Az ingatlanok átminősítése és az ÁFA-val kapcsolatos tudnivalók

Egyre nagyobb az igény arra, hogy a hétvégi ház, nyaraló besorolású ingatlanokat a tulajdonosok átminősíthessék lakóházra, lakásra. Különösen igaz ez zártkerti nyaralók esetén, hiszen 2026-tól lakóingatlanok, illetve zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel. Mindez különösen a zártkertekben nem meglepő, hiszen a lakóingatlan státusszal számos előny jár együtt: az átminősített ingatlanra könnyebb a hitelfelvétel, tehát egyszerűbb felújítani; könnyebben és drágábban lehet őket eladni, hiszen a mostanában népszerű Otthon Start programban elérhető 3%-os hitelt is felveheti a vevő; az amúgy is életvitelszerű ottlakás, a lakcímbejelentéssel legalizálható; cserepótló vétel illetékkedvezményt csak lakóingatlanokra lehet érvényesíteni.

A konyhanyelven csak átminősítésnek nevezett jogintézmény hivatalos elnevezése: építési tevékenység nélküli rendeltetésmód-változtatás. Azok, akik velem egy korosztályba tartoznak, biztosan emlékeznek még a '80-as évekbeli gyerekkorukra, amikor a hétvégéket, nyári szüneteket a család Budapest külső kerületeiben lévő hétvégi telkén, vagy balatoni nyaralójában, esetleg a Dunakanyar térségében lévő kiskertjében, hétvégi házában töltötték. Ottlétünk során amíg mi gyerekek a kertben játszottunk, fociztunk, cseresznyét szedtünk, a szomszédokkal szalonnát sütöttünk, addig a nagyi a kertet ápolta, gondozta, a nagypapa a gyümölcsfákat permetezte a sárga tartályos Vegyépszer permetezővel (mely működésének titka, hogy acélgolyó helyett kerámia golyót kell a szelepülékbe tenni), apu, anyu pedig a hétvégi házat csinosítgatta, bővítgette, hol egy lebetonozott terasszal, hol egy hozzáépített kisszobával, lacikonyhával. A '80-as évek óta már 40-45 év eltelt, azonban a családi nyaralók, hétvégi házak velünk maradtak, és ahogy a változás minket is, úgy az ingatlanokat is utolérte. Korunk társadalma szülte kívánalmak, miszerint a régi zártkerti ingatlanok legyenek állandó lakhatást, komfortos életteret biztosító lakóházak, lakások, úgy Budapesten, mint a vidéki településeken észlelhető jelenség. Ennek a folyamatnak a mikéntjét szeretném felvázolni jelen bejegyzésemben, és már előre jelzem rögös lesz az út a hétvégi háztól a lakóházig, ezért kérem nézzék el nekem, ha monológom néha ironikus lesz.

Nyaraló átminősítése lakóingatlanná a tulajdoni lapon?

Minek kell megfelelnie egy hétvégi háznak ahhoz, hogy lakásnak, lakóháznak lehessen nevezni a tulajdoni lapon? A kérdésre a válasz egyszerű. A lakásra előírt jogszabályi előírásoknak meg kell felelnie. Hogy ne legyen olyan könnyű a dolgunk, a jó öreg, már bevált Étv-t, tehát az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényt hatályon kívül helyezte a magyar építészetről szóló 2023. évi C. tv., a Méptv., valamint az OTÉK-ot, a közel harminc éves Országos Településrendezési és Építési Követelményekről szóló 253/1997. (XII.20.) Korm. rendeletet is 2025.01.01-gyel de iure hatályon kívül helyezte a jogalkotó, helyébe lépett a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX.30.) Korm. rendelet, rövidített nevén a TÉKA. Hogy miért de iure helyezték hatályon kívül az OTÉK-ot, és de facto miért nem, azt később részletezem.

A Méptv. 16. § 76. pontja határozza meg a lakóépület fogalmát: „lakóépület: olyan épület, amelynek hasznos alapterülete több, mint 50%-ban lakófunkciót tartalmaz;” A TÉKA 126. §-a a lakás kritériumait rögzíti: „126. § (1) A lakás olyan huzamos tartózkodás céljára szolgáló önálló rendeltetési egység, melynek helyiségeit úgy kell kialakítani, hogy azok együttesen tegyék lehetővé a pihenést, az alvást és az otthoni tevékenységek folytatását, a főzést, étkezést és mosogatást, a tisztálkodást, a mosást, az illemhelyhasználatot, az életvitelhez szükséges anyagok és tárgyak tárolását, szükség esetén az otthoni, irodai jellegű munkavégzést.”

