Ingatlan kiadás és bérlés Angliában: Útmutató és szabályozás

Az ingatlanpiacon való eligazodás, legyen szó bérlésről vagy eladásról, mindig kihívást jelenthet, különösen, ha új terepre tévedünk. Ez a cikk részletesen foglalkozik az angliai ingatlanokkal kapcsolatos legfontosabb tudnivalókkal, a bérlők és bérbeadók jogait és kötelezettségeit szabályozó törvényekkel, valamint a lakáskiadás és -vásárlás folyamatával.

Az angliai ingatlanpiac sajátosságai

Az ingatlanvásárlás Angliában komoly döntés, amely számos kérdést vet fel. Ha külföldiként tervezel ingatlant vásárolni Angliában, érdemes alaposan megismerned a folyamatot, a kapcsolódó költségeket, valamint a jogi és pénzügyi szempontokat. Angliában nincsenek különösebb korlátozások a külföldiek ingatlanvásárlására vonatkozóan. Az egyetlen fontos szempont, amelyet figyelembe kell venned, az a finanszírozás kérdése, különösen, ha hitelből kívánod finanszírozni a vásárlást. Az angol bankok általában szigorúbb feltételeket szabnak külföldi vásárlók esetében, mint a helyi lakosoknál. Az egyik legfontosabb dolog, amire figyelned kell, az a tulajdonjog típusa. A freehold esetében az ingatlan és a hozzá tartozó földterület teljes tulajdonjoga a vásárlóé, míg a leasehold esetében csak egy bizonyos időre szóló bérleti jogot kapsz az ingatlan felett, amely időtartam akár 99, 125 vagy 999 év is lehet. A leasehold tulajdonjog esetében fontos, hogy tisztában legyél azzal, milyen jogokkal és kötelezettségekkel jár a szerződés.

Az ingatlanárak Angliában, különösen Londonban és a déli régiókban, rendkívül magasak, ami nehezítheti a belépést a piacra. Még a kisebb, vidéki ingatlanok ára is gyakran magasabb, mint amit más európai országokban megszokhattál. A másik hátrány a jogi és adminisztratív költségek, amelyek magasabbak lehetnek, mint máshol. Emellett, ha hitelből szeretnél ingatlant vásárolni, szigorúbb hitelnyújtási feltételekkel szembesülhetsz, különösen akkor, ha külföldiként nem rendelkezel állandó angol lakcímmel vagy letelepedési engedéllyel.

Az angliai ingatlan vásárlás első lépése gyakran a megfelelő ingatlan kiválasztása. Ehhez számos online platform áll rendelkezésedre, ahol az aktuális kínálatot böngészheted. Ezeken az oldalakon szűrhetsz különböző paraméterek szerint, például ár, lokáció, ingatlantípus, valamint egyéb kritériumok alapján. Az ingatlan kiválasztása után következik a vételi ajánlat megtétele. Ebben a fázisban jellemzően egy informális megállapodás születik, amely azonban még nem kötelező érvényű. Miután az értékbecslés és az összes szükséges vizsgálat elkészült, következik a szerződéskötés. Ekkor már szükséged lesz egy jogi képviselőre, aki gondoskodik arról, hogy minden részlet a helyén legyen. A szerződés aláírását követően a vevőnek meg kell fizetnie a fennmaradó vételárat, amelynek teljesítéséhez többnyire jelzáloghitelt szoktak igénybe venni.

Az ingatlanvásárlás nem csak az ingatlan árának kifizetéséből áll. Számos további költség merülhet fel, amelyeket előre kalkulálnod kell. A bélyegilleték, vagyis a Stamp Duty Land Tax (SDLT), az ingatlan árától függően változik, és különböző sávokban kerül megállapításra. Az ingatlan értékének növekedésével az adó mértéke is emelkedik, és a külföldi vásárlók számára külön extra 2% érvényes, így fontos előre tájékozódnod a pontos összegekről. A jogi költségek szintén jelentős tételt képviselhetnek. A vásárlási folyamat során ügyvédre lesz szükséged, aki segít a szerződések megkötésében, az ingatlanjogi kérdések tisztázásában, valamint az adózási és finanszírozási ügyek intézésében. Az értékbecslés elengedhetetlen része a hitelnyújtási folyamatnak, különösen, ha jelzáloghitelt veszel fel. Az értékbecslés díját a vásárlónak kell kifizetnie, és ez az összeg az ingatlan értékétől függően változhat. A hitelfelvételhez kapcsolódó költségek közé tartoznak a hitel bírálati díjak, a közvetítői díjak, valamint a biztosítási költségek is.

Az egyik legnagyobb előnye annak, ha Angliában vásárolsz ingatlant, a stabil és kiszámítható ingatlanpiac. Anglia, különösen London és a nagyobb városok, régóta vonzzák a befektetőket a világ minden tájáról. A másik előny az angol jogrendszer által biztosított védelmi intézkedések. Az ingatlanvásárlás jogi folyamatai Angliában jól szabályozottak és átláthatóak, ami csökkenti a kockázatokat. Emellett Anglia gazdaságilag fejlett ország, jól működő infrastruktúrával és magas életszínvonallal.

