Hatósági jóváhagyáshoz kötött földhasználat Magyarországon
Valójában minden olyan szerződés, amely a földhasználati jogosultság átengedéséről szól, földhasználati szerződésnek minősül, ezek közül azonban nem mindegyik kötött hatósági jóváhagyáshoz. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 38.§ (1) bekezdésében foglalt felsorolás támpontot adhat arra vonatkozóan, hogy melyek a haszonbérleten kívüli fő földhasználati szerződéstípusok. Nem elég ismerni a földforgalmi törvény rendelkezéseit, ha földhasználati szerződést kötünk. Érdemes utánanézni a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény, a 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény és nem utolsósorban a Ptk. mint háttérjogszabály rendelkezéseinek.
A haszonbérleten felül a fenti törvények által nevesített földhasználati szerződések a feles bérlet, részesművelés, alhaszonbérlet, szívességi földhasználat, valamint a rekreációs célú földhasználat. A földhasználati szerződések említett felsorolása nem tartalmazza a szolgalmi joggal, haszonélvezeti joggal és szomszédjogokkal kapcsolatos szerződéseket. Érthető módon, hiszen a szolgalmi jog, a haszonélvezeti jog és a szomszédjogok mind a föld használatával összefüggő jogosultságok - és a hangsúly itt az „összefüggő jogosultságok” kifejezésen van -, amelyek gyakorlására a jogalkotó szintén a Ptk. a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény és a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló -2014. március 15-én hatályba lépett - 2013. évi CLXXIV. törvény rendelkezéseit is alkalmazza.
A hatósági jóváhagyáshoz nem kötött földhasználati szerződések
A hatósági jóváhagyáshoz nem kötött főbb földhasználati szerződésfajták közül a leggyakrabban használt típus az, amelyben a földhasználati jogosultságot szerző fél a föld használatát földművesnek minősülő közeli hozzátartozója vagy a legalább 25%-ban a tulajdonában vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet javára engedi át, vagy társult erdőgazdálkodást folytat, vagy vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából engedi át a használatot más személy részére. Nagyon elterjedtek még a tulajdonostársak között a használat megosztásáról szóló földhasználati szerződés vagy a mezőgazdasági termelőszervezet mint földhasználó és az annak legalább 25%-ban tulajdonostagja, illetve annak közeli hozzátartozója, továbbá legalább három éve foglalkoztatott alkalmazottja mint használatba adó közötti földhasználati szerződések.
Nem kell hatósági jóváhagyás az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld földhasználati jogosultságának átengedéséről szóló szerződésekhez; valamint azokhoz a szerződésekhez sem, amelyekben a földműves földhasználó közeli hozzátartozója a használatba adó (például szívességi földhasználat, haszonélvezeti jog alapítása); vagy a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával jön létre földhasználati szerződés.
Az erdőbirtokossági társulat tagjai tulajdonában és haszonélvezetében álló erdőnek minősülő föld földhasználati jogosultságát meghatározó szerződésekhez sem kell hatósági jóváhagyás. A teljesség kedvéért megemlítendők még ebben a körben a haszonbérlet címén az agrárágazathoz tartozó köznevelési feladatot ellátó intézmény, felsőoktatási intézmény az alapító okiratában vagy jogszabályban meghatározott, oktatási vagy tudományos kutatási alapfeladatát szolgáló föld használat szabályozó szerződések; a haszonbérlet címén a föld használatát a bevett egyház vagy annak belső egyházi jogi személye oktatási, szociális vagy gazdasági tevékenység végzése céljából kötött földhasználati szerződések, valamint a tanya földhasználati jogosultságának az átengedéséről szóló szerződések.