A lakás további kritériumai a TÉKA-ban:

Alapkövetelmények: minden helyiségnek fűthetőnek, szellőztethetőnek és rendeltetésszerűen megvilágítottnak kell lennie.
Lakószoba: huzamos tartózkodásra szolgáló, természetes fénnyel és szellőzéssel rendelkező, fűthető helyiség, amely alkalmas alapvető életfunkciókhoz kapcsolódó tevékenységekre és berendezések elhelyezésére.
Alapterület:
- Legalább 7 lakásos épületben a lakószoba minimum 10 m².
- 30 m² feletti lakás esetén legalább egy lakószoba 18 m² kell legyen (a közös légtérben lévő főző-étkező rész nélkül).
- 30 m² feletti, legfeljebb 80 m²-es lakásban kötelező egy legalább 2 m²-es tárolóhelyiség (a lakáson kívül is lehet, max. 10 m-re).
- 80 m² feletti lakásban kötelező egy legalább 5 m²-es háztartási helyiség.
- Legfeljebb 30 m²-es lakás esetén a lakószoba legalább 16 m², ha főzésre is szolgál, legalább 20 m².
Előtér: 30 m² alatti lakásnál előteret/előszobát is ki kell alakítani, ahol elfér egy 1,20 x 0,60 x 2,40 m méretű szekrény, anélkül hogy csökkentené a lakószoba minimális alapterületét.
Nagy lakóépületek: minden megkezdett 50 lakás után legalább 1 adaptálható (akadálymentesíthető) lakást kell kialakítani.

Ez a rendszer lényegében a lakások komfortszintjét, minimális méretét és funkcionális helyiségeit szabályozza, külön figyelembe véve a kisebb (≤30 m²), közepes (30-80 m²) és nagy (80 m² feletti) lakásokat, valamint a többlakásos épületeket. Ha a jogszabályhelyet végigolvastuk, és megtaláltuk azokat a paramétereket, amelyek a hétvégi házunkra vonatkoznak, akkor kezdhetünk bizakodni, hogy hétvégi házunkból csak lesz lakóház!

Bizodalmunk azonban egyből véget ér, amikor elolvassuk a TÉKA 111. §-át, mely a helyiségek méreteiről, kialakításáról szól, és amely előírja a helyiségek belmagasságát. Eszerint a helyiségek méreteit, belmagasságát, szellőzését és megvilágítását mindig a rendeltetésükhöz kell igazítani, és biztosítani kell, hogy azok biztonságosan, egészségesen és kényelmesen használhatók legyenek. A huzamos tartózkodásra szolgáló helyiségeknek nagyobb minimális mérettel és belmagassággal kell rendelkezniük, a lakószoba pedig nem lehet pinceszinti, kivéve, ha ott is adott a természetes fény és szellőzés.

A TÉKA a 130. §-ig már minden kedvünket elvette. A reményt számunkra a 131. § jelenti, mely a meglévő építményekre vonatkozóan ad előírásokat, kedvezményeket. Így különösen a 131. § (6) valamint a (10)-(12) bekezdései. A hivatkozott jogszabályhelyek alapján a meglévő épületeket úgy kell fenntartani és átalakítani, hogy azok biztonságosan használhatók és állékonyak maradjanak, valamint a szomszédos építmények állapotát se veszélyeztessék. Bővítés vagy rendeltetésmódosítás csak akkor lehetséges, ha az megfelel a helyi építési szabályzatnak, és nem okoz túlzott környezeti terhelést. Egyes előírások, például a felvonóra vagy a belmagasságra vonatkozó szabályok bizonyos esetekben enyhíthetők, de az akadálymentesség követelményeit teljesíteni kell. A régi, történeti jelentőségű épületek rekonstrukciója során a korabeli állapot igazolása és a szabályozásban való szerepeltetés szükséges. Épület bontásakor biztosítani kell, hogy az ne veszélyeztesse a környezetet, az egészséget és az épített örökség védelmét.