Az angliai ingatlan vásárlás során érdemes felkészülnöd az úgynevezett "gazumping" jelenségre. Ez akkor történhet meg, ha már elfogadták a vételi ajánlatodat, de egy másik vevő magasabb ajánlatot tesz, és az eladó ennek megfelelően visszalép az eredeti megállapodástól. Továbbá, ha ingatlant vásárolsz Angliában, különösen fontos figyelmet fordítanod a helyi szabályozásokra és engedélyekre. Például, ha a megvásárolt ingatlant felújítani vagy bővíteni szeretnéd, akkor különféle építési engedélyeket kell beszerezned.

A bérleti díjakról szóló törvény Angliában (Tenant Fees Act 2019)

A bérleti díjakról szóló törvény (Tenant Fees Act/Bill vagy más néven, a Tenant Fees Ban 2019. június 1-től életbe lépett Angliában. Az új törvény szabályozza, hogy milyen díjakat számolhat fel a bérlőnek az ingatlan tulajdonosa vagy az ő nevében eljáró ingatlanügynökség. Az új törvény a következő szerződéstípusokat érinti: Assured Shorthold Tenancy (AST), Student lettings (oktatási intézmények által biztosított ingatlan), Licence (pl: albérlő (lodger) esetén, amikor a tulajdonos abban az ingatlanban ad ki szobát, amiben ő maga is lakik).

A korábbi helyzettől eltérően sok olyan díj nem számolható fel 2019. június 1-től, amit korábban még kértek a bérlőktől. Korábban (ügynökségtől függően) számos különböző díjjal kellett a bérlőknek számolniuk. Ezek a következők lehettek:

Bérlés előtt: bérleti díj előre fizetve (általában az első havi lakbért szokták előre kérni. Időnként /pl: ha a leendő bérlő nem rendelkezik megfelelő referenciákkal, akkor ennél többet, pl: 3- 6 havi lakbért is elkérnek a leendő bérlőtől), depozit (általában, 1 hónap-6 hét lakbérnek megfelelő összeg), lakásbérleti szerződés készítése, leltár készítése, referenciák és hitelképesség ellenőrzése, Right to Rent ellenőrzés, adminisztrációs költségek (pl: telefonálás, postai költség, stb.).
A bérlés ideje alatt: szerződésmódosítási díj (amennyiben a bérlő a bérlés ideje alatt valamilyen okból kifolyólag szeretné módosítani a szerződést, pl: új bérlőtársat szeretne).
A szerződés végén: szerződés megújítása esetén, ellenőrzés/leltár a bérlő kiköltözését követően/Check-out.

2019. június 1-től azonban a fenti díjak nagy részét nem kérhetik a bérlőktől a bérbeadók, s a felszámolható díjak mértéke is szabályozva van.

Ki(k)re vonatkozik az új törvény?

Az új törvény vonatkozik az ügynökségekre, az ingatlanok tulajdonosaira (landlord-ok) és minden egyéb személyre és cégre (pl: referenciáló cégekre), aki bérlőkkel foglalkozik. Az új törvény a 2019. június 1-jén vagy azt követően kötött lakásbérleti szerződésekre vonatkozik függetlenül attól, hogy a bérlő teljes ingatlant vagy csak szobát bérel. Az új szabályozás ugyanúgy érvényes az ingatlantulajdonosokra és az ingatlanügynökségekre is. A 2019. június 1. előtt kötött lakásbérleti szerződések esetén a szerződésben foglalt díjakat továbbra is fizetnie kell a bérlőnek, de csakis 2020. május 31-ig. 2020. június 1-től már a 2019. június 1. Kizárólag az Assured Shorthold Tenancy Agreement-tel, licence-szel rendelkezőkre, albérlőkre (lodger) és a diákszállásokon lakókra vonatkozik. A "Company let" és a "Non-Assured Tenancy" kivételt képeznek az új törvény hatálya alól.

Milyen díjakat NEM számolhatnak fel az ügynökségek/ingatlantulajdonosok a 2019. június 1-től kötött szerződések esetén?

Jelentkezési díj
Lakásbérleti szerződés megbeszélésének és elkészítésének díja
Kezes nyomtatványának díja (guarantor form)
Referenciálás díja bérlés előtt és bérlés végén (amikor a bérlő új bérleménybe költözik és onnan kérnek róla referenciát)
Hitelképesség ellenőrzése (credit checks)
Leltár a beköltözéskor és kiköltözéskor (check-in, check-out)
Szerződésmegújítás díja
Professzionális takarítás a kiköltözéskor
Bolhátlanítás háziállat után
Depozit háziállat után (Pet deposit)
Adminisztrációs díjak
Biztosítási szolgáltatás igénybevételének követelménye
Kertészeti szolgáltatások

Mindezeken felül, a legtöbb harmadik félnek fizetendő díj tilos.

