvező esetén rendel alkalmazni holtig tartó haszonélvezeti jog létrsítése esetén. Az alábbi táblázat összefoglalja a holtig tartó haszonélvezeti jog értékének kiszámításához használt, életkorhoz kötött szorzókat az Itv. 72. §-a alapján.

Infografika a haszonélvezeti jog értékének számításáról (Itv. 72. §-a szerinti egyévi érték, szorzók)

Piaci és jogi helyzet

A haszonélvezettel terhelt ingatlanok piaca korlátozott. A vevők jellemzően tehermentes tulajdont szeretnének szerezni, mivel a haszonélvezeti jog fennmaradása esetén nem vehetik birtokba az ingatlant. Ezért az eladás feltétele általában a haszonélvezeti jog megszüntetése, amely a haszonélvező lemondásával történik.

Fontos tisztázni a haszonélvezeti jog értékének kettős szerepét. Az adóhatóság számára ez egy jogszabály által rögzített, fix összeg az illeték kiszabásához. A felek közötti magánjogi megállapodásban azonban ez az érték egy erős, de rugalmas kiindulóponttá válik a megváltási ár kialkudásához. A felek szabadon megegyezhetnek a törvényi értéktől eltérő összegben is, azonban az Itv. szerint az öröklési úton keletkező vagyoni értékek megállapítására speciális szabályok vonatkoznak.

További speciális helyzetek

Az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását a túlélő házastárs bármikor kérheti az örökösöktől. Az özvegyi haszonélvezeti jog értékét azonban nem az Itv. 72. §-a alapján kell meghatározni, hanem a Ptk. szerint. A gyerekrész meghatározása a következőképpen történik: a törvényes öröklés rendje szerint az örökhagyó gyermekei egyenlő arányban részesülnek az örökségben. Ha az örökhagyónak két gyermeke van, akkor fele-fele arányban részesülnek az örökségben, ha nincs eltérő tartalmú végrendelet.

Ha a túlélő házastárs kéri az özvegyi haszonélvezeti jog megváltását, az őt megillető megváltási érték meghatározásakor úgy kell rá tekinteni, mintha ő is az örökhagyó gyermeke lenne. Ha az örökhagyónak 2 gyermeke van, az özvegyi haszonélvezettel együtt 3 gyermekrészt kell alapul venni. Illetékfizetés szempontjából az özvegyi haszonélvezeti jog értékét is az Itv 72. §-a alapján kell kiszámolni.

Áttekintés: gyermekrész, özvegyi jog és megváltási eljárások

Előfordulhat, hogy egy ingatlanon több személynek is van közösen haszonélvezeti joga. A lakás használatának (lakáshasználati jog) értéke van, ezért a lakásból távozó házastárs a lakáshasználati jog ellenértékének rá eső részére jogosult. A távozó házastárs igényelheti az értéknövelő - meg nem térült - ráfordítások költségét is, ha a ráfordítás a használati jog ellenértékében nem fejeződik ki. Ha a lakásban maradó házastárs az ellenérték megfizetésére nem képes, a közös vagyon rá eső részét az ellenérték összegével csökkenteni kell.

A jogterületeken peren kívüli vagy peres képviseletre, vagy jogi tanácsadásra van szüksége, forduljon szakértőkhöz!

Ábra: beköltözhető vs. lakott árverés közti különbségek

Különleges árverési és ingatlan-nyilvántartási szabályok

Az ingatlanárverések világa rendkívül vonzó, de jogi és pénzügyi buktatókat rejt. Ma már csak kevés eséllyel lehet a valós ingatlanpiaci ár alatt árverésen ingatlant vásárolni. A bírósági végrehajtási árverés megkezdése előtt tisztázni kell, hogy a kiszemelt ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban kerül-e értékesítésre. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény szerint, ha az ingatlan lakott, az árverés után a bent lakók jogai fennmaradhatnak, és a tulajdonjogot bejegyzik ugyan, de a birtokba vételre nem jogosult a vevő.

A Vht. főszabálya szerint az ingatlanokat beköltözhető árverési ingatlan formájában árverezik. A beköltözhető állapot jogi értelemben azt jelenti, hogy a vevő tulajdonjogot szerez, de a bent lakók jogait a törvény speciális rendelkezései védik. A Vht. 141. § (3) és 143. § (1) megkötik, hogy az árverés hirdetményében fel kell tüntetni, lakott vagy beköltözhető állapotban kerül-e értékesítésre. Ha kiköltözés nem történik meg a megadott határidőn belül, a vételár megfizetése után sem lehet önhatalmúlag kilakoltatni a bent lakókat.

A törvény szerint a télies kilakoltatási moratórium és a közműtartozások rendezése is fontos tényező az árverésnél. A végrehajtó a rendőrség részvételével kényszerítheti ki a kiköltözést, ha a kiköltözési határidő lejár. A közműszolgáltatók gyakran megtagadhatják az új szerződéskötést a korábbi adós tartozása miatt, és előfordulhat, hogy mérőórák kapcsolásával is késleltetik az átállást.

A gyakorlatban előfordulhat, hogy az ingatlan a becsértéknél alacsonyabban kerül meghirdetésre, de ezt mindkét állapotban (beköltözhető és lakott) meg kell határozni és közzétenni a felek részére. A végrehajtó feladata mindkét értéket megállapítani és közölni.

Ingatlan-nyilvántartási és peres eljárások

A Ptk. magánjogi sorozat új kötete részletesen foglalkozik az ingatlanra vonatkozó szabályozásokkal. A kiadvány kiemeli a birtok és birtokvédelem általános szabályait, az ingatlan-végrehajtás és a peres eljárások menetét, valamint az ingatlan-nyilvántartási közigazgatási pereket. Ezek a részek segítik a joggyakorlatot és a jogi tanácsadást.

Megjegyzés: lehet, hogy egy ingatlanon több személynek is van közösen haszonélvezeti joga, ilyenkor a megváltás érdekében a felek közötti megállapodás kulcsfontosságú lehet.

Gyakorlati kérdések és lehetőségek

Ha Ön ingatlant szeretne megszerezni, ellenőrizze az árverés állapotát és a beköltözhetőséget.
A kedvezőbb megállapodás érdekében tárgyaljon a haszonélvezővel a megváltási ár tekintetében.
Vegye figyelembe az adó- és illetékkövetkezményeket az Itv. alapján.
Ha több haszonélvezeti jog érinti az ingatlant, kérjen jogi tanácsot a megosztás és a kiválás módjairól.

Összegző diagramm: haszonélvezeti jog értékének kiszámítása és megváltás menete

Ha bizonytalan a jogi helyzetével kapcsolatban, keresse meg szakértőinket. Kérdéseivel bizalommal forduljon hozzánk!

tags: #hasznalati #jog #bekoltozheto #es #lakott #ertek