Most akkor az OTÉK, vagy a TÉKA hatályos?

Tegyük fel, hogy hétvégi házunk megfelel - akár a jogszabályban biztosított, meglevő épületekre vonatkozó kedvezményes szabályok alkalmazásával - a lakásra fent részletezett TÉKA-követelményeknek. Ennél a pontnál szükségesnek tartom a TÉKA két szakaszát idézni: A TÉKA beépítésre szánt területek című III. fejezetének 24. pontja alatt szabályozza az üdülőházas üdülőterület elnevezésű építési övezetet. Ezen belül a 25. § (5) bekezdése így szól: „25. § (5) Az üdülőházas üdülőterületen belül lakórendeltetés nem helyezhető el és meglévő rendeltetés lakórendeltetéssé nem sorolható át. Egy telken az üdülőépületen belül egy szolgálati lakás kialakítható, ha az üdülőegységek száma eléri a 12 üdülőegységet.” Szintén a TÉKA III. fejezete tartalmazza a 25. pontban a hétvégi házas üdülőterület nevet viselő építési övezetet. A 26. § (5) bekezdés ezt rögzíti: „26. § (5) A hétvégi házas üdülőterületen közösségi szórakoztató és lakó rendeltetés nem helyezhető el.”

A TÉKA fent idézett két rendelkezése kizárja az üdülőházas üdülőterületen és a hétvégi házas üdülőterületen belül fekvő ingatlan esetében a lakórendeltetésű épület létesítését, illetve a már meglévő épület lakórendeltetéssé történő átsorolását. Tekintettel arra, hogy a TÉKA záró rendelkezései sok esetben még az OTÉK-ot rendeli el alkalmazni, ezért a fenti két szabály csak a kivételszabályok összevetésével értelmezhetők.

Zártkert átminősítése lakóingatlanná lehetséges?

Mindezek tükrében következő lépésünk, hogy megnézzük a településünk szabályozási tervét, hogy ellenőrizzük: ingatlanunk melyik építési övezetbe tartozik, illetve abban az övezetben engedi-e a szabályozási terv lakó-, vagy lakás rendeltetésű épület elhelyezését, továbbá milyen közművesítettségi feltételeket kell teljesítenie az ingatlanunknak?

Településképi bejelentés - útközben az átminősítésig

Ha engedi a szabályozási terv, akkor a következő lépés, hogy településképi bejelentést kell tennünk a települési önkormányzathoz. A településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII.15.) Korm. r. (TTr.) 46. § (1) bekezdése szerint: „46. § (1) Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása - így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása - esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében...” A TTr. előírja a kérelem tartalmi kellékeit, az önkormányzatok ezt segítendő formanyomtatványt szoktak közzétenni a honlapjukon. A kérelemhez mellékletek csatolása is szükséges. A mellékletek olyan tervdokumentációk, melyek elkészítéséhez építész tervező közreműködése szükséges. Ennél a pontnál érezhetjük úgy, hogy a lakóházhoz vezető rögös utunkon nemhogy megbotlottunk, hanem egy óriási nagyot zakóztunk.

Építészre is szükségünk lesz

A tervezőnek kell elkészítenie - a teljesség igénye nélkül - a helyszínrajzot 1:200, vagy 1:500 arányban, alaprajz valamennyi épületszintről 1:100 arányban, metszetek 1:100 arányban, homlokzatok 1:100 arányban, utcakép a szomszédos ingatlanok bemutatásával, látványterv, beépítettség- és épület-magasság számítás, építészeti műszaki leírás. Ha a sokkból sikerült feleszmélnünk, és lakóházunkhoz mégis szeretnénk eljutni, akkor keresnünk kell egy arra megfelelő jogosultsággal rendelkező építészt, tervezőt, aki a szükséges tervdokumentációt elkészíti. Igen, ez az ügynek ez a legköltségesebb része, de csak azért, mert a tervezőnek majdhogynem ugyanannyi munkaórájába kerül a dokumentáció elkészítése, mintha egy új házat építenénk.

Energetikai tanúsítvány is kell

Szükségünk lesz még egy energetikai tanúsítványra is, mivel a lakóépületekre vonatkozó, érvényben lévő energetikai követelményeknek való megfelelés ebben az esetben is kötelező. Az energetikai tanúsítvány elkészíttetése ehhez képest már aprópénz, több, erre jogosultsággal rendelkező mérnök akár már másnapra elkészíti az okiratot aktuálisan olyan 20-30.000.- Ft-ért.

