jelzalogjog atvitele masik ingatlanra: teljeskörű útmutató a fedezetcseréről és CSOK vonatkozásáról
A jelzálog jog egy jog biztosíték, arra, hogy fizetni fogod a tartozásodat. Egy jelzálog bejegyzés sokféle képen kerülhet egy ingatlan tulajdoni lapjára. Tipikus eset, amikor hitelt veszel fel és akkor utal a bank, amikor már rajta van a jelzálog az ingatlanodon. Mit tehetsz, ha jelzálog van a lakásodon? Kérsz egy igazolást a jogosulttól, például bankok esetében bejelented a hitel végtörlesztését és kéred az igazolást a fennálló tartozásodról. A jelzálog törlés nem automatikus, ezt kérvényezni kell. Arra figyelj, hogy kérjél, bár adni fognak nagy eséllyel egy igazolást, ami azt igazolja, hogy oda adtad a földhivatali ügyintézőnek a törlési engedélyt és te pedig kapjál úgynevezett érkeztetett, azaz földhivatali pecséttel ellátott, valamint ledátumozott másodpéldányt és ezt őrizd is meg.
főbb fogalmak és okok a fedezetcsere kapcsán
Egy lakáshitel átvitele egy másik ingatlanra komoly procedúra, ám előfordulhat, hogy szükséges; ha Te is erre készülsz, akkor hetekig tartó ügyintézésre kell számítanod. Az okok lehetnek például munkalehetőség miatti költözés, az eladás okai a jelenlegi ingatlanon a jelzálog miatt nehezebb értékesítés, vagy egyszerűen szeretnéd a hitel feltételeit kedvezőbbre javítani. 2010 óta a terhelhetőségi szintet jogszabály is korlátozza. A CSOK-szal kapcsolatos részletek is ide tartoznak, hiszen az állami támogatás jelzálogjoggal és tilalommal terhelt ingatlanokra vonatkozik.
fedezetcsere definíciója
A fedezetcsere az a folyamat, amikor a bank hozzájárul ahhoz, hogy a jelzáloghitel (lakáshitel, hitelkiváltó hitel, szabad felhasználású hitel) biztosítékául felajánlott ingatlan helyett adós egy másik ingatlant ajánljon fel. Ilyenkor a jelenlegi kölcsönöd nem szűnik meg, hanem jellemzően változatlan feltételekkel megy tovább. Amennyiben van egy szabad, tehermentes ingatlanod a jelenlegi mellett, minden további nélkül átviheted a lakáshiteled az egyik ingatlanról a másikra. Ha szeretnél egy új ingatlant vásárolni, a régit pedig eladnád, de van elegendő önerőd is a vásárláshoz, szintén szóba jöhet a fedezetcsere.
Előfordulhat, hogy az új ingatlan megvásárlásához nem rendelkezel elegendő önerővel, és szeretnéd a jelenlegi lakáshiteled átvinni az új lakásra, a régi ingatlanod pedig párhuzamosan értékesítenéd. Sajnos ez már nem mindig kivitelezhető - a meglévő jelzáloghitel átjegyzésére csak akkor van lehetőség, ha a megvásárolni kívánt ingatlan már a neveden van. Ekkor az a megoldás, hogy eladod a régi ingatlanodat, lezárod azt a jelzáloghiteledet. Ha mindenképpen meg akarod tartani a jelenlegi hiteledet, és van a családban olyan ingatlan, amelyet ideiglenesen fedezetként tudtok használni, dupla fedezetcsere lehetősége is felmerülhet: először átviszed a fedezetet a családi ingatlanra, majd az eladott régi ingatlan vételárából kifizeted az új ingatlant, és ezt követően egy újabb fedezetcserével a saját ingatlanodra terheled rá a régi hitelt.
pótfedezet és CSOK összefüggései
Ha nincs elegendő önerő, vagy egyéb banki megfontolások miatt lehetséges, hogy pótfedezetet vonj be. A hitelezési gyakorlatban gyakori, hogy a szülők felajánlják ingatlanukat pótfedezetnek a gyermek lakáscéljához. Ebben az esetben a hitel csak addig terheli mindkét ingatlant, amíg a célingatlan értéke el nem bírja fedezetként a fennálló tartozást. Bizonyos építési hitelek esetében is speciális fedezetcsere megoldások léteznek, ahol az építkezés befejezése után a fedezetcserét a bank a szerződésmódosítással intézi.
