A haszonélvezeti jog és az árverezés
Az ingatlanokra bejegyzett jelzálogjog a pénzkövetelések hatékony biztosítéka. Mind a végrehajtási, mind pedig a felszámolási eljárásban az árverés esetén a vevő tulajdonszerzése úgynevezett eredeti tulajdonszerzésnek minősül, ami az ingatlan terhek nélküli megszerzésének lehetőségét jelenti.
Azonban kivételt képez az ingatlant terhelő haszonélvezeti jog, amely olyan erős jogosultságnak minősül, hogy a tulajdonszerzés mikéntjétől és a tulajdonosváltozástól függetlenül terheli az ingatlant, így az árverés útján történő értékesítés esetében sem törölhető az ingatlan-nyilvántartásból. A haszonélvezeti jog jogosultja ugyanis rendelkezhet az ingatlannal, birtokolhatja és használhatja azt, ez pedig jelentős értékcsökkentő tényező. Az előbbiek alapján tehát a zálogjog jogosultja egy haszonélvezettel terhelt ingatlan árverése esetén viszonylag alacsony megtérülésre számíthat.
Ugyan az irányadó jogszabályok védik a haszonélvezeti jog jogosultjának helyzetét, azonban sok esetben előfordul, hogy a jelzálogjog bejegyzését követően rosszhiszeműen terheli tovább az ingatlant a tulajdonos annak reményében, hogy az ne legyen értékesíthető árverés keretében, és ezzel csökkentse a zálogjogosult megtérülését.
Az ilyen utólagos - tehát a jelzálogot követő - haszonélvezeti jog bejegyzések esetén a zálogjogosult pozícióját szintén védelmezve a jogalkotó bizonyos feltételek fennállása esetén lehetőséget biztosít arra, hogy a végrehajtási eljárás keretében a haszonélvezeti jogra tekintet nélkül kerüljön árverésre a biztosítéki ingatlan, a terhek nélküli, reális becsértéket alapul véve.
Mi a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezeti jog olyan vagyoni értékű jog, amely ingó és ingatlan vagyontárgyakon egyaránt fennállhat. Egyfajta jogi terhet jelent, hasonlóan egy banki jelzáloghoz: az ingatlan tulajdonosát korlátozza a tulajdonosi jogainak gyakorlásában, még ha egy kicsit más szempontból is. A haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy forgalomképes, a tulajdonos bármikor eladhatja - ez a haszonélvezőt megillető jogosultságokat és a jog fennállását semmiben sem érinti, legfeljebb az ingatlan forgalmi értékét csökkentheti.
A haszonélvezeti jog szerződéssel, jogszabály alapján, kivételes esetekben bírósági ítélet nyomán jöhet létre. A jogszabály alapján létrejött haszonélvezeti jog egyik leggyakoribb esete a már említett özvegyi jog. A hatályos öröklési jogi rendelkezések alapján az örökhagyó túlélő házastársát holtig tartó haszonélvezeti jog illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a hozzá tartozó berendezési és felszerelési tárgyakon.
Szerződéssel ellenérték fejében vagy ingyenesen alapítható ilyen jogosultság, a megállapodást minden esetben közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. A szerződéses haszonélvezet minden esetben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel jön létre - ehhez a szerződésen túl be kell nyújtani az ingatlan tulajdonosának hozzájárulását, az úgynevezett bejegyzési engedélyt is. A haszonélvezet alapítható az egész ingatlanra, illetve annak eszmei hányadára vagy az ingatlan bizonyos részeire is.
Az özvegyi jog alapján létrejött haszonélvezet a túlélő házastársat haláláig illeti meg, a szerződéssel alapított jogosultság esetén azonban a feleknek meg kell állapodni ennek időtartamáról is: természetes személy esetében ez legfeljebb haláláig, jogi személy részére alapított haszonélvezet esetén pedig legfeljebb ötven évre szólhat.
A haszonélvezet legfontosabb szabályait a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) tartalmazza, amely egy egész fejezetet szentel az erre vonatkozó rendelkezéseknek. Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Illetéktörvény) pedig a haszonélvezeti jog értékének megállapításával kapcsolatban tartalmaz fontos szabályokat.
A haszonélvező és a tulajdonos jogai és kötelezettségei
A haszonélvezeti jog sajátossága, hogy minden esetben feltételez egy párhuzamosan fennálló tulajdoni jogviszonyt is, amely személyében mást illet meg. Ezért a haszonélvezeti és a tulajdoni jogosultság egy időben, egymás mellett állnak fenn az adott ingatlanon.
A Ptk. úgy rendelkezik, hogy a haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él. Ezen jogosultságokkal kapcsolatban tehát elsőbbség illeti meg a haszonélvezőt: főszabály szerint ő használhatja és birtokolhatja az ingatlant, azaz lakhat ott életvitelszerűen. Ha pedig úgy dönt, ezeket a jogosultságokat átengedheti másnak is, például valamelyik rokonának. Mindezt gyakorlatilag bármilyen kötöttség nélkül megteheti mindaddig, amíg erre ingyenesen kerül sor.
A hasznosítás és a hasznok szedésének joga ingatlan esetén elsősorban annak bérbeadását jelenti. A haszonélvezőnek ez is bármikor jogában áll, azonban, ha ezt nem ingyenesen teszi, akkor erről értesítenie kell a tulajdonost is. Ebben az esetben ugyanis a tulajdonost az elővásárlási joghoz nagyon hasonló jogosultság, az elsőbbségi jog illeti meg. Tegyük fel, hogy a haszonélvező havi 100 ezer forint bérleti díj fejében ki kívánja adni a lakást. Erről először tájékoztatnia kell a tulajdonost, aki, ha úgy dönt, ennek az összegnek fejében bérbe kívánja venni az ingatlant, akkor a haszonélvező köteles lesz számára ezekkel a feltételekkel biztosítani azt. Így előállhat egy olyan egyedi helyzet, hogy a tulajdonos albérlőként lakik a saját lakásában. A befolyt bérleti díj főszabály szerint minden esetben a haszonélvezőt illeti meg.
