Hatalmas változások előtt a társasházak élete
A magyar lakáspolitika jelentős átalakuláson megy keresztül, melynek célja a lakáshoz jutás megkönnyítése és a lakóingatlanok minőségének javítása. Az állami otthonteremtési programok, mint az Otthon Start lakáshitel és a csok plusz családtámogatott hitel, kulcsfontosságú szerepet töltenek be ebben a folyamatban. 2026. március 1-től életbe lépő változások gyökeresen átalakítják a támogatott hitelek elérhetőségét és folyósítását, új lehetőségeket teremtve mind a lakásvásárlók, mind a fejlesztők számára.
Az új szabályozás lényege: a társasházi építményi jog
A legfontosabb újítás a jogszabályi háttér átalakítása, amely lehetővé teszi a támogatott hitelek, mint az Otthon Start vagy a csok plusz, korábbi folyósítását. Eddig ezek a hitelek csak akkor voltak igényelhetők, ha a lakás már rendelkezett használatbavételi engedéllyel, azaz „beköltözhető” volt. Az új rendszer bevezeti a „társasházi építményi jog” fogalmát, amely lehetővé teszi, hogy a lakás már az építés alatt jogilag „eladható” legyen.
Ez azt jelenti, hogy a támogatott hitel akár részben vagy szakaszokban is kifizethetővé válik az építkezés során. Ez egy merőben új mechanizmus a magyar lakáspolitikában, hiszen korábban a támogatás egyetlen nagy összegben, a munkálatok befejezése után érkezett meg. Az intézkedések hatására a fejlesztők akár számottevő kedvezményeket is adhatnak a lakásvásárlóknak, ami tovább élénkítheti a lakáspiacot.
A hivatalos javaslat hangsúlyozza a vevők védelmét is: amennyiben az építkezés nem készül el három éven belül, a bank jogosult a szerződést felmondani. A vevők számára az egyik legnagyobb előny, hogy nem kell többé várni a használatbavételi engedélyre a kedvezményes hitel igénybevételéhez.
Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a támogatás tényleges, fix kamatozással járó részét - a 3 százalékot - csak a használatbavételi engedély megszerzése után kezdik érvényesíteni. Egyedül a második konstrukciónál nem jár kamattámogatás, ami azért indokolt, mert ott nem áll rendelkezésre megfelelő dologi fedezet.
Változások a Babaváró hitel feltételeiben és a zöld lakáshitelekben
A kormány 2025-től lazította a Babaváró hitel feltételeit is. 2024-hez képest most már a feleség 35 éves koráig igényelhetik a fiatal házaspárok a kamattámogatásos hitelt. Korábban, 2024-ben, a felső korhatár 30 év volt, kivéve, ha igazolták, hogy a feleség már várandós, ebben az esetben az év végéig még 41 év maradt a korhatár. A Babaváró támogatás maximális összege 11 millió forint, a futamideje 20 év lehet, és az igénylőknek öt éven belül kell teljesíteniük a gyerekvállalást a támogatásért cserébe.
Január 1-től változnak a jövedelemarányos törlesztőrészletre (JTM) vonatkozó szabályok a zöld lakáshiteleknél. Ilyen esetben elegendő 10 százalékos önerőt felmutatni a kölcsönnél, és a JTM elérheti a 60 százalékot is, függetlenül attól, mennyi a hiteligénylő jövedelme. Normál esetben 600 ezer forintos nettó jövedelem alatt csak a jövedelem 50 százalékáig mehetnek el a törlesztőrészlettel a bankok, afölött 60 százalék a limit.
Energiatakarékosnak az az ingatlan számít, amelynek a besorolása jobb, mint az A, vagy pedig egy felújítás után eléri az A szintet, és az összesített energetikai jellemzőjének az értéke nem haladja meg a 76 kWh/nm/év szintet.
A jegyzői törvényességi felügyelet kihívásai a társasházak életében
A társasházak működésének ellenőrzése komoly kihívásokat rejt magában a jegyzők számára. A Társasházi törvény 27/A. §-a szerint a jegyző hivatalból végzi az ellenőrzést, ami előzetes nyilvántartást feltételez a társasházakról. Azonban sem a jegyző, sem a társasházak számára nincs ilyen nyilvántartási vagy regisztrációs kötelezettség.
