Ingatlan tulajdonjog bejegyzése széljegy és vevői jog nélkül és vele együtt: részletes útmutató

A tulajdonjog bejegyzés menete nem ér véget az adásvételi szerződés aláírásával. A vevő csak akkor válik hivatalos tulajdonossá, ha nevét bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog bejegyzés menetét az új ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény határozza meg, és a vevő jogi státusza ezen bejegyzéssel válik véglegessé. Az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtják a földhivatalba, hogy az széljegyre kerüljön. A széljegy a tulajdoni lap legfelső részén jelenik meg, és elintézetlen ingatlan-nyilvántartási kérelemre utal. A széljegyet tehát a földhivatal a beérkezett kérelem rangsorában kezeli, és minden érdekelt számára láthatóvá teszi, hogy eljárás folyamatban van. Ha több elintézetlen kérelem is van a tulajdoni lapon, azokat az időbeli sorrend szerint intézik. Az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtják a földhivatalba, hogy az széljegyre kerüljön. Előfordulhat, hogy van olyan korábbi kérelem a tulajdoni lap széljegyén, amelyet a földhivatal még nem intézett el, így akadályozhatja a vevő kérelmének elintézését. A kérelemmel érintett valamennyi fél közös kérelmére a széljegyek ekéntézési sorrendje felcserélhető. Január 15-én hatályba lépett az új Ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény, amely bevezette a vevői jog jogintézményét. Ahogy azt az előző pontban áttekintettük, az adásvételi szerződés megkötését követően a szerződést azonnal benyújtják a földhivatalba, hogy az széljegyre kerüljönhessen a tulajdoni lapon. Helyette a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjük a földhivataltól. A vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet a földhivatal a tulajdoni lap széljegyén rögzíti a kérelem elbírálásáig. Ha a vevői jog bejegyzésére vonatkozó kérelmet elbírálta a földhivatal, a kérelem eltűnik a széljegyről és a vevői jogot bejegyzik a tulajdoni lap III. A vevői jog egy függő jogi helyzetet jelöl. A vevő még nem tulajdonosa ugyan az ingatlannak, de az eladó rendelkezési joga az ingatlan felett korlátozott ezen átmeneti időszakban. Ezen felül a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog az első 6 hónapban minden földhivatali eljárást felfüggeszt. A fentiek garantálják, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogát minden körülmények között meg tudja szerezni, ha kiegyenlíti a vételárat. Gyenge pontja, hogy 6 hónap elteltével az eljárások felfüggesztése megszűnik. A vevő tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha az eladó feltétel nélküli és visszavonhatatlan hozzájárulását megadja. A vételár megfizetésének a legfőbb biztosítéka, hogy az eladó csak akkor adja meg a bejegyzési engedélyt, ha a vevő a teljes vételárat kifizette. A bejegyzési engedélyt az ellenjegyző ügyvéd letétbe helyezi, mivel jogi biztosítékra is szükség van a bejegyzési engedély kiadásához. A földhivatal csak akkor jegyzi be a vevőt tulajdonosként, ha a teljes vételár kifizetésre került és beérkezett a bejegyzési engedély. Ha a felek nem részletfizetésben állapodnak meg, hanem a vevő a vételárat egyösszegben a szerződéskötéskor kifizeti, az eljárás leegyszerűsödik: a földhivatali eljárás rögtön a vevő tulajdonjogának bejegyzésére irányul. Az eladó már az adásvételi szerződésben megadhatja a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez való hozzájárulását, az úgynevezett bejegyzési engedélyt. Természetesen van lehetőség arra is, hogy az eladó egyösszegű fizetés esetén is külön okiratban adja meg a bejegyzési engedélyt, majd a két okiratot együtt, rögtön a vevő tulajdonjogának bejegyzését kérelmezve nyújtsák be a földhivatalhoz. A jogszabály alapján a földhivatalnak 60 nap áll rendelkezésére az eljárás lefolytatására, ez az általános határidő. A gyakorlatban a tulajdonjog bejegyzésének átfutási ideje függ a földhivatal leterheltségétől, az ingatlan jogi helyzetétől, illetve attól, hogy a benyújtott dokumentumok hiánytalanok-e. Amennyiben a földhivatal hibát vagy hiányosságot talál, hiánypótlási felhívást küld a kérelmezőnek. Ennek teljesítésére általában 8-15 nap áll rendelkezésre. A hiánypótlási határidő egy alkalommal, legfeljebb 15 nappal meghosszabbítható. Hiába lehet újra elindítani az eljárást, a tulajdonjog bejegyzési kérelem elutasítása nagy kockázat a vevőnek. A rangsor elvéből következik, hogy ha a bejegyzési kérelmet újra be kell nyújtani, azt új kérelemként kezelik, és a sor végére kerül. Az utóbb beérkezett kérelem - például egy másik adásvételi szerződés, banki jelzálog, elidegenítési tilalom vagy végrehajtási jog - előzheti meg az újonnan beadandó bejegyzési kérelmet. Ez az intézmény trükkös, mert látszólag súlyosabb jogkövetkezményekkel járhat, mint a hiánypótlás. Az új Inytv. felsorolja azokat a legsúlyosabb eseteket, amikor a kérelmet el kell utasítani és nincs lehetőség a korrigálásra. Ha a földhivatal elutasítja a kérelmet és a sérelmet szenvedett fél ezzel nem ért egyet, közigazgatási pert indíthat. Célravezetőbb megoldás a per megindítása helyett az adásvételi szerződés kijavított formában történő újbóli megkötése és benyújtása. Ennek hátránya, hogy új eljárásnak minősül, így a kérelem ranghelyét nem őrzi meg. A tulajdonjog bejegyzése az ingatlanjog szempontjából elengedhetetlen. Enélkül a vevő nem minősül hivatalos tulajdonosnak, hiába van a birtokában érvényes adásvételi szerződés. A rangsor elve miatt a bejegyzési kérelmek iktatása a döntő. A tulajdonjog bejegyzése tehát nem csak adminisztratív folyamat, hanem a tulajdonszerzés legfontosabb feltétele. Tanácsunk: Ha szeretné elkerülni a felesleges hibákat, késedelmet vagy jogvitákat, forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt. Mit jelent a tulajdonjog bejegyzése ingatlanok esetében? A Ptk. alapján ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges a szerződés és ennek megfelelően a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is. Míg ingó dolog esetén a szerződés és az átadás elegendő, ingatlanoknál a bejegyzés teszi teljessé a tulajdonjogot. A tulajdoni lap közhitelesen tanúsítja ingatlan jogi viszonyait, a széljegy után a II. részbe kerül a tényleges bejegyzés. A széljegy a kérelem érkezésének nyomát jelzi az ingatlan-nyilvántartásban, és a vevő „széljegyre került” állapotban van. A széljegy után a bejegyzés a ranghely szerint történik, és a bejegyzés a földhivatal közreműködésével valósul meg. A regisztrációk gyorsítása érdekében az E-ING rendszer bevezetése lehetővé teszi a széljegy és bejegyzés precíz nyilvántartását. A széljegy és érkeztetés fogalmát érdemes különválasztani: az érkeztetés a papír alapú beadás és nyomtatásos folyamat, míg a széljegy egy jogi aktus a bejegyzés előkészítésére. A gyorsabb bejegyzés érdekében szükség van rá, hogy a kérelmet a lehető leggyorsabban iktassák és a bejegyzés feltételei meg legyenek elégedve. A földhivatal a bejegyzéshez szükséges iratok hiányosságait hiánypótlási felhívás formájában közli, és meghatározza a teljesítés határidejét.

