Kaució és óvadék bérleti szerződésekben: mire számítsunk és hogyan számoljuk ki

Ha béreltél már akár lakást, akár bármilyen eszközt - például autót, biciklit, szerszámot -, akkor biztosan találkoztál már a kaució fogalmával. Ez egyfajta biztosíték a bérbeadó számára, hogy kellő gondossággal bánjunk a bérleménnyel és ne keletkezzen kára a kölcsönadás során. De mit érdemes tudni a kaucióról? Mikor és mennyit kell fizetnünk? Milyen esetekben jár vissza a kaució, és mikor nem kapjuk vissza a befizetett összeget?

Jelen cikk általános jellegű tájékoztatást nyújt a részletezett témával kapcsolatban. A cikk nem minősül útmutatónak, tanácsnak. A kaució a latin cautio ’óvatosság, elővigyázatosság, óvadék, jótállás’ szóból ered. Egyfajta biztosítékul szolgál a bérlések során, melynek pontos szabályait a Polgári Törvénykönyv rögzíti. A kaució kifejezését elsősorban a köznyelvben használjuk, a hivatalos jogi megnevezése, óvadék. A lényege, hogy a bérbeadó egy bizonyos összeget kér a bérleti díjon felül, mellyel a bérleti jogviszonyt követően elszámol a bérlővel.

A kaució mértéke és hogyan alakul

Provident tipp: Nehézséget jelent albérleted kauciójának kifizetése? Hogy pontosan mekkora a kaució összege, ez elsősorban attól függ, hogy milyen típusú a bérlemény. Lakásbérlés esetén az óvadék összege általában 1-3 hónap, de akár magasabb is lehet, ha például olyan nagy értékű berendezés található az albérletben. Fontos tudni, hogy a Polgári Törvénykönyv szerint, amennyiben a kaució összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, akkor a leendő bérlő kérvényezheti, hogy a bíróság mérsékelje a túlzott mértékű óvadékot.

Tárgyak, eszközök kölcsönzése esetén akkor tarthatják vissza a biztosíték visszafizetését, ha a bérlő valamilyen kárt okozott. Lakásbérlés esetén problémát okozhat, ha a bérlő tönkretette az ágyat, kárt tett a konyhabútorban vagy kiégette a kanapét. A bérleti szerződésnek pontosan meg kell határoznia, hogy a bérbeadó mire használhatja a kauciót, és milyen esetekben tarthatja vissza. Sajnos előfordulhat olyan eset, hogy a bérbeadó a rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlásra hivatkozva nem akarja visszafizetni az óvadékot.

Az óvadék jogi háttere és célja

A kauciót a bérleti szerződéssel egyidejűleg szokás rendezni, azaz a bérlő ekkor fizeti ki a meghatározott összeget. Fontos beleírni a dokumentumba a kaució pontos mértékét és jogcímét, azaz, hogy óvadékként került átadásra. A kaució alap esetben nem számít bevételnek, ezért nem kell utána adót fizetni. Ugyanakkor, ha a kauciót felhasználják, adókötelessé válik, és személyi jövedelemadó terheli. Ingatlan bérleti díjára vonatkozóan is meg kell adózni, és általában szükséges kaució fizetése ingatlan és/vagyontárgyak bérlése esetén. Autóbérlés esetén a kaució összege attól függ, milyen drága és milyen korú autót kölcsönzünk.

A kaució lényege, hogy szerződésszerű teljesítés esetén visszajár. Amennyiben a bérlő nem fizet szerződés szerint, és ezért a kaució vagy annak egy része a ki nem egyenlített bérleti díjra kerül felhasználásra, akkor sem válik visszamenőlegesen az óvadék adóComeg. A bérbeadó tehát jogosult lesz a nála lévő idegen pénzből kifizetni a közüzemi számlák nemfizetése miatt felhalmozott tartozást, ha azt a bérlő határidőben nem fizeti meg. Ezzel a bérbeadó elkerülheti, hogy a közüzemi szolgáltatások miatt hátralék keletkezzen vagy kikapcsolják a szolgáltatásokat.

Miért fontos a pontos szerződés és az állapotfelmérés?

Mit nem tudunk az ingatlan bérbeadásának adózásáról? Függetlenül attól, hogy miért adjuk bérbe az ingatlant, az ebből származó jövedelem után adóznunk kell. A fő szabály szerint a kaució nem része az ingatlan bérbeadásból származó bevételnek vagy jövedelemnek. Az Szja törvény szerint a jövedelem kiszámításánál nem kell figyelembe venni azt a vagyoni értéket, amelyet vissza kell szolgáltatni. Így a kaució teljes összege átadáskor nem minősül bevételnek, mert a bérbeadó a szerződés megszűnésekor visszaadja a bérlőnek. Ha a kauciót valamely kár miatt vagy a szerződés felmondása miatt véglegesen megtartják, az ebből származó összeg bevételnek minősül.