Bizonyos díjak felszámolása továbbra is engedélyezett, de az új törvény korlátozza ezek összegét 2019. június 1-től. A következőkről van szó:

Foglaló (holding deposit) - maximum 1 hét lakbérnek megfelelő összeg. Foglaló kérhető a bérlő(k)től és köteles a bérbeadó visszafizetni a bérlő számára, amennyiben a bérlés nem valósul meg. A foglaló befizetését követően a tulajdonosnak 15 napja van eldönteni, hogy bérbeadja-e az ingatlant a foglalót befizető jelentkezőnek. Amennyiben úgy dönt, hogy nem adja bérbe az ingatlant az adott jelentkezőnek, akkor a 7 napon belül (a döntés meghozatalától vagy a 15 nap elteltét követően) vissza kell fizetnie. A tulajdonos nem köteles a foglaló teljes összegét visszafizetni amennyiben: a., a bérlő lép vissza a bérléstől, b., elbukik a Right to Rent ellenőrzésen (vagyis, kiderül, hogy nincs joga az Egyesült Királyságban ingatlant bérelnie)., c., hamis vagy félrevezető információt adott meg és d., a bérbeadó/ügynökség minden erőfeszítése ellenére a jelentkező a szükséges információkat nem biztosítja a tulajdonos/ügynökség számára a foglaló befizetését követő 15 napon belül. Amennyibe a bérlés megvalósul, a foglalót a szerződés aláírását követő 7 napon belül vissza kell fizetni a bérlő számára, amennyiben a foglaló összege nem került beszámításra a bérleti szerződés megkötésekor fizetendő lakbérbe (pl: első havi bérleti díj) vagy a depozitba.
Bérleti díj - Tilos a bérleti díjak megemelése a kezdeti időszakra, majd azt követő csökkentése. Ennek a rendelkezésnek az a célja, hogy megakadályozzák, hogy a bérbeadók íly módon (a bérlés kezdeti időszakára magasabb bérleti díjat kérnek a reálisnál, majd a bérlés bizonyos idejétől a bérleti díj az eredetileg tervezettre esik vissza), majd próbálják az új törvény bevezetése által kieső bevételüket pótolni. Pl: a szerződésben az áll, hogy a bérleti díj az első 3 hónapra £1200/hó, majd a 4. hónaptól £1050/hó. Az ilyen mesterséges emelés szigorúan tilos. A lakbérnek a bérlés teljes ideje alatt egyenletesnek kell lennie.
Depozit - maximum 5 heti lakbérnek megfelelő összegű depozit kérhető ha a lakbér összege nem haladja meg az £50,000/év összeget. Az évi £50000 rentet meghaladó bérleti díjak esetén maximum 6 heti lakbérnek megfelelő összegű depozit kérhető a bérlőtől. A 2019. június 1. előtt kötött szerződések esetén előfordulhat, hogy a bérlőtől a most engedélyezett 5 hét lakbér árának megfelelő összegnél többet kértek depozitként. Ebben az esetben a szerződés megújításakor (amennyiben az újabb határozott időre szól) vissza kell téríteni a bérlő részére az 5 hét lakbér összegén felül eső részt. Ez a szabály nem vonatkozik a periódikus lakásbérleti szerződésekre.

A bérbeadónak továbbra is lehetősége van a következőkre:

Károkozás esetén a depozitból igényelni az okozott kár összegét vagy bírósági úton követelheti a kár megtérítését.
Lakbértartozás esetén késedelmi díjat számolhat fel a tulajdonos vagy az ő nevében eljáró ügynökség, ha a lakbér már legalább 14 napja esedékes. A késedelmi díj mértéke törvényileg szabályozott. A késedelmi díj a Bank of England alapkamatán felül + 3%-ot számolhat fel a bérbeadó. Az elmaradt lakbérrel kapcsolatos felszólító levelekért viszont nem számolhat fel díjat a bérbeadó/ügynökség.
Az ingatlan kulcsainak elvesztése esetén a kulcsok cseréjét a bérlő köteles megtéríteni.

Bérléssel kapcsolatos változások díjai:

Míg a bérleti jog átruházásával vagy visszavonásával kapcsolatos legtöbb költség tilos, a bérbeadók és ügynökök továbbra is kérhetnek kisebb összegeket a bérlőtől, ha:

A bérlő személyi változtatást kér (bérlőcsere) - ebben az esetben maximum £50-ot számolhat fel a bérbeadó. Ennél magasabb összeg felszámolása csak akkor lehetséges, ha a bérbeadó számlával tudja igazolni, hogy ennél magasabb költsége keletkezett a személyi változtatás eredményeként.
A bérlő szeretné hamarabb megszüntetni a bérlést (és a bérbeadó beleegyezik ebbe). Ebben az esetben a bérbeadó vagy az ügynökség a felmerült veszteséggel egyenértékű díjat számíthat fel. Ilyen lesz pl: az előre nem látható , kieső időszak miatt elveszett bérleti díj. Mivel a kieső időszakot nem lehet egyértelműen meghatározni előre, nagy valószínűséggel sok tulajdonos és ügynökség valószínűleg rendszeresen el fogja utasítani a bérlők azon kérését, hogy hamarabb megszakíthassák a bérlést, mint az a szerződésben meg van határozva.