Jöhet a településképi bejelentési kérelem

Amennyiben az építész tervező által elkészített tervdokumentáció, valamint az energetikai tanúsítvány rendelkezésre áll, úgy ezekkel együtt a településképi bejelentési kérelmet az önkormányzathoz benyújtva 15 napon belül döntenek a kérelem tárgyában. Az eljárásra az Ákr. szabályai az irányadóak. Jó hír, hogy az eljárás díjmentes, valamint szintén örömre ad okot, hogy az eljárásban helye van az Ákr. 80. § (2) bekezdés c) pontja szerinti jogszerű hallgatásnak: ha 15 napon belül nem dönt az eljáró szerv, akkor az ügyfelet megilleti a kérelmezett jog gyakorlása.

Ingatlan bérbeadás adózása magánszemélyként

Zártkert átminősítés egyszerűsített eljárásban

2025-ben újra lehetőség van földvédelmi járulék nélküli átminősítésre. Az érintett települések listáját a linkre kattintva találja! Olvasson tovább

Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló eljárás

„Rögös utunk” azonban a településképi bejelentéssel még nem ért véget. A földhivatali ügyintézéshez az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. év C. tv. 29. § (3) bekezdése szerint az ingatlan adataiban bekövetkezett változás bejegyzésére irányuló eljárásban szükségünk lesz egy hatósági bizonyítványra, ami alapján az ingatlan-nyilvántartási hatóság a hétvégi házat átvezeti lakóházra. A hatósági bizonyítvány iránti kérelmet szintén a települési önkormányzathoz kell benyújtanunk. Kitöltve az ingatlan-nyilvántartási kérelmet a hatósági bizonyítványt mellékletként csatolva kérelmezzük az ingatlan fekvése szerinti földhivatalnál a rendeltetésmód-változás ingatlan-nyilvántartási átvezetését, megfizetve a benyújtás napján aktuális igazgatási szolgáltatási díjat. A földhivatal szintén az Ákr-ben foglalt ügyintézési (remélhetőleg) határidőben döntést hoz, a változást a tulajdoni lapon átvezeti, majd a határozatot postázza.

Mi a helyzet a zártkertek átminősítésével?

Sajnos úgy látom, hogy a zártkerti hétvégi házas tulajdonosoknak csak egy lehetőségük maradt, ez pedig a művelés alóli kivonás, persze leginkább akkor, ha ezt az új szabályozás szerint a települési önkormányzat rendeletében egyszerűsített eljárásban lehetővé teszi. Ez azt jelenti, hogy a zártkerti tulajdonosok első és legfontosabb lépése, hogy tájékozódjanak a saját önkormányzatuknál: Elfogadtak-e már ilyen tartalmú rendeletet? Tervezik-e a közeljövőben a rendelet megalkotását? Ha az önkormányzat zöld utat ad, a tulajdonos egy egyszerű kérelemmel fordulhat az illetékes földhivatalhoz az átminősítésért.

Művelés alóli kivonás ≠ Belterületbe vonás vagy Építési engedély

Fontos azonban tisztázni néhány fogalmat, amelyek gyakran összekeverednek:

Művelés alóli kivonás: Ez a lépés az ingatlan jogi jellegét változtatja meg a földhivatali nyilvántartásban. Megszűnik termőföldnek lenni, ami az eladást könnyíti meg. Ez az, amire az új, fent hivatkozott jogszabály vonatkozik.
Belterületbe vonás: Ez egy sokkal komplexebb, településrendezési eljárás, amit jellemzően az önkormányzat kezdeményez nagyobb külterületekre. Ezáltal a külterületi ingatlan hivatalosan is a település lakóövezeti részévé válik, ami általában a közművesítés és az infrastruktúra fejlesztésével...

