Garázs vásárlásának és illetékének szabályai Magyarországon
A magyar jogszabályok szerint alapesetben minden jövedelem után adózni kell, a vagyonszerzés után pedig illetéket kell fizetni. Vagyis egy ingatlan vagy gépjármű eladása után a régi tulajdonos adózik, az új pedig illetéket fizet. Ezek alól persze egy sor kivétel van, de a kiindulás minden esetben ez.
A visszterhes vagyonátruházási illetéket (amit a köznyelv gyakran vagyonszerzési illetéknek, gépjárműveknél átírási illetéknek is nevez) jellemzően lakás- és autóvásárlás után kell fizetni, de egyebek mellett az orvosi praxis megszerzése is illetékköteles, és fizetnie kell annak is, aki öröklési szerződéssel szerzett értékpapírt, illetve aki belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező cégben szerzett részt, részvényt, részjegyet.
A garázsok világa egyre népszerűbbé vált a részvények mellett az ingatlanpiacon. Garázst vásárolni azonban nem csupán arról szól, hogy „megveszem, kiadom, hozamot termel”. Számos buktató, adózási szabály és technikai részlet vár ránk - ezekről sokszor csak utólag szerzünk tudomást. Ebben a cikkben végigvezetünk a garázsvásárlás teljes folyamatán, és bemutatjuk a legfontosabb szempontokat a típuskülönbségektől kezdve az adózáson át a várható költségekig.
A garázsok típusai és tulajdonviszonyai
A garázsoknak jellemzően két csoportja van: az egyik a teremgarázs, ahol gyakorlatilag egy parkolóhelyhez juthatunk a garázs megvásárlásával. Ezek osztatlan közös tulajdonban vannak, jellemzően az elmúlt 15 évben épültek és egy társasházhoz tartoznak, általában azok alatt találhatóak. A másik típus az önálló tulajdonú garázs, melyek használati értéke nagyobb, mivel autó mellett más tárgyak tárolására is alkalmas. Fontos elkülöníteni a garázsokat aszerint is, hogy a tulajdoni lapon önálló helyrajzi szám alatt van bejegyezve. Ez ugyanis értékesítési szempontból előnyös. Gyakori azonban, hogy a garázs ún. osztatlan közös tulajdonban van (főleg garázssorok és teremgarázs esetében).
Ha a garázs osztatlan közös tulajdonban van, az adásvételi folyamata hosszadalmasabb, ugyanis a társtulajdonosoknak (a garázssor többi tulajdonosának) elővételi joga van. Ez azt jelenti, hogy a garázsvásárlás során meg kell kérdezni a többi tulajdonost tértivevényes levélben. Ha nem él a többi tulajdonos a vételi jogával, csak akkor tudjuk megvásárolni a garázst.
Az illeték kiszámítása és mértéke
Az ingatlanvásárláshoz és gépjármű-átruházáshoz kapcsolódó ügyintézés és ügylet igencsak különböző. Már csak azért is, mert az ingatlan jóval értékesebb, mint az autó, ebből következően az úgynevezett illetékalap is sokkal magasabb, ami után közterhet fizetünk.
A garázsvásárlás során mindenképpen kalkulálhatunk ügyvédi munkadíjjal, de a lakóingatlanoknál megszokott 0,5-1 százalékos munkadíjnál százalékos arányban magasabb munkadíjra számíthatunk. Nagy a valószínűsége, hogy egy 5 millió forintos garázs ügyvédi munkadíja nem 25-50 ezer forint lesz, hanem inkább 50-100 ezer. Az osztatlan közös tulajdonú esetnél valószínűleg magasabb lesz az ügyvédi munkadíj (függ a társtulajdonosok számától).
