Lakáshitel meglévő házzal: lehetőségek és feltételek
Mindannyiunk életében eljön a pillanat, amikor valamilyen oknál fogva új otthonra van szükségünk, legyen szó munkahely miatti költözésről, gyermekvállalásról, a ház bővítéséről vagy felújításáról. A segítség azonban kéznél van: különböző lakáshitelek és államilag támogatott megoldások közül választhatunk.
Az állami támogatások és az otthonteremtési kedvezmények hatására hazánkban egyre többen vágnak bele lakásprojektbe: vásárlásba, felújításba vagy akár építkezésbe. Adódhatnak persze olyan élethelyzetek, amikor igazán fókuszba kerül az új otthon gondolata, mert bővül a család, új városba sodor az élet, vagy elérkezik a szülőktől való elköltözés ideje.
A lakáshitel feltételei szigorúbbak a személyi kölcsönökhöz képest. A havi nettó jövedelem, az esetleges másodlagos jövedelem vagy a bevitt önerő mértéke elsősorban azt befolyásolhatja, hogy kaphatunk-e, illetve hogy milyen feltételekkel kaphatunk kölcsönt.
Valamennyi pénzintézet elvárja, hogy a vételár bizonyos százalékát az ügyfél saját forrásból teremtse elő - ezt az összeget nevezzük önerőnek. Az önerő mértéke esetenként eltérő lehet, de általában a lakás vagy ház vételárának 10-20%-a. A 10%-os önerő kedvezményes és kamattámogatott hitelek, valamint piaci hitelek esetén egyaránt alkalmazható.
Ingatlan vásárlása vagy építése esetén az ingatlan forgalmi értékének akár 80, 2024. január elsejétől pedig bizonyos esetekben 90 százalékáig hitelezhet a bank. A hitelfelvétel során mindig egyedi ügyfélminősítés alapján határozzák meg az elvárt önerőt. Ha egy 30 millió forint forgalmi értékű lakás megvásárlásán gondolkozunk, a minimális önerőnek 6 millió forintnak kell lennie. Ebben az esetben akár 24 millió forint hitelt is kaphatunk.
A hitelbírálat során a bank azt vizsgálja, hogy a havi jövedelmünk milyen arányban terhelhető kölcsönnel, vagyis mekkora törlesztőrészletet tudunk kifizetni. Itt jön be a képbe a jövedelemarányos törlesztési mutató, azaz a JTM a hitelbírálat során alkalmazott módszer. Ennek az értéke azt mutatja meg, hogy a havi fizetésünk legfeljebb hány százalékban terhelhető a törlesztőrészletekkel.
A hitelbírálat során megkülönböztetik az elsődleges és másodlagos jövedelmet, de nagyobb súllyal értelemszerűen az elsődleges jövedelem, azaz a munkabér (külföldről és belföldről származó egyaránt), a vállalkozói jövedelem, illetve a nyugdíj esik latba. A másodlagos jövedelem segíti a pozitív elbírálást, azonban kizárólag megfelelő elsődleges jövedelem esetén.
Az ingatlanhitel fontos jellemzője, hogy a kölcsönt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Akár közeli hozzátartozónk tulajdonában álló ingatlan is bevonható a hitelügyletbe, amennyiben a tulajdonosa hajlandó zálogkötelezettként részt venni a konstrukcióban.
A fedezetként felajánlott ingatlannak megfelelő értékűnek kell lennie és számos kritériumnak szükséges megfelelnie. Általában fenntartások nélkül elfogadják fedezetként a családi házat, ikerházat, sorházat, a lakást, az építési telket, bizonyos feltételek mellett bevonható az üdülő, hétvégi ház, nyaraló, a könnyűszerkezetes vagy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlan is. Vannak olyan típusok, amiket, ha el is fogadnak a bankok, csak bizonyos feltételekkel, például alacsonyabb finanszírozhatóság mellett. Ilyen lehet a tanya, az ártéren lévő vagy a külterületi ingatlan.
