Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés felmondása és a hozzá kapcsolódó jogi kockázatok
A kizárólagos megbízási szerződés lényege, hogy a megbízó nem bízhat meg másik közvetítőt ugyanazon ingatlan eladásával a szerződés fennállása alatt.
A kizárólagosság valódi jelentése többnyire két dolgot takar: az ingatlant csak a tulajdonos és a kizárólagosan megbízott közvetítő hirdetheti, és a tulajdonos NEM, csak a kizárólagosan megbízott közvetítő adhatja el az ingatlant értékesítésre.
A bírósági gyakorlat szerint a kizárólagos szerződés nem zárhatja ki a tulajdonost az értékesítésből, ha ő maga talál vevőt.
A bíróságok szerint a jutalék csak akkor jár, ha a közvetítő mutatta be a vevőt vagy közvetítette a felek közti megállapodást, és ez az ő tevékenysége révén jött létre.
Ha a tulajdonos maga talál vevőt, a díj nem jár, és a kizárólagosság nem adhat jogot arra, hogy a közvetítő a semmilyen közreműködés nélkül is jutalékot követeljen.
A kizárólagos szerződés felmondása
A felmondás a legtöbb esetben lehetséges, de a pontos feltételek a szerződésben meghatározottak.
Az eladó csak az arányos költségek megtérítésére kötelezhető felmondás esetén, kivéve tartós közvetítői jogviszony esetét.
Az állandó jellegű ügynöki megbízásnál a felmondás korlátozása nem lehet annyira megalapozott, hogy jogellenes legyen.
A kizárólagos szerződés felmondása esetén a közvetítő csak akkor tarthat igényt díjra, ha a közvetítés eredménye érvényesült, vagy a vevő a közvetítő hirdetéséből került kapcsolatba az eladóval.
Ha Ön saját vevőt talál
Ha Ön talál vevőt vagy köt másik közvetítő nélkül adja el az ingatlant, akkor a jutalék nem jár, kivéve ha bizonyítható, hogy a vevő a közvetítő tevékenységének következtében került az ingatlanhoz.
Rejtett kötbér és tisztességtelen feltételek
A kötbér kizárólag arányosan és objektív módon igazolható fegyelmezhető módon köthető ki, és nem lehet a vételárhoz kötött, ha a közvetítő ténylegesen nem vett részt az ügyletben.
A bírói gyakorlat tisztességtelennek tekintheti az olyan feltételeket, amelyek a felmondás után is kötbért vagy teljes jutalékot írnak elő a fogyasztó számára.
Hirdetési lehetőségek és a tulajdonos joga
A kizárólagosság időtartama alatt sem zárhatja ki a tulajdonost attól, hogy saját maga hirdesse ingatlanát.
A közvetítői díj csak akkor jár, ha a közvetítő eredményesen közreműködött a szerződés megkötésében vagy a vevő közvetítő általi megkeresésében történt.
Új Magyarországon a bíróságok szerint a kizárólagos szerződés akkor igazságos és jogszerű, ha a fogyasztó részére arányos és átlátható feltételeket kínál, és a saját értékesítés lehetőségét nem teljesen korlátozza.
Gyakori szituációk és példák
A leggyakoribb kérdések közé tartozik, hogy felmondás esetén milyen díjak és költségek merülhetnek fel, vagy hogy a közvetítő hogyan védheti meg jogos követeléseit.
Vannak olyan ítéletek, amelyek kimondták, hogy a kizárólagos szerződés nem szolgálhat ürügyként arra, hogy a közvetítő kötbért vagy sikerdíjat követeljen, ha a vevő nem a közvetítő által került az ingatlanhoz.
Az is gyakori kérdés, hogy mi történik, ha a közvetítő nem végzi el a vállalt marketing tevékenységet, vagy ha a hirdetési anyag nem rendben van és a vevők visszajelzése elmarad.
Mit érdemes előre ellenőrizni és tenni?
A felmondás előtt fontos átnézni a szerződés időtartamát, a felmondási szabályokat, a jutalékfizetési feltételeket és a kötbérek mértékét.
Írásbeli felmondás legyen, és érdemes visszaigazolást kérni a közvetítőtől a felmondás hatályba lépéséről és a hirdetések törléséről.
Javasolt, hogy legyen lista azokról az érdeklődőkről, akiket a közvetítő bemutatott vagy a vevők közvetítettek, annak érdekében, hogy később egy adásvétel kapcsán tisztázódjanak a kapcsolatok.
Mit tegyen, ha bizonytalan?
Ha bizonytalan a szerződés feltételeiben vagy a jogi értelmezésben, érdemes jogi segítséget kérni egy szakértő ügyvédtől, aki az adott szerződésre és a helyi bírósági gyakorlatra szabott tanácsot ad.
Összegzés
A kizárólagos ingatlanközvetítői szerződés célja, hogy egy közvetítő legyen felelős az ingatlan értékesítéséért, de ez nem jelenti azt, hogy a tulajdonos ne értékesíthetné saját ingatlanát.
A bírói gyakorlat világosan kimondja: a tulajdonos elidegenítési joga nem korlátozható kizárólagos megbízás esetén sem, és a jutalék csak akkor jár, ha a közvetítő közvetített vevőt vagy hozzá kapcsolódó megállapodást hozott létre.
A felmondás során fontos az arányos költségek és a korrekt kikötések tisztázása, és a modern gyakorlat szerint a tisztességtelen feltételek érvénytelenek lehetnek.
Az eladó feladata: olvassa el, értelmezze és szükség esetén kérjen módosítást a szerződésből, hogy az ne korlátozza fölöslegesen a tulajdonosi jogait.
Típusos példák és gyakorlati tanácsok
Az eladó számára egyértelmű ajánlás, hogy kiválasszon egy megbízható, átlátható feltételeket kínáló közvetítőt, és gondoskodjon arról, hogy a szerződés egyértelműen rögzítse a jogait és kötelezettségeit.
Fontos, hogy a felmondás előtt pontosan megértsük, kinek volt a vevője és milyen közvetítői tevékenység történt, mert ez befolyásolja a jutalékfizetést.
III. Kiírások keresése és a választott tender dokumentumainak letöltése
tags: #ingatlanugynokkel #kotott #szerzodestol #elallas