Jelzáloghitelhez jövedelem típusok és elvárások a Bankmonitor szemszögéből
A cikk átfogó áttekintést ad arról, hogyan értékelik a bankok a jövedelmet lakáshitel-felvételkor, mi számít elsődleges és másodlagos jövedelemnek, és hogyan befolyásolja mindez a maximálisan elérhető hitelösszeget, a futamidőt és a törlesztőrészleteket. Emellett összehasonlítja a szabad felhasználású jelzáloghitelet a lakáscélú jelzáloghitelzel és a személyi kölcsönnel, valamint bemutat praktikus példákat és a hitelbírálat menetét.
Elsődleges és másodlagos jövedelmek
Bankok minden esetben meghatározzák a minimálisan elvárt jövedelem nagyságát, ami általában a minimálbér, vagy ezt meghaladó összeg. Sokan nem tudják, hogy vannak úgynevezett elsődleges illetve másodlagos jövedelmek. A bankok elvárják, hogy az elsődleges jövedelemből összejöjjön a minimálisan elvárt összeg, ami ha teljesül, akkor a másodlagos jövedelmet is figyelembe veszik a bevállalható havi törlesztő meghatározásánál.
Elsődleges jövedelmek: munkabér, vállalkozói jövedelem, öregségi nyugdíj, végleges rokkantsági nyugdíj. A KATA-s vállalkozó esetében a NAV által kiállított jövedelemigazoláson az éves kiszámlázott összeg 60%-a szerepel. Másodlagos jövedelem: GYES, GYED, családi pótlék, bónusz stb.
Hogyan fogadják el a kismama jövedelmét lakáshitelnél?
- A várandósság idején az aktuális nettó jövedelmet veszik alapul, ám a munkáltatónak nyilatkoznia kell, mikortól várja vissza az anyukát, és az adósnak vállalnia kell, hogy az adott időponttól munkába áll.
- Vagy az aktuális nettó jövedelmet 70%-os arányban veszik számításba.
- Vagy a GYES összegével számolnak ilyenkor, mindkét hitelnél szabad felhasználású jelzáloghitel terén a kapott összeget szabadon fel lehet használni.
Fontos megjegyezni, hogy a különféle bankoknál eltérő feltételek érvényesek a várandósság idején felvehető hitelre vonatkozóan: a maximálisan elérhető hitelösszeg, a futamidő és a részletek lehetnek különbözők. A hitelbírálat során a bank a jövedelmet a terhelési szabályok szerint vizsgálja; megfelelő jövedelem esetén a maximális összeg elérhető lehet önállóan is. A jogosultsági tételek és elvárások minden banknál rugalmasan változhatnak, ezért érdemes szakértő segítségét kérni.
Szabad felhasználású jelzáloghitel vs. lakáscélú jelzáloghitel vs. személyi kölcsön
A szabad felhasználású jelzáloghitel méltán közkedvelt Magyarországon: ingatlanfedezethez kötött, kedvezőbb feltételeket kínáló konstrukció, amely lehetővé teszi nagyobb célokra a pénz felhasználását. A hitel mögött mindig ingatlanfedezet áll, ennek köszönhetően a kamatok alacsonyabbak lehetnek, a futamidő hosszabb és a feltételek kedvezőbbek lehetnek a bank számára.
A szabad felhasználású jelzáloghitel és a lakáscélú jelzáloghitel közötti fontos különbség, hogy az előbbi szabad felhasználásra szolgálhat, míg utóbbi konkrét lakáscélhoz kötött (ingatlanvásárlás, felújítás, CSOK-konstrukciók). A kamatszint és THM a fedezet és a hitelcélnak megfelelően alakul. A példák szerint a legkedvezőbb lakáscélú hitel és a legjobb szabad felhasználású jelzáloghitel közti különbség jelentős lehet mind a törlesztőrészletben, mind a teljes visszafizetendő összegben.
Személyi kölcsönnel szemben a szabad felhasználású jelzáloghitel előnye, hogy nagyobb összeg és hosszabb futamidő érhető el, és alacsonyabb kamat is kínálható fedezet nélkül. Ugyanakkor a kiinduló költségek magasabbak lehetnek, és az átfutási idő hosszabb lehet. A személyi kölcsön gyorsabb ügyintézést és folyósítást kínál, viszont ötéves vagy nyolcéves futamidő az általános, míg a jelzáloghitel esetén akár 20-25 év is lehet.
Hitelfelvételi gyakorlati példák
- 5 millió forint, 8 éves futamidő, havi nettó jövedelem 700 000 Ft. A törlesztőrészlet különbsége minimális.
- 15 millió forint, 10 éves futamidő, havi nettó jövedelem 700 000 Ft. A két konstrukció törlesztője közel azonos, de a teljes költségek és az átfutási idő különbözik.
