Ikervázas beépítés: felelősség, karbantartás és jogi keretek
Az ikerház mint beépítési mód már egészen a 20-as évek óta létezik, de még napjainkban is népszerű. Viszont fontos tudni, hogy az ikerházak kapcsán rengeteg téves fogalommeghatározással találkozhatsz, a köztudat ugyanis gyakran helytelenül definiálja őket. Az ikerházak kialakulását az aprótelkes területek eredményezték. Az építészek ezzel a megoldással próbálták elkerülni, hogy két lakóegység túlságosan közel kerüljön egymáshoz. Ezután hamar kiderült, hogy mindez gazdasági szempontból is jó döntésnek bizonyult. Hogyan lehetséges ez? Röviden ez azt jelenti, hogy amikor ikerházakról olvasol, valójában két rendeltetésű lakóépületekről tájékozódsz.
Mielőtt egy komplexebb magyarázatba adnánk, kezdjük az elején: a hivatalos fogalommeghatározással! Ebben az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 1. számú melléklet 54. Hétköznapi nyelven szólva, ikerháznak nevezzük azt a beépítési módot, amikor két szomszédos lakó- vagy épületegység speciális módon csatlakozik egymához. Tehát a két ház úgy helyezkedik el egymás mellett, hogy mindeközben saját, önálló építési telkeiken - azaz a telkeik oldalhatárán - kapcsolódnak egymáshoz. Érdemes viszont tudni, hogy ikres beépítés nem minden esetben lehetséges. A jogi ikerház fogalmától eltérően a köznyelvi “ikerház” valójában a két rendeltetési egységű lakóépületek definícióját takarja. Utóbbi esetben két olyan rendeltetési egységről beszélünk, amik egy épületben találhatók. Egy (és nem kettő) telken épülnek. A beépítési módját a helyi építési szabályok határozzák meg. Ennélfogva az “ikerházak” lehetnek oldalhatáron álló vagy szabadon álló épületek is. A két rendeltetési egységű lakóépületek esetében nem kötelező szabály, hogy az épületszerkezetek függetlenek legyenek egymástól. Természetesen egy jó minőségű épületnél az akusztika miatt olykor markánsabban szétválasztják őket.
Az utcáról való közműbekötés ikerházak esetében egy helyen történik, hiszen mivel “ikerház” esetében nem kettő, hanem egy épületet figyelünk, a közös fal miatt elhelyezkedésük is közös. Az “ikerházak” mondhatni, hogy kétlakásos társasházként funkcionálnak. Ez akkor is igaz, hogyha a rendeltetési egységek bejáratai teljesen külön állnak egymástól.
Az ingatlanpiacon javarészt “ikerházakkal” találkozhatsz. Kedvező árfekvés: a telekvásárlás olcsóbb, ugyanis kettő vagy annál több tulajdonos fedezi a költségeket. Gyakori eset ugyanis, hogy egy nagy telekre két darab kétlakásos épület kerül. Továbbá mivel egy fal közösnek számít, ezért a ház burkolásának, vakolásának árai lényegesen csökkenhetnek. (Fontos kiegészítés: egy igazán jól dilatált, dupla lakáselválasztó nem biztos, hogy olcsóbb befektetés.)
Alacsonyabb rezsiköltség: szintén a közös fal előnye, hogy a téli hónapokban a szomszédban lakók fűtőrendszerének köszönhetően a ház még jobban átmelegszik. Ez általában a rezsi végösszegét pozitívan befolyásolja. Kevesebb homlokzat: építési előny, hogy épületenként csupán három homlokzat megépítésére van szükség, amiért a tájolási kötöttségek és eltérő adottságok beszűkítik a lehetőségeket.
Az ikerházaknál a közös tulajdonból adódó problémák miatt a használati megállapodás írásba foglalása erősen ajánlott. A közös tulajdon egyik alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak mindegyike jogosult a dolog egészének birtoklására és használatára. Azonban e jogot egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak sérelmére.
