Kell működési engedély lakóingatlan bérbeadásához: jogi szabályok és adózási ismeretek

Az ingatlan bérbeadása nem csupán haszonnal, hanem kötelezettséggel is jár, amelyre minden ingatlan tulajdonosnak szükséges megfelelően felkészülnie. Fontos elsőként leszögezni, hogy ingatlan bérbeadása esetében, a köznyelvtől eltérően, általában bérlő és tulajdonos áll egymással szemben. A jogviszony létrejöhet albérlő és főbérlő, azonban az elnevezéstől eltérően, nem ez jellemzi a piaci viszonyokat, főként bérlő és tulajdonos jogviszonyáról beszélünk.

Jogalap és szerződéskötés

A bérleti szerződés a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) szabályai alapján írásban megkötendő megállapodás, amely rögzíti a bérbeadó és a bérlő jogait és kötelezettségeit. Ezen kívül minden esetben a felek között írásbeli szerződésnek kell létrejönnie, enélkül az ingatlan bérbeadása nem felel meg a vonatkozó jogszabályi előírásoknak. A szerződés érvényességéhez nem szükséges ügyvéd, azonban ingatlanjogi szakember bevonása jelentősen csökkentheti a későbbi viták esélyét, különösen nagy értékű vagy rövid távú bérbeadás esetén.

Mire terjedjen ki a bérleti szerződés?

• A rendeltetésszerű használat mellett előforduló garanciális hibákért Ön, mint bérlő, nem felelős.
• A lakbér átadásának pontos határideje és a fizetés módja.
• Kaució (óvadék) mértéke, a visszafizetés feltételei, felhasználási módjai.
• A felmondás módja és határideje; a felmondási feltételek és kiköltözési határidők a Ptk. szerint.
• A bérlemény állapotának ellenőrzésére vonatkozó kikötések.
• A bérleti díj emelésére vonatkozó megkötések - meghatározott időközönként.
• A bérleményben okozott károkért való felelősség és az átalakítások engedélyezése.
• Mely helyiségek használata van benne a bérleti díjban; pontosan mit tartalmaz a bérleti díj?

Rövid távú vs. hosszú távú bérbeadás: engedélyek és követelmények

A jogszabály különbséget tesz a rövid távú (idegenforgalmi célú) és a hosszú távú lakáskiadás között. Rövid távú bérbeadás esetén - például Airbnb - a tevékenység turisztikai szolgáltatásnak minősül, így szigorúbb engedélyezési és adózási szabályok vonatkoznak rá. A szálláshely szolgáltatás általánosságban rövid ideig történő tartózkodásra vonatkozik, amely szolgáltatás csak adószám birtokában üzemeltethető, azon kívül szükséges szálláshely üzemeltetési engedélyt is beszerezni a legális működéshez.

A legtöbb önkormányzat rendelkezik a rövidtávú lakáskiadásra vonatkozó önkormányzati rendelettel, mely speciális szabályokat is tartalmaz e tevékenységre vonatkozóan. A rendelet általában megtalálható az adott önkormányzat honlapján, illetve személyesen is megtekinthető ügyfélfogadási időben. A kérelem formanyomtatványa gyakorta az önkormányzati rendeletben is megtalálható, ám sok esetben letölthető az adott önkormányzat honlapjáról is.

Adózási alapelvek magánszemély bérbeadók számára

Az ingatlan kiadásával szerzett bevétel adóköteles jövedelemnek számít. Magyarországon tehát a magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként, az összevont adóalap részeként adózik, az adó mértéke 15 százalék. Egyszerűbben fogalmazva: ingatlan bérbeadása esetén kizárólag személyi jövedelemadót kell fizetnünk. A bérbeadásból származó jövedelmet a szja-n kívül más adó, járulék nem terheli.

ÁFA és számlázás

Az Általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) az ingatlan bérbeadását tárgyi adómentes tevékenységnek minősíti. Az Áfa tv. vonatkozó pontja alapján, mentes az adó alól az ingatlan bérbeadása, tehát a bérbeadáshoz kapcsolódó előzetesen felszámított áfa ez esetben nem vonható le. Tehát a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát fizetnie, viszont a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonásra sem jogosult.