Általános megállapítás: ha minimálisan is, a jelzáloghitel kedvezőbb lehet a hosszú távú kölcsönök között, különösen nagy összegű hitel felvétele esetén. Ugyanakkor a futamidő hosszabb és az induló költségek magasabbak lehetnek a jelzáloghitelnél. Ha nagyobb összegre van szükség, a szabad felhasználású jelzáloghitel az egyetlen gyakorlati opciónak tekinthető, és a futamidő megnövelésével lehet a törlesztőrészletet csökkenteni.
Értékbecslés, fedezet és eljárás lépései
- A folyamat első lépése az előzetes hitelbírálat, amely során a bank megvizsgálja az igénylő jövedelmét, a meglévő tartozásokat, valamint az ingatlan fedezeti értékét.
- Jövedelemigazolás: alkalmazottak esetén munkáltatói igazolás és az előző 3-6 hónap bankszámlakivonata; vállalkozók esetén NAV jövedelemigazolás és egyéb dokumentumok.
- Értékbecslés: ingatlan piaci értékének meghatározása egy hivatalos értékbecslő által; a hitelösszeg a forgalmi érték 80%-áig terjedhet (nagyobb összeg esetén pótfedezet bevonása szükséges lehet).
Az ingatlan állaga, jogi státusza és tehermentessége alapvető követelmény a hitelhez. A fedezetként elfogadható ingatlan lehet lakóingatlan, például lakás, családi ház, üdülő, garázs vagy telek. A hitelhez jelzálogjogot jegyeznek be a fedezetként szolgáló ingatlanra, amely lehetővé teszi a bank számára a fizetés elmaradása esetén a fedezet értékesítésével történő követelés érvényesítését.
Költségek és díjak
Az induló költségek bankonként változnak, de jellemzően a következőkbe kerülhetnek: hitelbírálati díj, jelzálog bejegyzési díj, értékbecslés díja, folyósítási díj, közjegyzői díj és tulajdoni lap költség. Gyakran előfordul, hogy a bankok részben vagy egészben elengedik ezeket a díjakat akció keretében.
A konkrét ajánlatok között óriási különbségek lehetnek: a hitel kamata és a THM akár 3-4 százalékponttal is eltérhet, ami jelentősen megváltoztatja a havi törlesztést és a teljes visszafizetendő összeget. A Bankmonitor kalkulátor segítségével könnyen összehasonlíthatók a bankok ajánlatai, és kiválasztható a legkedvezőbb megoldás.
Kamatok, THM és futamidő
A THM az egyik legfontosabb mutató a kölcsönök összehasonlításához: tartalmazza a kamatot és a kapcsolódó költségeket. A hitel futamideje befolyásolja a havi részleteket és a teljes visszafizetendő összeget: hosszabb futamidőval alacsonyabb havi törlesztő, de magasabb összköltség lehet, és fordítva. A kamatperiódusok világosan meghatározzák, hogy milyen időközönként módosulhat a kamat.
A szabad felhasználású jelzáloghitel esetén gyakran 1-5 év közötti kamatperiódusok léteznek, míg a jelzálogkölcsönök esetében a fedezet és a törlesztőrészletek alapján hosszabb távú tervek is lehetnek. A büntetések és előtörlesztési díjak mértéke általában 1,0-2,0% közötti lehet.
Előbírálat és szerződéskötés folyamata
- Előzetes hitelbírálat: a jövedelem és a fedezet alapján meghatározható a maximálisan elérhető hitelösszeg.
- Adásvételi folyamat és szerződéskötés: a szerződés megkötése közjegyzői okiratba foglalva történik, a hitelszerződés közjegyzői díja a költségek között van.
- Folyósítás: a bank ellenőrzi a folyósítási feltételek teljesülését (pl. megfelelő aláírt szerződés, jelzálog bejegyzése, szükséges díjak kiegyenlítése).
A hitel felvétele előtt érdemes a Bankmonitor kalkulátorával összehasonlítani a bankok ajánlatait, és mérlegelni a jövedelem típusát és a tartózkodó költségeket, mert a gyakorlatban a bankok eltérően értékelik a kiegészítő jövedelmeket és a foglalkoztatási körülményeket.
Összegzés: melyik a legjobb választás?
Mindkét konstrukciónak megvannak a maga előnyei és hátrányai, ezért mindig az egyéni élethelyzethez igazítva érdemes dönteni. A szabad felhasználású jelzáloghitel kedvező feltételeket kínál, ha nagyobb összegre van szükség és rugalmas felhasználást szeretnénk, azonban az induló költségek és az átfutási idő hosszabb lehet. A lakáscélú jelzáloghitel kedvezőbb kamatozású lehet, ha ingatlanvásárlás vagy felújítás a cél, és a CSOK-konstrukciók felhasználása akár kedvezőbb finanszírozást is eredményezhet. A személyi kölcsön gyors és egyszerű megoldás lehet kis összegnél, de magasabb kamatot és rövidebb futamidőt hozhat maga után.
tags: #jelzaloghitelhez #jovedelem #fajtak #bankmonitor