Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről és az ingatlanvásárlás vagyonszerzési illetékének részletei
A vagyonszerzési illetéket a vagyont megszerző fél, azaz a vevő fizeti. Az illeték hivatalos neve visszterhes vagyonátruházási illeték, amely a szerződő felek között létrejött kötelezettségvállalást, ellenérték fejében történő vagyoncserét érti. A vagyon lehet ingóság, ingatlan, vagy más vagyontárgy, amelynél a tulajdonos személye megváltozik (vevő), a másik fél pedig ezért ellenszolgáltatásban részesül (eladó). Ezt a folyamatot vagyonszerzésnek nevezzük. A NAV a vagyonszerzési illeték megállapítását és kiszabását előírja a tulajdonos szerzési tényének igazolására, amelyet általában az adásvételi szerződés alapján nyújtanak be.
Mi az a visszterhes vagyonátruházási illeték, és mikor kell fizetni?
Az illeték általános mértéke az ingatlanvásárlás esetén a vételár 4%-a. Például 35 millió forint értékű lakás vásárlása után az illeték 1 400 000 forint. Új építésű ingatlan vásárlásakor speciális szabályok érvényesek: 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettség, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 30 millió forintot; ebben az esetben a 4%-os illeték a 15 millió és a vételár közötti különbözetre vonatkozik. Így például ha egy új ház 28 millió forint, akkor az illeték csak a 13 millió forint után fizetendő, azaz 520 ezer forint. Az illeték alapját a NAV határozza meg, és nem feltétlenül a szerződésben feltüntetett ár alapján kalkulálja ki. A vagyonszerzési illeték kiszabását a NAV végzi, és díjmentes részletfizetési kedvezményeket is igényelhetsz bizonyos feltételek mellett, legfeljebb 1 millió forintig és legfeljebb 12 hónapra.
Hogyan történik a bejelentés és a fizetés?
Ingatlan vásárlásakor a vagyonszerzés tényét be kell jelenteni az adóhatósághoz egy példány adásvételi szerződés benyújtásával. Ezt általában az adásvételben közreműködő ügyvéd végzi. A bejelentést a NAV informatikai rendszerében vagy papír alapon lehet teljesíteni a NAV-hoz benyújtva. A NAV a vagyonszerzési illeték kiszabásáról határozatot (fizetési meghagyást) küld, amelyben feltünteti, meddig lehet befizetni az illeték összegét pótlékmentesen. A fizetési határidő a beérkezés napjától számított 30 nap.
Kedvezmények és mentességek
A házastársak, testvérek közötti vagyonszerzés ajándékozás útján illetékmentes lehet. A CSOK és CSOK Plusz kapcsolódó ügyletek után is lehetnek mentességek vagy kedvezmények. A 35 év alatti, első lakást vásárló fiatalok 50%-os illetékkedvezményben részesülnek, ha 15 millió forintnál kisebb forgalmi értékű ingatlant vásárolnak és a feltételek teljesülnek (korábbi tulajdon, illetve jövedelmi követelmények). Lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése esetén is lehet mentesség, ha az illeték megfizetését követően a határidőn belül lakóház kerül felépítésre, és ezt igazolják a használatbavételi engedéllyel. Az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő lakástulajdon kezelői jogának megszerzése, illetve bizonyos gazdasági vagy társadalmi célú rendszerek keretében történő megszerzése is kedvezmények alá eshet.
A kedvezmények részletes feltételei
A CSOK és kapcsolódó kedvezmények függhetnek attól is, hogy a megvásárolt vagyontárgy értéke meghaladja-e a meghatározott határokat, illetve hogy a tulajdonos előző lakásának értéke hogyan viszonyul az új ingatlan értékéhez. A csereügylet (ingatlan cserepótló vétel) esetén csak az értékkülönbözet után merül fel illetékfizetési kötelezettség. A kedvezményeket az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig lehet igénybe venni, és a rendelkezések szerint a kedvezmények részben vagy egészben felfüggeszthetők vagy törölhetők, ha a feltételeket később nem teljesítik.
