Ingatlan bérbeadás bevétel számítása Excelben: részletes útmutató és adózási szempontok

Gratulálunk! Ön egy fontos és izgalmas út elején áll: bérbeadó lett. Ez a cél azonban egy fontos adminisztratív lépéssel kezdődik, ami sok kezdő (és akár tapasztalt) bérbeadónak is fejtörést okoz: az adózással. Hogyan kell ezt jól csinálni? Milyen szabályok vonatkoznak rám? Hogyan lehetek biztos abban, hogy mindent befizettem, amivel tartozom, de egy felesleges forinttal sem többet?

Ez az útmutató és a hozzá tartozó kalkulátor azért jött létre, hogy az Ön személyes „pénzügyi térképe” legyen ezen az úton. Mielőtt bármit is beírnánk a kalkulátorba, tisztázzuk a legfontosabb alapelvet, ami az egész rendszer lelkét adja. Képzelje el, hogy van egy kis péksége. A nap végén a kasszában lévő teljes összeg a bevétele. De ebből még ki kell fizetnie a lisztet, az élesztőt, a pék bérét és a rezsit. Ami ezek után megmarad, az a tiszta haszon, a jövedelem. Az Ön kiadó lakása pontosan ugyanilyen „vállalkozás”. A havi bérleti díj a bevétel, és az ingatlan fenntartásával, üzemeltetésével kapcsolatos kiadások a költségek.

Alapfogalmak: bevétel, jövedelem, adó

Az ingatlan bérbeadásból származó bevétel a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) 16. § (3) bekezdés b) pontja szerint önálló tevékenységből származó bevételnek minősül. Magánszemély ingatlan bérbeadása után önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk.

A bevétel megszerzésének időpontja pénz esetében az a nap, amelyen azt a magánszemély vagy javára más személy birtokba vette (átvette) vagy amelyen azt a magánszemély javára fizetési számlán jóváírták. Ebből következik az, hogy előfordulhat olyan eset, amikor a konkrét fogyasztás bevétele és költsége két eltérő adóévben kerül elszámolásra a pénzforgalmi szemlélet miatt.

Költségelszámolás módjai

Az önálló tevékenységből származó bevételből a jövedelmet a magánszemély választása szerint vagy tételes költségelszámolással vagy a 10 százalék költséghányad alkalmazásával állapíthatja meg. Mindkét módszer esetén a megállapított jövedelem után személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA kulcsa jelenleg 15%.

10%-os költséghányad (egyszerűsített módszer)

A 10%-os költséghányad alkalmazásának lényege, hogy az ingatlan-bérbeadásból származó bevétel 90%-át kell jövedelemnek tekinteni. Ez nem tételes költségelszámolás, így számla, igazolás nem szükséges hozzá. Példa: Ön havonta 180 000 Ft-ért adja ki a lakását. Az éves bevétele 12 * 180 000 = 2 160 000 Ft. A NAV elismeri, hogy ebből 216 000 Ft volt a költsége. A módszer előnye az egyszerűség: nem kell minden költséget külön számlával igazolni, és a számítás gyorsan elvégezhető.

Tételes költségelszámolás

Tételes költségelszámolás esetén szabályszerűen, tényleges bizonylatokkal és számlákkal kell igazolnod az ingatlannal kapcsolatos, a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében fennálló, az adóévben ténylegesen megfizetett költségeidet. Az ingatlan bérbeadási tevékenységet az adott évben érvényes T101 jelű (bejelentő és változásbejelentő) nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz.

A tételes költségelszámolás legnagyobb aduásza az értékcsökkenés (amortizáció). Önnek ez nem egy valós, pénzbeli kiadás, a törvény mégis megengedi, hogy az ingatlan értékének egy részét évente leírja költségként. Például az ingatlan bekerülési értéke 10.000.000 Ft esetén, téglaépületként évi 2%-os értékcsökkenési kulcs alkalmazható.

Mely költségek számolhatók el?

A tételes elszámolásnál az elszámolható költségek körét az Szja tv. 3. számú melléklete tartalmazza. Szabályszerűen igazolt költségek elszámolhatók, ugyanakkor vannak olyan tételek, amelyek csak meghatározott feltételek mellett fogadhatók el.