A bérleti szerződés részeként a bérbeadó és/vagy a bérlő kérhet a bérlőtől bizonyos, harmadik fél számára történő díjak fizetését. Egyes díjak megfizetését csak a tulajdonos kérheti, míg más költségeket mind a tulajdonos, mind pedig az ügynökség kérheti.

Mind az ügynökség, mind a tulajdonos kérheti a bérlőtől, hogy fizesse a következőket:

TV license díja, amennyiben a szerződésbe bele van foglalva, hogy ennek fizetése a bérlő kötelessége
Council Tax összege, amennyiben a szerződésbe bele van foglalva, hogy ennek fizetése a bérlő kötelessége

Kizárólag a bérelt ingatlan tulajdonosa kérheti, hogy a szerződésben foglaltak szerint a bérlő egy bizonyos szolgáltatótónak fizesse a közüzemi díjakat és egy bizonyos szolgáltatónak fizesse a hírközlési szolgáltatást (pl: telefon, internet, kábel TV/Sky TV).

Szankciók a törvény megsértése esetén

Amennyiben a tulajdonos vagy az ügynökség bármilyen olyan díjat számol fel a bérlő(k)nek, mely az új törvény alapján tilos, a bérlő bírósági úton kérheti a helytelenül kért összeg visszatérztését. Ebben a helyi Trading Standard irodája tud a bérlőnek segítséget nyújtani.

A tulajdonos vagy ügynökség kamattal súlytható a jogosulatlanul átvett összeg átételének napjától számítva. A Trading Standard büntetést szabhat ki. Első esetben £5000 büntetés szabható ki, míg további esetek elkövetése már bűncselekménynek minősül és akár £30,000 megfizetésére is kötelezhető a tulajdonos vagy az ügynökség, valamint akár el is tiltható a bérbeadástól és ingatlankezeléstől.

Jogosulatlan díj beszedése esetén nem adható a bérlő számára Section 21 amíg az ügynökség vagy a tulajdonos vissza nem fizeti a bérlőnek a helytelenül beszedett díjat, vagy a bérlő engedélyével beszámítja azt a lakbér vagy a depozit összegébe.

Lehetséges negatív hatások a bérlőkre nézve

Biztosat még nem tudunk, de előfordulhat, hogy igen. Eddig két dolog került szóba, mint lehetséges következmény:

Előfordulhat, hogy az ügynökségek az ingatlanok tulajdonosaira próbálják hárítani a Tenant Fees Ban által kiesett keresetüket, s a tulajdonosok felemelik a bérleti díjak összegét, hogy a megnövekedett kiadásuk teljes egészét vagy egy részét visszakapják. Ennek már most (pár héttel a törvény életbelépését követően) több jele mutatkozik, ugyanis, több ügynökség 2019. június 1-től a landlordnak számolja fel a korábban bérlők által fizetettt díjakat, pl: referenciálás, check-out díja, stb. s emelett megemeli a landlord által az ügynökségnek fizetett díj összegét. A bérbeadók pedig nagy valószínűséggel a lakbér árának megemelésével fognak erre reagálni.
Több ügynökség már kilátásba helyezte, hogy mivel nem kérhetnek pénzt a referenciálásért (beleértve, a kiköltözni készülő lakóknak adott referenciát - melyért több ügynükség külün pénzt kért eddig), nem fognak referenciát adni a kiköltöző lakóknak. Ez problema lehet, hiszen, ha a bérlő nem tud referenciat vinni az új bérlemény tulajdonosának, akkor nem fogja megkapni a bérleményt.

A Good2Rent ajánl "Rental Passport"-ot, mely egy teljes körű referencia amit a bérlő maga igényel és azt adja le a bérelni kívánt ingatlan tulajdonosának/a tulajdonos nevében eljáró ügynökségnek, de, még nem tudni, hogy ez az valóban egy működő opció lesz-e. A Good2Rent ugyanis csak az első évben ingyenes a bérlőknek, s a további évekre (ha a bérlő szeretné további bérlés alkalmával is igénybe venni a cég szolgáltatását) £10/év , DE 2019. június 1-től ők sem számolhatnak fel díjat referenciálásért. Egyelőre még nem tüntette fel ez a cég a weboldalán, hogy ezentúl nek megfelelően) (az új törvény ingyenes lesz-e a bérlők számára a referenciálás vagy hogyan fognak működni tovább. A másik probléma, hogy ha ingyenes is lesz ez a lehetőség, nem tudni, hogy az ügynökségek el fogják-e fogadni a Good2Rent által kiadott Rental Passport-ot vagy sem.