Az ingatlan értékének meghatározása értékbecsléssel történik. A hitelintézet értékbecslője szakvéleményében megállapítja, hogy a fedezetül felajánlott ingatlan mennyit ér a banknak. Ennek során vizsgálja az ingatlan és a telek méretét, elhelyezkedését vagy az ingatlan értékesíthetőségét.
A hitelintézetek kínálatában elérhető általános, piaci lakáshitel alatt most azokat a lakáscélú hiteleket értjük, melyek a legtöbb természetes személy számára elérhetőek, nincsenek olyan speciális feltételekhez kötve, mint például a gyermekvállalás. Az ilyen típusú lakáshitelek felvételénél általánosságban a két legfontosabb feltétel, hogy a Központi Hitelinformációs Rendszerben (KHR) nem szerepelhet rólunk negatív információ, és a hiteligénylést megelőzően a bankok által meghatározott, minimum bevétellel kell rendelkezni.
Állami támogatások lakáshitelhez
A lakáshitel igényléséhez kapcsolódóan számos állami támogatási forma is igénybe vehető, amelyek jelentősen megkönnyíthetik a hitelfelvételt és csökkenthetik a törlesztő részletek terheit.
Babaváró hitel
A Babaváró hitel olyan házaspároknak szól, ahol a feleség betöltötte a 18. és még nem töltötte be a 30. életévét, és a pár egyik tagja legalább három éve folyamatosan társadalombiztosítással rendelkezik. Amennyiben a feleség elmúlt 30 éves, de még nem töltötte be a 41. életévét, és igazolja legalább a 12. hetet betöltött várandósságát, a házaspár továbbra is jogosult a támogatás igénybevételére 2024.
A felvehető hitelösszeg akár 11 millió forint is lehet. Ennek a hitelnek az előnye, hogy amennyiben az első gyermek 5 éven belül megszületik, akkor a hitel kamatmentes marad a futamidő végéig. A második közös gyermek után a fennálló tartozás 30%-át, a harmadik gyermek születése után pedig a fennálló tartozás 100%-át az állam támogatásként átvállalja.
A babaváró teljes összege abban az esetben használható önerőként ingatlan vásárlás során, ha a lakáshitel igénylésére a babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon túl kerül sor. A babaváró kölcsönszerződés megkötését követő 90 napon belüli lakáshitel igénylés esetén a babaváró hitel 75%-a használható fel önerőként.
CSOK Plusz
A támogatott hitel kamata legfeljebb 3%, a kamattámogatás pedig maximum 25 év lehet. A CSOK Plusz további előnye, hogy amennyiben a család az első közös lakását vásárolja, a hitel 10% önerővel is igényelhető. Tehát, egy 80 millió forint értékű lakáshoz az egyébként kötelező legalább 16 millió forint helyett 8 millió forint is elegendő lehet önrészként. Fontos feltétel azonban, hogy a házaspár első közös lakásának vételára nem haladhatja meg a 80 millió forintot. Nem első közös lakásvásárlás esetén 150 millió forint lehet az értékhatár.
Egy erős érv a konstrukció mellett, hogy az állam a hiteltartozásból is elenged a feltételek teljesülése esetén. A felvett hitel tőketartozásából a második, majd minden további megszületett gyermek után 10-10 millió forint gyermekvállalási támogatást nyújt az állam.
Adóstárs bevonása és egyéb feltételek
Adóstárs bevonását a bank valamilyen kockázati tényező fennállása esetén írhatja elő, például, ha az igénylő túl fiatal vagy idős. Előfordulhat, hogy a bank kötelezővé teszi a házastárs adóstársként való bevonását, ha a fedezetként szolgáló ingatlan közös tulajdonban van.
Az adóstárs bevonása ezen túl kedvezően is befolyásolhatja a hitelbírálatot és akár nagyobb összeghez is hozzájuthatunk, hiszen egy erős biztosítékot jelent a bank számára.
Általánosságban a 18 és a 70-75 év közötti életkort fogadják el a bankok, de találhatunk példát 23 éves alsó korhatárra is. A CSOK Plusz és a Babaváró esetében a felső korhatárt határozzák meg alacsonyabban, a kérelem benyújtásának időpontjában még nem betöltött 41. életév., illetve 30. életévben (a feleség esetében).