• A lakásbiztosítás díja akkor minősülhet költségnek, ha az ingatlan egésze kizárólag bérbeadás útján hasznosított, és a bérbeadó a bérbeadásra tekintettel, az abból eredő károk fedezetére köt biztosítást. Ha a bérbeadó az ingatlant csak részben adja bérbe, vagy a biztosítási időszak alatt azt csak időszakosan hasznosítja, akkor a lakásbiztosítás díja nem számolható el költségként.
• Kommunális adó: amennyiben a kommunális adó csak abban az esetben fizetendő, ha a magánszemély bérbe adja az ingatlant, azaz az önálló tevékenység végzéséhez kapcsolódó közteherről van szó, akkor költségként elszámolható.
• Építményadó: alapvetően nem számolható el költségként, mert tulajdonhoz köthető vagyoni típusú közteher, amely akkor is fizetendő, ha a magánszemély nem adja bérbe az ingatlant. Ha azonban igazolható, hogy az építményadó kötelezettségét a bérbeadás váltja ki, akkor nem kifogásolható az elszámolása.
• Javítási, karbantartási munkák: elszámolható költségnek minősülhetnek, ha azok a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggnek.

Rezsi, közös költség és a bérlőre áthárítás szabályai

Nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérlőre - az igénybevétellel arányosan - áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatás díja. Vannak azonban kivételek, amelyek fontosak a gyakorlatban.

• Társasházi biztosítás, takarítás, a közös képviselő díjazása és a lakók által a felújítási alapba fizetett összeg nem tartozik a kedvező szabály hatálya alá.
• A bérlő által megfizetett társasházi közös költség ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek minősül, amelyből költségelszámolásra van lehetőség.
• Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a szolgáltatás díja az igénybevétellel arányosan nem hárítható át, ezért az egyösszegű bérleti díj bevételnek számít.
• Ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, és a bérbeadó is pontos összeget fizet a szolgáltatónak, akkor a kedvező szabály alkalmazható: ezen összegeket sem bevételként, sem költségként nem kell figyelembe venni. Viszont ha a bérbeadó átalánydíjat fizet a szolgáltatónak, akkor a kedvező szabály nem alkalmazható.

Átmeneti nem kiadott időszakok és költségek

A lakás rezsije és közös költsége abban az időszakban, amikor nincs bérlő, nem számolható el költségként, hiszen elismert költségként csak a bevételszerző tevékenységével közvetlenül összefüggő, csak a bevétel megszerzése érdekében felmerült kiadás vehető figyelembe. Amennyiben az ingatlan bérbeadására átmenetileg - például új bérlő keresése miatt - nem kerül sor, azaz az ingatlant a bérbeadó nem hasznosítja, akkor bevétel hiányában az ezen időszakban is fizetendő fogyasztástól nem függő közüzemi díjak költsége nem számolható el. A fogyasztástól nem függő díjtételek tekintetében időarányos elszámolást kell alkalmazni, ha a bérbeadás nem valósul meg a teljes adóévre vonatkozóan.

Adóelőleg, kifizető és számlázás

A magánszemély bérbeadónak általában negyedévente, a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megállapítania és megfizetnie az adóelőleget. Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény értelmében „kifizetőtől” (nem magánszemélytől, hanem jogi személytől, pl. vállalkozástól) származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie. Ilyen esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned, és az alapján számított jövedelem lesz az adó alapja. Ha nem nyilatkozol, a bevétel 90 százalékát tekintik az adóelőleg alapjának.

A kifizető az adóelőleg alapjának megállapításakor költségként legfeljebb a bevétel 50 százalékát veheti figyelembe. Ha ettől több a tényleges költséged, azt az éves adóbevallásban számolhatod el. A kifizető személyét az Art. törvény határozza meg.

Az ingatlan bérbeadása tárgyi adómentes az áfatörvény alapján. Ha a bérlő számlát kér, vagy a bérbeadó számlát kíván kiállítani, akkor adószámra van szükség. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett számviteli bizonylatot is elegendő kiállítanod. Számviteli bizonylatot adószám hiányában is beszerezhetsz, előállíthatsz, illetve kibocsáthatsz, az adóazonosító jeledet kell ráírni. Nem adószámos magánszemélyként kizárólag számviteli bizonylat kiállítására van lehetőséged, számla, nyugta kiállítására nem. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható. Adószám megállapításához a T101-es nyomtatványt kell kitöltened és a NAV-hoz benyújtanod.