A közös tulajdon jogi keretei közül fontos, hogy a ház tulajdonostársai közösen felelősek a kiadásokért, és a közös tulajdont érintő döntéseket megosztottan, többségi vagy egyhangú szavazatokkal hozzák meg. A közös tulajdonjogból eredő elővásárlási jog illeti meg a többi tulajdonostársat, ha valaki eladni szeretné a saját részét. Ha az ikerház tulajdonosai egyszer csak úgy érzik, hogy a használati megállapodás nem elég számukra, kérhetik a közös tulajdon megszüntetését vagy társasházzá alakítását.
Az osztatlan közös tulajdon problémái gyakran merülnek fel akkor, amikor több tulajdonos koordinálására van szükség egy beruházás, például napelemes rendszer telepítése kapcsán. A jogi gyakorlathoz igazodóan a napelemes beruházás megvalósításához elég lehet, ha a beruházás a tulajdonostárs saját költségén történik meg, egyhangú határozat nélkül is, amennyiben a közös tulajdonhoz fűződő többletköltségek arányosan megfizetésre kerülnek. A Kúria gyakorlatában továbbra is hangsúlyos, hogy a közös tulajdonban álló épületrészek karbantartása, illetve a szükséges javítások jogszerűen elvégezhetők anélkül, hogy egyhangú határozat szükséges lenne.
A közös tulajdon megszüntetése lehetőségei közé tartozik az ingatlan társasházzá alakítása is, amely alapvetően két önálló lakás vagy helyiség jelenlétét feltételezi a konstrukcióban. A társasház létesítésére vonatkozó alapfeltételek között szerepel, hogy az épületben legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás legyen. Ha a közös tulajdon megszüntetése más módon nem kivitelezhető, akkor az értékesítés útján is rendezhető a kérdés, és a vételárat a tulajdonosok arányában osztják fel.
Az osztatlan közös tulajdon létrejöhet örökléssel vagy házasságkötéssel, és sok esetben legyen szó belvárosi ingatlanokról, a használati megállapodások és a közös költségviselés részletei adják a gyakorlatot. A 2021. január elsején életbe lépett 2020. évi LXXI. törvény célja a termőföldek és más ingatlanok hatékonyabb kezelése, de a beépítésnél is gyakran szükséges a közös tulajdon rendezése érdekében használati megállapodás vagy társasházzá alakítás.
Hogyan érdemes eljárni ikerház vásárlásakor?
A legfontosabb döntések közé tartozik, hogy a határolófal kettős kialakítása legyen-e, vagy a garázs- és tárolóhelyiségekhez tartozó részek egyeztetése történik-e meg a közös használatban. A közös fal és a rendeltetési egységek elhelyezkedése alapján érdemes gondolni a kijelölt határokra a zaj- és fényzaj átszűrődésének érdekében. A közös tulajdon megköveteli a használati megállapodás pontos kidolgozását, amely meghatározza, ki mely részeket használhat és hogyan történik a költségek viselése.
Közös mérőórák és elővásárlási jog is gyakori témák, amelyeket érdemes tisztázni a vevők és eladók között. Az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanok tipikusan azért okoznak kihívást, mert a tulajdonosok száma gyakran túl nagy, a használat és a költségek igazságos megosztása pedig összetett lehet.
Összefoglalóan tehát az ikerházaknál a közös tulajdon és a használati megállapodások részletezése alapvető a zavartalan működéshez. A társasházzá alakítás vagy az értékesítés útján történő megszüntetés lehet a végső megoldás, ha a közös tulajdon kezelése nem oldható meg másként. A jogi háttérről bővebb tájékoztatást ad a vonatkozó jogszabályok és a kúriai döntések összhangja, amelyek vezetnek abba, hogy miként lehet a közös tulajdonból kiinduló problémákat hatékonyan rendezni.
tags: #ikerhaz #teto #felelosseg