Bejelentés és részletfizetés automatikus kedvezményekkel
A vagyonszerzés bejelentésekor a NAV automatikus részletfizetési kedvezményt engedélyezhet az első lakás megszerzése esetén, illetve a nem első lakás vásárlói számára is van lehetőség automatikus részletfizetésre, azonban maximum 2 millió forinttal és 12 hónapra vonatkozóan. Ha ezt a kedvezményt nem veszik igénybe vagy nem teljesítik, a kedvezményt elveszítik. A részletfizetési kérelem méltányossági alapon is benyújtható, de halasztó hatása nincs.
Miért lehet az illeték nagyobb vagy kisebb, mint a szerződésben foglalt összeg?
Az adóhatóság jogosult a forgalmi értéket helyszíni szemle keretében ellenőrizni és a szerződéses vételárnál eltérő értéket megállapítani. Ennek megfelelően az illeték alapja módosulhat, és a fizetendő összeg így nem feltétlenül egyezik meg a szerződésben foglalt teljes vételárral.
Gyakorlati példák és gyakori kérdések
- Mire fel egy új építésű ingatlan esetén 15 millió forintig nincs illetékfizetési kötelezettség, és a maradék rész után 4%-os illetéket kell fizetni?
- Házastársak vagy közeli rokonok közötti ajándékozási vagyonszerzés esetén mik a mentességek?
- Mely esetekben jár CSOK vagy CSOK Plusz, és ezek miként érintenek illetékfizetést?
- Mikor és hogyan lehet élni az automatikus részletfizetési kedvezménnyel?
Oktatási és jogszabályi háttér rövid összefoglalója
Az Itv. (1990. évi XCIII. törvény) fontos címkét ad a visszterhes vagyonátruházási illeték számításához, amelynek mértéke alapvetően 8% a vagyontárgy forgalmi értékére. A lakástulajdon megszerzésekor a 21. § alapján az illeték alapja a forgalmi érték, és a mértékek 2%-tól 6%-ig terjednek a 4 millió forintos adóalap első részére és a fölötte biztosított kedvezmények alapján. A 4%-os alap arányosan csökkenhet csereügylet vagy lakóházépítés esetén, és a CSOK, CSOK Plusz változatokkal kapcsolatos mentességek is a rendelkezés hatálya alá esnek. A 35 év alatti első lakást vásárlók számára a kedvezmények különösen fontosak lehetnek, azonban mentesítés csak a feltételek teljesítése esetén jár. A bejelentés és a fizetés részleteiről a NAV határoz, pontos határidőket és feltételeket ad meg, és lehetőség van automatikus részletfizetésre bizonyos összegekig.
Rövid útmutató a mindennapi számításokhoz
- Az ingatlan vételára alapján számítsd ki a 4%-os illetéket alapul véve a teljes összegre vonatkozóan.
- Ha új építésű ingatlanról van szó, ellenőrizd a 15 milliós mentességet és a 30 milliós korlátot, és számítsd ki a különbözet után fizetendő 4%-ot.
- Figyelj a kedvezményekre, például 35 év alatti első lakás vásárlására és CSOK kivételeire. Ezek befolyásolhatják az illeték mértékét vagy annak megfizetését.
- Jelentés és bejelentés a NAV-nál a B400E nyomtatványon vagy papír alapon, és szükség szerint kérj részletfizetést.
Az általános összefoglaló jegyzetek és a részletes módosítási pontok a 1990. évi XCIII. törvény és a 1993. évi XCVII. törvény módosításai között találhatók, amelyek meghatározzák a mentességek és kedvezmények körét, a bejelentési és fizetési határidőket, valamint a részletekben rejlő kivételeket. A jogszabályi változások követése érdekében célszerű időről időre ellenőrizni a NAV hivatalos kiadványait és a pénzügyi kalkulátorokat.
tags: #illetek #torveny #epites