Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása: mit jelent, hogyan zajlik, és mire számíthat a tulajdonos
Eladhatod a haszonélvezettel terhelt ingatlanodat? Ingatlanközvetítőként egyre gyakrabban találkozom olyan eladói megkeresésekkel, amikor az idősödő lakás tulajdonosok azon gondolkodnak, hogy eladják az ingatlanuk tulajdonjogát egy bizonyos összeg fejében, de a haszonélvezeti jogot megtartanák. A köznyelvben azt szokták mondani, hogy a haszonélvezőnek nagyobb jogai vannak, mint az ingatlan tulajdonosának. FONTOS! Az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt eladása előnyös megoldást jelenthet az eladó számára, aki továbbra is élvezheti otthonát, miközben pénzhez jut az ingatlan értékesítéséből.
Nyilván minden ügy egyedi, mert mérlegelni kell, hogy hol van az ingatlan, milyen állapotú stb. Eladnád a lakásod, de maradnál benne? A Zala megyei, Zalaegerszegi Ingatlanközvetítő. A haszonélvezettel terhelt ingatlan fogalmáról mindannyian hallottunk már, de mit is jelent ez a jogi kifejezés az adott lakás eladása során? Milyen kötelezettségekkel jár és milyen lehetőségei vannak a tulajdonosnak?
A haszonélvezeti jog alapfogalmai
A haszonélvezeti jog olyan vagyoni értékű jog, amely ingó és ingatlan vagyontárgyakon egyaránt fennállhat. A Ptk-t idézve: “haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti.“ Ez a gyakorlatban annyit tesz, hogy a haszonélvező teljes körűen használhatja az adott ingatlant, lakhat benne, azt bérbe is adhatja. Két dolgot azonban nem tehet a haszonélvező: nem adhatja el az ingatlant, és nem vehet fel rá hitelt a tulajdonos beleegyezése nélkül. A tulajdonosnak továbbá a fenti tevékenységekre vonatkozóan előjoga van, tehát például a haszonélvező csak akkor adhatja ki harmadik személynek a lakást, ha a tulajdonos erre nem tart igényt.
A haszonélvezet nem örökölhető vagy átruházható, határozott vagy határozatlan időre lehet megszerzése. A legtöbb esetben holtig tartó jogként szerepel a tulajdoni lapokon. A haszonélvezeti jogról le lehet mondani, de ezt csak a haszonélvező fél teheti meg, lemondási nyilatkozaton keresztül. A tulajdonos az ingatlant bármikor eladhat egy harmadik félnek, de idő előtt egyhangúlag nem bonthatja fel a haszonélvezeti jogot. Ha valaki megvesz egy haszonélvezettel terhelt ingatlant, akkor jó, ha tisztában van azzal, hogy addig nem költözhet be az ingatlanba, amíg a haszonélvező erre engedélyt nem ad, vagy nem vásárolja meg tőle annak az értékét. Amennyiben nincsen Haszonélvezeti lemondó nyilatkozat, akkor a tulajdonos csak az ingatlan tulajdonjogát adja el, melynek viszont a piaci értéke így kevesebb lesz.
Hogyan számítják ki a haszonélvezeti jog értékét?
A haszonélvezeti jog értéke egy jogszabály által meghatározott összeg, amelyet az illetékekről szóló törvény alapján számítanak ki. Az első lépés az úgynevezett „egyévi érték” kiszámítása: az ingatlan forgalmi értékének egyhuszad része (1/20). Ezt követően ezt az összeget szorozzák a haszonélvezeti jog időtartamához kötődő tényezővel (például a határozott időre szóló jog esetén annyi évre, amennyi időre alapították), illetve életkorfüggő szorzókat alkalmaznak holtig tartó jog esetén. A részletes táblázatokat és a szorzókat jogszabályok írják le. A haszonélvezeti jog értéke tehát nem csak egy fix összeg, hanem függ az ingatlan értékétől, a haszonélvező életkorától és a jog tartamától.