A vevői jog bejegyzése védi a vevőt, amennyiben a teljes vételár kifizetésre kerül, és a földhivatal ezt a tényt figyelembe véve bejegyzi a jogot. A vevői jog a bejegyzés után automatikusan felfüggesztheti bizonyos eljárások egy időre, amely védelmet biztosít a vevő számára a végrehajtási eljárások ellen. A vevői jog bejegyzése 5 évig terjedhet maximum, de lehet rövidebb megállapodás szerint is. A ranghely a bejegyzési kérelem időpontjától függ, és a jog alapján a peres és más későbbi kérelmek hatása alá esik. A bejegyzési engedély egy olyan dokumentum, amelyet az eladó adhat meg a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez. A feljegyzés lehet előzetes vagy végleges jellegű, és a jogszabály szerint a bejegyzés részben vagy egészben átírásra kerülhet. A teljes eljárás időtartama a földhivatal leterheltségétől, a jogi helyzettől és a hiánytalan dokumentációtól függ. A soron kívüli eljárás lehetősége a 60 napos általános határidő csökkentésére ad lehetőséget, bizonyos feltételek mellett. 2024. július 29-én a soron kívüli eljárás díja 16.000 Ft volt egy ingatlan esetében. A földhivatal előírhatja, hogy a felek közös kérelmükkel megváltoztassák a ranghelyet, ha mindkét fél ezt kéri és írásba foglalja. A perfeljegyzés a peres eljárásokat jelzi az ingatlan vonatkozásában, és előírja a kapcsolódó intézkedéseket. A bejegyzéseket és perfeljegyzéseket a földhivatal a hatályos jogszabályok szerint kezeli, és a büntetőeljárásokról szintén értesíteni kell a körzeti földhivatalt. A közhitelesség és a nyilvánosság elve azt biztosítja, hogy a bejegyzett jogok és tények egyértelműek legyenek minden érdekelt számára. A bejegyzések rangsorát meghatározza az iktatási időpont, ezért a legfontosabb az időben történő benyújtás és iktatás. A közhitelesség elve nem jelenti azt, hogy a bejegyzés valóságos állapotát ne lehetne bizonyítani; az Itv. 5. § (3) szerint a bejegyzett jogok a bizonyítás ellenére is érvényesek lehetnek. A tulajdonjog átruházásakor a földhivatal a lehető legrövidebb időn belül iktassa a kérelmet, és a széljegyzést azonnal tüntesse fel a tulajdoni lapon. A tulajdoni lap III. részén fel lehet tüntetni, ha a zálogkötelezett későbbi zálogjogosult vagy meghatározott harmadik személy ellenőrzés alá vonja a jogát. A bejegyzések kiigazítása és a törlés érdekében a jogszabályi előírásokat pontosan be kell tartani. A hiányos adatok vagy a jogszabály által előírt okiratok hiánya esetén hiánypótlásra van szükség, amelyet a hatóság határidőn belül kérhet. A soron kívüli eljárás lehetősége a kedvező feltételek meglétével gyorsítja a bejegyzést, különösen akkor, ha nincs megelőző széljegy.