Ha a hitel futamidejének végéig Ön betöltené a 75. életévét, bevonhat további biztosítékot. További biztosíték lehet: a kölcsön futamidejére és összegére szóló hitelfedezeti életbiztosítás, vagy egy olyan adóstárs, aki a futamidő végéig nem tölti be a 75. életévét, és rendelkezik legalább havi nettó 193 000 forint igazolt jövedelemmel.
Ha Ön mulasztással vagy visszaéléssel szerepel a Központi Hitelinformációs Rendszerben (régen BAR-lista), akkor nem tudunk Önnek hitelt nyújtani.
Hitelkiváltás és egyéb lehetőségek
Igen, más banknál felvett ingatlanfedezetű hitelét kedvezőbbre cserélheti bankunknál. A hitelkiváltás során lehetőség nyílik a kedvezőtlenebb kamatozású, magasabb törlesztő részletű hitelek lecserélésére.
A hitel igénylésének 2 alapvető feltétele, hogy Ön vagy adóstársa rendelkezzen: rendszeres, igazolható, legalább 3 hónapja fennálló havi jövedelemmel, melynek összege eléri a havi nettó 193 000 forintot, és egy olyan ingatlannal, ami a hitel fedezete lehet.
Az Ön céljától függően a hitel igénylésének lehetnek további feltételei, melyekről munkatársaink tájékoztatják Önt a hitel igénylése előtt.
Előzetes lakáshitel-jóváhagyás kérése - Tippek és trükkök 2026-ra
Kérdések merülhetnek fel azzal kapcsolatban, hogy kapható-e lakáshitel olyan ingatlanra, ami családtagok között cserél gazdát. Annak, hogy egy ingatlan családon belül cserél gazdát, több oka is lehet. Egyik ilyen, amikor többen örökölnek meg egy ingatlant, egyikük pedig szeretné kivásárolni a többieket. Nem ritka az sem, amikor válás miatt kerül sor az adásvételre, ilyenkor pedig előfordulhat, a közös ingatlant eredetileg hitelből vásárolta a pár, így mindketten adóstársak.
Jó hír, hogy a legtöbb bank ad jelzáloghitelt akkor is, ha a vevő és az eladó közeli hozzátartozói egymásnak. Erre egyébként a szabad felhasználású jelzáloghitelek a tulajdonjog megbolygatása nélkül is ehetőséget adnak, ám ilyenkor némileg kevesebb banki ajánlatból választhatsz, illetve a kamat is magasabb annál, mintha lakásvásárlásra igényelnéd a kölcsönt. De térjünk vissza az eredeti kérdéshez, amikor valóban ingatlanvásárlás történik a családtagok között.
A bankok tehát minden esetben tájékozódnak a tranzakció okáról, és van olyan hitelintézet, amelyik feltételekkel hitelez csak. Némelyik például csak a tulajdonostársak kivásárlását hitelezi meg, ezért ragaszkodik ahhoz, hogy a vevőnek már eleve rendelkezzen tulajdoni hányaddal az ingatlanban. Gyakori kitétel az is, hogy az ingatlanon ne legyen hitel vagy egyéb teher.
Családon belüli adásvételnél előfordul, hogy a felek a forgalmi értéknél alacsonyabb árban állapodnak meg egymással, amire lehetőségük van, és ez a hitelhez jutásnak sem akadálya. Példa: egy testvérpár 50-50%-ban tulajdonosa egy 20 millió Ft forgalmi értékű ingatlannak, ám arról állapodnak meg, hogy az egyik testvér a másiktól 5 millió Ft-ért megvásárolja annak tulajdonrészét. Amennyiben a vásárláshoz 5 millió Ft hitelt igényel, akkor ezt jó eséllyel megkapja, ráadásul önerőre sem lesz szüksége, hiszen a hitelösszeg a forgalmi érték 25%-a, miközben a bankok minimálisan 80%-ig hiteleznek.
A legfontosabb, hogy mindig tájékozódj a lehetőségekről és a banki feltételekről, hogy a számodra legmegfelelőbb lakáshitelt válaszd!
tags: #kaphatok #lakashitelt #ha #van #mar #a