Speciális bérbeadási formák: magánszálláshely és fizetővendéglátás

Magánszálláshely az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat. A fizetővendéglátó tevékenységet folytató magánszemély magánszálláshely-szolgáltatási tevékenységként nyújt szálláshelyet az adóévben ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra. Ezt a tevékenységet csak adószámos magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként lehet végezni.

Szálláshely-szolgáltatóként az adószámos magánszemélyek önálló tevékenységből származó jövedelemként adózhatnak, vagy választhatják a tételes átalányadózást is. A szálláshely-szolgáltatás jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, csak adószám birtokában üzemeltethető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is.

Gyakorlati Excel-sablon és kalkulátor használata

Az ingatlan-bérbeadás számításának megkönnyítésére érdemes Excelben táblázatot vezetni a bevételekről és költségekről. A kalkulátor használata során két modellt érdemes összehasonlítani: A) 10%-os költséghányad és B) tételes költségelszámolás. Hasonlítsa össze a két végeredményt. Amelyik módszerrel alacsonyabb adó jön ki, azzal jár jobban az adott adóévben.

Példa Excel-munkaablak mezőkre:

• Éves bérleti díj (bevétel)
• Alkalmazott módszer (10% / tételes)
• Tételes költségek: javítás, biztosítás (ha elszámolható), kommunális adó (ha elszámolható), értékcsökkenés
• Megállapított jövedelem
• Számított SZJA (15%)
• Negyedéves adóelőleg összege

Modellezd az „A” utat: Válassza a „10%-os költséghányad” opciót. A kalkulátor azonnal megmutatja a fizetendő éves adót. Modellezd a „B” utat: Váltson át a „Tételes költségelszámolás” opcióra. Meg fog jelenni egy új mező. Hasonlítsa és döntsön!

Speciális rendelkezések és gyakori kérdések

• Ha a bérbeadásból származó bevételed kifizetőtől származik, az adóelőleget ő fizeti meg. Ez esetben adóelőleg-nyilatkozatot kell tenned.
• Ha a 10 százalékos költséghányadot alkalmazod a bérbeadásnál, minden más önálló tevékenységből származó bevételedre azt kell alkalmaznod egy adóéven belül. Ugyanakkor az adóbevallásban áttérhetsz tételes költségelszámolásra is.
• A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, ha a bérbeadás és a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és egyéb feltételek teljesülnek.
• A bérbeadónál a bérlő által elvégzett felújítás költsége akkor lesz bevétel, ha a bérleti szerződés megszűnik, kivéve ha a szerződés másként rendelkezik.

Tippek a gyakorlatban

• Mindig vezess külön nyilvántartást bevételekről és költségekről, például Excel-táblázatban.
• Ha számlát vagy bizonylatot nem kapsz, akkor is célszerű írásos bizonylatot kiállítani vagy megőrizni.
• Ne feledd: nincs minden helyzetben optimális módszer. A döntés előtt érdemes mindkét módszerrel kiszámolni a várható éves adót.
• Az ingatlan-bérbeadásnál felmerülhetett korábban EHO, de ez a szabály már nem aktuális; a szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) általában nem terheli a magánszemély általi ingatlan-bérbeadás jövedelmét.
• Az adózási szabályok változhatnak, és egyedi élethelyzettől függően eltérő következményekkel járhatnak, ezért szükség esetén konzultáljon adószakértővel.

Hasznos táblázat: egyszerűsített számítási példa

Az ingatlan-bérbeadás sokkal több, mint egy kulcs átadása. Ez egy pénzügyi vállalkozás. A kulcsok a kezében, a felújítás pora már leülepedett, és a hirdetésre is megérkezett az első komoly érdeklődő. Ez az útmutató segít abban, hogy a bérbeadást pénzügyileg és adózási szempontból is jól szervezze meg.

tags: #ingatlan #berbeadas #bevetel #excel

Népszerű bejegyzések:

• Tetoválás eltávolítás lézerrel
• Lágymányosi lakótelep árai
• Részletes útmutató az illetekről és a környezettanulmányi kollégiumhoz
• A Jövő Mérnökeinek Képzése
• Telekhatár meghatározása földmérő segítségével – birtokvédelmi kérdések