Gyakorlati tippek a biztonságos tranzakcióért

• Az adásvételi szerződés aláírása után azonnal egyeztessenek jogi képviselettel: egy tapasztalt ügyvéd segíthet minimalizálni a hibákat és a jogvitákat.
• A vevői jog bejegyzését csak akkor érdemes kérni, ha a teljes vételárat még nem fizették ki, mert ez védi mindkét felet a félreértésektől és a jogi bizonytalanságtól.
• A széljegy állapotát mindig figyelemmel kell kísérni, és szükség esetén azonnal reagálni a felszínre kerülő új kérelmekre, hogy az rangsor ne változzon kedvezőtlenül.
• Ha olyan részletfizetési megállapodás van, amely hosszú időre meghosszabbítja a bejegyzést feltételeit, gondoskodni kell arról, hogy a vevői jog fenntartása ne legyen indokolatlanul hosszú, hogy az eladó védelme is biztosított legyen.
• A hiánypótlási határidőn belül minden szükséges dokumentumot és igazolást be kell nyújtani, és lehetőség szerint előre ellenőrizni kell, hogy a kérelmek teljesen hiánytalanok legyenek.

Rövid összefoglaló a főbb pontokról

1. A tulajdonjog bejegyzése konstitutív hatályú: a bejegyzés teremti meg a tulajdonjogot.
2. A bejegyzéshez mindig szükség van jogszerű okiratokra és a megfelelő jogi nyilatkozatokra.
3. A széljegy a bejegyzés első lépése, amely rangsorolja a kérelmeket, és láthatóvá teszi a folyamatban lévő ügyeket.
4. A vevői jog bejegyzése védelmet ad a végrehajtási eljárásokkal szemben az első 6 hónapban, és maximum 5 évig kérhető.
5. A teljes vételár kifizetése után a földhivatal a bejegyzést véglegesen elvégzi a tulajdonjog fenntartásának vagy elengedésének függvényében.

Kötelező intézkedések praktikus megvalósításához

Ha szeretné elkerülni a felesleges hibákat, késedelmet vagy jogvitákat, forduljon tapasztalt ügyvédhez már az adásvétel előtt. A jogszabályi előírások pontos betartása és a teljes dokumentáció benyújtása kulcsfontosságú a zökkenőmentes eljáráshoz.

A földhivatal és az ingatlan-nyilvántartás rendszeréről további részletek találhatók a jogszabályokban és a gyakorlati útmutatókban, melyek a bejegyzések rangsorát és a hiánypótlás menetét is részletezik.

tags: #ingatlan #tulajdonjog #bejegyzes #csalassal

Népszerű bejegyzések:

• Excelben az ingatlan bérbeadás bevételeinek számítása lépésről lépésre
• Pásztói Fajsz-parasztház pince és környéke – történeti áttekintés
• Club Aranypart Társasház adatvédelmi viszonyai és adatkezelési gyakorlatai
• A cserkeszek és a kereszténydemokrácia kapcsolata
• Részletes adatok a MESTERHÁZAK TÁRSASHÁZKEZELŐ Kft.-ről