2010. augusztus 16-ától, a jogszabályban meghatározott feltételek teljesülése esetén magánszemélyek adószám kiváltása nélkül adhatják bérbe az ingatlanjukat. Amennyiben a bérbeadó nem kívánja az általános forgalmi adó kötelezettséget választani a bérbeadási tevékenységére tekintettel és Közösségi adószám kiváltására sem kötelezett, a bérbeadási tevékenységére nem szükséges adószámot kérnie a NAV-tól. Ebben az esetben számlát sem kell kiállítania a bérleti díjról, elegendő a számviteli bizonylat (pl. számla helyett a számvitelről szóló törvény szerinti számviteli bizonylat).

A természetes személy - rendszeres bevételszerző tevékenysége miatt - adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános forgalmi adónak, ezért az Áfa tv-ben meghatározott bizonylatot kell kibocsátanunk. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló törvény szerinti számviteli bizonylat kiállítása is elegendő. Az adószám hiánya - tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre - nem akadályoz minket a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton a nevünk mellett az adóazonosító jel szerepeltethető.

Adóalanyiság választása és következményei

A magánszemély dönthet úgy, hogy adóalannyá válik, ez esetben áfa megfizetésére lesz köteles, például ha gazdasági társaságnak adja bérbe az ingatlant, amely társaság a tulajdonostól kapott számla alapján számolja el a bérleti díjat. Fenti szabály alapján a magánszemély az ingatlan bérbeadásra vonatkozó bizonylatot köteles kiállítani a számviteli törvény előírásai alapján.

Bevétel, költségek és jövedelem megállapítása

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Az adózandó jövedelem mértékét a bevételből levont költségek alapján kapjuk meg. Ha a bérbeadó magánszemély, és a rezsiköltséget megtérítteti a bérlővel, az is bevételnek számít.

Az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbe vevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja nem számít bevételnek (például közüzemi szolgáltatások díja) - 2019. január 1-jétől tehát ez a kedvező szabály érvényes. Ugyanakkor a rendelkezés nem alkalmazható a bérlőre áthárított társasházi közös költségre, és nem alkalmazható, ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is.

Bevételcsökkentés és kaució

A magánszemély levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget. Ingatlan-bérbeadás esetén nem ismeretlen fogalom a kaució mint egyfajta biztosíték; a kaució összege vagy annak valamely hányada kizárólag akkor minősül bevételnek és válik az elszámolás napján tényleges bevétellé, ha a bérleti jogviszony végén a bérbeadónál marad.

A jövedelem megállapításának módjai

A bevételből két módon állapítható meg a jövedelem mértéke: 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy tételes költségelszámolással. Nem tételes költségelszámoláskor a bevétel 90 százalékát kell jövedelemnek tekinteni. Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó tényleges bizonylatokkal és számlákkal köteles igazolni az ingatlan fenntartásával kapcsolatban felmerült költségeit.

A tételes költségelszámolás során elismert költség lehet többek között az ingatlan javítására, karbantartására, felújítására fordított díj, valamint az amortizációs költség is. Az értékcsökkenési leírás szabályai szerint, ha az épület hosszú élettartamú szerkezetből készült, az évi leírási kulcs 2 százalék. Az értékcsökkenési leírás alapja a beszerzési ár, és arányosítható a bérbeadás időtartamára és alapterületére.

Bejelentési kötelezettségek és adóelőleg

Az ingatlan bérbeadási tevékenységet az adott évben érvényes T101 jelű (bejelentő és változásbejelentő) nyomtatványon kell bejelenteni a NAV-hoz. Ha magánszemély magánszemélynek adja bérbe az ingatlant, az adóelőleg fizetési kötelezettség negyedévente esedékes: a lakáskiadás után kiszámított személyi jövedelemadót negyedévente kell megfizetni az adóhatóságnak a negyedévet követő hónap 12. napjáig.

Ha a bérbeadásból származó bevételünk az adózás rendje szerinti törvény értelmében „kifizetőtől” (nem magánszemélytől, hanem jogi személytől, pl. vállalkozástól) származik, az adóelőleget nem nekünk, hanem a kifizetőnek kell megfizetnie. A kifizető személyét az Art. szabályozza, és nyilatkozat hiányában a kifizető a 10 százalékos költséghányad alapján számítja ki az adóelőleget, majd az így fennmaradó nettó jövedelmet juttatja el a bérbeadónak.