Ingatlan bérlése Angliában: Útmutató és tanácsok

A teljes ingatlan bérlési feltételei általában különböznek a szobabérlés feltételeitől. Házat/lakást legegyszerűbben ügynökségtől vagy magánszemélytől lehet. Mindkettőnek megvannak a maga előnyei és hátrányai.

Közvetlen tulajdonostól történő bérlés:

Előnyök: Kedvezőbb bérlési feltételek.
Hátrányok: Néhányan közülük nem hivatalosan adják bérbe az ingatlant, s ennek több veszélye is lehet, pl: nem adnak lakásbérleti szerződést. Lehet, hogy először úgy gondolja, hogy neked ez nem fontos, mert úgy sincs szüksége hivatalos papírra, de ez nem így van. Az Egyesült Királyságban valóban nem kötelező az írásos lakásbérleti szerződés, mert a szóbeli megállapodás is elfogadott, DE két okból kifolyólag mégis fontos, hogy írásos szerződésed legyen a bérelt ingatlanról: 1., A tulajdonos és ön közt lévő ellentét esetén az írásos szerződés egyértelműen mutatja, hogy miben állapodtak meg, míg a szóbeli megállapodásnak nincs nyoma, s ön nem tudja bizonyítani az állítását (ahogyan a másik fél sem). 2., a bankszámlanyitáshoz, N.I. szám ügyintézéséhez, háziorvosi regisztrációhoz, gyermeke iskolai beíratkozásához és egyéb esetekben szükséges a lakcímet hivatalos dokumentummal igazolni. Lakásbérleti szerződés nélkül ez szinte lehetetlen.
Sok oka lehet ennek, de az egyik leggyakrabban előforduló, hogy a tulajdonos nem a saját ingatlanját, hanem önkormányzati bérlakását adja ki bérbe, ami az esetek többségében nem engedélyezett. Baj akkor van, ha az önkormányzat bejelenti, hogy kimennek ellenőrizni. Jó tanács: ha közvetlen tulajdonostól szeretne bérelni, ellenőrizze le a Land Registry oldalán , hogy valóban ővé-e az ingatlan.

Ingatlanügynökségen keresztül történő bérlés:

Ügynökségi díjak - £50-£600-ig szinte bármi lehet.
A másik ok, ami még a pénznél is inkább megnehezíti a ház/lakás bérlését a különböző referenciák, melyeket az ingatlanügynökségek kérnek. Előfordulhat, hogy a tulajdon kér valamilyen referenciát, pl: munkáltatói és/vagy banki igazolást, hogy meggyőzödhessen róla, hogy a bérlő fogja tudni fizetni a lakbért, de vannak olyan tulajdonosok, akik nem kérnek semmit az anyagiakon túl.
Az újonnan érkezők még nem rendelkeznek ezekkel a referenciákkal, ezért számukra a legtöbb ügynökség nem fog teljes ingatlant bérbeadni. Emiatt a legtöbbször az ő számukra a szobabérlés az egyetlen elérhető lehetőség.
Kivételek természetesen vannak, de a legtöbb esetben, ez még drágább opció. Néhány ügynökség ugyanis, akkor is ad ki ingatlant, ha a leendő bérlő nem rendelkezik a szükséges referenciákkal, de tud vinni egy kezest, aki 1., kint él, 2., megfelel a bérlővel szemben támasztott követelményeknek (minden referenciával rendelkezik, át megy a "credit check"-en és vállalja, hogy a bérlő nem fizetése esetén minden díjat (beleértve a bérleti díjat és/vagy az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb költségeket) kifizeti helyettünk. Kezest már önmagában nem könnyű találni, hiszen nem sok ember vállalja azt, hogy egy esetleges nem fizetés esetén ő rendez mindent helyettünk. Ha azonban mégis találunk ilyen személyt, akkor még szembe kell néznünk azzal, hogy a kezesen kívül még általában 3-6 havi lakbért is ki kell előre fizetni (az általános 1 havi helyett), plussz (a fentiekben említett) depozit és egyéb költségek. Ez a helyzet akkor is előfordulhat, ha már itt élsz egy ideje, főleg, ha nem tudsz elégséges és megfelelő referenciát felmutatni (s néha még akkor is, ha minden referenciád megfelelő).

Bérlési útmutató:

(Az alábbiakban a legjellemzőbb folyamatot mutatjuk be, de mint mindenben, ebben is lehet eltérés az ügynökségek között.)

A szobabérléssel ellentétben, a ház/lakás bérlését nagy valószínűséggel nem fogja tudni Magyarországról vagy a Királyságtól eltérő helyről elintézni, csak személyesen. Miért? Amint tudja, hogy melyik környéken, mekkora ingatlant és mennyiért szeretne bérelni, kezdődhet a keresés. Ingatlant találni nem nehéz, DE a megfelelőt megtalálni sokszor időbe telhet. A keresést sok internetes oldal, és ingatlaniroda is segíti. Érdemes minél több oldalt megnézni, a keresési környéken minél több ingatlanirodába bemeni és leadni/regisztrálni igényé. Az ügynökségekre jellemző, hogy általában abban a városrészben és környékén kínálnak ingatlanokat, ahol az irodájuk található. Pl: Egy Wimbledonban lévő ingatlaniroda nagy valószínűséggel Wimbledonban és környékén hírdet kiadó ingatlanokat, s nem Golders Greenben (ami elég messze van tőle).

