Hesz és a tervezés: értékálló megoldások alaprajzoktól a végleges engedélyekig

Értékálló építészeti megoldásokkal, praktikus alaprajzi szervezéssel tervezzük a házainkat. A tervezési szakaszok egymásra épülnek. Önnel közösen haladva jutunk el az első szaktanácsadástól kezdve az első koncepcióterven át, egészen a végleges terv beadásáig. Ettől válik a ház a megvalósulás után valódi otthonná. Igény esetén a kivitelezésben is számíthat rám, így valóban a terveknek megfelelve épül is fel. Részletes írásunk sok kérdésre választ ad és végigvezet a teljes folyamaton.

0. lépés: Előzetes tájékozódás

Mielőtt még bármibe is belekezdene, érdemes előre tájékozódni a meglévő lehetőségekről. Keresse fel a helyi építési hatóságot, ahol egy helyrajzi szám megadásával díjmentesen, hivatalos tájékoztatást kérhet a telek paramétereiről, annak beépítési lehetőségeiről. Itt derül ki a helyi építési szabályzat és egyéb, az ingatlanra vonatkozó megkötések, a beépítésre vonatkozó keretek és az adott telek beépíthetősége. Megvalósítható-e magastetős helyett lapostetős épület, vagy belefér-e az elképzelt nagyságú épület; netán bővíteni lehet-e a meglévő épületet és ha igen, mely irányban. A szabályok településenként, övezetenként, telkenként változnak, így ezek megismerése kiemelten fontos. Mindig az illetékes hatóság szakmai álláspontja a mérvadó - azt szerezze be írásban!

Telek vagy házvásárlás előtt nagy a jelentősége annak, hogy tisztában legyen a jogi feltételekkel. Ha Ön az információkat hivatalos forrásból kapja, jó döntéseket hozhat. Érdemes mindenképpen utánanézni ezeknek a lehetőségeknek a hatóságnál, mert sok múlik az induló állapotokon és a beépíthetőségen.

1. Árajánlatadás, Konzultáció - Első személyes találkozás

Ha felkeltettem az érdeklődését bemutatkozásommal, referenciáimmal és árajánlatot kért tőlem, az első találkozás alkalmával az irodánkban megismerhet és szakmai tudásomról személyesen is meggyőződhet. Ennek a beszélgetésnek a célja egymás megismerése egy kötetlen, hosszabb-rövidebb beszélgetés keretein belül. Itt bemutatjuk a referenciáinkat és ismertetjük a teljes tervezési folyamatot. Megismerjük a tervezendő épület főbb részeit és az előzetes elképzeléseket a házzal kapcsolatban. Ezek alapján ismertetjük a nagyságrendi díjszabást. A találkozás természetesen nem jár anyagi ráfordítással. Ez a konzultáció és árajánlatadás díjmentes!

→ Egy bővítés, vagy átalakítás - még akkor is ha az nem sok négyzetmétert jelent - több munkával és előkészülettel jár, mint egy új épület tervezése. Az épületek, az igények és a lehetőségek nagyon különbözőek. A konzultáción, árajánlatadásnál, megismerjük az Önnél fennálló állapotokat és a szerint haladunk majd a tervezésben. Az árajánlat elfogadása után, kezdetét veszi a többlépcsős tervezési folyamat.

2. A konkrét megbízás - I. szakasz: Tervezés

Meglévő állapot Szaktanácsadás / Szakvélemény (ez nem minden esetben szükséges) Meglévő családi házát bővítené, továbbépítené? Netán az elrendezést nem tartja ideálisnak, ezért átalakítaná? Itt felmerül a ház további sorsának kérdése: vajon lehet-e az épületet bővíteni, átalakítani? Mit lehet vele kezdeni a későbbiekben? Mire használható? Gazdaságos-e a felújítás? Továbbépítésre alkalmas-e, és ha igen, milyen formában? Netán le kéne bontani és újat építeni? A fent leírt kérdésekre csak az épület átvizsgálása adhat választ. Megismerve az Ön igényeit, egy szaktanácsadás keretein belül- a házat, egy roncsolásmentes, szemrevételezéses vizsgálattal megtekintjük. Ami után véleményt alkotok a meglévő állapotról és minden lehetőséget számba véve, Önnel közösen megbeszéljük a továbbhaladás irányát. Ha szükséges, további feltárásokat is kérek a szerkezetek állapotának megállapításához, amit egy későbbi időpontban tekintünk meg. Az elhangzottak függvényében Ön dönt, hogy milyen irányban haladjon tovább a munka. (A szaktanácsadás díjának kiegyenlítése a helyszínen a tanácsadáskor történik. Ha az épületet áttervezzük majd, a tanácsadói díj jóváírásra kerül az épület átalakításának tervezői díjából.)

