Építési engedély, telekalakítás és tulajdoni viszonyok – tájékoztató az építés és átalakítás jogi hátteréről

Mit tehetünk, ha olyan ingatlant vásárolnánk, amit nem tüntettek fel a térképen? Van megoldás arra, ha olyan ingatlant vennénk, ami nem szerepel a térképen. Ingatlanvásárláskor szembesülhetünk azzal a problémával, hogy a kinézett ingatlan nem szerepel a térképen vagy az ingatlan-nyilvántartásban. Jó hír, hogy a probléma orvosolható! Összegyűjtöttük, mit kell tudnod a föld és az épület jogi kapcsolatáról, és milyen lépéseket kell megtenned, hogy utólag fel tudj tüntetni egy épületet a térképen.

Kicsit a jogi alapokról: kié a föld és kié az épület?

Általános és fontos szabály, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg. Azt viszont már a régi és az új Ptk. Az építkezés során ekkor az építkező a földtulajdonostól földhasználati jogot kaphat, mely az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Nagyon fontos azonban, hogy az építtető az elkészült épület tulajdonjogát is bejegyeztesse az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az épület tulajdonjoga be van jegyezve, az épülettulajdonost jogszabály alapján földhasználati jog illeti meg (még akkor is, ha erről a földtulajdonossal korábban nem állapodott meg). A korábbiakhoz képest az új Ptk. annyi újítást tartalmaz, hogy a tulajdonos úgy is rendelkezhet, hogy önálló ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba a földterületet és a rajta lévő épületet. Ez azért is fontos, mert a tulajdonosnak lehetősége van arra, hogy a földet és az épületet egymástól szétválasztva, vagy az egyiket vagy a másikat önállóan értékesítse. Korábban ezt társasházzá alakítással, vagy a földre is kiterjedő közös tulajdon létrehozásával oldották meg. Azonban az új Ptk. Ez a nyilatkozat nem más, mint hogy a Ptk. 5:18. A helyzet megoldásához épületfeltüntetési eljárást kell kezdeményeznünk.

Mi kell a folyamat elkezdéséhez?

Először is szükségünk van egy földmérőre, aki az új épületet felméri, és a mérések alapján az épületfeltüntetési vázrajzot elkészíti. Ezt követően a szükséges dokumentumokkal együtt az ún. Minden esetben a jogszabály szerint az építtető, azaz a tulajdonos köteles ennek eleget tenni. Előfordulhat az is, hogy egy kivitelező cég építi az épületet, és azt adja el. Ekkor érdemes ellenőrizni, hogy az épületfeltüntetés megvalósult-e egyáltalán. Amennyiben egy régi épület nincs feltüntetve, és épületfeltüntetést szeretnénk utólagosan kivitelezni (pl.: hitelt és CSOK-ot szeretnénk felvenni, melyeknek ez alapvető feltétele), meg kell vizsgálni, hogy rendelkezünk-e az eredeti jogerős használatbavételi, vagy fennmaradási engedéllyel. Amennyiben nem, akkor tisztázni kell, hogy az adott épület mikor épült.

10 éven belül épült épület esetében az illetékes hatóságtól fennmaradási engedélyt kell kérni. Ha az épület megfelel a hatályos előírásoknak, akkor bírság kiszabása mellett a hatóság megadja a fennmaradási engedélyt. A feltételeknek nem megfelelő épület esetében bontást rendelhetnek el. 10 évnél régebbi épület esetében elévül a hatóság intézkedési jogköre, azaz bírságra már nem számíthatunk, bontásra pedig csak különösen indokolt esetben. Fontos, hogy a 2013. január 1-től hatályos szabályok alapján az új építésű ingatlanoknál az eljárás menete fordított. Hatósági bizonyítvány megszerzésének alapvető feltétele a használatbavételi engedély. Szükséges egy földmérő is a helyzet rendezéséhez. Ő megrendeli azokat a földmérési adatokat, amelyek szükségesek az épületfeltüntetési változási vázrajz elkészítéséhez, majd a telken felméri az épületet. Az eljárás lebonyolításához szükségünk van egy ingatlan-nyilvántartási kérelem kitöltésére is, amelyet a tulajdonosnak kell aláírnia. Amennyiben például vezetékjog van bejegyezve az ingatlanra, akkor a vezetékjog jogosultjának is alá kell írnia a vázrajzot. A vázrajz záradékolásához egyúttal az építési engedély másolatára is szükségünk van.

Hogyan zajlik a vázrajz és a záradékolás folyamata?

További menete az eljárásnak, hogy az elkészült dokumentációt a földhivatal műszaki szempontból megvizsgálja, azaz, hogy megfelel-e a hatályos előírásoknak. Amennyiben minden rendben van vele, akkor záradékolásra fog sor kerülni, melynek ügyintézési határideje 60 nap. Ezt követően a földmérő a záradékolt vázrajzot feltölti az Országos Építési Nyilvántartásba. A feltöltést követően az illetékes építési hatóság végzést küld a földhivatalnak arról, hogy az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban, és a tulajdoni lapon maga a változás átvezethető.