A fentiek mellett még visszterhes vagyonátruházási illetéket is kell fizetnünk, amely 4%, így összesen a garázs vásárlásakor 6-8 százalék költséggel kalkulálhatunk. Garázsvásárlás esetén nem lehet élni az illetékmentességgel (kivéve ha lakással együtt vásárolod a garázst). Továbbá újépítésű garázs esetén (pl. vállalkozótól vásárolva) az áfa is felmerülhet, de ettől függetlenül az illeték is fizetendő, ha nem minősül lakás céljára szolgáló ingatlannak.
Az ingatlanoknál nincs különbségtétel az autókkal ellentétben, a vásárlás után az illeték egységesen az ingatlan forgalmi értékének 4 százaléka. (Egymilliárd forintnál értékesebb lakások esetében az egymilliárdon felüli részre 2 százalék az illeték mértéke, de az összege ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint lehet.) A forgalmi értéket az adóhatóság (Nemzeti Adó- és Vámhivatal, NAV) állapítja meg, és szabja ki az illetéket - ezért nem érdemes trükközni a vételárral a szerződésben, de a leggyakrabban a forgalmi érték azonos az adásvételi szerződésben szereplő összeggel.
A vagyonszerzési illeték ingatlanvásárláskor alapesetben a vételár 4%-a. Érdemes tehát a kiadásokba belekalkulálni ezt az összeget, még akkor is, ha csak egy garázst vettünk.
Kedvezmények és mentességek
Az ingatlantulajdon megszerzésére ugyanakkor többféle kedvezmény és mentesség is érvényesíthető, így jelentősen lefaragható a ténylegesen fizetendő illeték összege.
Lakásvásárláshoz kapcsolódó kedvezmények
CSOK illetékmentesség: A Falusi CSOK-kal és a CSOK Plusszal vásárolt új vagy használt lakóingatlanok mentesülnek a 4 százalékos visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetése alól. Ehhez az kell, hogy beleírjuk az ingatlan adásvételi szerződésébe, hogy CSOK-ot igényeltünk. A NAV ez alapján engedi el az illetéket.
Cserét pótló vétel kedvezmény: Az vagyonszerzési illeték csökkenthető az úgynevezett cserét pótló vétel kedvezménnyel. Ez azt jelenti, hogy ha lakást veszünk és az ezt megelőző három vagy az ezt követő egy éven belül egy másik lakást eladunk, akkor a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell az illetéket megfizetni. Csak ha nagyobb értékű lakást veszünk, mint amennyiért a régit eladtuk, kell a különbözet után illetéket fizetni. (Például ha eladtunk egy lakást 35 millióért, és vettünk egyet 45 millióért, akkor 10 millió forint után kell 4 százalék vagyonszerzési illetéket fizetni, összesen 400 000 forintot.) Ha kisebb értékű lakást veszünk, akkor nem kell illetéket fizetni.
Ha még nem adtuk el a régi lakást: Ha a régi lakást még nem sikerült eladni, de az új már megvan, a vevő jelezheti a NAV-nak, hogy el akarja adni a régit, így az eladásig - de maximum egy évig - nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni. Nem annyira meglepő ez, hiszen az emberek jellemzően nem befektetési célból vásárolnak és adnak el lakást, hanem a meglévőt akarják egy nagyobbra, újabbra vagy akár kisebbre cserélni. Könnyen előfordul, hogy az eladás csúszik, ilyen esetben pedig nem fair, hogy elbukja az ember a kedvezményt. Ugyanakkor a jogszabály csak egy év türelmi időt engedélyez, ennyinek elégnek kell lennie arra, hogy egy értékesíthető ingatlant eladjon a tulajdonosa.
Illeték alóli mentesség rokonok között: Mentesség jár az illetékfizetési kötelezettség alól, ha az ingatlanügylet egyenes ági rokonok, testvérek és házastársak közötti csere, ajándékozás vagy adásvétel útján jön létre. (Az ingatlanajándékozás egyéb költségeiről ebben a cikkünkben olvashat.) Illetékmentes a házastársak vagyonközösségének megszünésekor, azaz váláskor az ingatlanszerzés.
