Kalmar Gerzson ingatlanvagyon: ipari/logisztikai piac alakulása és kilátások
Az ipari és logisztikai ingatlanpiac az elmúlt években hatalmas hullámvasúton járt: a Covid-időszak túlfűtött keresletét a gazdasági bizonytalanság, a nemzetközi konkurencia és a céges döntéshozatal óvatossága követte. Mára a hazai fejlesztők és bérlők jóval körültekintőbben terveznek, miközben a technológiai elvárások és az automatizáció iránti igény jelentősen felértékelődött. Ebben a komplex környezetben dolgozik Kalmár Milla, az 108 Hungary Real Estate Kft. Head of Industrial Agency pozícióban, aki napi szinten látja a piac mozgásait, a fejlesztők óvatosságát és a bérlők egyre határozottabb, műszaki szempontból is összetettebb elvárásait.
A piac aktuális állapota és a visszafogottabb aktivitás okai
- Pár éve jelentős fellendülés volt az ipari ingatlanpiacon, sorra épültek a raktárak, vidéken is sok új fejlesztő jelent meg.
- Három évvel ezelőtthöz képest konszolidálódott a piaci aktivitás mind a keresleti, mind a kínálati oldalon.
- A spekulatív beruházások mérséklődtek: a beruházók sokkal megfontoltabban döntenek, ritkán indítanak el olyan fejlesztést, amely mögött még nincs bérlői szándék.
- Előkészítik a projekteket - talajmechanikai szakvélemény, alapozási munkák, engedélyeztetés -, de kivárnak, amíg megérkezik a konkrét bérlő.
- A budapesti piacon az üresedési ráta nagy részét jelenleg a bérbe nem adott spekulatív fejlesztések és a korszerűtlenebb, régebbi épületek adják.
A bérlők és a modern raktárak igényei
Egy modern raktár ma már nem csak „egy nagy doboz az autópálya mellett”. Ez teljes mértékben megrendelőfüggő. A spekulatív fejlesztések háttérbe szorultak, mert az egyedi igényeket nem igazán lehet sztenderd épülettel kiszolgálni: összetettebb, robotizált raktár háttér-infrastruktúrára van szükség, vagy gyártói igényekre speciális padlósík-pontosság, nagyobb padlóterhelhetőség, eltérő raszterkiosztás szükséges. A bérlők olyan raktárakat keresnek, amelyek alkalmasak bizonyos szintű automatizálásra.
A már működő operációkban is egyre nyitottabbak a vállalatok arra, hogy a működés hatékonyabb legyen, csökkenjen az élőmunka aránya, legyen szó csomagolásról vagy ki- és betárolási folyamatokról.
A régió és Budapest környéke - ahol mozgások folynak
- A M0 környéke továbbra is a hazai logisztika központja.
- A közép-kelet-európai régióban erős szereplők vagyunk, és az országok közötti kollaboráció során látjuk, hogy Prágához képest a budapesti M0 környéke még nem telt meg.
- A cseh főváros környékén elfogytak a telkek, a hatóságok pedig sokkal bonyolultabb engedélyezési folyamatoknak teszik ki a fejlesztőket.
- Nálunk még mindig vannak fejlesztési lehetőségek, és bizonyos szempontból versenyelőnyünk is van.
- Lengyelországban alacsony a bérleti díj, de magas az élőmunka-költség; Prágában mind a bérleti díjak, mind a humánerőforrás-költségek magasak; Pozsony környékén pedig a díjak kifejezetten versenyképesek.
Vidéken továbbra is az autóipar dominál, de voltak ügyfelek FMCG-szektorból is. Az autóipar igényei várhatóan a következő években is dominálnak, és az ipari fejlesztések gyakran szükségessé teszik elérhető áramkapacitás biztosítását is.
Hogyan lehet meggyőzni egy bérlőt a hosszú távú szerződésről?
Hogyan lehet meggyőzni egy bérlőt arról, hogy a bizonytalanság ellenére írjon alá egy 3-5 éves szerződést? A bizonytalansági faktor szerepe megnőtt, de ennek van jó oldala is: a cégek ingerküszöbe jelentősen kitolódott. Átéltünk háborút, energiaválságot, inflációs sokkot, vámkérdéseket - és a vállalatok valamelyest hozzászoktak ehhez a környezethez. A tanácsunk az, hogy fókuszáljunk azokra a tényezőkre, amelyekre valóban van ráhatásunk, és ezekben törekedjünk a lehető legjobb paraméterek elérésére. Amire nincs ráhatásunk, ott kockázatvállalási mátrixot kell készíteni: felmérni, hogy a lehetséges történések milyen hatással lesznek majd az adott cégre vagy szektorra.
Év eleji kilátások és vállalati döntések
Lassan mérleget lehet vonni az idei évről. Izgalmas és küzdelmes. A döntéshozatali folyamatok egyre összetettebbek, sok a bizonytalansági tényező, ide sorolom az amerikai vámokkal kapcsolatos fejleményeket vagy például a jövő évi hazai választások körüli spekulációkat. Nemcsak a magyar kis- és középvállalatok, hanem a nagy multinacionális cégek is próbálják belőni, mi várható a következő években. Mindezek ellenére jó évet zártunk, teljesítettük az üzleti terveinket. Sok vidéki tranzakciót zártunk, de Budapest környékén is voltak jelentős üzletkötéseink.
"Ugyanaz" a szoftver működteti a JYSK giga logisztikai központját és az Audi e-hajtás üzemét
| Piaci tendencia | Jellemzők |
|---|---|
| Spekulatív fejlesztések visszaszorulása | Előnyben a bérlői igényre szabott megoldások |
| Automatizáció és padlósík-pontosság | Speciális igények kiszolgálása a robotizált környezetekben |
| Regionális compare | M0 környéke a logisztikai központ, Prága telített, nálunk fejlődési lehetőségek |
tags: #kalmar #gerzson #ingatlanvagyon