Tegyünk egy rövid kitérőt a haszonbérleti szerződésnek nem minősülő földhasználati szerződések közül még a vetőmag-előállítással kapcsolatos és az öntözési szolgalmi földhasználati szerződésekre. A vetőmag-előállítással kapcsolatos szerződések alapján a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítása során a vetőmag előállítója a vetés megkezdése előtt megállapodást köt a szomszédos földhasználóval a földhasználat módjáról, továbbá arról, hogy a szomszédos földhasználó milyen feltételekkel köteles a védőtávolságon belül a vetőmag-szaporítást veszélyeztető növényfajok és növényfajták termesztésétől tartózkodni. Az öntözési szolgalmi szerződés alapján pedig a földhasználót a más használatában levő ingatlanon öntözési szolgalom illeti meg, ha mezőgazdasági tevékenysége folytatásához szükséges öntözés érdekében a víz odajuttatását, szétosztását, illetve annak elvezetését másként nem vagy csak aránytalanul nagy nehézséggel vagy költséggel lehetne biztosítani.
A hatósági jóváhagyáshoz nem kötött földhasználati szerződést is egységes okiratba kell foglalni. A szerződő felek eltérő rendelkezése hiányában a földhasználó a kisebb haszonvételek gyakorlását a földhasználó - különösen gomba, vadgyümölcs, virág, gyógynövény, nád, sás gyűjtését, a réti halászatot, valamint az útpadka, az árokpart, a töltés menti fű kaszálását - a használatba adó (tulajdonos) engedélye nélkül harmadik személy részére átengedheti. Ez a személy lesz a haszonvétel-gyakorló. A használatba adó a földhasználó felé tett egyoldalú jognyilatkozattal a haszonvételi joggyakorló helyébe léphet.
A földforgalmi törvény külön fejezetben foglalkozik a haszonélvezet szabályozásával. Kimondja, hogy az ilyen szerződésekre fő szabályként a tulajdonszerzésre vonatkozó rendelkezések alkalmazandók (például földszerzési maximum) és általánosságban a haszonélvezeti jog alapításának semmisségét mondja ki. Egy kivételt enged a haszonélvezeti jog alapításának semmissége alól, amikor a szerződés közeli hozzátartozó javára alapít ilyen jogot. A szívességi földhasználati szerződés alapján is a föld használatát, hasznosítását a földforgalmi törvény szerinti közeli hozzátartozója részére ingyenesen engedi át használatba adó hatósági jóváhagyás nélkül. Lényeges különbség azonban, hogy a szívességi földhasználat esetén a felek jogaira és kötelezettségeire - az ingyenességén és a közeli hozzátartozói viszony fennálltán kívül - a haszonbérleti szerződésben részes feleket megillető jogok, illetve terhelő kötelezettségek az irányadók (bár a szívességi földhasználati szerződés megszűnésére vonatkozó szabályok egyszerűbbek, mint a haszonbérleti szerződés felmondására irányadó szabályok, kivéve a határozott időtartamú szívességi földhasználati szerződés azonnali hatályú felmondással való megszüntetésének esete, amikor - a szerződő felek eltérő megállapodása hiányában - a haszonbérleti szerződés azonnali hatályú felmondására vonatkozó szabályok az irányadók).
A földforgalmi törvény kimondja, hogy a földhasználati jogosultság megszerzésének feltétele fő szabály szerint, hogy a földhasználati jogosultságot szerző fél a földhasználati szerződésben vállalja - többek között -, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz földhasznosítási kötelezettségének. A föld használata átengedésének tilalma alól egy kivételt enged a törvény, mégpedig abban az esetben, mikor a haszonbérelt földön megtermelendő termény vetésforgó, illetve túlnyomó részben élőmunka-ráfordítás alkalmazását igényli - ideértve a vetőmag-előállítást is. A haszonbérlő ilyen esetben a haszonbérbeadó hozzájárulásával alhaszonbérleti szerződés keretében megállapodhat más földművessel vagy mezőgazdasági termelőszervezettel, hogy neki a föld használatát egyes, a vetésforgó alkalmazásához szükséges vagy túlnyomó részben élőmunka-ráfordítást igénylő mezőgazdasági munkák elvégzésének időtartamára, de legfeljebb a haszonbérleti szerződés lejártáig átengedi. Ezt az alhaszonbérleti szerződést önálló, egységes okiratba kell foglalni. Ilyen esetben elő-haszonbérleti jog nem áll fenn, és alhaszonbérleti szerződéshez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása sem.
Mikor szükséges a hatósági jóváhagyás?