A fentiekhez kapcsolódóan a könyvelés szempontjából a kaució törvényi jellegétől függően többféle menedzsment lehetséges: gyakori, hogy a kauciót a szerződésben rögzített összegként és készpénzben átadott formában tartják nyilván, és a későbbi elszámoláshoz megérett a pénzügyi bizonylat. Ha a kapott összeg csak elnevezésben kaució, tartalmát tekintve pedig nem az, akkor előlegként funkcionálhat, és az áfa fizetési és számla kiállítási kötelezettség keletkezhet.

Áfa és számviteli megfontolások

A kaucióról számlát nem kell kiállítani. A könyvelés bizonylata maga a pénztárbizonylat vagy a bankkivonat, ahol a pénzösszeg bevételként megjelenik. Azonban a szerződésnek tartalmaznia kell a kaució fizetési kötelezettségét és jogcímét. Ha a kauciót úgy hívják, de tartalmát tekintve nem az, előlegként funkcionálhat, ami ÁFA szempontból jelentős lehet. Ha a kaució egy részét úgymond közvetlenül a bérleti díj felfelé módosításaként (pl. utolsó bérleti díjba beszámítása) használják, akkor az adózási kötelezettség és számlázási kötelezettség átalakulhat.

A kaució és a díjak közti különbségek

Mi a különbség a kaució és a foglaló között? A foglaló a szerződéskötés biztosítékaként szolgál, és csak akkor válik az ellenérték részévé, ha a szerződés megvalósul. A kaució pedig a bérleti jogviszony biztosítéka, amelyet a szerződés lejárta után vissza kell adni, kivéve ha a bérlő szerződésszegést követ el, vagy kárt okoz, és ezt kiadások fedezésére veszik igénybe. A kaució lehet pénz, értékpapír vagy egyéb követelés, míg a foglaló általában kizárólag pénz vagy dolog, amely konkrétan a szerződéskötéshez kapcsolódik. Az óvadék intézményét a PTK szabályozza (például 5:95-től), amely lehetővé teszi, hogy a jogosult az óvadékból közvetlenül kielégítse követelését.

Gyakorlati tippek bérlőknek és bérbeadóknak

Írásos megállapodás: A kaucióról és jogcíméről egyértelműen rögzítsük a bérleti szerződésben. A bérbeadó és a bérlő számára is legyen egyértelmű, mely esetekben tarthatja vissza a kauciót, és melyekben kell visszautalni.
Állapotfelmérés: Készítsünk állapotfelvételt az átadás-átvételkor, és fotókkal dokumentáljuk az ingatlan vagy eszköz állapotát.
Áfa és adózás: Ismerjük a kaució adózási státuszát: általában nem Áfa alap, de ha felhasználják, akkor adóköteles lehet a felhasználás.
Számlázás: A kaucióról külön számlát nem kell kiállítani, a könyveléshez azonban meg kell rendelkezésre állnia a készpénzbefizetés vagy banki átutalás bizonylata.
Jogi keret: Ha a bérbeadó túllépi a jogszabály által megengedett mértéket, a bérlő kérheti a mérséklést a bíróságtól. A háromhavi bérleti díjnál magasabb kaució esetén a bíróság mérsékelheti azt.
Visszafizetés határideje: A kauciót a bérlő kiköltözése után általában 14 napon belül vissza kell adni, ha nincsenek fennálló költségek vagy vitás tételek.

Információk a jelenlegi átstrukturált példákról

A cikkben található információk eredeti formában sokszor a piacon alkalmazott gyakorlatokra vonatkoznak, és szó szerinti idézetek is lehetnek. A példák között gyakori, hogy a legtöbb lakásbérleti hirdetés havi díjat és két havi kauciót kér a bérbeadótól. A feleknek a szerződésben egyértelműen meg kell határozniuk a kaució jogcímét és felhasználhatóságát, hogy elkerüljék a későbbi vitákat.

Összegzés és gyakorlati következtetések

A kaució (óvadék) fontos intézmény a bérleti jogviszonyokban. Megfelelően rögzítve, az állapotfelvétellel és írásos dokumentációval, valamint a jogi keretek betartásával jelentősen csökkenthetőek a viták és a későbbi pénzügyi problémák. A kaució célja, hogy mindkét fél számára tiszta és igazságos legyen a lezárás a bérleti időszak végén: ha a bérlő rendben adja át a bérleményt, visszakapja az óvadékot; ha viszont kárt vagy tartozást okoz, a bérbeadó felhasználhatja a megfelelő tartozások fedezésére.

Állapotfelmérés és átadás-átvételi jegyzőkönyv példája

tags: #kaucio #kell #e #szamlak