Az ipari ingatlanok tulajdoni lapjának minősítése
Az ingatlanok kiválasztása és megvásárlása során az egyik legfontosabb dokumentum a tulajdoni lap, amely minden lényeges jogi információt tartalmaz az adott ingatlannal kapcsolatban. Különösen igaz ez az ipari területek esetében, ahol a minősítés és a beépíthetőség alapvető fontosságú.
Mi az a tulajdoni lap és miért fontos?
A tulajdoni lap egy hivatalos dokumentum, amely tartalmaz minden jogi információt az ingatlanról: tulajdonosok, terhek, korlátozások. Ez bizonyítja, hogy ki a valódi tulajdonos, és segít elkerülni a jogvitákat ingatlanvásárláskor.
Minden ingatlanadásvétel szereplőinek tudnia kell, hogy a tulajdoni lap az ingatlan legfontosabb azonosító dokumentuma. Ezért is annyira fontos, hogy az eladó már az ingatlaneladás megkezdése előtt beszerezze az érintett ingatlan tulajdoni lapját, és ellenőrizze annak tartalmát.
Ha hétköznapi nyelven akarjuk megfogalmazni, akkor azt mondhatjuk, hogy a tulajdoni lap az ingatlan személyi igazolványa. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartáshoz kapcsolódik, ezért ezt a fogalmat is tisztázzuk! Az ingatlan-nyilvántartás egy közhiteles nyilvántartás, amely településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának a törvényben meghatározott adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és más, jogi szempontból lényeges tényeket. A tulajdoni lap az az okirat, amely az ingatlan- nyilvántartás adatait tartalmazza az érintett ingatlanra vonatkozólag. Ez alapján egyértelműen megállapítható az ingatlan tulajdonosainak személye, és hogy terheli-e az ingatlant valamely tulajdonszerzést korlátozó vagy akadályozó jog illetve teher.
Milyen részekből áll egy tulajdoni lap?
Minden ingatlan tulajdoni lapja öt fő részből áll:
- Fejléc - Ez tartalmazza a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát (ebből következtethetünk a fekvésére (belterület/külterület).
- Széljegy - Az ingatlannal kapcsolatos el nem intézett kérelmeket - ha vannak - közvetlenül a fejléce alatt találjuk.
- I. Rész - az ingatlan adatai: Itt található az ingatlan megnevezése (például lakóház, telek), valamint a területe.
- II. Rész - az ingatlan tulajdonosai: Ez a rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosainak nevét, anyja nevét címét, tulajdoni hányadát, valamint a tulajdonjog megszerzésének jogcímét (pl. ajándékozás) és időpontját.
- III. Rész - terhek és jogok: Ebben a részben vannak feltüntetve az ingatlanhoz kapcsolódó terhek, jogok és egyéb megjegyzések, mint például tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog, jelzálogjog, szolgalmi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, kiskorúság, perek, stb.
Hogyan tudom lekérni a tulajdoni lapot?
Sokan még nem tudják, hogy nem csak az alább felsorolt első két módon lehet megszerezni a tulajdoni lapot, hanem sokkal egyszerűbb és könnyebb a harmadik utat választani.
- Ügyvéd segítségét kérve.
- Elmenni egy Földhivatalba és személyesen beszerezni. Ez jelentős időbefektetéssel járhat. Sokan borzadnak ettől a hosszadalmas folyamattól.
- A Földhivatal Online felületről ügyfélkapus hozzáféréssel. 2025. január 15-től az Ügyfélkapu+ vagy a DÁP segítségével lehet használni a Földhivatal Online-t.
Mivel a harmadik opció a legkényelmesebb és leggyorsabb módja a tulajdoni lap beszerzésének, ezért ebben a cikkemben lépésről lépésre megmutatom a Tulajdoni lap lekérése és letöltése folyamatát.
A tulajdoni lapot - Ügyfélkapu+,esetleg DÁP segítségével - az ún. elektronikus ingatlan-nyilvántartás rendszeren keresztül lehet elektronikusan lekérdezni.
Mit jelent az ingatlan leíró adatai?
A Földhivatal Online ingyenes szolgáltatásai közül egyik az ingatlan leíró adatai. Ez nem más, mint az tulajdoni lap I. része, ami fontos információkat tartalmaz:
- Település neve
- Az ingatlan címe
- Az ingatlan helyrajzi száma
- Belterületi, külterületi vagy zártkerti ingatlan
- Az ingatlan megnevezése, ilyen lehet például beépítetlen terület, kivett lakóház és udvar, hétvégi ház, lakás stb.
- Ingatlan mérete: teleknél és háznál a telek mérete, lakásnál a lakás alapterület.
Vagyis, amikor ingatlan vásárolsz, akkor ezt azonnal érdemes megnézni. Sajnos sok turpisság fordul elő, és jobb, ha rögtön kiderül, a kiszemelt ingatlan fekvése, mi a megnevezése és mekkora.
Mit jelent az, ha teher szerepel a tulajdoni lapon?
A teher valamilyen bejegyzett jog vagy kötelezettség, például jelzálogjog, haszonélvezet vagy szolgalom. Ezek befolyásolják a vásárlást, ezért fontos megérteni a jogi következményeiket még az adásvétel előtt.
Meg lehet vásárolni egy ingatlant, ha terhek vannak rajta? Igen, de előtte tisztázni kell, hogy a terhek hogyan és mikor kerülnek törlésre. Jelzálog esetében például a hitel lezárásával törölhetők. Mindig ajánlott ügyvéddel vagy ingatlanjogásszal konzultálni.