Telekvásárlás építkezéshez: Illetékmentes lehet a telekvásárlás is akkor, ha azon 4 éven belül lakóházat építünk.
Újépítésű lakás kedvezménye: Új építésű ingatlan vásárlásakor 15 millió forintig illetékmentesség jár, ha az új lakás forgalmi értéke, vagy a vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatással csökkentett értéke nem haladja meg a 30 millió forintot. A 15 és 30 millió forint közötti értékre azonban meg kell fizetni a 4 százalékot. Vagyis ha a lakást 30 millió forintért vásárolta meg a tulajdonos, 15 millióig mentességet élvez, de az a fölötti 15 millió után meg kell fizetni a 4 százalékos, összesen 600 ezer forint illetéket. Nem jár viszont illetékmentesség a 30 millió forint feletti újlakás-vásárlásokra.
A kedvezmény vagy mentesség vonatkozik a lakóépület bővítésére (pl. tetőtér beépítés), és a nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan átalakítására is. A feltételek teljesülését a vagyonszerzőnek kell igazolni az adóhatóság felé a fizetési meghagyás véglegessé válásáig.
Fiatalok illetékkedvezménye: A 35 év alattiak illetékkedvezménye az első lakás vásárlásakor igényelhető, ha az ingatlan összéértéke nem haladja meg a 15 millió forintot. A kedvezmény tulajdoni hányad megszerzésekor is igénybe vehető. Az illetékkedvezmény 50 százalékos - praktikusan 4 helyett 2 százalékot kell fizetni a tulajdonszerzés után, ami egy 15 milliós lakás esetében 300 000 forint megtakarítást jelent. Nem jár viszont illetékkedvezmény a 15 millió forintot meghaladó vételárú lakásvásárlásra. A jogszabály szempontjából első lakástulajdont szerzőnek minősül az, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, vagy lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada.
Garázs vásárlásával kapcsolatos további költségek
Ha figyelembe vesszük, hogy az elérhető éves hozam (adózás után) garázsok esetében 6-9%, akkor gyakorlatilag azt mondhatjuk, hogy a kezdeti költsége közel egy évnyi hozamot fognak elvinni.
A garázsokra gyakran gondolnak úgy a vásárlás előtt állók, hogy semmiféle költség nem kerül fel a jövőben, azonban ez a garázsok többségére nem igaz. Bár a teremgarázsokra a következők nem igazak, de az önálló garázsok egy lényeges pontja az ajtó. Jelentős költségforrás lehet, ha a későbbiekben, közeljövőben fel kell újítani. A garázsok vásárlása során tehát az ajtót alaposan vizsgáljuk meg, mivel cseréje, felújítása a legnagyobb költségelem egy garázs esetében.
A garázson belül a potyogó vakolat, dohos szag a vizesedésre utal, ami felvetheti a szigeteléssel kapcsolatos hibákat (tető beázás), vagy alapozásnál történő beázás lehetőségét. Ezek szintén tipikusan olyan hibák, melyek javítása nagyobb összegekbe kerülhet, és a garázs használati értékét is csökkenti. Figyeljünk oda a garázs méreteire is. Régebbi garázsokat gyakran szűk ajtókkal építették meg, az is előfordulhat, hogy a garázs mérete túlságosan kicsi.
A fentiekből már látható, hogy a megvásárlás után is számíthatunk költségekre. Ha a fontosabb hibaforrásokat kiszűrjük (ajtó és szigetelés), akkor már jelentős egyszeri költséggel nem kell kalkulálnunk, ugyanakkor folyamatos költségek lehetnek. A legtöbb garázs esetében közös költséggel is számolnunk kell. Ha egy társasházhoz tartozó garázsról van szó, akkor is találkozhatunk közös költséggel, de önálló garázssorok esetében is felmerülhet (például a garázssorhoz tartozó telek karbantartása miatt). A közös költség mellett az önkormányzatok is megadóztathatják a garázst. Több olyan település is van Magyarországon, ahol a lakóingatlanok után nem, de például a garázsok után kell építményadót fizetni. Ez akár 1 havi bérleti díjat elérő összeg is lehet.