Épületfelmérés Átalakítás-bővítés esetén, de van, hogy bontáskor is, fel kell mérni az épületet és rögzíteni kell a meglévő állapotokat. Erről egy tervdokumentációt állítunk össze. A felmérési dokumentáció külön egységet alkot, de része lesz majd a beadandó új terveknek. (Konkrét felmérési terv árát az árajánlatadáskor tudunk mondani. A felmérési terv árát, a helyszínen, felméréskor kell kiegyenlíteni.)

Geodéziai felmérés Aktuális jogszabályfüggő, hogy kötelező-e az elkészíttetése. Abban az esetben viszont szükséges a tervezéshez, ha az épületbővítés nem a meglévő falakon belül történik, hanem a telek felé terjeszkedik. Érdemes a tervezés helyszínéhez közeli geodéta kollégát keresni, aki a megadott paraméterek alapján azt elkészíti. (Természetesen, ha igényli, mi is tudunk majd kollégát ajánlani.)

Az új ház tervezése - 1. Egyeztetés

Amikor az elképzeléseket rögzítjük, - de még csak álmodozunk - a felmérési tervek elkészültek. Ez lesz a kiinduló alapja az új tervezésnek. A felméréskor már elhangzott sok minden, de most alaposan és mindenre kiterjedően átbeszéljük az elképzeléseket. Ez az egyeztetés kb. 2-4 órát szokott igénybe venni, de időkorlátlan: annyit szánunk rá, amennyire szükség van. Először a tervezői szerződés tervezetet egyeztetjük, aláírjuk. Ha még nem készült el áttérünk a tervezési programra és közösen összeállítjuk. Mit hozzon a megbeszélésre: már szinte minden igényt megismertünk, de nyugodtan hozhat bármilyen „kockás papíron” alkotott elképzelést. Esetleg újságot, fotókat stílus elképzelésekről, kedvenc épületekről. Az apró részletek is nagyon fontosak, hogy Ön hogyan szeretne majd élni abban a házban. A tervet a megvalósíthatósághoz igazítjuk, figyelembe véve az anyagi lehetőségeket is. A megbeszélésen közösen gondolkodunk, ténylegesen összhangba hozzuk az elképzeléseket a megvalósíthatósággal. Ez gyakorlatilag maga a tervezési program, amit ezen a beszélgetésen kérdésekkel, javaslatokkal segítünk személyre szabni, hogy az jól átgondolt és pontos legyen. Célunk minél jobban megismerni az elképzeléseit, ezáltal egy Önnek megfelelő, élhető épületet tudunk majd tervezni. Tapasztalatainkat megosztjuk és javaslatokat teszünk a legoptimálisabb megoldásokra. Mindent rögzítünk. Az Ön elképzelései az irányt mutatók, de ezek mellé figyelembe kell venni az előírásokat, helyi szabályzatokat, telek tájolását, beépítési mutatókat, védő távolságokat stb.

Többször előfordult, hogy Ügyfeleink konkrét elképzelése a beépíthetőségről nem volt megvalósítható, mert azt az előírások abban a formában nem tették lehetővé. Majd megoldásokkal éltek, amikor a tervek és az előírások összhangba kerültek. A mi feladatunk, hogy az ingatlanra az Ön elképzelését ötvözve az előírásokkal, hozzátéve a mi szakmai tapasztalatainkat és kreatív tudásunkat, megtaláljuk a legoptimálisabb megoldást. Ha a ház Passzívház lesz: felújítani, átalakítani, hozzáépíteni passzív minőségben is lehet!

Meg kell dönteni, hogy az épület passzívház legyen-e, és ez alapján kell tovább haladni. Önnek mérlegelnie kell, hogy a tervezésnél az alacsony energiájú ház, vagy a szigorúan vett passzívház legyen a cél. Ilyenkor tisztában kell lennie a követelményekkel, és mi ezt részletesen elmagyarázzuk, hogy a tervezés mely fázisaiban milyen döntéseket lehet meghozni.

3. Egyeztetés - 3D látványtervek és véglegesítések

A találkozónk után: Elkezdhetjük a kreatív alkotói munkát és tervezhetünk - Kezdjük is az Alaprajzzal. Terveket, skiccet, ún. elvi vázlatokat készítünk. Ezek a vázlatok centiméterre ki vannak találva, és az alaprajz már a következő megbeszlésre részletezett állapotban lesz. A jelenlegi variációk több lépésben formálódnak, és mire elkészül, már minden benne van, ami igényként felmerült. A tökéletes alaprajzi elrendezésnél a konkrét méretek leolvashatók, a térkapcsolatok látszanak, és a helyiségeket egy javasolt bútorozással be is rendezzük. Mindez azonban csak akkor, ha az alaprajzban tisztázódtak a kapcsolatok. Ekkor lépünk a következő szintre.

Egyeztetés: Elkészített alaprajzt bemutatjuk, alaposan átbeszéljük. Ha szükséges, módosításokat is elvégzünk. Ha az alaprajz végleges és elfogadott, megkezdjük a 3D látványtervek készítését.