A blogcikk szerzője Dr. A mai téma kevés alkalommal kerül elő ingatlanos blogokon, és ritkán is esik szó róla ügyfél és értékesítő között. A minap azonban olyan helyzet történt, hogy belebotlottam egy ingatlanba, amelynél egy fontos mozzanat elmaradt. No, de mi történik akkor, ha megnézted a megvásárolni kívánt házat, majd lekéred a tulajdoni lapját, és legnagyobb megdöbbenésedre egyáltalán nem szerepel a lakóház megnevezés a dokumentumon. Az épületfeltüntetés lényege és célja az, hogy egy elkészült felépítmény létezése rákerüljön a tulajdoni lapra, és a nyilvántartási térképre egyaránt. Ezzel válik az ingatlan-nyilvántartás részévé, vagyis hivatalosan így bizonyítható egy épület létezése.

A hivatalos lépések a gyakorlatban

1. A földmérő megrendelése és az építési vázrajz felkészítése a mérésekkel.
2. A vázrajz záradékoltatása a földhivatalnál és a telekkönyvbe történő átvezetés megalapozása.
3. A telekalakítási engedélyezési eljárás megindítása, ha telekmegosztásról, telekegyesítésről vagy határ rendezésről van szó, megfelelő mellékletekkel.
4. A földhivatal és az építésügyi hatóság együttműködése a végleges bejegyzésekhez és a jogerős döntésekhez.

Ha például vezetékjog érintett: a vezetékjog jogosultja is aláírási kötelezettséggel csatlakozik a vázrajzhoz. A záradékolt vázrajz és az engedélyek együttes benyújtásával a térképi és tulajdoni lapbeli változás bevezetésre kerül. A földtulajdonosnak és érdekelteknek érdemes előzetesen konzultálni az építésügyi előadóval és a földhivatal illetékes osztályával, hogy a dokumentáció a határidőknek megfelelően készüljön.

Épület feltüntetése és CSOK-hitel, használatbavételi engedély kapcsolata

Ha a ház 10 éven belül épült, fennmaradási engedélyt kell kérni az építési hatóságtól. Ha az épület 10 évnél régebbi, az építésügyi hatóság intézkedési joga elévült. Születő észrevétel, hogy a használatbavételi engedély kiadása 2013. január 1-től feltétele a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz feltöltésének az OÉNY rendszerébe. Ha kereskedés vagy CSOK-hitel a cél, akkor a valós adatoknak a térképi és a valóság közötti összhangot kell mutatni, hogy a hitel folyósítása zökkenőmentes legyen.

A telekalakítás többlépcsős folyamat, amelynek első szakasza a telekalakítási engedélyezési eljárás: itt kizárólag műszaki szempontokat vizsgálnak és nem döntenek a tulajdonközösségi kérdésekről. A második szakasz az ingatlan-nyilvántartási eljárás: a jóváhagyott vázrajz és a telekalakítási szerződés alapján vezetik át a tulajdoni lapon a változásokat.

Korábban létezett az ún. egyesített telekalakítási eljárás, amelyet 2025. január 14-ével megszüntettek. A telekalakítás célja lehet telekcsoport újraosztása, telekfelosztás, telekegyesítés, telekhatárrendezés. A telekalakításhoz elengedhetetlen egy jogosultsággal rendelkező földmérő, aki elkészíti a részletes tervdokumentációt, elvégzi a helyszíni méréseket, egyeztet a főépítésszel, és záradékolt vázrajzot szerez a földhivataltól - ez képezi a teljes eljárás alapját.

Telekalakítás - hogyan történik az eljárás?

Az első lépés a kérelem benyújtása, amelyet papír alapon vagy elektronikus úton lehet leadni. A kérelem tartalmát formanyomtatványon adjuk be, és meg kell jelölni a telekalakítás típusát. A földmérő által készített változási vázrajz lesz az alapja a folyamatnak. A vázrajz záradékolását követően megindul a telekalakítási eljárás az illetékes földhivatalnál. A földhivatal a vázrajzokat megküldi az építésügyi hatóságnak, amely 15 nap alatt elbírálja, hogy engedélyezhető-e a telekalakítás. A teljes eljárás időtartama általában 60 nap, de tartalmazhatja a szakhatósági vélemények beszerzését is.

A földhivatal a szakhatóság véleményét is figyelembe veszi, és az engedélyezési döntést a Kormányhivatal Állami Főépítészi Irodájának is továbbítják. Az engedélyezési döntés jogerőre emelkedése után a bejegyzések az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerülnek. Az érintettek (szomszédok, jogosultak) 15 napos jogvesztő határidővel élhetnek a fellebbezés lehetőségével.

Az árak tájékoztató jellegűek, ajánlattételnek nem minősülnek.

tags: #haz #epites #foldhivatal

Népszerű bejegyzések:

• Szombathelyi földszinti garzon lakás bemutatása
• Hogyan működik a Felügyelő Bizottság a lakásszövetkezetben
• OTP jelzáloghitel kiváltása: mit érdemes tudni most
• Tatabányai önkormányzat és Infrastruktúra Ingatlaniroda piaci árverései és bérlakások átalakítása
• Exkluzív otthon Ürömön: lakás Urom lakóparkban