A feltételek alapján az értékbecslés és a megfelelő fedezet meghatározása kulcsfontosságú. 30 napnál nem régebbi tulajdoni lapra van szükség, és családi ház esetén 90 napnál nem régebbi térképmásolatra, valamint alaprajzra is szükség lehet. A folyamat során értékbecslő meghatározza az ingatlan forgalmi értékét és a hitelbiztosítéki értékét. Ha bizonytalan vagy az új ingatlan terhelhetősége miatt, érdemes előzetes értékbecslést kérni.
Ha az új ingatlan megfelelő fedezetet nyújt, akkor a banki zálogszerződés és a közjegyzői okirat módosítása következik. A módosítás költséggel jár, és ezt követően a bank kiadja az új ingatlanra vonatkozó jelzálog bejegyzési kérelmét. Az illetékes földhivatalnál széljegyen bejegyzésre kerül a pénzintézet jelzálogjoga. Ezt követően a bank kiadja az előző ingatlanfedezetre bejegyzett jelzálogjog törlésére vonatkozó kérelmét. A fedezetcsere általában 2-3 hét alatt lezajlik.
résztvevők és költségek
Ha olyan személy is tulajdonos az új ingatlanban, aki nem szerepelt a hitelügyletben, kötelező őt is zálogkötelezettként bevonni az ügyletbe. Ehhez személyes okmányokra (személyi igazolvány, lakcímkártya, adókártya) lesz szükség. Összesen 150 000-200 000 Ft-ba kerülhet a fedezetcsere. Fontos, hogy a szerződésmódosítást elindítsd, ha vásárlás is kapcsolódik az ügylethez, hogy biztos legyél benne, az új ingatlan elegendő fedezetet nyújt a meglévő hiteledhez. Előzetes értékbecslés segíthet felmérni az ingatlanok értékét, és így kiderülhet, mekkora lesz a forgalmi és a hitelbiztosítéki érték.
csok és csok átvitele
A CSOK átvitele másik ingatlanra vagy az önkéntes visszafizetés nem egyszerű folyamat. A CSOK-ot érintő jelzálog és tilalom bejegyzése általában tíz évre szóló elidegenítési és terhelési tilalmat jelent. Az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint az elidegenítési és terhelési tilalom minden érintettet érint, aki CSOK-ot vett fel. A CSOK felhasználói és közös háztartásban élő gyermekeiknek tíz évig kell lakniuk a támogatással megvásárolt vagy felépített ingatlanban. A csokos ingatlant lebontani és kiadni sem lehet ebben az időben, kivéve katasztrófa vagy kivételes intézkedés. A CSOK átépítése másik ingatlanra lehetőség, de feltétele, hogy az új ingatlan ára meghaladja az elidegenített ingatlan árát, és a hasznos alapterület is nagyobb legyen. Ha 60 napnál hosszabb idő telik el az új ingatlan megvásárlásáig az eladás után, akkor a támogatási összeg letétbe kerül, és a visszafizetési kötelezettség felfüggeszthető egy időre. A tilalom és a jelzálog átjegyzése során az eredeti szerződés szerint folytatódik a tízéves időszak.
Ha CSOK-ot adtak és az ingatlan eladásával finanszíroznád az új lakást, a CSOK átvitelét a kormányhivatalnál kell bejelenteni. Az eljárás során lehetőség van felfüggesztésre és átjegyzésre, vagy közvetlen átjegyzésre az új ingatlanra. Az eladást 30 napon belül be kell jelenteni a kormányhivatalnál. A felfüggesztés ideje általában 1 év vásárlási szándék esetén és 3 év építési szándék esetén, és egy egyszeri hosszabbítás lehetséges legfeljebb 2 évig.
