Jelzálogjog és adásvételi szerződés az ingatlanvásárlásban: mire figyeljünk, hogy ne bukjunk bele?
Az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díja: amikor ingatlant vásárolunk, van néhány költség, amivel nem feltétlenül számolunk. Ilyen lehet a vagyonszerzési illeték, a földhivatali illeték, a lakáshitel díja, a lakáshitel közjegyzői díja vagy éppen az ügyvédi díj. Mivel Magyarországon kötelező ügyvédi vagy közjegyzői okiratba foglalni az adásvételt, ezért fontos tisztában lenni például az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díjával. Ha az ingatlanvásárlás során elbizonytalanodnál, a hitelügyintézésben segítségre van szükséged, vedd fel velünk a kapcsolatot!
A ki fizeti és mennyi az ár?
Az első kérdés, hogy ki az, aki kifizeti ezt a díjat. Magyarországon nincs szabályozva, hogy kinek kell állnia ebben az esetben a ceche-et. Magára vállalhatja ezt a költséget a vevő vagy az eladó, de fizethetik közösen is. Legtöbbször a vevő hozza az ügyvédet és a vevő fizeti a költséget is.
Hogy mennyibe kerül az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díja, az sok összetevőtől függ. Az egyik árszabási irány százalékosan határozza meg ezt a díjat, de azt is kiköti, hogy egy bizonyos alapdíjat mindenképpen elkérnek az ügylet során. Általában a vételár 0,5 %-tól akár 3%-ig terjedhet ez az ár, de egy alig párszázezer forintot érő telek esetében ugyanúgy bele kell ölni a szerződés elkészítésébe több munkaórát, ezért szoktak egy alapárat elkérni az ügyvédek. Mivel nincs konkrét díj, megközelítő összeget tudunk mondani, az alapára nagyjából 50 000 forint, de felmehet több százezer forintig ez az összeg. Ha például veszünk egy házat 35 millióért és az ügyvéd 1 %-ot kér, akkor 350 000 forintot félre kell tennünk erre a célra. A másik irány, hogy nem egy százalékos összegben, hanem az adott ügyletre egyénileg állapodsz meg az ügyvéddel. Ebben az esetben az ügyvéd figyelembe vesz jó néhány egyéb szempontot: készpénzben történik a kifizetés vagy hitellel, van-e kölcsön, van-e részletfizetés? Az ár szempontjából az sem mindegy, hogy hol praktizál az ügyvéd, mekkora gyakorlattal rendelkezik stb. Mindenképp egyeztessünk az ügyvédi irodával vagy az ügyvéddel, hogy pontosan mit vállal az ügyintézésből, milyen határidővel.
Milyen buktatók lehetnek?
„Vállalja a szerződéskötés teljes lebonyolítását és a képviseletet az illetékes földhivatal és az illetékhivatal előtti eljárásban.” Ne a legolcsóbb szolgáltatást válasszuk, hanem a legalaposabbat. Ha tudni szeretnénk, mik az ügyvéd kötelességei egy ingatlan ügyintézés során, megnézhetjük a netes jogtárban. Az is fontos szempont, hogy olyan ügyvéddel intézzük az adásvételi szerződést, akiben maximálisan megbízunk, elég csúnyán el lehet csúszni egy rosszul megírt szerződéssel, vagy egy figyelmetlenül kézben tartott ügyintézéssel.
Milyen buktatói lehetnek egy rosszul megírt szerződésnek? Ahogy már írtuk, nem az a fontos, hogy minél kevesebbet fizessünk az ügyvédnek, aki úgyis „csak” lepapírozza az adásvételt, hanem az, hogy figyelmes, jó szakember készítse el a szerződésünket. Részletezni kell a szerződésben, hogy előleget vagy foglalót fizetünk, hogy milyen módon történik a részletfizetés, mikor történik meg a birtokba bocsátás. Körül kell járni azokat a kérdéseket, hogy van-e valakinek haszonélvezeti vagy özvegyi joga valakinek, elkészíttette-e a vevő az ingatlan energetikai tanúsítványát stb. Mi a helyzet, ha osztatlan közös tulajdont adunk el, mi történik, ha jelzálog van azon az ingatlanon, amit megvásárolnánk?
Előfordulhat például, hogy jelzálog van azon a házon, amit megvásárolunk. Ha az ügyvéd nem írja meg körültekintően a szerződést, könnyen úgy járhatunk, mint az alábbi példában egy vásárló. A vevő tudta, hogy jelzálog van a házon. Megállapodtak, hogy átutalja az összeget (mondjuk 25 millió forintot), és az eladó 15 napon belül tehermentesíti a házat. Az átutalás megtörtént, viszont az eladó nem tehermentesítette az ingatlant, így a vevő nem tudta átvenni. Az ügyet hosszas pereskedés követte. Az ügyvédnek ebben az esetben olyan adásvételi szerződést kellett volna írnia, ami alapján a vételár hitelnek megfelelő része közvetlenül a hitelező bankhoz jut, aki erre törli a jelzálogát az ingatlanról. Vagyis a szerződésnek az a célja, hogy minél pontosabban leképezze az adásvételi folyamatot. És persze vegye figyelembe az eset lehetséges kimeneteleit.