Ötletek a jogi helyzet jobboldali értelmezéséhez
Az ingatlan piaca haszonélvezettel terhelt esetekben korlátozott. A vevők általában tehermentes ingatlanokat keresnek, ezért az eladás feltétele általában a haszonélvezeti jog megszüntetése, amely a haszonélvező lemondásával történik. A felek megállapodhatnak a megváltási árban, vagy ingyenes lemondásban is. A haszonélvező hozzájárulását tehát azért kell kérni az eladás előtt, mert máskülönben az ingatlan kvázi forgalomképtelen lehet.
A haszonélvezeti jog megszüntetése lehet hagyatéki eljárásban megváltás, illetve az adásvétel keretében történő tehermentesítés mindenkori megoldása. A foglalkoztatási és adójogi szempontok összességében összetett rendszert alkotnak: az illeték vagyoni értékű jogként értelmezett megváltása adóköteles lehet bizonyos esetekben, és a haszonélvező SZJA-t is fizethet, ha a lemondás pénzért történik.
János esete: mit tehet a tulajdonos?
Amennyiben a szülei nem mondanak le a haszonélvezeti jogukról, akkor minimum haszonélvezeti értékkel csökkentett áron kell az ingatlant árulni, és fel kell készülni egy hosszabb értékesítési időre. A vevő számára ez jelenti az a lehetőséget, hogy megvásárolja az ingatlant, majd a haszonélvezőtől megvásárolja a haszonélvezeti jogot, vagy a jogot lemondatja. A jogi hátteret alaposan ismerő ingatlanos és jogász segítségére van szükség a korrekt megoldás kidolgozásához. A haszonélvezeti jog erőssége a tulajdonosi jogok egy részének fenntartásán van, ezért a jogokat összhangban kell rendezni a tulajdonosváltás esetén is.
A haszonélvezeti jog gyakorlása közben a haszonélvező köteles a rendes gazdálkodás szabályai szerint eljárni, és a közüzemi tartozásokat viselnie. A tulajdonosnak joga van ellenőrizni, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Ha rongálás, közüzemi tartozás vagy más kárt okozás történik, a tulajdonos biztosítékot kérhet, és bíróság megtilthatja a haszonélvező tevékenységét harmadik személyek felé átengedve is, ha szükséges.
Haszonélvezeti jog és adózás
A haszonélvezeti jog fontos adózási vonatkozásokkal jár. Az illetékek és az SZJA szempontjából a haszonélvezeti jog vagyoni értékű jogként értelmezhető. Ha megszűnik a haszonélvezet az adásvétel során, az adózási következmények is felmerülhetnek: az eladó és a vevő oldalán illetékfizetési kötelezettség, a haszonélvező oldalán SZJA kötelezettség alakulhat ki. Az 5 éves szabály szerint, ha a haszonélvezeti jog szerzése az öt évnél régebbi, akkor a lemondásból származó jövedelem adózása ezen szabály alapján alakul. Az illetékek mértékei és az esetek függvényében a 9%-os vagy 4%-os illetékek, illetve mentesülések is előfordulhatnak egyenes ági rokonok, házastársak és egyéb kivételek esetén. A részletes számításokat és kivételeket adózási szakértő segítségével érdemes végigvenni.
Összességében a haszonélvezeti jog határozottan befolyásolja az ingatlan jogi státuszát: a haszonélvező a birtoklás, használat és hasznok szedésének jogát gyakorolja, de rendelkezési jogot nem. A tulajdonos saját joga a fő, azonban a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonjog egy részét átmenetileg korlátozza. A jogi és adózási vonzatok alapos áttekintése nélkül nehéz eldönteni, melyik megoldás a legkedvezőbb a felek számára. Szükség esetén ingatlanügyekben jártas jogi szakértő segít vezetni a folyamatot a zökkenőmentes értékesítés érdekében.
Haszonélvezeti jog és a tulajdonjog. Melyik az erősebb?
tags: #haszonelvezettel #elado #jelentese