Ha megtetszik egy ingatlan, foglaljon időpontot háznézésre. Amikor megtekint egy házat/lakást, próbáljon minél több dologra figyelni, pl: nézze meg a környéket, az ingatlan külső és belső állapotát, fűtést, ablakokat, a felszereltséget, s mindent, amit csak tud. Kérdezze bátran az ügynököt! Ne féljen kérdést feltenni. Tudd meg a bérleti díj összegét és a bérlés alatt fizetendő egyéb díjakat, a bérlési feltételeket, pl: bérlési időtartam, mennyi depozitot kell fizetned, hol lesz lekötve, hogyan kapja vissza és milyen esetben vonnak le belőle, milyen referenciákra lesz szüksége, stb.

Ekkor kell majd lefoglalni az ingatlant a "holding deposit" befizetésével, igazolni kell, hogy joga van ingatlant bérelni (Ne felejtsen el útlevelet vagy személyi igazolványt vinni magával!) az Egyesült Királyságban (2016 februárjától életbe lépett a "Right to Rent, mely kötelezi az ügynökségeket és ingatlantulajdonosokat, hogy bérbeadás előtt ellenőrizzék hogy a leendő bérlőnek joga van-e ingatlant bérelni a UK-ban) és az ügynökség elindítja a referenciáid ellenőrzését. A referenciáláshoz kérni fogják a hozzájárulásod, hogy kapcsoaltba léphessenek a bankoddal, s szükség lesz munkáltatói és a jelenlegi vagy korábbi ingatlanbérlésed igazolására.

Fontos fogalmak és információk

Szerződés

Az Egyesült Királyságban nem kötelező írásos lakásbérleti szerződést kötni, mivel a szóbeli szerződés is elfogadott, DE egy esetleges probléma esetén nagyon nehéz vagy akár lehetetlen is bizonyítani a szóbeli szerződés pontjait.

A lakásbérleti szerződés angolul íródik, még akkor is, ha magyar bérbeadótól bérel. Ez nem azért van, hogy az angolul nem tudók ne értsék a szerződési feltételeket és be lehessen őket csapni, hanem azért, mert a Királyságban az angol a hivatalos nyelv és minden hivatalos dokumentum ezen a nyelven készül. Ha nem beszél angolul vagy nem elég jól ahhoz, hogy megértse a lakásbérleti szerződésben foglaltakat, de van olyan ismerőse, aki el tudja kísérni a szerződéskötésre, kérd meg őt, hogy tartson veled és olvassa át a szerződést és magyarázza el annak tartalmát. Ha erre nincs lehetőséged, akkor még a kiutazás előtt kérje meg a szállásadót, hogy küldjön önnek egy példányt a szerződésből, hogy át tudja olvasni. A lakásbérleti szerződés ugyanúg köti önt is, mint a bérbeadót! Ahogy ön elvárja a bérbeadótól, hogy tartsa magát a szerződésben foglaltakhoz, a bérbeadó is elvárja,hogy ön is így tegyen. Ha pl: nem adja meg a (a szerződésben rögzített ) kellő felmondási időt kiköltözés előtt és emiatt a tulajdonos nem adja vissza a depozitot, ő nem szegi meg a szerződést.

Az Egyesült Királyságban a depozitot minden bérbeadónak (pl: lakástulajdonosnak,ingatlanügynökségnek és magánszemélynek) biztosítania kell egy ún. deposit scheme-ben! A bérlőt hivatalosan értesíteni kell arról hogy a depozitja, melyik scheme-ben lett elhelyezve, mikor és hogyan kapja majd vissza.

Vannak olyan cégek (főleg szoba bérlése esetén, de előfordulhat ház/lakás bérlésénél is), akik nem kérnek depozitot, hanem a felmondási időnek megfelelő heti lakbért kérik el előre a beköltözéskor (az első 1-2 heti lakbér mellé), s a felmondási időre már nem kell lakbért fizetnie a bérlőnek, mert az előre befizetett összeget írja jóvá az ügynökség/lakástulajdonos. Ez teljesen törvényes és mivel nem depozit lett átvéve, ezért nem kell depozit scheme-be rakni. Mivel így az ügynökség/tulajdonos sokkal kevésbé van védve, mint depozit fizetése esetén, ezért, ezt nem sokan alkalmazzák. Az ingatlaniroda/lakástulajdonos számára ez kimondottan hátrányos lehet, mert ha pl: a lakó tönkre tesz valamit és az csak a kiköltözése után derül ki, akkor már nincs miből levonni tőle az okozott kárt.