Az ÁFA törvény és az ingatlanok

Az ÁFA törvény azonban számos esetben eltérő szabályokat alkalmaz, attól függően, hogy az ingatlan beépítettnek (azon belül újnak, illetve lakóingatlannak) vagy beépítetlennek, avagy építési teleknek minősül-e. Az Áfa törvény 9. § (1) bekezdése alapján, termékértékesítés a birtokba vehető dolog átengedése, amely az átvevőt tulajdonosként való rendelkezésre jogosítja, vagy bármely más, a birtokba vehető dolog szerzése szempontjából ilyen joghatást eredményező ügylet. Az Áfa törvény 10. § a) pontja, amely szerint termékértékesítésnek minősül a termék birtokba adása olyan ügylet alapján, amely a termék határozott időre szóló bérbeadásáról vagy részletvételéről azzal a kikötéssel rendelkezik, hogy a jogosult a tulajdonjogot legkésőbb a határozott idő lejártával, illetőleg az ellenérték maradéktalan megtérítésével megszerzi. Az Áfa törvény 10. § d) pontja szerint szintén termékértékesítésnek minősül, az építési-szerelési munkával létrehozott, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzendő ingatlan átadása a jogosultnak, még abban az esetben is, ha a teljesítéshez szükséges anyagokat és egyéb termékeket a jogosult bocsátotta rendelkezésre. (pl. Az Áfa törvény 11. § (2) bekezdés a) pontja szerint amikor az adóalany vállalkozásán belül végez saját beruházást (saját rezsis beruházás) is termékértékesítés, de csak abban az esetben, ha annak eredményeként tárgyi eszközt állít elő. A magyar áfatörvény hatálya kizárólag a belföldön teljesített ügyletekre vonatkozik.

Mentes az általános forgalmi adó alól az Áfa tv. Főszabály alapján tehát, minden nem újnak minősülő használt beépítetlen ingatlan, illetve építési teleknek nem minősülő ingatlan értékesítése mentes az általános forgalmi adó alól. A szabályozás ugyanakkor lehetőséget biztosít, hogy az adóalany főszabálytól eltérően, adókötelessé tétel mellett döntsön. Ezt a NAV felé történő bejelentéssel teheti meg az adózó a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig. A rozsdaövezeti lakások, illetve az új lakóingatlanok értékesítése során 5 százalékos adómértéket alkalmaz a jogszabály. Az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó 5 százalékos adómérték 2022. december 31.-ig hatályos, azonban amennyiben a munkálatok elcsúsznak, az esetben 2022.

Az Áfa tv. Az Áfa tv. 259 §18. szerint, sorozat jellegű értékesítésnek minősül, és általános forgalmi adót kell fizetni többek között, ha 2 naptári éven belül a negyedik vagy további építési telket vagy beépítés alatt álló vagy beépített új ingatlant értékesítenek, valamint az azt követő 3 naptári éven belül további építési telket vagy beépítés alatt álló, illetve új ingatlant értékesítenek, amely tulajdon kisajátítás tárgyát vagy öröklési illeték tárgyát képezi. Amennyiben az ügylet adókötelesnek minősül, Áfa tv. Bizonyos esetekben , az Áfa tv. 142.§ szerint az adófizetés a vevőt terheli, fordított adózás szabályai szerint az általános forgalmi adó megfizetésre.

