Földvásárlás Magyarországon: Jogszabályok, Eljárások és Új Változások
A föld adásvétele speciális jogügylet, amelyre a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény és sok más kapcsolódó jogszabály rendelkezései vonatkoznak. A jogszabályi rendszer célja, hogy a földtulajdon-szerzés megfeleljen a birtokpolitikai, agrárpolitikai és helyi közösségi érdekeknek, valamint visszaszorítsa a spekulatív földszerzéseket. A mezőgazdasági föld adásvétele olyan sajátos jogügylet, amely a polgári jogi szabályokon túl szigorú földforgalmi előírásoknak is meg kell, hogy feleljen.
A magyar jogszabályok szigorúan meghatározzák, hogy ki és milyen feltételekkel szerezhet földet. A jogszabály kiemelten kezeli a földműveseket, akik hivatásszerűen mezőgazdasági tevékenységet folytatnak. A nyilvántartásba vett földműves 300 hektárig szerezhet földet (földszerzési maximum).
Kik szerezhetnek földtulajdont és milyen korlátozások vannak?
Termőföld vásárlására 1 hektár mértékig minden magyar és uniós állampolgárnak lehetősége van. Az 1 hektárt meghaladó mértékben történő termőföld szerzésre csak földműves magánszemélyek jogosultak 300 hektár terület nagyságig (földszerzési maximum). A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél nyilatkozatában vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.
Földművesnek nem minősülő személy maximum 1 hektár nagyságú termőföldet birtokolhat. A földművesek esetén a földszerzési maximum 300 hektár, míg a birtokmaximum 1200 hektár mértékig terjed. Harmadik országbeli vagy jogi személy nem lehet termőföld tulajdonosa.
A föld adásvétel menete és az eljáró hatóságok
A föld adás vétel menete egy nagyon részletesen szabályozott, számos hatóság együttműködését igénylő jogi folyamat. A termőföld adásvétele során a fentieken felül további számos tényezőt figyelembe kell vennünk. A sikeres földvásárlás érdekében érdemes megértenünk a földbizottság szerepét is.
A termőföld adásvételi szerződés megkötését követően a felek benyújtják a szerződést a kormányhivatalnak előzetes vizsgálat céljából. Amennyiben annak megfelel az okirat, akkor kerülhet sor a szerződés közzétételére. Ez az ún. kifüggesztés, mely során az eladó kérelmére a jegyző nyilvánosságra hozza a termőföld értékesítését, és ezzel lehetőséget biztosít az elővásárlási joggal rendelkezők számára, hogy a más által eladásra kínált termőföldeket elsőbbségi alapon megvásárolhassák. Ez azonban nem jelenti azt, hogy automatikusan jogosultak a vásárlásra. A földművesnek jeleznie kell erre vonatkozó igényét a jegyző felé, aki megvizsgálja, hogy valóban fennáll-e a jogosultság. A kifüggesztés időtartama 30 nap, amely alatt a jegyző gyűjti az érdeklődők jelentkezését.
A föld adásvétel menete részeként az adásvételi szerződés a mezőgazdasági igazgatási szerv előzetes vizsgálatán, majd jóváhagyásán esik át. A szerződés megküldése az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervhez (a továbbiakban: Földhivatal) jóváhagyás céljából. A Földhivatal a szerződés előzetesen vizsgálatát követően - amennyiben az megfelel a jogszabályi előírásoknak - elküldi a szerződést a területileg illetékes önkormányzat jegyzőnek, aki hirdetményi úton közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival. A Földhivatal a jegyzőtől visszaérkezett szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat elküldi az illetékes helyi földbizottság számára. A Földhivatal - a földbizottság állásfoglalásában foglaltak figyelembevételével - dönt a szerződés hatósági jóváhagyásáról, illetve záradékkal látja el a szerződést. A jóváhagyó döntésben kerül meghatározásra a vevő végleges személye.
A helyi földbizottság az adásvételi eljárásban állásfoglalást ad, amelyet a mezőgazdasági igazgatási szerv (hatóság) az adásvételi szerződés jóváhagyásáról szóló döntése során figyelembe vesz. A helyi földbizottság azt értékeli, hogy a föld adásvételi szerződés - és adott esetben az elővásárlási jog föld alapján elfogadó nyilatkozatot tevők szerzése - megfelel-e az általános agrárpolitikai és földbirtok-politikai érdekeknek.
FONTOS VÁLTOZÁSOK 2025. december 24-től
FONTOS VÁLTOZÁS! 2025. december 24-től a sajtó által „a Földforgalmi törvény G-pontja”-ként emlegetett rendelkezés [Földforgalmi törvény 13. § (1) bek. g) pont] szerint a földhaszonbérlet már nem minősül jogszabályba ütköző földhasználat átengedésnek, azaz a tulajdonos már nem köteles saját maga művelni a megvásárolt földet.