A média széles körű tájékoztatása következtében rendkívül sok panasz érkezik a lakóktól, amelyek általában a közös képviselővel kialakult személyes konfliktusokra, elszámolási vitákra stb. vonatkoznak. A jegyző mérlegelési lehetőséggel rendelkezik a tekintetben, hogy a beadvány megalapozza-e a törvényességi felügyeleti eljárás lefolytatását. Kérdés azonban, hogy amennyiben a jegyző nem indít ilyen eljárást, a panaszos hová fordulhat jogorvoslatért.
A felettes szerv hiánya megoldhatatlan problémát okoz az olyan társasházak ellenőrzésénél, amelyekben az önkormányzat cége látja el a közös képviseletet vagy kezelést. Ez közigazgatási összeférhetetlenséget jelentene, de a törvényességi felügyelet nem közigazgatási eljárás, így a kizárás szabályai sem alkalmazhatók.
További kérdéses pont, hogy a jegyző a törvényességi felügyeleti eljárást mely időszakra nézve folytathatja le, és hogy a vizsgálat mire terjedhet ki. A jogalkotó a jegyző belátására bízza, hogy szükséges-e intézkedést tenni, és ha igen, akkor milyen formában. Amennyiben a jegyző nem indít eljárást, a panaszos a jogszabályi módosítás hatályba lépése előtt is rendelkezésre álló jogérvényesítési utakat választhatja.
A közös képviselők szerepe és felelőssége
A törvényességi felügyelet nem elsősorban a közös képviselők ellenőrzésére hivatott, hanem magát a társasházat, a szerveit és dokumentumait vizsgálja. A közös képviselő nem azonos a társasházkezelővel; utóbbi tevékenység felügyeletét a járási hivatalok látják el.
A média gyakran kommunikálta úgy az új jogintézményt, hogy „a jegyző fogja ellenőrizni a közös képviselőket”, ami hiú reményt ad a tulajdonosoknak. A valóságban a jegyző a társasház szerveit, belső szabályzatait és közgyűlési határozatait vizsgálja meg, azok jogszabályoknak való megfelelőségét.
A törvényességi felügyelet keretében nem ellenőrizhető a társasház-kezelői tevékenység, továbbá a hatálybalépést megelőző időszakban keletkezett közgyűlési határozatokra, dokumentumokra, valamint a közös képviselő eljárására sem terjed ki. Ugyanakkor, amennyiben a törvényi rendelkezések, közgyűlési határozatok végrehajtása során a jogsértés mulasztásban nyilvánul meg, és ez az állapot a módosítás hatályba lépése után is fennáll, a jegyző felhívhatja a társasház megfelelő szervét a jogsértés megszüntetésére.
Szankciót a jegyző nem alkalmazhat, de dönthet arról, hogy szankció megállapítása céljából pert indít a közös képviselővel szemben. A jogalkotó nagyfokú döntési szabadságot biztosít a jegyző számára.
Energiamegtakarítás és a lakásfelújítási támogatások
Az energiaárak emelkedése és a fenntarthatóság iránti igény növekedése miatt egyre fontosabbá válik az ingatlanok energiahatékonyságának javítása. A zöld lakáshitelek ehhez nyújtanak támogatást, kedvezőbb feltételekkel.
A 2023. május 1-jéig a társasházaknak eleget kell tenniük a törvényben meghatározott nyilvános közzétételi kötelezettségnek, a közös képviselők, illetve tisztségviselők kötelező regisztrációjának. Az új szabályozások célja az átláthatóság növelése és a tulajdonviszonyok egyértelmű rögzítése.
A gyermeket nevelő családok otthonfelújítási támogatásáról szóló kormányrendelet is hozzájárul a lakóingatlanok megújulásához és az építőipari ágazat fehérítéséhez.
A meleg víz hőfokának meghatározása, a közös költség és a beszámítási lehetőség, valamint a közös területek használatának megváltoztatása mind olyan területek, amelyek jelentős hatással vannak a társasházak működésére és a lakók életminőségére. Az új szabályozások és a folyamatosan változó jogi környezet arra ösztönzik a tulajdonosokat és a közös képviselőket, hogy naprakészek legyenek és alkalmazkodjanak az új kihívásokhoz.
tags: #hatalmas #valtozasok #jonnek #a #tarsashazak #eleteben