A kft. a társasházban irodahelyiséget vásárolt, áfás számlával, és az áfát visszaigényelte. Szeretné értékesíteni, a vevőjelöltek azonban csak lakóingatlanként kívánják megvásárolni. Az iroda lakássá történő átminősítése folyamatban van. Átminősítése után keletkezik-e áfafizetési kötelezettség? Amennyiben keletkezik, az mikor esedékes? Amikor a Földhivatalhoz benyújtottuk a lakássá történő átminősítési kérelmet? Amikor értékesítjük az ingatlant? Megjelent a Számviteli Levelekben 2007. november 22-én (164. […] értékesítése kapcsán azonban kulcskérdés, hogy lakóingatlan első értékesítéséről van-e szó. Az Áfa-tv. 13. §-a (1) bekezdésének 21. pontja alapján lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Következésképpen, ha az átminősítés megtörtént, s az ingatlan kimeríti a lakóingatlan fogalmához fűzött tartalmi kritériumokat, annak értékesítése lakóingatlan értékesítése lesz. Amennyiben az adott értékesítési pont a lakóingatlan tekintetében első értékesítésnek minősül, az Áfa-tv. 2. számú melléklet 2. pontja alapján nem tárgyi adómentes, hanem adóköteles értékesítés lesz. A korábban hivatkozott 7. A kft. taggyűlése úgy döntött, hogy a kft. Kedvezményezettnek minősül-e az a beolvadásos kiválás, amennyiben például 2026. Egy áfakörös, 2022. 09. 01. óta átalányadózás alatt működő egyéni vállalkozó megszüntetné tevékenységét 2026 nyarán. Az Szja-tv. hatálya alá tartozó adózó elfogad bankkártyás fizetési módot. A terminálon elfogadott összeget 1-3 nappal később kapja meg a bankban jóváírásként. A cég a nyílt végű pénzügyi lízing keretében lízingbe vett személygépkocsi lízingszerződését a szerződés szerinti lejárat előtt megszünteti. Cégünk 25 ezer forintos ajándékutalványt sorsol ki partnerei között egy üzleti rendezvényen. Az utalványt saját termékük vásárlására lehet beváltani. A kft. taggyűlése úgy döntött, hogy a kft. Kedvezményezettnek minősül-e az a beolvadásos kiválás, amennyiben például 2026. 03. Kérem segítségüket a kötelező könyvvizsgálat kapcsán. Zártkörűen működő rt., mely pénzügyi vállalkozás, részvényesei: „A” kft. 6%-os, „B” kft. Önkormányzatunk tulajdonában álló egyik gazdasági társaság - amely csak adóköteles gazdasági tevékenységet folytat - a tulajdonában lévő, ugyanazon helyrajzi számon nyilvántartott két lakóingatlant 2020-ban átalakította, felújította, a két lakóingatlanból egy ingatlant hozott létre, azokban irodákat alakított ki, és az ingatlant az átalakítást követően irodaházként adóköteles gazdasági tevékenységének céljára használja. A felújítást, átalakítást követően az ingatlan-nyilvántartásban lakás megnevezéssel szereplő ingatlanok irodává történő átminősítése megtörtént. Az ingatlanok felújításához, átalakításához kapcsolódóan a társaság szeretne adólevonási jogot érvényesíteni, azonban az Áfa-tv. a levonási tilalmak körében kimondja, hogy nem vonható le a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított áfa, és a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást terhelő előzetesen felszámított áfa sem. Kétségtelen, hogy amikor a termékbeszerzésekre és a felújításhoz szükséges szolgáltatások igénybevételére sor került, akkor még lakóingatlanként voltak nyilvántartva az ingatlanok, azonban az átalakításokat követően az ingatlan(ok) rendeltetése ténylegesen megváltozott, már nem minősül lakóingatlannak, és ezt a tényt az ingatlan-nyilvántartás is rögzíti. Megjelent a Költségvetési Levelekben 2021. május 11-én (307. […] előzetesen felszámított adó sem.

Az Áfa törvény 124. § szerinti levonási tilalmak

A lakóingatlan fogalmát az Áfa-tv. 259. §-ának 12. pontja határozza meg. E szerint lakóingatlan a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

Az adólevonási jog keletkezésével kapcsolatban az Áfa-tv. 119. §-ának (1) bekezdése kimondja, hogy az adólevonási jog akkor keletkezik - ha az Áfa-tv. másként nem rendelkezik -, amikor az előzetesen felszámított adónak (120. §) megfelelő fizetendő adót meg kell állapítani, ideértve azt az esetet is, amikor a fizetendő adó megállapítása a 196/B. § (2) bekezdésének a) pontjában foglaltak szerint történik. A törvény tehát az adólevonási jog keletkezését főszabályként az adófizetési kötelezettség keletkezéséhez köti.

Az Áfa-tv. 119. §-ának (1) bekezdése értelmében a lakóingatlannal kapcsolatos, a 124. §-ban rögzített levonási tilalmak fennállását az adott beszerzésre vonatkozó áfakötelezettség keletkezésének napján kell vizsgálni, s ebből következően elmondható, hogy amennyiben a beszerzésre vonatkozó adólevonási jog keletkezésekor azok az ingatlanok, amelyeknek az átalakításához, felújításához szükséges terméket beszerezték, szolgáltatást igénybe vették, lakóingatlannak minősültek, úgy adólevonási jog az Áfa-tv. 124. §-a (1) bekezdésének i) pontja, valamint a 124.