FONTOS VÁLTOZÁS! A jogszabály kifejezetten rögzíti, hogy nem minősül más célú hasznosításnak a gazdasági épülethez vezető legfeljebb 200 m²-es út, illetve a lakóépülethez tartozó legfeljebb 500 m²-es udvar és út létesítését.
A jogszabály példálózó jelleggel részletesen rögzíti, hogy a helyi földbizottság az értékelés során milyen körülményeket vizsgálhat a vevő, illetve a jegyzékben szereplő elővásárlásra jogosultak vonatkozásában. Fontos hangsúly: a hatóság akkor is megtagadhatja a jóváhagyást, ha a helyi földbizottság támogató állásfoglalást adott, amennyiben a hatóság a törvényben nevesített körülmények mérlegelése alapján eltérő következtetésre jut.
A szerződés tartalmi követelményei
A föld adásvételi szerződés szigorú szabályokhoz kötött. A szerződésnek nem csupán az árat és a felek adatait, hanem számos jogszabályban előírt nyilatkozatot és kötelezettségvállalást is tartalmaznia kell. Gyakori hiba például annak a rendelkezésnek a megsértése, hogy a föld adásvételi szerződés az elővásárlásra jogosultra nézve külön rendelkezést nem tartalmazhat. Nem lehet készpénzben kiegyenlíteni a vételárat, a vételárat banki átutalással kell megfizetni, vagy ügyvédi letétbe kell helyezni.
A termőföld adásvételi szerződésben az euróban vagy más külföldi pénznemben meghatározott vételár mellett forintban is fel kell tüntetni a vételárat. Ehhez képest a vételár teljesítése történhet forintban is pl. magyar földműves elővásárlási joggyakorlása esetén. A forintosított összeget a szerződő felek határozzák meg. Az adásvételi szerződésben szereplő ellenértéken belül fel kell tüntetni külön-külön a föld, illetve az azon található ültetvény, felépítmény vagy a földrészlet forgalmi értékét, illetve hasznait növelő agrotechnikai létesítmény ellenértékét is.
Több föld egybefoglalt vételáron történő értékesítése esetén is így kell eljárni továbbá a szerződésben egyértelműen utalni kell a vételár egybefoglaltságára. Ha több földet együtt kívánnak eladni, akkor a szerződésben egybefoglalt vételárat lehet alkalmazni, ami több föld egy vételáron való eladását jelenti. Ha valaki ilyen adásvételi szerződésre kíván elfogadó nyilatkozatot tenni, mint elővásárlásra jogosult, akkor fontos tudni, hogy kizárólag az összes területre tehet elfogadó nyilatkozatot.
Amennyiben az elővásárlásra jogosult „helyben lakó szomszédnak” minősül az elővásárlási rangsor tekintetében, akkor elegendő, ha csak egy helyrajzi számú föld esetében rendelkezik elővásárlási rangsorhellyel, mert az a többi eladásra kerülő termőföldre is vonatkozik. Az egybefoglalt vételárat akkor lehet a szerződésben alkalmazni, ha szomszédos földekről van szó, vagy ha az összes eladásra kerülő földet a vevő használja legalább 3 éve.
Elővásárlási jog és rangsor
Az elővásárlási rangsorban az állam után, második helyen az helyben lakó földműves áll, aki az adott földterületet egyébként is használja. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben a vevő az adásvételi szerződésben nem nyilatkozik a részére szerződésben meghatározott elővásárlási jogról vagy törvényen alapuló elővásárlási joga esetén az őt megillető ranghelyről, akkor a sorrendben mögötte álló elővásárlásra jogosulttal szemben később e jogára már nem hivatkozhat.
A 2023. július 1. napján hatályba lépett módosítás értelmében a fenti határidő 30 napra rövidült. Szintén új szabályként került bevezetésre, hogy 2023. július 1. napjától változik az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje. A helyben lakó szomszéd földműves a jövőben megelőzi a kiemelt tevékenységet végző elővásárlási jogosultakat (az ökológiai gazdálkodót, a vetőmag előállítót, az állatartót).
Változások a vételár meghatározásában
A 2022. év végén elfogadott törvénymódosítás a termőföld adásvételi szerződések kamarai vizsgálatának szempontrendszerében az ellenérték vizsgálatakor új módszert vezet be. A módosítással 2023. május 1-e után a föld vételárának vizsgálatakor az eddigi ún. helyben szokásos forgalmi érték helyett a föld 20 éves termelési időszakra számított jövedelemtermelő képességét kell figyelembe venni. Az átlagos vételártól való eltérés esetén annak okát a szerződésben igazolni kell.
Szükséges kihangsúlyoznunk, hogy ezen indokok csak és kizárólag a földnek olyan előnyös tulajdonságai lehetnek, amik a föld művelhetősége, mezőgazdasági célú hasznosítása szempontjából jelentősek, mint például a föld kedvező alakja, fekvése, elhelyezkedése, megközelíthetősége, kedvező domborzati és lejtésviszonyai, vízjárási rendezettsége, jó kultúrállapota, öntözhetősége.
tags: #jaszjakohalma #063 #2 #termofold #adasveteli #szerzodes