Ingatlan bérbeadás és ÁFA VTSZ száma: részletek, választási jogok és gyakorlati következmények

Megjelent a Költségvetési Levelekben 2021. február 9-én (303. […] állapítani kell, hogy az áfás vagy az áfamentes számlázás helyes-e, először ellenőrizni kell, hogy az önkormányzat választotta-e a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanok bérbeadására az áfakötelezettséget. Ezt ellenőrizheti a NAV honlapján a nyilvános adatbázisban az önkormányzat adószáma alapján, vagy a bevallást beküldő munkatársat megkéri, hogy kérje le a NAV-törzsadatot, azon is szerepel.

Ha az önkormányzat nem választott adókötelezettséget az egyéb ingatlanok bérbeadására, akkor nem számlázhatja a közterület-foglalást áfásan, ebben az esetben a rendeletet is módosítani kell. Ha pedig a bérbevevő vagy vendég oldalán a bizonylatolás és az áfa tartalom „nincs a helyén”, akkor az adólevonási jog, illetve a költségek kezelése is vitatható lehet.

A téma további rétegét adja, hogy a bérbeadásnál a törvény választási jogot enged az adókötelessé tételre, amelynek időzítése, bejelentése és öt évre szóló kötöttsége önmagában is tervezési feladat. Szálláshely-szolgáltatásnál ezzel szemben nincs „választás”, mert a turisztikai célú, idegenforgalmi körben nyújtott szállás biztosítása a bérleti mentesség alól kivett ügylet, amely minden esetben áfa-köteles.

A gyakorlatban az szokott problémát adni, hogy ugyan az a társaság nyújt kétféle szolgáltatást, melynek keretében a beszerzést terhelő számlák áfatartalma hogyan vonható le, levonható egyáltalán. Az Áfa tv. Ingatlan bérbeadásnál a főszabály a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel adómentességet biztosít. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja alapján az ingatlan, például lakóingatlan vagy üzlet bérbeadása, haszonbérbeadása adómentes, ha a bérbeadó saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé. Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja által biztosított adómentesség egyik kulcskövetkezménye, hogy nem jár adólevonási joggal.

Ha a bérbeadó adómentességet választ, a levonási jog hiányát kifejezetten hangsúlyozza a jogi szabályozás. A bérbeadónak ugyan nem kell áfát felszámítania és fizetnie, de a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzéseket terhelő előzetesen felszámított áfa tekintetében nem illeti meg a levonási jog. Közös tulajdonban álló ingatlan bérbeadása esetén az áfaalany a tulajdonostársak közössége, amely a jogokat és kötelezettségeket kijelölt képviselő útján gyakorolja.

A bérbeadás során a bizonylatolás minimumszintje is a minősítéshez kötődik. Az ingatlan bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább a számviteli szabályoknak megfelelő bizonylatot kibocsátani a bérbevevő részére. Ezzel szemben a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatásnál kifejezett hangsúly kerül a számlára vagy nyugtára, mert a szálláshely-szolgáltatás kapcsán az Áfa tv. 165. pontja alapján releváns.

A bérleti mentesség alóli kivételek közül a jelen témában a legjelentősebb az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül. Azonban példaként említhető a parkolási célú bérbeadás, az ingatlannal tartósan összekötött gép vagy berendezés bérbeadása, valamint a széf bérbeadása is, mint olyan ügyleteket, amelyek minden esetben adókötelezettséget eredményeznek.

Az „ingatlan” fogalmának meghatározása azért is fontos, mert a bérbeadás ÁFA megítélése a tárgyi körrel kezdődik. A források az európai szabályozásra utalva rögzítik, hogy ingatlannak minősülhet a föld meghatározott területe, akár a felszínen, akár a felszín alatt, amely tulajdonjog tárgya lehet és birtokba vehető, továbbá minden olyan épület vagy építmény, amely a földhöz vagy a földbe rögzített és nem mozdítható el könnyen.

Az ingatlanhoz kapcsolódhatnak az épület szerves részét képező, már beépített alkotóelemek, valamint az épületbe állandó jelleggel beépített felszerelések és gépek is, amelyek az épület lerombolása vagy megváltoztatása nélkül nem távolíthatók el. Az ingatlanbérlethez kapcsolódó legjelentősebb választási lehetőség az adókötelessé tétel, amelyet az Áfa tv. 88. §-a szabályoz. Az adóalany saját elhatározása alapján dönthet úgy, hogy az ingatlan bérbeadás tekintetében adót számít fel.

A választás időzítése és gyakorlati lebonyolítása sajátos. Ha a bérbeadási tevékenységet a tárgyévben kezdik meg, akkor a választás lehetősége a tevékenység megkezdését megelőzően illeti meg az adóalanyt, míg a tevékenységet már végző adóalany esetében a választás a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig áll fenn. Ezzel összefüggésben külön hangsúlyt kap, hogy az Áfa tv. 88. §-a a választás öt évre köt. Az Áfa tv. 88. szabályozása azonban tartalmaz olyan korrekciós mechanizmust, amely adminisztratív hibák esetén jelenthet menekülőutat.