Az új ingatlan megvásárlásával kapcsolatos adatok és határidők szigorúak: az új ingatlan hasznos alapterületének nagyobbnak kell lennie, és a vételár vagy építési költség általában meghaladja az elidegenített ingatlan árát. A CSOK összegét előzetesen a Lakástámogatási letéti számlára kell befizetni. Ha az új ingatlan tulajdonjoga már be van jegyezve vagy használatbavételi engedéllyel rendelkezik, ezt a tényt is be kell jelenteni a kormányhivatalnak annak érdekében, hogy a terhek átjegyzése megtörténhessen. A folyamat végén a kormányhivatal dönti el a jelzálog és a kapcsolódó terhek új ingatlanra történő átjegyzéséről, és az új ingatlanra vonatkozó jelzálog bejegyzési kérelmet a földhivatal felé továbbítja.
gyakorlati tanácsok és hogyan használható a fedezetcsere
- Érdemes előzetes értékbecslést kérni mind a meglévő, mind az új ingatlanra, hogy tudd, mekkora a forgalmi és a hitelbiztosítéki érték.
- Ha változik a tulajdonosok köre, minden érintettet be kell vonni zálogkötelezettként (személyes okmányokra szükség van).
- A fedezetcsere gyakran 2-3 hét alatt lezajlik, de a banki és földhivatali eljárások időigénye miatt tervezd meg a határidőket.
- A CSOK esetében fontos figyelembe venni, hogy tíz évig elidegenítési és terhelési tilalom van érvényben, és a csokos ingatlan eladása vagy cseréje csak a kormányhivatal engedélyével történhet.
- Ha a CSOK-ot érintő elidegenítési tilalmat és jelzálogot át szeretnéd venni egy új ingatlanra, tartsd szem előtt, hogy az új ingatlan ára és alapterülete meghaladja a régiét, és szükség lehet a visszafizetési kötelezettség felfüggesztésére vagy átjegyzésére.
gyakran felmerülő kérdések
- Hogyan ellenőrizhetem, hogy van-e jelzálog egy ingatlanon? - A jelzálog bejegyzése a tulajdoni lap III. részében található, és a földhivatal adja ki az információt.
- Hol található a jelzálogjog a tulajdoni lapon? - A III. részben, a terhek és egyéb jogok között szerepel.
- Mikor kötelező bejegyezni a jelzálogjogot? - A jelzálog bejegyzése a hitel folyósítása előtt történik.
- Vásárolhatok ingatlant, amin már jelzálog van? - Igen, a jelzálog önmagában nem akadálya az adásvételnek; elidegenítési tilalom esetén viszont a bank engedélye szükséges.
- Mi a különbség a jelzálogjog és az elidegenítési tilalom között? - A jelzálog csak biztosíték; az elidegenítési tilalom a tulajdon megszerzését vagy értékesítését korlátozza a hitelintézet engedélyéig.
következő lépések és ajánlások
Ha a fedezetcsere vagy CSOK átvitele a cél, érdemes előzetes értékbecslést kérni, és informálódni a banknál a konkrét feltételekről. Közvetlen átjegyzés esetén az új lakás megvásárlását követően rövid időn belül intézkednek a hatóságok a terhek áthelyezéséről, és a teljes folyamat gyakran gyorsabb lehet, mint a halasztott megoldások. A jogi tanácsadás és az ügyintézés során keress szakértő ügyvédet vagy hitelügyintézőt, aki segít a szükséges formanyomtatványok kitöltésében, a dokumentumok összeállításában és az eljárások pontos menetében.
Fedezetek megismerése: funkciók, típusok és feltételek a hitelekben
tags: #jelzalogjog #atvitele #masik #ingatlanra