Illeték levonható költségként: hogyan működik ingatlanértékesítés adózási szempontból

A cikk tárgyalja az ingatlanértékesítés adózási alapvetéseit és a vagyonszerzéssel kapcsolatos illetékkedvezmények lehetőségeit. A bevitt információk a megadott gyakorlatból és NAV-i tájékoztatásokból származnak, és a legfontosabb szabályokat foglalják össze.

1. Mikor kell személyi jövedelemadót fizetni az ingatlan értékesítése után?

Az ingatlan eladásából nyereség keletkezhet, és ekkor SZJA fizetési kötelezettség keletkezhet. Az adó mértéke 15 százalék. A nyereség pedig a bevétel és a költségek különbözete, illetve a megszerzésre fordított összeg és az eladás közti jellegzetes összeg alapján számolható ki. Ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezték, általában adóköteles jövedelmet keletkezik. Ha az eladás nyereség nélküli vagy adómentes, nem kell adót fizetni. Adómentes például lehet, ha az ingatlant váláskor kapott összegért értékesítik, vagy öröklés/ajándékozás esetében az illeték kiszabásának szabályai alapján alakul a jogi helyzet.

2. Mennyi SZJA-t kell fizetni az ingatlanértékesítés után?

Ha adóköteles jövedelem keletkezik, akkor annak 15 százalékát kell adóként megfizetni. Az adó alapja a bevétel mínusz az elszámolható költségek, és az így kapott jövedelem arányosan csökken az eltelt idő függvényében. Az 5 évnél hosszabb idő alatt történő értékesítés esetén már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

3. Melyik időpontot kell figyelembe venni a szerzés időpontjaként?

Általában a szerzés időpontja az az év, amikor az ingatlan megszerzéséről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Öröklés esetén az örökhagyó halálának napja a szerzési időpont. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén a szerződés megkötésének napja a szerzési időpont.

4. Ha még nem telt be 5 év az ingatlan megszerzése és eladása között?

A SZJA kiszámításához meg kell határozni az eladás tényleges jövedelmét, majd az elszámolható költségek levonása után kapott összeg alapján számítandó adó alap követi az időarányos csökkenési ütemet: 100% az adóalap a szerzés évében és az azt követő évben; 90% a szerzés évét követő második évben; 60% a harmadik évben; 30% a negyedik évben; 0% az ötödik évtől kezdődően. Így például ha 2022-ben vettünk egy ingatlant és 2025-ben adjuk el, a nyereség után csak a 60%-os adóalap döntő, és a 15%-os SZJA alkalmazandó.

5. Hogyan és mikor kell bevallani az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet?

A bevallást az SZJA-bevallásban a megfelelő időben, a szerződések földhivatali benyújtását követő év május 20-ig kell teljesíteni. Ha NAV készíti az adóbevallás tervezetet, azt ki kell egészíteni az ingatlanból származó jövedelemmel, majd jóváhagyni. Lehetőség van arra is, hogy ha nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor a 500 000 forintot meg nem haladó SZJA- és szocho-fizetési kötelezettséget legfeljebb 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben fizessük meg pótlékmentesen. Ha az értékesítésből nem keletkezik adóköteles jövedelem, ezt nem kell bevallani.

6. Mit tegyek, ha nem tudom megfizetni az adót?

Indokolt esetben a NAV az adózót részben vagy teljesen mentesítheti az SZJA-kötelezettség alól, figyelembe véve a jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeket, valamint a bevétel felhasználásának körülményeit. Lehetőség van részletfizetésre vagy fizetési halasztásra is.

7. Kell-e az ingatlanértékesítés után áfát fizetni?

Nem minden magánszemély alanya az általános forgalmi adónak; így lakóingatlanok és házak értékesítése esetén általában nincs áfafizetési kötelezettség. Kivétel lehet a sorozatjellegű értékesítés.

8. Szükséges-e bejelentkezni a NAV-nál, hogy ingatlant vásároltam?

Igen: a földhivatalhoz történő bejelentésen keresztül történik az ingatlan megszerzésének bejelentése, és a B400-as adatlapon nyilatkozhat a vevő az adatairól és az illetékmentességről, illetékkedvezményről.

9. Meddig kell megfizetni az illetéket?

A NAV határozatot hoz ki az illetékről; a határozat kézbesítését követő 30 nap áll rendelkezésre a befizetésre. Az illetékfizetés részleteit és határidőit a NAV határozata tartalmazza.

10. Van-e kedvezmény, amely egy cserét pótló vétel esetén csökkenti az illetéket?

Igen, a cserepótló illetékkedvezmény lehetővé teszi, hogy lakóingatlanok esetén a vásárolt és az eladott lakás forgalmi értékének különbözete alapján fizessünk illetéket. Ha a vásárolt lakás értéke meghaladja az előző lakás értékét, akkor a különbözet után kell csupán 4 százalékos illetéket fizetni. Ha a újabb lakás értéke alacsonyabb, mint amit eladtunk, akkor illetékmentes lehet az ügylet. A kedvezmény alkalmazásához igazolni kell az eladott lakás értékesítését.

11. Ingyenes vagy kedvezményes költségek, amelyek csökkenthetik az adóalapot?

Az adóalapot csökkentő elszámolható költségek közé tartozik a megszerzésre fordított összeg, az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadások (pl. illeték, jogi díjak), értéknövelő beruházások költségei, a hasznos felújításokra költött összegek, valamint az eladás költségei (hirdetési díjak, ügyvédi díjak). Ezeket csak számlákkal vagy egyéb bizonylatokkal lehet igazolni, és csak abban az esetben vehetők figyelembe, ha ezt korábban költségként nem számolták el.

Az alábbi példák és táblázatok segíthetnek megérteni a gyakorlatban, hogyan alakul a nyereség és az adó, ha néhány év alatt különböző értékű ügyletek történnek. A NAV dokumentumai, illetve a 9. információs füzet részletes útmutatást adnak a konkrét számításokra és kedvezményekre.

Rövid tábla: összefoglaló a legfontosabb számítási és kedvezményi pontokról

tags: #illetek #levonhato #koltsegkent

Népszerű bejegyzések:

• Házak eladók Tázláron
• Szakmai tudás társasházkezelőknek
• Új otthontervezési ötletek Budapest belvárosában
• Üregkamrás polikarbonát lemezek újrahasznosítása és felújítása a tetőfedésben
• Ingatlanok Ausztriában