Az Áfa tv. 257/F. §-a alapján az adókötelessé tétel a bérbeadói oldalon az adólevonási jog „kapuját” nyitja meg. Ha az adóalany adókötelezettséget választ a bérbeadásra, akkor az Áfa tv. VII. fejezetében meghatározott feltételek fennállása esetén megilleti az adólevonás joga, és levonásba helyezheti például az adóköteles bérbeadást szolgáló ingatlan beszerzését terhelő áfát, a berendezési tárgyak áfatartalmát vagy a felújítással összefüggésben igénybevett szolgáltatások áfáját.

A választási jog gyakorlása nem mindenki számára adott. Összegyűjtöttük az ingatlan-bérbeadás utáni adózás szabályait. Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. De kötelező számlát adnunk? Mindenképp rendelkeznünk kell adószámmal lakáskiadáskor? Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? Kell fizetnünk adóelőleget? Létezik mentesség az adófizetési kötelezettség alól?

Magyarországon a magánszemélyek általában saját tulajdonú ingatlant adnak ki. A magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az adó 15%-os személyi jövedelemadó lehet, tehát kizárólagos jövedelemadózzal számolni kell. Az Szja törvény szerint az adóalany lehetősége az általános forgalmi adó rendszerében is kérdéses, például az adóalanynak a bevétel után vagy tételes költségelszámolással kell-e adóznia. Az adómentes ingatlan-bérbeadásnál a számla helyett a számvitelről szóló törvény szerinti bizonylat is elegendő lehet, és az adószám hiánya ebben az esetben nem akadályozza a bizonylat kiadását.

A bérbeadó bevételét tehát több tényező befolyásolja: adómentesség vagy adókötelezettség választása, a számlázás módja, a végrehajtandó költségelszámolás, valamint a bérbeadáshoz kapcsolódó szolgáltatások költségeinek és díjainak levonhatósága. A gyakorlatban érdemes figyelembe venni a különböző bérbeadási típusokat (lakásbérlet, kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás, parkolás, gép vagy berendezés bérbeadása, széf), mert ezek adókötelezettsége és áfás kezelése eltérhet.

Ha a bérbeadás adókötelessé tételét választják, akkor lehetőség van utólagos korrekciókra is a NAV-hoz benyújtott kijavítási kérelem útján. Ez lehetőséget ad az adó megállapításához való jog helyreállítására, és az adókötelessé tétel helyreállítására az adózási időszakban.

Infografika: hogyan dönt az adózó az adókötelességről és adómentességről

Áfa törvény változások 2015 Közösségen belüli adómentes értékesítés

Gyakorlati szempontok és példa a számításokra

A bérbeadási bevétel általában adóköteles jövedelemnek minősül, amit az Szja törvény alapján adóztatnak. A bevétel megállapítása két módon történhet: 10%-os költséghányad vagy tételes költségelszámolás. 10%-os költséghányad esetén a bevételből a költségek nélkül is le lehet vonni 10%-ot, igazolások nélkül. Tételes költségelszámolásnál a tényleges költségeket igazolni kell számlákkal és bizonylatokkal.

Ha a bérbeadó a bérbeadásra vonatkozó adókötelezettséget választja, akkor a levonási jog megilleti, és például az ingatlan beszerzését terhelő áfa, a berendezési tárgyak áfa vagy a felújítással kapcsolatos szolgáltatások áfája is levonható. Ha viszont adómentességet választ, ezekre az adólevonási jog nem illeti meg az adóalanyt. A kivételek közé tartozik a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás, amely minden esetben áfaköteles, és a szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó külön előírások érvényesülnek.

A kifizető által fizetett adóelőleg számítása attól függ, hogy az adóalany személyes bevétel-e vagy üzleti tevékenységből származó. Ha a bevétel külső kifizetőtől származik (például vállalkozás), az adóelőleg a kifizetőnél keletkezik, és a bevétel alapján kerül megállapításra. Az adóelőleg alapja az adóelőleg-nyilatkozat alapján számított jövedelem, kivéve, ha a költségek meghaladják a bevétel 50%-át.

Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az Áfa törvény 86. § szerint. A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszony, amely only adószám birtokában üzemeltethető és szükséges engedélyek birtokában.

Az albérletbeadás esetében fontos, hogy az áfás tevékenységhez kapcsolódó bérleti díj kerül visszaigénylésre, nem pedig az összes bevétel. Az albérletbeadás adózási helyzete a főszabálytól való eltérés kérdéséről szól: éltek-e az Áfa tv. 88. §-ának lehetőségével?

Összefoglalóan: az adózás szabályai az ingatlan bérbeadása során komplexek, és a kiválasztott adózási módok jelentősen befolyásolják a bevételek és költségek adózását, az adólevonási jogot és a kötelezettségeket. A törvények és rendeletek értelmezése, az AB és NAV tájékoztatása segít a helyes eljárás meghatározásában.

Az adott témában felmerülő gyakorlati kérdések megválaszolásához érdemes az alábbi elvi pontokat szem előtt tartani:

  • Az adómentesség választása meghatározza a levonási jog lehetőségét is.
  • Az ingatlan definíciója és az építmények, alkotóelemek köre befolyásolja az áfa megítélését.
  • A választás öt évre szól, és időzítése kiemelten fontos a tervezés során.
  • A bérbeadási tevékenység adókötelessé tételének lehetősége lehetőséget ad az áfalevonások gyakorlatára.
  • A szálláshely-szolgáltatás speciális áfázási szabályait külön kell kezelni.

tags: #ingatlan #berbeadas #afa #vtsz #szama

Népszerű bejegyzések: