Osztatlan közös tulajdon használatára vonatkozó jogi szabályok, kockázatok és eladási megoldások
Ikerhaz osztatlan kozos tulajdon jogi szabalyok kozos tulajdon hasznalata, es a legfontosabb kockázatok: használati megállapodás hiánya, elővásárlási jog eladásnál, illetve ha valaki kizárja a többi tulajdonost a közös részekből.
Mi jelent a közös tulajdon használatának bejegyzése?
Ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, gyakori igény, hogy rögzítsék, ki melyik részét használhatja, és ettől a bejegyzés lehetősége 2025-től pontosabban szabályozott módon elérhető az ingatlan-nyilvántartásban.
A rendelet egyértelművé teszi, hogy a közös tulajdon használatára vonatkozó jogot az ingatlan-nyilvántartásba be lehet jegyezni.
Az egész ingatlanra bejegyezhető például egy közös udvar vagy egy teljes hétvégi ház használatának megosztása esetén, illetve az ingatlan egy meghatározott részére történő bejegyzés is megengedett lehet.
Fontos kivétel, hogy a szabályozás nem vonatkozik a földforgalmi törvény hatálya alá eső termőföldekre.
Milyen típusú megosztást lehet bejegyezni?
A közös tulajdon használatára vonatkozó jogot egész ingatlanra vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni.
A bejegyzésnek egyértelműen tartalmaznia kell, hogy a tulajdonosok a használatot térben vagy időben osztották-e meg egymás között.
Térbeli megosztás a leggyakoribb: a telket vagy épületet fizikailag felosztják, például ikerház esetén ki ki melyik részt használhat kizárólagosan.
Időbeli megosztás leginkább üdülőingatlanoknál fordul elő, például timeshare konstrukciókban.
Névre szóló jog és egyéb szempontok
A BÜK 2025. szeptember 23-i tájékoztatása szerint a közös tulajdon használatára vonatkozó jog nem szolgalom és nem földhasználati jog, ezért NEM jegyezhető be “ingatlan mindenkori tulajdonosa javára”.
Ha tehát azért kell ez a jog, hogy később a tulajdonos biztonságosan el tudja adni az ingatlant, érdemes a jog bejegyzésének alapjául szolgáló okiratot úgy megfogalmazni, hogy az biztosítsa a szerződésátruházás lehetőségét.
Öröklés esetén a közjegyzőnek kell átvezetést kérnie.
Ki kérheti a bejegyzést?
Ha a bejegzés alapja a tulajdonosok egyhangú vagy többségi megállapodása, úgy valamennyi tulajdonostársnak együtt kell kérnie a bejegyzést, hogy minden érintett tudomással bírjon az eljárásról.
Társasházak esetében a folyamat egyszerűbb: közös képviselő vagy intézőbizottság esetén elég, ha az elnök nyújtja be a kérelmet; ha nincs kötelezően választott képviselő, akkor minden tulajdonostársnak együtt kell kérelmeznie.
Használati jog létrejöttének alapjául szolgáló okiratok
A használati jog az alábbi okiratok alapján jegyezhető be: egyhangú megállapodás vagy határozat, többségi határozat bírói határozat, társasház alapító okirata, illetve felek közötti kötelmi megállapodás.
A használati jog nem jegyezhető be kizárólag szóbeli megállapodás alapján.
A használati megállapodásnak tartalmaznia kell az érintett adatait, az ingatlan címét és helyrajzi számát, a tulajdoni hányadokat, a jog pontos megjelölését, hogy ki melyik részét használja, a megosztás térbeli vagy időbeli jellegét, költség- és bevételmegosztást, eltezést és minden tulajdonostársi aláírást, ügyvédi ellenjegyzést.
A felek szótöbbséges határozata alapján jöhet létre a használati jog; teljes egyetértés szükséges a bejegyzés elindításához.
Bejegyzés és vázrajz
Ha a bejegyzés az egész ingatlanra vonatkozik, vázrajz szükséges? Nem kell vázrajz, és nincs hatályos jogszabálykötelezettség az ingatlan-nyilvántartási térkép módosítására. Ha azonban a jog az ingatlan egy részére áll szolgálatban vagy területnagyságban meghatározott részre szól, akkor szükséges a változási vázrajz az érintett rész ábrázolásával és érvényes záradékkal.
Összegzés: 2025 óta az osztatlan közös tulajdon bejegyezhető természetben meghatározott vagy területileg meghatározható részekre, vagy eszmei hányadra is. A dologi jogi bejegyzés harmadik személyekre kötelező erővel bír.