Természetesen a felek szerződési akarata, szándéka, körülményei sokféle, vegyes elemet ötvöző szerződést hozhat létre. Ebből adódóan gyakran komoly nehézséget okoz annak az eldöntése, vajon szükséges-e az adott szerződéshez hatósági jóváhagyás. Aki valóban körültekintően akar eljárni, annak érdemes az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez fordulnia, amely kérelemre igazolást állít ki arról, hogy a földhasználati jogosultság megszerzéséről szóló adott szerződés hatályosságához kell-e a törvény előírásai alapján hatósági jóváhagyás.
A Földforgalmi törvény változásai komoly kötelezettségeket rónak a földtulajdonosokra. A MAGOSZ tájékoztatása szerint a földhasználat átengedésére vonatkozó szabályok jelentős szigorításon estek át a Földforgalmi törvény 2014-es módosításával. Az új előírások célja, hogy a földtulajdon megszerzése valóban a mezőgazdasági tevékenységet szolgálja, és ne váljon puszta befektetési eszközzé.
A tulajdonszerzőnek kötelező maga művelni a földet 2014. május 1-jétől kezdődően az új földtulajdonosnak nemcsak meg kell művelnie a földet, hanem vállalnia is kell, hogy másnak nem engedi át annak használatát. Ez a kötelezettség minden olyan szerződésre vonatkozik, amely a tulajdonjog átruházását eredményezi - ideértve az adásvételt, a cserét vagy akár az ajándékozást is. A művelésből való kivonás tilalma öt évig áll fenn, azonban a használat átengedésének tilalma időbeli korlát nélküli, vagyis a teljes tulajdonlás időtartamára vonatkozik.
A kiskapuk bezárultak: ajándékozással sem kerülhető meg a szabályozás. Korábban az ajándékozási szerződésekkel igyekeztek megkerülni a használati tilalmat, mivel ezeknél nem kellett vállalni a saját használatot. Ezt a kiskaput a törvényalkotó néhány évvel ezelőtt bezárta: ma már ajándékozás esetén is kötelező vállalni, hogy a földtulajdonos maga használja az ingatlant. Kivételt képeznek a 2014 előtt szerzett földek, illetve a törvényes örökléssel megszerzett területek.
Mikor engedhető át a földhasználat?
Bár az általános szabályozás szigorú, léteznek kivételek, amelyek lehetővé teszik a földhasználat átengedését. Ilyen esetek például: a közeli hozzátartozók közötti használatátadás, olyan gazdasági társaság részére történő átengedés, ahol a tulajdonos vagy hozzátartozója legalább egy éve minimum 25%-os részesedéssel rendelkezik (családi mezőgazdasági társaság esetén ez alacsonyabb is lehet), társult erdőgazdálkodás vagy erdőkezelés céljából, vetőmagtermeléshez szükséges izolációs célú használat esetén, gazdaságátadási szerződés keretében, rizstelep létesítése érdekében, vagy alhaszonbérlet formájában.
Szerződés nélkül nincs átengedés. Az átengedés minden esetben írásbeli szerződéshez kötött - leggyakrabban haszonbérleti vagy szívességi földhasználati megállapodás formájában történik. Ezekre a kivételekre általában nem vonatkozik sem a hatósági jóváhagyási kötelezettség, sem az előhaszonbérleti jog - egyedüli kivétel ez alól a vetőmagtermelés céljából történő használatátadás, amelynél továbbra is szükséges a kifüggesztés és a földhivatali jóváhagyás. Az alhaszonbérlet esetén fontos tudni, hogy ez nem keletkeztet „volt haszonbérlői” ranghelyet, tehát az eredeti haszonbérlő jogosultsága marad érvényben.
Földhasználat átadása cégtulajdonosoknak: tilos! Fontos korlát, hogy míg egy magánszemély átengedheti a földhasználatot saját cégének, a fordított irány - tehát a cég részéről történő használatátadás magánszemély tulajdonosai felé - nem megengedett. Ez a korlátozás azért szükséges, hogy az elővásárlási jog intézménye ne veszítse el jelentőségét. Ha a cégek tulajdonosai földhasználónak minősülhetnének, a rendszer kijátszhatóvá válna - ezért szigorúan tiltott ez a gyakorlat.