A garázs bérbeadásának adózása
Vegyük figyelembe, hogy több garázs megvásárlása az adminisztrációs költségeinket is megnöveli. Gondoljuk csak arra, hogy már 10 garázs adminisztrációja (közmű, adó befizetések, nyilvántartása, bérleti díj beszedés), felmerülő problémák megoldása, bérlő szerzés stb..
Még a vásárlás előtt mérjük fel a kiadással kapcsolatos adózási tudnivalókat is. A garázs bérbeadása az ÁFA-törvény szerint adóköteles tevékenység, mivel a közlekedési eszköz elhelyezését, parkolását szolgálja, így nem tekinthető lakóingatlan bérbeadásának, amely alapesetben ÁFA-mentes lenne. Magánszemély bérbeadóként lehetőségünk van alanyi adómentességet választani, ebben az esetben nem kell ÁFA-t felszámítani a bérbeadáskor, évi 18 millió forintos bevételi határig (2025. január 1-jétől emelkedett 12 millióról 18 millióra). Az alanyi adómentesség feltétele, hogy adószámot kérjünk az adóhivataltól, de nem kötelező vállalkozást indítani.
A bérbeadásból származó jövedelem után személyi jövedelemadót (SZJA) is fizetni kell. Emellett választható (de nem kötelező) az értékcsökkenési leírás is, mely az építmény típusától függően évi 2-6% lehet, a személyi jövedelemadóról szóló törvény 11. számú melléklete szerint. Fontos, hogy több garázs birtoklása már üzletszerű tevékenységnek minősülhet - különösen, ha rendszeresen kiadásra kerülnek, és bevételünk meghaladja az alanyi mentesség határát.
Mekkora beton szükséges mobilgarázsainkhoz? - www.mobilgarazs.com
Összegzés
A garázs, mint befektetés, sok szempontból kedvező alternatívát jelenthet a lakáskiadással szemben. Vegyük figyelembe azt is, hogy a gazdasági fejlődés, a háztartások jövedelmének növekedése és az életminőség javulása együtt jár azzal, hogy egyre több ember engedhet meg magának saját gépjárművet, főleg a nagyvárosok környéki agglomerációkban és fejlődőbb régiókban. Ezzel párhuzamosan azonban a garázsépítések, parkolóhely-fejlesztések nem tudnak lépést tartani a növekvő járműszámmal. A lakótelepi övezetekben, belvárosi kerületekben vagy régebbi társasházaknál gyakran teljesen hiányzik a megfelelő számú parkoló, vagy csak fizetős zónákban lehet parkolni.
Mire a NAV kiértesít minket a fizetendő illetékről, és tényleg fizetni kell, több hét, illetve hónap is eltelhet az adásvételt követően. Mindenképpen érdemes előzetesen, akár már az adásvétel előtt próbaszámítást végezni, vagy vagyonszerzési illeték kalkulátort használni, hogy várhatóan mennyi illetéket kell majd fizetnünk. Hisz a lakásvásárlás után erre is forrást kell találni, és nem lehet hosszan tologatni a kifizetést. Egy 40 millió forintért vásárolt lakás esetében az illeték 1,6 millió forint lesz, vagyis adott esetben komoly feladat az összeg előteremtése.
Bárki, jövedelmi helyzetétől függetlenül kérhet maximum 1 millió forint adótartozásra (ide értve a vagyonszerzési illetéket is) 12 havi résztletfizetést a NAV-tól. (A részletfizetési kérelmet mindenképpen érdemes beadni, legfeljebb nem adja meg az adóhivatal.) Ha 1 millió forint illetékfizetési kötelezettségünk van, az azt jelenti, hogy a megvásárolt ingatlan forgalmi értéke legfeljebb 25 millió forint.
tags: #illetek #jogszabaly #garazs