Referencia

Továbbköltözésünk esetén a hivatalosan működő ingatlanirodák és a lakástulajdonosok refereciát tudnak kiállítani a bérlő számára, mely igazolja, hogy pl: a bérleti díj mindig időben és maradéktalanul lett fizetve, az ingatlan megfelelően rendben és tisztán volt tartva, nem volt probléma a bérlő viselkedésével.

Vannak olyan házak, ahol minden szoba ki van adva, szobánként 2-3 főnek, a konyhát és a fürdőszobát közösen használják, így nem ritka hogy 10-12 ember lakik egy házban. Szerencsésebb a helyzet, ha olyan helyen sikerül szobát bérelni, ahol a főbérlő is ott lakik a családjával, és van egy fölös szobájuk amit így kiadnának. Az Angol hatóságok a bérleti szerződésedet elsősorban az alapján különböztetik meg, hogy a landlord (főbérlő/tulajdonos) is ott lakik-e. Ahol nem lakik ott a landlord, ott a bérlő jogai erőteljesebben vannak védve, sokkal nehezebb kirakni egy bérlőt, ezért a normális bérlethez hasonlóan jellemzően 5 heti kauciót is kérnek. Míg ha a landlord is helyben lakik, akkor elsősorban az ő érdekeit nézik a hatóságok. Emiatt így könnyebben kiadnak egy szobát, mert ha valamit a bérlő nem a megállapodás szerint csinál, könnyebben ki is rakhatják. Az ilyen szoba bérlés nem sokkal olcsóbb az önálló lakás vagy ház bérlésnél, mivel itt nem végeznek sem credit check-et, sem referencia ellenőrzést.

Több magyar is foglalkozik szoba kiadással (megélhetés szinten, de nem ritka hogy feketén).

Council Tax (helyi adó)

Council tax (helyi adó), ami lakásonként fix. Meg kell kérdezni, hogy milyen besorolású az ingatlan council tax szempontjából, és a helyi council (önkormányzat) oldalán lehet tájékozódni a pontos díjáról.

Az ingatlanokat szinte kivétel nélkül ingatlanirodák hirdetik, akik végeznek egy referencia ellenőrzést a szerződéskötés előtt. Mindenképpen mondjuk el az ingatlanirodának, hogy mikor érkeztünk az országba, ugyanis vannak akik olyan referencia ellenőrző céggel dolgoznak, akik nem is kezelnek olyanokat, akik pl. A referencia ellenőrzés részeként lekérnek egy credit history-t, amiben megnézik hogy milyen volt a korábbi fizetési magatartásod. A negatív credit history (pl. Ellenőrzik továbbá a munkahelyedet, ugyanis ahhoz hogy lakást tudj bérelni, elvárás hogy a kereseted elegendő legyen ahhoz, hogy biztosan ki tudd fizetni a rentet (bérleti díj). Jellemzően az az elvárás, hogy a havi bérleti díjnak legalább a 30-szorosa legyen az éves fizetésed. A pontos összeg ingatlan irodánként és referencia ellenőrző cégenként változik, de alapvetően a fizetésed összege fogja meghatározni hogy milyen értékű lakást bérelhetsz. Bizonyos lakásokat nem adnak ki olyannak, aki Housing benefit-et kap, ugyanis az érvénytelenítené a landlord biztosítását. Erre a célra a legjobb megoldás az angol jogosítvány, ami egyben fényképes személyazonosítóként is funkcionál. Angol jogosítványod akkor is lehet ha nem tudsz vezetni.

A kaució összege jellemzően 1 havi, de maximum 5 heti (6 hét, ha az éves bérleti díj £50.000 felett van) bérleti díjnak megfelelő összeg. Assured shorthold tetancy esetén a landlord köteles berakni a depositot egy államilag elismert Tenancy Deposit Scheme-be (TDS) 30 napon belül.

Ez egy megállapodás bérlő (tenant) és bérbeadó (landlord) között. Amiben megegyeztek a bérletet illetően az a bérleti szerződés részét képezi mindaddig, amíg nem ütközik a törvényi szabályozásokba. Mind a bérlő, mind a bérbeadó rendelkezik törvény adta jogokkal és kötelezettségekkel. Egy bérleti szerződés biztosíthat ennél kedvezőbb, de nem biztosíthat kedvezőtlenebb feltételeket egyik fél számára sem.

A bérleti szerződés határozott időre szól (pl. Ugyanazon lakásban laksz mint a landlord, és bizonyos helyiségeket (pl. Amikor valaki a Universal Credit jogosultságát megszerzi könnyebben meg tudja már teremteni annak a lehetőségét hogy az esetleg addigi méltatlan körülményekből jobb körülmények közé költözzön.

