Ingatlan-bérbeadás közvetítésének részletes útmutatója
Ingatlan-bérbeadás sokaknak jövedelmező lehetőségnek tűnik. A fenti kérdésekkel minden olyan ember szembesülhet, akire az ingatlan-bérbeadás folyamata vár. Szerencsés esetben persze ismerősi, rokoni ajánlás által ráakadhatunk egy ideális bérlőre, azonban a legtöbbször hirdetésre
A bérbeadási szerződésben szerepelnie kell annak is, hogy pontosan kié a fizetési kötelezettség, ki tartozik felelősséggel az ingatlan állapotáért. Azt is fel kell tüntetni, hogy a bérlő nem adhatja ki egy harmadik személynek az ingatlant (ha erről nem született megállapodás) és az albérletbe csak azok költözhetnek be, akik a szerződésben szerepelnek. A bérbeadási szerződésben szerepelnie kell annak is, hogy a bérleti díjat meddig és hogyan fogja fizetni a bérlő. Ha készpénzben, akkor pl. Ha az albérletbe érkezik a számla, célszerű ellenőrizni, hogy a bérlő fizeti-e azokat. Amikor a bérleti szerződést megkötik, akkor általában kéthavi kauciót és egyhavi bérleti díjat kell kifizetnie a bérlőnek.
Fontos tudni, hogy a kaució nem azért van, hogy a bérlő az utolsó két hónapot már ne fizesse ki. Addig kell fizetni, ameddig a bérleti szerződés tart. Pl. A lakásbérleti szerződésben azt is fel kell tüntetni, hogy ha azonnali beavatkozást igénylő munkára van szükség (pl. csőtörés, beázás stb.), akkor azt a bérlőnek jeleznie kell a bérbeadónak. Ha pl. A bérleti szerződés nem egy papír, amit csak úgy elteszünk vagy hagyunk porosodni az asztalon.
Az albérlet kiadásából származó bevétel az összevont adóalap részét képezi. A fizetendő adó mértéke ebben az esetben 15 százalék. Tehát ingatlan-bérbeadás esetén személyi jövedelemadót kell fizetni. Ha szeretnénk kiadni az ingatlanunkat, akkor a bérbeadási tevékenységet a 23T101 jelű nyomtatványon kell bejelenti a NAV-nak. Az ingatlankiadás utáni személyi jövedelemadót a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni.
Pl. Amennyiben a bérbeadásból származó bevétel a kifizetőtől származik, akkor az adóelőleget a kifizetőnek kell megfizetnie. Ingatlan bérbeadás vs. A szálláshely szolgáltatás rövid távú bérleti viszonyt jelent (pl. airbnb) és kizárólag adószámmal lehet üzemeltetni a szükséges engedély birtokában. Amennyiben a bérbeadó kifizetőnek minősülő bérlővel köt szerződést tulajdonát képező ingatlan bérbeadására, akkor a kifizető köteles a bérleti díj után az adó megállapítására, annak levonására és befizetésére.
A bérbeadás jogi keretei és szerződés a gyakorlatban
A lakáspiac hosszú távú kiadásokra épül, és gyakran hosszú távú szerződéseket kötnek. A bérbeadónak kötelessége az ingatlant a rendeltetésszerű használatra alkalmassá tenni. A bérbeadóként arra is kötelezettek vagyunk, hogy az ingatlant a berendezésekkel együtt adjuk át a bérlőnek. A kiürítési nyilatkozat leggyakoribb esetben a lakás vagy üzlethelyiség bérlőjének egyoldalú nyilatkozata. A kötelezettségvállalás ebben az esetben arra vonatkozik, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor - bármilyen okból is történjen az - kiköltözik az ingatlanból. A közjegyzői okirat közvetlenül végrehajtható lesz. Több éves pereskedéstől mentesülhetünk, ha előre gondolunk a legrosszabb esetekre is, és ügyvédhez, illetve ezen felül közjegyzőhöz fordulunk.
A bérbeadás határidői és felmondási szabályai a Ptk. és az 1993. évi LXXVIII. törvény alapján alakulnak. A határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása viszonylag egyszerű. A rendes felmondással, akár indoklás nélkül is lehetséges a bérleti szerződés megszüntetése. Azt viszont tudnunk kell, hogy a bérleti szerződés felmondásával mindkét fél élhet, mi is és a bérlő is. A rendes felmondásról írásban kell nyilatkozni. Ha az adott hónap 15. napjáig megtörténik a felmondás, akkor a következő hónap végére tekinthető felmondottnak a szerződés.
A határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem mondható fel, hacsak a szerződés ezt külön nem engedélyezi, vagy a Ptk. 6:339. § (4) és a 6:340. Ptk. vonatkozó rendelkezései szerint lehetőség van. A Ptk. rögzíti azokat az eseteket, amikor akár egy határozott idejű szerződés idő előtti felmondása is lehetséges. A bérleti szerződés felmondásakor vagy lejártakor kiürítési nyilatkozat szükséges. A kiköltözési nyilatkozat jogi végrehajtását a közjegyzői okirat biztosítja.
Az albérlet piacának dinamikája és az árképzés
A kiadás sikere nagymértékben függ az ártól. Az árképzés objektív folyamat, amelyet nem szabad érzelmileg befolyásolni. Túlárazás esetén csökken a kereslet, és nő a hirdetési idő és költség. Aláárazás esetén sem érdemes lerombolni a tisztességes albérleti díjat. A KSH és az ingatlanportálok lakbéreinek összehasonlítása ad támpontot. Ha bizonytalanok vagyunk, a keresők első öt oldalán megjelenő hirdetések komolyan segíthetnek. A megfelelő ár meghatározásához érdemes piaci körképet készíteni és hasonló ingatlanok árait figyelembe venni.
Adózási lehetőségek és választási lehetőségek
A lakáskiadás adózása összesített jövedelemadó rendszerébe tartozik. A 15%-os SZJA az alap, és a bevétel 90%-ának jövedelemként történő figyelembevételével lehet alkalmazni a 10%-os költséghányadot. A 10%-os költséghányad előnye, hogy egyszerű, de nem tehető meg a leírási és egyéb költségek egyidejű érvényesítése. A tételes költségelszámolás lehetősége megmarad, és ahol indokolt, érvényesíthetőek a tényleges költségek. A magánszemély bérbeadóként adószám nélkül is végezhet bérbeadási tevékenységet bizonyos feltételek mellett. A magánszálláshely-szolgáltatás adózása speciális szabályokat követ, és adószámmal vagy vállalkozóként végezhető. A termőföld bérbeadásának bevétele 15%-os külön jövedelem. Az adóelőleget a kifizető számolja ki és fizeti meg havonta. A Szocho fizetési kötelezettség nem érinti az ingatlan-bérbeadást az aktuális jogszabályok szerint.
Önmagában az ingatlan-bérbeadás adókedvezmény- vagy kedvezménymentes tevékenység lehet, ezért érdemes mindkét adózási módszert kiszámolni. A bérbeadási tevékenység bejelentése és nyilvántartása fontos, akár számviteli bizonylat, akár számla formájában történik. A fizetendő adóelőleget a korábbi negyedévek bevételei alapján számítják ki, és költségként legfeljebb az árbevétel 50%-a vehető figyelembe. A magánszemély számára a tényleges költségek vagy a 10%-os költséghányad választható, a választás után a bevétel megosztásának módja a következő adóévben is alkalmazandó lehet.
A sikeres kiadás gyakorlati lépései
Az ingatlan kiadásához szükséges egy írásos bérleti szerződés, amely lefedi a jogi követelményeket. A hirdetést érdemes olyan felületeken elhelyezni, ahol sok az érdeklődő. A jó hirdetés fotói meghatározóak, ezért kiemelten fontos a minőségi képek használata és a részletes alaprajz. Az alaprajz segít a beosztás és a közlekedés bemutatásában. A fenntartási költségek és az energetikai jellemzők feltüntetése gyakran előnyös a pályázónak. A felsőbb elérést és gyorsabb kiadást szolgálja, ha a hirdetés megjelenését előre sorolják a keresőlistákban. A bérlő kiválasztása során fontos a referenciák ellenőrzése és a személyes benyomások megfontolása. A lakáskezelő (ingatlankezelő) kiválasztásakor érdemes nagy tapasztalattal és kedvező díjakkal rendelkező céget találni, amely vállalja a szerződés kötését, a közjegyzői okirat elkészítését és a havi elszámolások intézését.
Budapesten a lakáskezelés különösen előnyös lehet, ha külföldi bérlők érkeznek vagy a tulajdonos távol van. Inema Ingatlan- és Albérletközvetítő iroda több mint két évtizede segíti a bérbeadókat, legyen az luxus vagy átlagos ingatlan. A cég hangsúlyozza, hogy irodánk nem számít fel közvetítési díjat, és gyorsan talál ideális bérlőt. A kaució célja a károk fedezete, a kaució nem bevétel utolsó hónapokra történő lefoglalása. A szerződés tartalmazza a határozott vagy határozatlan időtartamot és a felmondási lehetőséget. A kiköltözési nyilatkozat közjegyző által készített okirattal végrehajtható. A leggyakoribb bérbeadási kényelmetlenségek megelőzése érdekében kezdetben érdemes látványos és részletes szerződésmintákat használni.
Ingatlan bérbeadás - Mire figyelj ha (befektetési) ingatlanodat bérbe akarod adni!
tags: #ingatlan #berbeadas #kozvetitese