Ha a ház Passzívház lesz: a terv készítésekor részletesen végig kell gondolni az épület kialakítását: nyílászárók méretezése, elhelyezése, árnyékolás, vastagság, hangolás energetikai szempontból is kulcsfontosságú. Mindent egyeztetünk, például már most döntenie kell, milyen típusú nyílászáró lesz beépítve.

A 3D tervek során az alaprajz elfogadása után tovább formáljuk az épületet: a homlokzati nyílászárók mérete, helye és elrendezése pontosul, teraszokat, részleteket adunk hozzá, és megformáljuk a tömegformát. Kidolgozzuk a homlokzatot és a 3D látványtervet, amelyet részletesen bemutatunk - külső körbejárás minden irányból, színes HD fotókon és videón. Ezt a látványtervet Önnek is meg kell fogadnia, ahhoz hogy tovább lépjünk. Ezt a találkozót követően jön a második részletfizetés.

Az elfogadott 3D modell után a mérnöki munkarész kidolgozása következik: helyszínrajz, alaprajz, ha több szinten van, akkor a különböző szintek, lépcsőterv, metszetek, homlokzatok. Rétegrendek, műszaki leírások és tűzvédelmi fejezet készül, valamint az aktuális jogszabályok szerinti részletek. A terv ezt követően ismét egyeztetésre kerül.

4. Egyeztetés - Komplett az építész munkarész, jöhet a köztes hatósági megkeresés

A megvalósítás folyamata ekkor kezd teljesen érvényesülni: a befejezett építész munkarészt bemutatjuk, majd a köztes hatósági egyeztetéseket megrendeljük. A találkozó után ezt a harmadik részletet is ehhez igazítjuk, és a köztes hatósági egyeztetések során összeállítjuk a beadandó dokumentációt. Szükség esetén tervtanácsi állásfoglalás vagy Településképi véleményezés beszerzését is megkezdjük, a díjazás pedig a megrendelői szerződésben rögzített feltételek szerint történik.

5. Egyeztetés - Generáltervezés, kiviteli tervek, szakági tervezők bevonása

Itt járunk el, ha a teljes bejelentési/engedélyezési folyamatához további szakági kiviteli terveket és leírásokat kell készíttetni. A szakági tervezők bevonása, például gépész-, elektromos tervező, statikus bevonása elengedhetetlen. A kiviteli tervek száma és bonyolultsága épület és jogszabály függő. Ilyenkor szükségessé válik talajmechanikai vizsgálat készíttetése is, amely a statikai tervek alapkövetelménye. A tervekhez külső anyagokat is be tudunk fogadni adatszolgáltatásként. A földmérési és statikai részletek kidolgozása után következhet a beadandó dokumentáció véglegesítése.

Megjegyzés: a jogalkotói háttér és a helyi rendeletek összefüggései folyamatosan változnak. A Településképi törvény és a HÉSZ módosításainak folyamata, a jogszabályi kötelezettségek és a kölcsönös felelősség mind-mind befolyásolja a beadási határidőket és a tervezési lépéseket. A legfrissebb verziók és eljárások alapján dolgozzuk ki a terveket, és mindezt az Ön érdekében, a jogszabályok betartásával végezzük.

Ágazati elemek és összefüggések

• A helyi építési szabályzat (HÉSZ) a település helyi sajátosságait foglalja magában, és az OTÉK előírásait alkalmazza, de szükség szerint szigorúbb is lehet.
• A településrendezési eszközök közé tartozik a településszerkezeti terv és a HÉSZ, melyek a beépítés és a környezet alakításának alapjai.
• A Településképi törvény célja a településkép védelme és kialakítása, a településképi arculati kézikönyv és rendelet létrehozását is előírhatja.
• A 300 négyzetméter hasznos alapterületű épületek esetében a rendeltetési egységek korlátozásának megszüntetése jelentős hatással lehet a lakóövezetekre.
• A passzívház megvalósítása esetén kiemelten fontos a nyílászárók, árnyékolás és a tömegforma részletes tervezése a magas energiahatékonyság érdekében.

Táblázat lehetőségei és adatok

Ha a településenkénti szabályok összefüggéseit és a HÉSZ módosítását részletesen meg szeretné érteni, tekintse meg a jogi háttér rövid összefoglalását. A helyi rendeletek és az OTÉK összhangja meghatározza, hogy milyen terveket lehet benyújtani, és milyen követelményeknek kell megfelelni a beadás során. A folyamat során javasolt a tervtanács és a főépítész bevonása, és szükség esetén szakhatóságok igénybevétele a gördülékenyebb engedélyezés érdekében.

tags: #hesz #elleneben #tervezni #lehet

Népszerű bejegyzések:

• Ingatlanvásárlás Kecskemét környékén: vacikközbeni lehetőségek
• Hány hektáron termeszt a San Simone?
• A Chriser Ingatlanforgalmazó Kft. tevékenységének bemutatása
• Rákosmentei ingatlanok és tanácsadás: XVII. kerület szakértője
• Lapostető PVC szigetelés árai