Előnyök és kockázatok
Az ilyen jog bejegyzése áttekinthetőbbé teszi, melyik tulajdonos mit használ, és milyen költségeket kell vállalnia, növeli az ingatlan értékét és megkönnyíti az eladást, mivel a jogutódokra is érvényes a megosztási rend.
A hitelfelvétel szempontjából a bankok kedvezőbben értékelik az ilyen ingatlanokat, ha egyértelmű a használati rend és a külön mérőórák jelen vannak, együtt a vázrajzzal.
Gyakori típusok és megoldások az ikerházakra vonatkozóan
Az ikerház általában osztatlan közös tulajdonban álló telken és épületen található; a közös tulajdonra vonatkozó szabályok alkalmazandók rá, minden tulajdonostárst a tulajdoni hányad arányában terhelik a kiadások és kötelezettségek.
A leggyakoribb megoldás a bejegyzés lehetővé tétele: használati megállapodás írásba foglalása a kizárólagos részek és közös területek meghatározásával, és az alapján történő érvényesítés.
A közös tulajdon megszüntetése bírósági úton is lehetséges, és az illetékes lépések között szerepel a természetbeni megosztás, a kivásárlás vagy az értékesítés, illetve adott esetben társasházzá alakítás.
Különleges megfontolások az elővásárlási jognál
A tulajdonostársak elővásárlási joga védelmet nyújt az eladónak, mivel a rájuk vonatkozó feltételekkel vehetik meg a tulajdonrészt; ha valaki nem él a jogával, az eladó szabadon értékesíthet.
Az elővásárlási jog gyakorlása mellett a banki hitel feltételei is szempontok: a lemondó nyilatkozatokat be kell nyújtani, és a közös részekre vonatkozó megállapodásnak minden tulajdonostársat érintenie kell.
Gyakorlatias példa: egy ikerház fele
Ha ikerház fele több tulajdonostárssal rendelkezik és a kert közös, a használati megosztás nélkülözhetetlen lehet a zavartalan működéshez.
Ha a tulajdonosok nem akarnak közös tulajdont megszüntetni, megállapodást köthetnek a használat egységesítéséről, amelyet mindannyian aláírtok, és az ingatlan-nyilvántartásba jegyeztetnek.
Beépítés és tetőhasználat
A napelemes beruházások esetén a legfrissebb bírói gyakorlat szerint egy jelentős beruházáshoz nem feltétlenül szükséges egyhangú határozat, ha a beruházás a tulajdonostárs saját költségére történik.
Egy teljes ház esetében közös tető használata esetén általában közös tulajdonra gyakorolt hatásról beszélünk, és a tulajdoni hányad arányában oszlanak meg a terhek és a hasznosítási jogok.
Összefoglaló a gyakorlati lépésekről
1) Ellenőrizze a tulajdoni lapot és a helyrajzi számot, hogy osztatlan közös tulajdon-e a vagyontárgy.
2) Döntsön a használati megosztás szükségességéről; ha szükséges, készüljön írásbeli megállapodás vázrajzzal és ügyvédi ellenjegyzéssel.
3) Határozzon meg térbeli vagy időbeli megosztást, valamint költség- és bevételmegosztást.
4) Vegyék fel a bankkal való egyeztetést elő: a közös használatot és a külön mérőórákat igazolják a hitelbírálat során.
5) Ha eladást tervez, készüljön elővásárlási értesítés minden érintett tulajdonostársnak, és a jogilag megfelelő határidőket tartsa be.
Jogi és gyakorlati megfontolások az egyes esetekben
- A közös tulajdon használatára vonatkozó jog bejegyzése lehetőséget ad a harmadik félre kötelező hatással bíró jogi rend kialakítására.
- Az olyan ingatlanoknál, mint ikerház vagy sorház, a közös tulajdon és a megosztás rendezése mindennapos feladat, különösen, ha hitel is fennáll.
- A bejegyzéshez szükséges okiratokat és aláírásokat gondosan egyeztessék a tulajdonostársak, és, szükség esetén, jogi tanácsadóval készíttessék el.
- A földhasználati vagy földforgalmi törvény hatálya alá tartozó termőföldekre speciális szabályok vonatkoznak, amelyek más megközelítést igényelnek.
Az osztatlan közös tulajdon megoldásai lehetnek természetbeni megosztás vagy jogi megállapodások alapján történő használat megismertetése, és ezek a megoldások segítenek elkerülni a hosszú és költséges bírósági eljárásokat.
tags: #ikerhaz #osztatlan #kozos