Kiadó ingatlan vásárlás alapjai! Ingatlanbefektetés kezdőknek az Egyesült Királyságban

Right to Rent ellenőrzés

2016. február 1-től minden bérbeadónak (akár teljes ingatlant, akár csak szobát ad ki) ellenőriznie kell, hogy a leendő bérlő(k) /amennyiben elsődeges otthonnak akarja használni az ingatlant és 7 évnél rövidebb idejű lakásbérleti szerződése van/ jogosult(ak)-e az Egyesült Királyságban tartózkodni/ingatlant bérelni. A bérbeadónak ellenőriznie kell a bérlő(k) útlevelét/személyi igazolványát (vagy egyéb elfogadható okmányt/ezek hiányában egyéb papírokat kérnek/, másolatot kell róla készítenie, s a másolatot meg kell őrizze a teljes lakhatás idejére! Ha a leendő bérlő nem tudja a megfelelő dokumentumokkal igazolni a bérlési jogát, a bérbeadó a Home Office-szal fog kapcsolatba lépni, s ők fogják elvégezni az ellenőrzést. Ha a bérlő tartózkodása korlátozva van, az ellenőrzést a lejárati idő előtt vagy 12 havonta (amelyik a kettő közül hosszabb) meg kell ismételni! A bérbeadóra bérlőnként £3000 bírság szabható ki, ha elmulasztja a "Right to Rent" ellenőrzést elvégezni. Bővebb információ (angolul) ITT elérhető.

Mekkora ingatlanra lesz szükség?

Ez a leendő bérlő igényeitől, anyagi keretetétől és a vele együtt költözők létszámától függ.

Jó tudni: Az ingatlan nagyságánál érdemes figyelembe venni, hogy a stúdiólakásnál nagyobb ingatlanok esetében minden házhoz/lakáshoz jár legalább egy nappali/étkező, mely a szobaszámba nincs beleszámolva. Ennek megfelelően egy 1 szobásnak hirdetett ingatlanban biztosan lesz egy szoba, 1 nappali, konyha es furdoszoba. A nappali lehet teljesen külön helyiseg, de előfordulhat a konyhával közös térben is.

Család (egy háztartásban élő házastársak, élettársak /beleértve a közös nemű párokat is/ és családtagjaik) esetében nincs törvényileg meghatározva, hogy hány fő lakhat egy ingatlanban, hanem a lakástulajdonosokra és az ingatlanirodákra van bízva a döntés, hogy ésszerű döntést hozzanak erről, figyelembe véve a szobák számát és méretét, és a fürdőszobák számát. A bevett szokás a 2 fő/szoba, de ez csak irányelv és a gyakorlatban ettől eltérő alkalmazás os előfordulhat.

Nem családtagok összeköltözése/együttélése esetén már más a helyzet. Minden ingatlan, ahol legalább 3 olyan lakó lakik együtt, aki egynél több háztartást alkot és közösen használják a konyhát és a fürdőszobá(ka)t, HMO-nak (House in Multiple Occupation) minősül és az önkormányzat által (a szobák száma és mérete, valamint a fürdöszobák és konyha számától és méretétől függően) meghatározott létszámú lakó lakhat az ingatlanban. Önkormányzatonként eltérő, hogy mekkora méretű szobát határoznak meg 1 és két fő számára, így érdemes mindig annak az önkormányzatnak az ide vonatkozó előírásait ellenőrizni, ahol ingatlant szeretnénk bérelni. Természetesen, nem minden tulajdonos/iroda tartja be az HMO-s elvárásokat, így előfordulhat, hogy több személynek adnak ki egy ingatlant, mint ami engedélyezett. Az HMO licence beszerzése az ingatlan tulajdonosának feladata és őt terheli a büntetés ha nem rendelkezik HMO engedéllyel, DE a lakók elveszíthetik a lakhatásukat egy ilyen esetben, így érdemes figyelni erre. Tudjuk, hogy ha többen béreltek egy házat, akkor lényegesen olcsóbbra jön ki, mint ha kevesebben költöztök össze, de kellemetlen, ha váratlanul ki kell költöznötök, mert kiderül, hogy az önkormányzat csak kevesebb főt enged az ingatlanba, mint amennyien bérlitek.

Mennyi lakbért engedhet meg magának?

Ahhoz, hogy megtuddja határozni, hogy mennyit tud albérletre fizetni, számba kell venni a bevétel mellett az összes kiadást is. Nem elég csak a bérleti díjjal számolni, hiszen teljes ingatlan bérlésekor a legtöbb esetben minden közüzemi számlát önnek kell fizetni. Időnként előfordul, hogy a víz, council tax és/vagy egyéb díjat a bérleti díj összege már tartalmazza, de a legtöbb esetben nem így van. Ha szeretne TV-t nézni és internet előfizetést (amihez általában vonalas telefon szükséges), akkor még ezek díját is hozzá kell adni az eddigiekhez. Ezekhez jönnek még a rendszeres kiadások, pl: otthoni lakáshitel, biztosítás (ha van) utazás/ autó (és ahhoz kapcsolódó díjak), telefonszámla, étkezés, ruházkodás, ha van(nak) gyermeke/gyermekei, akkor a vele/velük kapcsolatos költségek, beleértve a gyermekfelügyeleti díjat és egyéb várható és váratlan költségek. Kiadásait az alábbi költségkalkulátor segítségével ITT könnyen és gyorsan kiszámolhatja.