Haszonélvezettel terhelt ingatlan értékesítése
A haszonélvező és a tulajdonos jogosultságai egy lényeges ponton térnek el egymástól: a haszonélvezet tárgyával kapcsolatban egyedül a tulajdonost illeti meg a rendelkezés joga - azaz, kizárólag ő terhelheti meg (például jelzáloggal) és egyedül ő értékesítheti. Ebben semmi nem akadályozza, legfeljebb számolnia kell azzal, hogy egy ilyen joggal terhelt ingatlanát valószínűleg csak alacsonyabb áron tudja eladni: a haszonélvezeti jog ugyanis a tulajdonos személyében beállott változásra tekintettel fennmarad.
Azt, hogy a haszonélvezőnek milyen ráhatása lehet az adásvételre, az dönti el, hogy az ingatlan nyilvántartásba bejegyezték-e az elidegenítési és terhelési tilalmat. Amennyiben igen, úgy az ingatlan kizárólag a haszonélvező szerződésbe foglalt nyilatkozatával, közös megegyezéssel értékesíthető. Amennyiben ilyen bejegyzésre nem került sor, a haszonélvező hozzájárulására nincs szükség, viszont jogosultsága ebben az esetben is fennmarad. Jellemző megoldás az ilyen esetekben, hogy a haszonélvező ingyenesen vagy ellenérték fejében lemond a haszonélvezeti jogáról.
A haszonélvezeti jog értékének megállapítása
Ha számszerűsíteni szeretnéd egy haszonélvezeti jog értékét, akkor az Illetéktörvény rendelkezéseit kell segítségül hívnod. Első lépésben meg kell határozni a haszonélvezeti jog egy évi értékét. Ez pedig nem más, mint a haszonélvezettel terhelt ingatlan forgalmi értékének egyhuszad része. Ha az éves értéket megállapítottad, akkor annyival kell szorozni, ahány évig a haszonélvezeti jogosultság fennáll. Ez elsősorban a szerződéssel megállapított, határozott idejű jogosultság esetén ad megfelelő iránymutatást: öt évig fennálló haszonélvezet értéke az egy évi érték ötszöröse lesz.
Holtig tartó, többek között özvegyi jog esetén a jogosult életkora alapján kell a szorzót megállapítani, amely számmal megszorozva az egy évi értékkel megkapjuk a haszonélvezeti jog értékét:
| Életkor | Szorzó |
|---|---|
| 25 évnél fiatalabb | 10-szeres |
| 25-50 éves | 8-szoros |
| 51-65 éves | 6-szoros |
| 65 évnél idősebb | 4-szeres |
A haszonélvezet megszűnése
A haszonélvezet megszűnik a határozott időtartam lejártával, a jogosult halálával (jogi személy esetén annak jogutód nélküli megszűnésével) és akkor, ha a haszonélvező megszerzi a dolog tulajdonjogát.
Ezen kívül arra is van lehetőség, hogy a felek közös megegyezéssel megszüntessék. Ehhez haszonélvező lemondó nyilatkozata, valamint ingatlan nyilvántartásba bejegyzett jogon fennálló haszonélvezet esetén a nyilvántartásból való törlés lesz szükséges. Ingatlan esetében a lemondó nyilatkozatot a tulajdonoshoz kell intézni és azt minden esetben írásban kell megtenni.
A tulajdonos jogai a haszonélvezővel szemben
A tulajdonos - haszonélvező viszonylatban az utóbbi viszonylag kényelmes helyzetben van: bár nem tulajdonos, mégis, még a valódi tulajdonossal szemben is gyakorlatilag tulajdonosként léphet fel: amennyiben zavarná őt az ingatlan használatában, a bíróságtól akár birtokvédelmet is kérhet. Az egyedüli korlát, amely miatt mégsem tekinthető rá úgy, mint kvázi tulajdonosra, az a rendelkezési jog teljes hiánya.
A tulajdonos egyetlen fontos jogosítványa és lehetősége az ellenőrzési jog gyakorlása: ennek keretében ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását és például amennyiben a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, akkor biztosítékot követelhet tőle. Amennyiben ezt a haszonélvező nem adja meg, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvezeti jog gyakorlását biztosíték adásáig felfüggesztheti.
Vissza lehet venni a NER-vagyont? 🤔 IGEN! Itt a megoldás!
A haszonélvezeti jogosultság jelentős mértékben korlátozhatja a tulajdonodban álló ingatlan használatát és sok esetben megnehezíti, akár lehetetlenné is teszi annak értékesítését, kiváltképpen egy számodra is elfogadható összegért cserébe. A haszonélvezet gyakorlása megköveteli a felek kölcsönös bizalmon alapuló együttműködését - az öröklést követően létrejövő helyzetekben ez a legtöbbször adott, minden más esetben viszont komoly megfontolást igényel.
A haszonélvezettel terhelt ingatlan ugyanúgy az ingatlanjog hatálya alá esik, mint az ingatlan adásvétel vagy ajándékozás - pontos, precíz nyilatkozatokra, földhivatali ügyintézésre, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratra lesz szükséged minden egyes, jogilag jelentős mozzanat megtételéhez.
tags: #haszonelvezo #helyzete #arvereskor