Hitelvisszafizetés elosztása társasházban: hatékony tervezés és elszámolás
Társasháza vagy lakásszövetkezethez tartozó házuk felújítását, korszerűsítését megvalósíthatja a Társasházi hitelünkből - legyen szó a homlokzat felújításáról, fűtéskorszerűsítésről vagy a nyílászárók cseréjéről. Egy ház életében mindig akad valami, amit helyre kell állítani, meg kell javítani, vagy éppen szebbé kell varázsolni. Vannak előre tervezhető költségek, de ha a tető, a lift vagy a fűtés elromlik, a helyreállítás azonnali kiadást jelent. Ebből is előnyt lehet azonban kovácsolni: ha már hozzá kell nyúlni valamihez, érdemes egy igazán jó megoldást választani.
A koronavírus-világjárvány hatásainak enyhítése érdekében hozott intézkedések és a moratóriumokra vonatkozó szabályok is befolyásolhatják a társasházi hitelek visszafizetését. A moratórium hatálya kiterjed a társasházak által felvett hitelek visszafizetésére, így a bankok csoportos levonásokat leállítanak. A közös képviselőnek és az intézőbizottságnak ezért mérlegelnie kell, melyik megoldás előnyösebb a tulajdonosok számára, és folyamatosan figyelemmel kell kísérnie a gazdálkodást.
A közös költség és a hitel összefüggései
A közös költség viselése a tulajdoni hányad szerint történik, kivéve, ha az SZMSZ másként rendelkezik. A közös költség a közös tulajdonban lévő elemek fenntartásának költségeit, a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokat foglalja magában. Az SZMSZ-nek ki kell fejtenie a közös költség megosztásának részleteit, a költségtípusok szerinti felosztást és a számítás módját. A költségvetést a Tht. alapján kell megtervezni, és az éves költségvetés elfogadása a közgyűlés hatáskörébe tartozik.
A hitel visszafizetésének költségvetésben való megjelenítése alapján a közös költségbe beépített törlesztőrészlet részévé válik a lakóknak fizetendő összegnek. Ha a hitel fenntartási elemei közös költségben terhelve vannak, a befizetések tartalmazzák a törlesztőrészletet is. A tervezett és a tényleges kiadások közötti eltérések esetén a Tht. és a számviteli szabályok szerint zajlik az elszámolás, amely a tulajdonosokat érintő jogi biztonságot biztosítja.
A moratórium és a visszafizetés részletei
Ha a fizetési hajlandóság csökken, lehetőség van arra, hogy a banknál moratóriumba jelentkezzenek. A moratórium bevezetése mellett vagy ellen dönthet a közösség, a közgyűlés vagy a közös képviselő által meghatározott szabályok szerint. Fontos, hogy a moratórium hatálya alatt is figyelemmel kell kísérni a hitel futamidejét és a kamatok alakulását, mert a kieső időszak ára végső soron a fennálló tőkéhez és kamathoz kerül hozzácsapódásra. A közös képviselőnek, az intézőbizottságnak és a tulajdonostársaknak egyaránt felelőssége van a legmegfelelőbb megoldás kiválasztásában és a döntés átlátható kommunikációjában.
A moratóriumossá válás nem jelenti azt, hogy a teljes hitel elengedésre kerülne, csak a törlesztések átütemezése vagy felfüggesztése lehetséges a meghatározott időszakra. A közös költség hozzájárulásának megtervezésekor mérlegelni kell, hogy a hitel visszafizetése melyik formája a legeredményesebb a társasház számára: folytatni a törlesztést a kiegyensúlyozott gazdálkodás fenntartásával, vagy moratóriumban részt venni adott időre, miközben a közös költséghez kapcsolódó tartozások csökkentésére törekszik a közösség.
Hitelbővítés és költségviselés a gyakorlatban
Gyakorlati példák szerint a társasházak felújítási projektjei a panel- vagy téglaházaknál egyaránt lehetségesek hitel felhasználásával. Például Budapest, XIII. kerületében a cél tetőszigetelés és nyílászárócsere költségvetése 120 millió forint volt, amelynek eredményeként a fűtésköltség jelentősen csökkent. Egy másik projekt a lépcsőház és villanyhálózat felújítása volt, amely 40 millió forintból valósult meg, és növelte az épület modernitását és biztonságát. A projektek megvalósítása során kiemelten fontos a közgyűlés általi jóváhagyás, a költségvetés és a felmerülő árajánlatok elfogadása.
Az egyes projektek finanszírozása érdekében a közösség lehetőségeket keres: például a közös költségbe beépített hiteltörlesztés, vagy az LTP (Lakás-takarékossági Szerződés) kombinált konstrukciók." A kölcsön és járulékainak lakásonkénti meghatározása után a lakók és a lakóközösség az LTP megtakarításait a Bankokra engedményezik, így a havi közös költség és a megtakarítás egyaránt biztosítja a hitel törlesztését.
Közös költség, SZMSZ és jogi keretek
A közös költség viselésének jogi hátterét a Tht. és a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályozza. A SZMSZ-ben kell rögzíteni a közös költség összetételét, a költségnemeket és a számítás módját, valamint a rendes gazdálkodáson felül eső kiadások elhatározásának feltételeit. A közgyűlés a költségvetés elfogadásával, valamint az elszámolások jóváhagyásával felelősséggel tartozik érintett döntéseikért. A közös költség tényleges megfizetése kötelező a tulajdonostársak számára, és ha valaki nem fizet, díjmentesen elindulhat a behajtási eljárás, melynek költségei a hátralékot terhelik.
Gyakorlati megfontolások a hitel megítéléséhez
Fontos kérdés, hogy a közös költségbe beépített hitel visszafizetése a fedezet-e, és hogy a fizetési kötelezettséget a tulajdonostársak vállalják-e. Ha a társasház gazdálkodása kiegyensúlyozott, érdemes a hiteltörlesztést folytatni, különben moratóriumba lépni. A moratórium rétegzett hatású lehet: a tartozások csökkennek, de a futamidő meghosszabbodhat. Az intézőbizottság feladata a legkedvezőbb megoldás megtalálása és a döntések átlátható kommunikációja a tulajdonosok felé. A kockázatok mérséklése érdekében érdemes a költségvetést és a felmerülő kiadásokat részletesen feltüntetni, és a közös költség hátralékokat előzetesen kezelni.
Összefoglaló gyakorlati lépések
- Kijelölni a felújítás célját és elkészíteni a részletes költségvetést.
- A projektet jóváhagyásra előterjeszteni a közösség és a közgyűlés elé.
- Megfontolni a hitel felvételének struktúráját: közös költség részévé válik-e a törlesztés vagy külön költségként kerül elszámolásra.
- Megvizsgálni a moratóriumi lehetőségeket, ha a fizetési hajlandóság csökken.
- Folyamatosan nyomon követni a költségeket és a hitel visszafizetésének alakulását.
tags: #hitelvisszafizetes #elosztasa #tarsashazban