A társasházi közös költségek és a tartozások kezelése
A társasházi élet közösségi jellegéből adódóan számos közös költség merül fel, amelyek hozzájárulnak az épület fenntartásához és a lakók komfortérzetének biztosításához. A közösköltség olyan rendszeres kiadás, amelyet a társasház lakói közösen viselnek, és amely az épület fenntartásához, karbantartásához, valamint az egyéb közös kiadások fedezéséhez szükséges. A társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény) kifejezetten rögzíti a közös költség fogalmát.
A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás fedezetére szolgál. A törvény rendelkezése alapján a tulajdonostársakat a közös költség viselése a tulajdoni hányaduk arányában terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A közös költséghez tehát a tulajdonostársaknak hozzá kell járulniuk.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét elsősorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja.
A közös költség összege annak függvényében növekszik, hogy kinek mekkora a külön tulajdona a társasházban. A közös költség összegét befolyásolhatja a lakásunk mérete mellett az épület kora és energiahatékonysága, a társasház anyagi helyzete, a múltbéli kiadások és a tervezett kiadások egyaránt. A szervezeti és működési szabályzatban (SZMSZ) kell meghatározni a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját.
A közös költség tartalma és kiszámítása
A közös költség magában foglalja az épület üzemeltetési, karbantartási, javítási és felújítási költségeit. Ide tartoznak többek között a következők:
- Üzemeltetési költségek: közös használatú helyiségek takarítása, világítása, karbantartása, lift üzemeltetése, kertgondozás, takarítási költségei.
- Karbantartási és javítási költségek: az épület állagának megóvása, kisebb javítások, rendes gazdálkodás körébe tartozó munkálatok.
- Felújítási költségek: az épület homlokzatának, tetőzetének, közös helyiségeinek rendszeres felújítása, korszerűsítése.
- Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az épület bővítése, átalakítása, új épület, épületrész vagy épületberendezés létesítése. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges.
A közös költség viselésének jogszabályi hátterét elsősorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja. A törvény szerint minden tulajdonostársat a tulajdoni hányada arányában terheli a közös költség, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. Ez azt jelenti, hogy aki nagyobb lakásban lakik, az arányosan nagyobb részét viseli a közös költségeknek.
A közös költség tartozás kezelése és jogkövetkezményei
A közösköltség rendszeres és időben történő fizetése minden lakó közös felelőssége, amely elengedhetetlen az épület zavartalan működéséhez. A közösköltségtartozás jogi következményekkel járhat. A tartozások elkerülése érdekében fontos, hogy a lakók időben jelezzék fizetési nehézségeiket a közös képviselő felé.
Ha egy vagy több tulajdonostárs nem fizeti a közös költséget, a felhalmozott tartozást megjelölő fizetési felszólítást kell küldenie a közös képviselőnek az adós részére. A Társasházi törvény 30. § (1) bekezdése szerint a közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
A jelzálogjog bejegyzésének sajátossága, hogy mind a közgyűlési határozatot, mind pedig a közös képviselő rendelkezését ügyvéd, vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Ez lényeges feltétele az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek. Ez további költséget jelent a tulajdonostárs számára, melyet rendezni köteles.
Amennyiben a hátralék rendezetté válik, akkor a törlés iránt - ugyanilyen formában - a tulajdonos költségére, intézkednie kell a társasháznak. A másik lehetőség a fizetési meghagyásos eljárás kezdeményezése, mely tipikusan a behajtás iránti intézkedés formája. Elrendelése szintén vagy a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni.
Tulajdonosváltozás és közös költség tartozás
Van úgy, hogy a tulajdonostárs közös költség tartozást maga után hagyva adja el az ingatlanát. Tartozik-e az új tulajdonos a régi helyett? Hol igen, hol nem, és ezt tényleg földrajzilag kell érteni. Az ország nagyrészén a bíróságok elutasítják az új tulajdonossal szembeni keresetet. Budapesten és Debrecenben viszont lehet, hogy pervesztes lesz, aki bár mindig pontosan fizetett, de olyan személytől vette az ingatlanát, aki hátralékot halmozott fel.
Ennek a sajátos helyzetnek az az oka, hogy a 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) nem ad kifejezett eligazítást ebben a kérdésben, és egyes bíróságok a törvény egyik, egyébként nem ezt a kérdést szabályozó rendelkezéséből olyan tartalmat olvasnak ki, miszerint a tartozás törvénynél fogva átszáll (Ptk. 6:207.§), tehát tulajdonosváltás esetén a társasházközösség akkor is az új tulajdonostól követelheti, ha azt az elődje halmozta fel.
A Tht. 22.§ (6) bekezdése teszi nyilvánvalóvá, hogy a tulajdonosnak a volt tulajdonos tartozásért nincs felelőssége, tehát a vagyonjuttatási kötelem megsértésével okozott vagyoni hátrányért a Tht. nem teszi felelőssé az új tulajdonost. Ha pedig nem teszi, akkor a Ptk. az irányadó. A közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez. Ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni.
Az új vevő számára azért jelent biztosítékot a "nullás igazolás" (közös költség tartozásról szóló igazolás), mert noha főszabály szerint a közös költség a régi tulajdonost terheli, adott esetben megtörténhet, hogy valaki nem figyel az adásvétellel összefüggő ezen „vonalra”, és az ügyletet követően ott találja magát a társasház szervezeti és működési szabályzatával. A vevő kérhet nullás igazolást a közös képviselőtől, vagy kérheti, hogy azt az eladó „rendelje meg”. Ha ehhez nem fűlik a foga, az sokat elárul a körülményekről.
A társasházi közösköltség és az ebből fakadó tartozások kezelése kiemelten fontos a lakóközösség harmonikus együttélése és az épület fenntarthatósága szempontjából. A közösköltségek pontos és rendszeres fizetése, valamint a tartozások hatékony kezelése minden lakó közös érdeke és felelőssége.
tags: #igazolas #tarsashazi #kozos #koltseg