Az áfa levonás témakörében az ingatlanokkal kapcsolatos beszerzések áfa levonási kérdései igénylik talán a legnagyobb körültekintést. Egyrészt a Földhivatal nyilvántartásából kiderül, hogy lakóingatlanról van-e szó, másrészt néhány esetben az önkormányzati besorolás is döntő lehet akkor, ha az nem azonos a földhivatali megjelöléssel. A lakóingatlan fogalmát az Áfa törvény 259.§ 12. “lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. - a terméket igazoltan a 6. [Áfa tv. - Áfa köteles az új ingatlan és az építési telek értékesítése. Az áfa mentes ingatlanok tekintetében az értékesítéshez nem kapcsolódik fizetendő áfa, így a beszerzés áfája sem vonható le. Azonban dönthet úgy az adózó, hogy adókötelessé teszi az egyébként adómentesség alá sorolható ingatlan ügyleteit. Így az értékesítéskor fizetendő áfa is keletkezik, tehát a beszerzés áfája levonásba helyezhető. - ha a vevő nem adóalany (pl. Az adókötelessé tételt követően legkorábban 5 év után újból választható az adómentesség, de ennek alkalmazását óvatosan kell kezelni. Az áfa köteles értékesítés választása ugyanis összefügg a beszerzés áfájának levonhatóságával. Ha pl. A fentieken felül, az ingatlan beszerzésre vagy bérleti díjra felszámított áfa levonásához szükség van annak ellenőrzésére is, hogy az áfa felszámítása jogos volt-e a számla kiállító részéről. Az ingatlanok esetében számolni kell a 240 hónapos szabállyal is. Azaz, ha a használatba vételtől számított 240 hónapon (20 éven) belül megváltozik az adólevonási jog státusza, akkor az ingatlan esetében az adólevonási jogi státusznak megfelelő használat arányban el kell végezni a kiigazítást. Ennek eredményeképpen előfordulhat, hogy utólag levonható vagy utólag le nem vonható áfa keletkezik. [Áfa tv. Az ingatlanok tekintetében általában hosszú távra tervezünk, ezért fontos megemlíteni a bizonylatok megőrzési kötelezettségét. A fentiek, illetve a 2008. január 1-jén hatályba lépő Áfa törvény új szabályai miatt előfordulhat, hogy egy meglévő ingatlan értékesítésekor bizonyítanunk kell a beszerzésre vonatkozó áfa levonási jogot. Ehhez szükség van az eredeti számlákra, szerződésekre, egyéb bizonylatokra.

Tételes levonási tilalom érvényesül a 124. § (1) bekezdés i) pontja szerint a lakóingatlan bérbeadásához vagy egyéb célú hasznosításához kapcsolódóan, amennyiben az nem felel meg az Áfa tv. 125. §-ában foglalt feltételeknek.

Az adóköteles bérbeadás útján hasznosított ingatlan fenntartási, karbantartási kiadásainak áfája is levonásba helyezhető.

Akadálya-e az adólevonásnak, ha az ingatlan bizonyos ideig ürese áll?

Az üresen álló ingatlannak is vannak fenntartási kiadásai. Ha az ingatlant adóköteles bérbeadás útján hasznosítják, de egy ideig nincs bérlő, (hirdetik kiadásra) és más célra nem használják, akkor az adólevonási jog gyakorolható. Ha az adóalany más tevékenységre használja, pl. Ingatlan áfa levonásánál figyelembe kell venni az áfa 135. és 136. §-ának előírásait is. Ilyen eset lehet, ha 5 év után megváltoztatják az ingatlan bérbeadásra tett választásukat, vagy nem bérbeadás után hasznosítják a későbbiekben az ingatlant, hanem adómentes tevékenységhez, vagy az ingatlant adómentesen értékesítik. Ha olyan ingatlant értékesítenek, amelynek a beruházási, beszerzési áfáját levonásba helyezték, az értékesítés előtt érdemes elvégezni a számítást arra vonatkozóan, hogy mennyi áfát kellene visszafizetni és szükség esetén az értékesítést megelőzően választani kell az ingatlan értékesítésre az áfa kötelezettséget.

Ha az áfa törvény által megengedettnél több áfát von le, vagy nem megfelelő bizonylatok alapján, vagy nem a megfelelő áfa bevallási időszakban az adózó, akkor adóhiányt és bírságot állapíthat meg az adóhatóság.

tags: #ingatlan #atminosites #afa