Vételi ajánlat minta és ingatlanvétel jogi kockázatai – részletes útmutató
Az ingatlan adásvételi szerződéshez vezető első lépés a vételi ajánlat megtétele.
Az elmúlt években alapvetően keresleti volt a lakáspiac.
Ebben a versenyhelyzetben vált jellemzővé, hogy még azelőtt, hogy adásvételi szerződés aláírására kerülne sor vagy egyáltalán a vevő jogi képviselővel konzultálna, a vevő az eladónak vagy az ingatlan értékesítésében az eladót képviselő ingatlanközvetítő részére pénzt ad át, amit hol foglalónak, hol bánatpénznek neveznek a felek.
A vételi szándéknyilatkozat bizarr magyarországi gyakorlata olyannyira érdekfeszítő, hogy annak kénytelenek voltunk külön cikket szentelni.
A fenti példa a valóságban általában egyel több fordulóban zajlik.
A helyzet általában úgy néz ki, hogy az ingatlanos az eladó képviseletében eljárva meghirdeti a lakást adott áron, jön az érdeklődő, aki tesz egy ajánlatot egy alacsonyabb áron.
A vevő ajánlata a fenti leírtak szerint tehát ajánlati kötöttséget keletkeztet, amit az eladó egy további nyilatkozatban elfogadhat.
Vételi ajánlat mintával leggyakrabban akkor találkozik a vevő, ha az ingatlan értékesítésében ingatlanközvetítő iroda vesz részt.
És itt kezdődnek a komoly problémák.
Sajnos a mai ingatlanpiacon a közvetítők nem mindig informálják a feleket a vételi ajánlat ezen jogi természetéről, vagy még gyakrabban nincsenek is tisztában ezen jogintézmény természetével és az abból származó igen komoly kötelezettségekkel.
Vételi ajánlat minta alkalmazásakor általában ajánlati biztosíték, foglaló átadására kerül sor.
Ha meghiúsul a vételi ajánlat minta aláírása révén létrejött adásvételi szerződés, komoly vita tárgyát képezi, hogy mi legyen a sorsa az ingatlanközvetítő vagy az eladó részére átadott több százezer, esetleg millió forint sorsának.
Sajnos a helyzet a vevő számára nem kecsegtet túl sok jóval, hiszen a vevő bármennyire is biztos az igazában, mivel a pénz az eladónál/ingatlanosnál van - és az eladó alig várja, hogy hozzá jusson a vételárhoz - a vevő alkupozíciója praktikus szempontból közelít egy üreshalmazhoz.
Ha a felek megfelelő jogi képviselet hiányában a szándéknyilatkozatban nem tértek ki az adásvételi szerződés előkészítése során felszínre került, utóbb vitássá vált feltételre, akkor valóban nehéz eldönteni, hogy a jogszabály szerint kit illet az összeg.
A szerződés vajon a vevő hibájából hiúsult meg és a foglaló az eladót illeti, vagy az összeg visszajár, mert a felek mindketten hibásak abban, hogy nem szabályoztak egy lényeges szerződési feltételt, esetleg az eladó jobb tudomása ellenére nem adott tájékoztatást a vevőnek az ingatlant érintő lényeges körülményről vagy saját speciális elvárásairól.
Elsődleges tanácsunk, hogy vételi ajánlat megtétele helyett - ha egyébként tisztázott, hogy a vevő részéről felkínált vételár mellett van eladói szándék az ingatlan értékesítésére - a vevő azonnal komplett, végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi ajánlatnak tekinthető.
Több ügyvédi iroda is rendelkezik olyan professzionális háttérrel, hogy a szükséges adatok birtokában az első szerződéstervezetet 1 munkanapon belül az asztalra tegye.
Ha az ingatlan értékesítése ingatlanos közreműködésével történik, akkor ez az út valószínűleg nem lesz járható, mert vételi ajánlat aláírása, illetve bizonyos összegű „bánatpénz” lerakása nélkül a vevő nem fog tudni kapcsolatba lépni az eladóval.
A kérdés megválaszolása tekintetében az ajánlati kötöttségre vonatkozó szabályok az irányadóak.
A vételi szándéknyilatkozattól elállás pontos terminológiája a vételi ajánlat visszavonása.
Van itt viszont még egy csavar: abban az esetben, ha a vételi ajánlat meghatározza az ajánlati kötöttség időtartamát, a vételi ajánlatot nem lehet visszavonni, az ajánlati kötöttség, csak a vételi szándéknyilatkozatban meghatározott határidő elteltével szűnik meg.
Márpedig a gyakorlatban a vételi szándéknyilatkozat név alatt az ingatlanosok részéről erőltetett vételi ajánlat minták rendszerint tartalmaznak arra vonatkozó kitételt, hogy a vevő részéről tett ajánlatot a vevő hány napig tartja fenn.
Az ajánlat és a vételi ajánlat fogalma közötti hasonlóság nem véletlen.
A vételi ajánlat is ajánlat, csak az ajánlatok szűkebb részhalmazát öleli fel.
Az ajánlat és annak elfogadása minimálisan szükséges a szerződés létrejöttéhez.
Ha adásvételi szerződésről van szó, az ajánlat kifejezéssel gyakran a vételi ajánlat szinonímájaként tallkozunk.
Kérdéseivel keressen minket bizalommal!
A vételi ajánlat az ingatlan-adásvétel egyik legfélreértettebb pontja.
Sokan azt hiszik, ez még csak „szándék”, mások meg attól félnek, hogy egy rosszul megírt papírral örökre csapdába kerülnek.