Az ipari terület minősítés és a belterület/külterület fogalma
Belterületről akkor beszélünk, mikor a település közigazgatási határán belül helyezkedik el, míg logikusan külterület az amikor a közigazgatási határon kívül. Ezt könnyedén leellenőrizhetjük az ingatlan tulajdoni lapján. Általánosságban elmondható, hogy belterületen helyezkednek el a lakóingatlanok, míg a külterületekre a termelő mezőgazdasági és ipari célú ingatlanok jellemzőek.
Az OTÉK-en kívül milyen szabályok alapján lehet az ingatlanra építkezni, a település önkormányzati rendelete határozza meg. Az övezeti besorolásnál megkülönböztetünk lakóövezeti vagy kereskedelmi övezetet, amelynek beépíthetősége elérheti akár a 30%-ot.
Az ingatlan tulajdoni lapját kell először megnézni, de ez nem mindig igazít el egyértelműen abban a kérdésben, hogy telek ingatlanról vagy felépítményes ipari ingatlanról van szó. Az olyan elnevezés hogy „kivett beépítetlen terület” építési telekre utal. Ipari telken beépítetlen területet értünk amely beépítésre szánt övezeteben fekszik, amelyen nincsen régebbi (és földhivatal által nyilvántartott) épület sem, valamint jogilag megkezdett és folyamatban lévő építkezés. Itt a nyilvántartás a döntő ezért érdemes tájékozódni.
Beépíthetőség és helyi építési szabályzat
Helyi építési szabályzat: Ez a dokumentum határozza meg az adott település közigazgatási területén megvalósuló telekalakításra, építési tevékenységre vonatkozó helyi szabályokat.
Beépíthetőségi %: A belterületi telkek döntő többsége legalább 30%-os beépíthetőséggel rendelkezik, ami azt jelenti, hogy egy bruttó 150 m2 alapterületű ház esetében minimum 500 m2 területre van szükség. Azonban nem mindegy, hogy ennek a területnek milyen talajmechanikai tulajdonságai vannak, mivel ez fogja meghatározni a felépíteni kívánt ház megfelelő alapozási módszerét.
A beépíthetőségi százalék az egyik legfontosabb szempont az ipari területek értékelésénél, hiszen ez határozza meg, mekkora kapacitású létesítmény helyezhető el az adott telken.
Zártkerti ingatlanok és a "kivett" fogalma
Egy másik gyakran használt kifejezés a zártkerti ingatlan, amely mondhatni létezik is meg nem is, ugyanis 1994-ben a zártkerti kategóriát hivatalosan megszüntették, vagyis a külterületekhez sorolták. Azonban sok hirdetésnél a mai napig találkozhatunk ezzel a kifejezéssel. Ennek a kategóriának a megértéséhez azonban jó ha rendelkezünk egy kis háttérinformációval, ugyanis az évek során sok változáson ment keresztül, mivel régen zártkerti ingatlanok közé tartoztak a belterületen, vagy külterületen elhelyezkedő kis szőlők és gyümölcsösök, ezen kívül hétvégi, vagy kiskerti hobbi telkek. Jelen állás szerint a Földforgalmi törvény igencsak szigorúan határozza meg, mire használható az ingatlant, illetve az is korlátozva van hogyan adhatja azt el a tulajdonos.
Ugyancsak gyakran használt a kivett kifejezés, ami azt jelenti, hogy az adott ingatlanon, vagy az ingatlan egy meghatározott részén művelés nem folyik, mivel ott vagy épület áll, vagy fog állni, esetleg udvarként van, vagy lesz használva. A „kivett” azt jelenti, hogy a földrészlet művelés alól ki van vonva (tehát nem termőföldként, nem mezőgazdasági művelési ágban tartják nyilván).
Telek belterületbe vonása és építési engedélyezés
Telekvásárlás előtt fontos megemlíteni, hogy a telek belterületbe vonása, vagy a már belterületi ingatlan művelésből történő kivonása időigényes és költséges eljárás. Amennyiben ez nem okoz problémát akkor is ajánlatos az önkormányzatnál, vagy a földhivatalnál előzetesen eljárni és minden információt beszerezni, hogy tisztába legyünk a folyamattal és azzal milyen dokumentációkra van szükségünk.
Miután külterület - például termőföld - belterületbe vonását csakis az önkormányzat terjesztheti elő, így első lépésként a telket egy önkormányzat rendelettel, a rendezési terv módosításával belterületbe kell nyilváníttatni. A termőföldet más célra hasznosítani csak az ingatlanügyi hatóság engedélyével lehet, amely a településfejlesztés megvalósításától függően vonhatók a belterületbe. Második lépésként be kell fizetni a földvédelmi járulékot az önkormányzatnak.
Építési engedély: az építésügyi hatóság engedélye (építési engedély) szükséges meghatározott építési munkák végzéséhez.
Építési engedélykérelem megértése -- Az építési engedélyezési folyamat egyszerűsítve, 1. rész
Lokáció és értékállóság
Az első és legfontosabb szempont, amelyet figyelembe kell vennünk egy eladó telek esetében: az értékállóság. Az értékállóságot pedig rengeteg tényező befolyásolja, ám kétségkívül a legfontosabb: a lokáció. A lokációnál pedig figyelembe vesszük a megközelíthetőséget, a megközelíthetőséget és az elhelyezkedést. A környékre váró fejlesztések is azon szempontok közé tartoznak, amelyek könnyedén megkétszerezhetik az ingatlan vagy a telek értékét.
tags: #ingatlan #tulajdoni #lap #ipari #terulet #minosites