Jelzálogjog, elidegenítési tilalom és a végrehajtás gyakorlata
Miért fontos a jelzálogjog megértése? A jelzálog és a zálogjog a követelés biztosításának egyik eszköze. A jelzálog mögött nincs további biztosítékként elidegenítési és terhelési tilalom, így a zálogjoggal terhelt ingatlan átruházható lehet, ha a tilalom nincs ráterhelve. Az elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálog további biztosítéka: ilyen ingatlan nem értékesíthető hozzájárulás nélkül. A gördülékeny ügyintézéshez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban (adásvételi szerződés) pontosan rögzítve legyen a fennálló teher összege. Ha osztatlan közös tulajdonban vásárolunk ingatlant, a jelzálog előnyt élvez, és előfordulhat, hogy az eladónak kell rendeznie a hitelt. A törvény szerint a végrehajtási eljárás során elsőként az ingóvégrehajtást, majd a munkabérből való levonást követően következhet az ingatlan végrehajtása, így a végrehajtó és a hitelező közösen mérlegelik, ki és milyen feltételekkel és mikor hajtja végre a követelést.
Az osztatlan közös tulajdon és a végrehajtás kérdései összetettek. Ha osztatlan közös telken például egy két egységből álló ház adásvételéről van szó, és jelzálog van az ingatlanra, akkor a szerződés úgy kell, hogy tükrözze a felek jogait és kötelezettségeit, ki fizeti a hitelt, mikor és hogyan történik a tehermentesítés. A haszonélvezet, elidegenítés és terhelés tilalmai is befolyásolják, hogy ki és milyen módon juthat az ingatlanhoz és hogyan oszlik meg a részek értéke a felek között. A hagyatéki lezárás és öröklés szabályai szintén fontosak lehetnek a végrehajtási eljárásnál, különösen akkor, ha öröklés során kerül az ingatlan a tulajdonosi körbe, és valamelyik örökös jelzáloggal terheli azt.
Rejtett és nyílt hibák: mit érdemes ellenőrizni?
Vannak olyan esetek, amikor a rejtett hibák felmerülhetnek az ingatlanban vásárlás után, és ekkor fontos, hogy a szerződés ezt figyelembe vegye, és a felek jogait egyértelműen rögzítsék. A haszonélvezeti jog vagy egyéb jogok rendezése kritikus lehet a későbbi használat és a tehermentesítés szempontjából. A nyílt hibákat pedig jogilag meg lehet követelni vagy érvényesíteni. Ilyen összetett helyzetekben elengedhetetlen egy körültekintő és jogilag precíz adásvételi szerződés, amely a jövőbeni kimeneteleket is figyelembe veszi.
Mi legyen a végén: hogyan válasszunk ügyvédet és mit írjon az adásvételi?
Fontos, hogy ne csak az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díja lebegjen a szemünk előtt, amikor ügyvédet választunk! Hanem az is, hogy mennyit spórolunk a jövőben egy jól megkötött szerződéssel, illetve mennyit bukhatunk azzal, ha olcsón, de trehány módon írtak meg egy szerződést. Az adásvételi szerződésnek kötelező tartalmi és alaki kellékei vannak, és az adásvételi csak írásban érvényes. A szerződésben szerepelnie kell a dolog (lakás) pontos leírásának, a vételárnak, a birtokba adásának és az illetékes földhivatal meghatározásának. Emellett a tulajdonjog bejegyzésére is sort kell keríteni az ingatlan-nyilvántartásban. Mindenki legyen tisztában a tulajdoni lap adataival, és ha szükséges, kérje ki a tulajdoni lapot, mert ez alapvető a jogi kockázatok kiszűréséhez.
Gyakorlati példák és megoldások
- Ha az eladó és a vevő közösen állapodnak meg a költségek megosztásáról, lehetséges a díjak átrendezése a felek között.
- Ha jelzálog van az ingatlanon, a szerződésben részletezni kell, hogy hogyan történik a jelzálog rendezése (például a vételárból közvetlenül a hitelezőnek történő átutalás).
- Ha osztatlan közös tulajdon van, a megszüntetés módja lehet peres eljárás vagy egyezség, és ehhez javasolt közjegyzői vagy jogi tanácsadás.
- A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) és a hitelfedezeti mutató (HFM) korlátozzák, hogy mennyit lehet felvenni; a szerződés tervezetet a bank 3 nappal a aláírás előtt átadja a fogyasztónak.
Nagykereskedelmi ingatlanszerződések kezdőknek (teljes lebontás)
tags: #jelzalog #hoz #ugy #ved