Az igazság valahol a kettő között van - és pont ezért érdemes tisztán látni, mit jelent a vételi ajánlat, mikor válik kötelezővé, és mikor lehet belőle komoly probléma.
Ez a cikk nem sablont ad, hanem értelmezést.
Mert nem az a veszélyes, amit nem írunk le - hanem az, amit nem értünk, miközben aláírjuk.
Mi az a vételi ajánlat - és mi nem?
A vételi ajánlat egy írásos jognyilatkozat, amelyben a vevő rögzíti, hogy egy adott ingatlant meghatározott feltételekkel meg kíván vásárolni.
Fontos különbséget tenni három fogalom között:
- Vételi szándéknyilatkozat: ez inkább tapogatózás; jelzi, hogy érdekel az ingatlan, de nem vállalsz kötelezettséget.
- Vételi ajánlat: itt már konkrét feltételek szerepelnek: árfizetési mód, határidők; a vevőre nézve kötelező az ajánlati kötöttség időtartama.
- Már az adásvétel létrejöttéhez nagyon közeli állapotként kezel.
Egyértelmű az írásbeliség - ha az eladó elfogadja, adásvételi szerződés jön létre.
Ha az eladó azt mondja: „Elfogadom, de a kiköltözés legyen később” az nem elfogadás, hanem ellenajánlat.
Foglaló vagy előleg? Nem mindegy - nagyon nem.
Ez az egyik leggyakoribb félreértés.
Foglalóbiztosíték az adásvételre ha a vevő lép vissza → elveszítheti; ha az eladó lép vissza → jellemzően duplán fizet vissza.
Előlega vételár része ha az ügylet meghiúsul → visszajár.
A gond ott van, hogy sok papíron rosszul nevezik meg, miközben mindenki mást ért alatta.
Ez az a pont, ahol ügyvéd nélkül nem érdemes/szabad dönteni.
Mini számolós példa (hogy érezd a különbséget): tegyük fel vételár 80 000 000 Ft; átadott összeg 2 000 000 Ft.
Szenárió: ha ez előleg; ha ez foglaló.
Vevő visszalép: 2 000 000 Ft visszajár (általában); 2 000 000 Ft bukó lehet.
Eladó visszalép: 2 000 000 Ft visszajár (általában); 4 000 000 Ft visszajárhat (dupla).
Na és itt jön a „kávé letétele” rész: mindegy, mi van leírva, ha vitás, és a másik fél nem együttműködő, per lesz belőle.
A szándéknyilatkozat inkább tapogatózás, a vételi ajánlat viszont a vevőre nézve kötelező lehet az ajánlati kötöttség idejéig.
A gyakorlatban sokan így csinálják, de baj esetén a szóban elfogadás könnyen „nem bizonyítható”.
Attól függ, mit akarsz biztosítani.
A foglaló „szankciós” jellegű (bukhatod vagy duplán járhat vissza), az előleg inkább „részfizetés” jellegű és általában visszajár, ha borul az ügylet.
A Ptk. foglalós logikáját érdemes külön is átnézni.
Nem kötelező „minden helyzetben”, de erősíti a komolyságot, gyorsítja a döntést, és versenyhelyzetben előnyt ad.
Ebben a videóban részletesen végigvesszük, mit jelent a vételi ajánlat a gyakorlatban, mikor válik kötelezővé, és hol szoktak a vevők és eladók a legnagyobbat hibázni.
Vételi ajánlat előtt állsz? Egy vételi ajánlat sokszor nem a papíron dől el, hanem azon, hogy időben átgondoltad-e a feltételeket és a kockázatokat.
Ha ingatlant vásárolnál vagy adnál el Budapesten vagy környékén, és szeretnéd, hogy a döntésed biztos alapokon álljon, írj nekünk.
Mint látható, a vételi ajánlat alapelvei és különbségei között sok a részlet - ezért fontos a pontos adatadatsoron alapuló, jogilag korrekt megfogalmazás.
Az áramló példák és fogalmi tisztázások segítenek elkerülni a későbbi vitákat az adásvételi folyamat során.
Gyakorlati útmutató a vételi ajánlat elkészítéséhez
- Az ajánlatnak tartalmaznia kell a felek adatait, az ingatlan pontos azonosító adatait és a vételárat.
- Jelölni kell az elfogadási határidőt és a fizetési feltételeket.
- Meg kell határozni a foglaló, előleg vagy biztosíték pontos jogi minősítését.
- Rögzíteni kell a hitel esetleges elutasítása esetén beálló határidőket és következményeket.
- A végleges adásvételi szerződés tervezete legyen készen az eladó részére a folyamat gyorsítására.
Vételi ajánlat: Vigyázz, mit írsz alá az ingatlanosnál! (Jog és Valóság)
Ha a vevő hitel igénylésével kapcsolatos kockázatokról van szó, részletesen meg kell határozni a banki feltételek teljesülését és a határidőket.
A fenti pontok figyelembevételével lehet minimalizálni a későbbi jogi viták esélyét.
Rövid összefoglalás jogi kockázatokról
- A vételi ajánlat kötelező erejű lehet az ajánlati kötöttség időtartama alatt.
- A foglaló és az előleg jogi szerepe és visszakérésének feltételei különbözőek.
- Az adásvételi szerződés megkötése előtt mindig érdemes jogi tanácsadót bevonni.
tags: #ingatlankozvetitoi #veteli #ajanlat #minta