A földhasználati nyilvántartás szerepe
A földhasználati nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás. Ez azt jelenti, hogy hitelesen tanúsítja a nyilvántartásba bejegyzett jogok és tények fennállását. A bejegyzett adatok, jogok és tények helyességét és a valósággal való egyezőségét az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell. Maga a földhasználati lap is két részből áll: I. része a földhasználó adatait, míg II. Egy földhasználati lapon szerepel egy adott földhasználó használatában álló összes mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld - kivéve az erdők - amelyek egy ingatlanügyi hatóság illetékességi területén találhatók.
Fontos megjegyezni, hogy míg az ingatlan-nyilvántartás ingatlan alapú, vagyis az egyes ingatlanokhoz rendeljük hozzá, azok tulajdonosait, addig a földhasználati nyilvántartás személyhez kötődik. Az ingatlan tulajdonosát földhasznosítási kötelezettség terheli, ugyanis a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben ezt vállalta. A földhasznosítási kötelezettség azt jelenti, hogy a földhasználó - aki lehet, hogy éppen maga a tulajdonos - köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni.
A földhasználat bejegyzése kérelemre történik, azaz a földhasználó bejelentésére indul a földhasználat bejegyzési eljárás - de bizonyos kivételes esetekben hivatalból is bejegyzik a földhasználatot. Mivel a tulajdonos, a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben vállalta, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és tulajdonszerzését jóvá is hagyta a hatóság, akkor neki a földhasználati nyilvántartásba vételt el kell intéznie, a tulajdonszerzéstől számított 30 napon belül. Mi van akkor, ha ez elmarad és a tulajdonos mégsem keresi meg a földhasználati nyilvántartást vagy csak 30 nap után teszi meg? Jelenleg ez a késedelem nincs szankcionálva. A 30 nap után kért földhasználatot is nyilvántartásba veszik, ilyenkor a használat kezdete a tulajdonszerzés napja lesz, feltéve, hogy nem volt közben egy másik bejegyzett földhasználó (pl. Osztatlan közös tulajdonban lévő földeknél, amikor egy ingatlannak több tulajdonosa (vagy haszonélvezője) van, egy tulajdonostárs használhat a saját tulajdoni hányadánál nagyobb területet is az ingatlanból, ehhez ún. Másrészt a tulajdonos/haszonélvezőn kívül, egy harmadik személy is lehet földhasználó. A föld tulajdonosa (vagy haszonélvezője) a föld használatát, hasznosítását haszonbérlet, szívességi földhasználat, rekreációs célú földhasználat jogcímeken engedheti át.
Közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostársak egymással használati megosztásról szóló megállapodást kötnek, melyből látszik, hogy melyik tulajdonostárs az ingatlan mely részét jogosult használni. Szívességi földhasználatra csak földműves, közeli hozzátartozók között kerülhet sor és ingyenes. Tipikus és leggyakoribb használati jogcím a haszonbérlet. A használatba adó és a földhasználó haszonbérleti szerződést kötnek. A földhasználó köteles a használatot - annak megkezdésétől számított 30 napon belül - a használt földterület fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatósághoz nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni. Ha 30 nap után keresi fel a földhasználó a hivatalt és kéri a földhasználat bejegyzését, akkor a használat kezdőnapjától bejegyzik a földhasználatát és a jelenlegi szabályok szerint e kötelezettség elmulasztását szankció nem terheli. A földhasználati nyilvántartási eljárásban az ügyintézési határidő 60 nap. Az eljárás ingyenes, azaz mentes az igazgatási szolgáltatási díjfizetési kötelezettség alól. Miután a földhasználó benyújtotta a kérelmet és annak mellékleteit, az ingatlanügyi hatóság megvizsgálja, hogy nincs-e a bejegyzésnek akadálya és ha azt állapítja meg, hogy a földhasználat bejegyezhető, akkor arról határozatot hoz, bejegyzi a földhasználatot a nyilvántartásba. Tipikus és gyakran előforduló hiba, amikor egy időközben megszűnt helyrajzi számra kérik a földhasználat bejegyzését, mert megosztásra került az ingatlan és létrejöttek az új helyrajzi számok.
tags: #hatosagi #jovahagyashoz #kotott #foldhasznalat