Speciális adózási módok: tételes átalány és önálló tevékenység

A bérbeadó kétféle adózási mód közül választhat szálláshely-szolgáltatóként. Az egyik a tételes átalányadózás, amely választása esetében évente jogszabályban rögzített fix átalányt köteles megfizetni, szobánként 32.000 forint személyi jövedelemadót és 6.400 forint egészségügyi hozzájárulást foglal magába. A másik lehetőség, ha önálló tevékenységből származó jövedelemként adózik bevétele után a bérbeadó.

Szálláshely-szolgáltatás esetén a szállóvendégek után szükséges adózni, és az idegenforgalmi adó helyi adóként az önkormányzat állapítja meg mértékét; a fizetendő adót az eltöltött vendégéjszakák alapján kell meghatározni. Az idegenforgalmi adót a szálláshely-szolgáltatást nyújtó minden hónap 15. napjáig köteles befizetni a helyi önkormányzat részére.

Társasházi lakáskiadás sajátosságai

A társasházi lakáskiadás témája az utóbbi években egyre több figyelmet kap. Egy társasházban a lakáskiadás nemcsak magánügy: hatással van a közösség életére, a közös terek használatára, a biztonságra és az ingatlan értékére is. A társasházi lakáskiadásnál két alapvető forma különböztethető meg: a hosszú távú bérbeadás és a rövid távú kiadás.

A hosszabb távon kiadó ingatlanok piacának csúcsszezonja az évben főként az augusztusi és szeptemberi hónapok, minthogy - a felsőoktatási tanév kezdetével - évek óta ebben az időszakban keresnek a legtöbben bérelhető házat vagy lakást. Közelgő tanévkezdéskor különösen fontos, hogy a bérbeadó ismerje a szabályokat és megfelelő szerződéseket készítsen.

Gyakori kérdések - rövid válaszok

• Kell adószám lakáskiadáskor? 2010 óta bizonyos feltételek mellett a magánszemély adószám kiváltása nélkül is adhatja bérbe az ingatlanát; ha azonban számlát akar kibocsátani, akkor adószám szükséges (T101 nyomtatvány).
• Kötelező számlát adnunk? Adómentes bérbeadásnál elegendő a számviteli bizonylat; ha adóalanyként regisztrálunk, számlát kell kiállítani.
• Hogyan számoljuk ki az adó mértékét? A jövedelemből 15% személyi jövedelemadót kell fizetni; a jövedelem meghatározása 10%-os költséghányaddal vagy tételes költségelszámolással történhet.
• Kell fizetnünk adóelőleget? Igen: negyedévente kell megfizetni a személyi jövedelemadó előlegét a negyedévet követő hónap 12-ig.
• Létezik mentesség? Az áfa vonatkozásában az ingatlan-bérbeadás tárgyi adómentes; egyéb mentességek és választási lehetőségek az adóalanyiság, választott adózási mód függvényei.

Adminisztrációs teendők és gyakorlati tanácsok

Az ingatlan bérbeadási tevékenységet és annak adatait a NAV-hoz be kell jelenteni a megfelelő nyomtatványon (T101 vagy a vonatkozó éves/formanyomtatványok). Amennyiben kifizetőnek adjuk bérbe az ingatlant, a kifizető levonja a 15% személyi jövedelemadót a bérleti díjból. Amennyiben nem tulajdonostól, hanem bérlőtől veszi ki a lakást, természetesen szükséges elkérnie a bérleti szerződést. Javasolt 1-2 napnál nem régebbi tulajdoni lapot, valamint pl. a bérleti szerződés bemutatása a bérbevétel esetén.

Kik segíthetnek?

Ha további kérdése merül fel az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban vagy részletesebb információra lenne szüksége, szívesen állunk rendelkezésére. A cikk lektorálta Dr., és jogi tanácsadás, képviselet magyar, angol és német nyelven is elérhető. Cím: 1082 Budapest, Futó utca 47-53.

Ha részletesebben is érdekli a téma, ajánlott szakemberrel (jogi, adótanácsadó) konzultálni, különösen rövid távú, turisztikai célú bérbeadás vagy nagyobb volumenű bérbeadási tevékenység esetén.

tags: #kell #mukodesi #engedely #lakoingatlan #berbeadasahoz

Népszerű bejegyzések:

• Házépítés: terko terko csatornaszem útmutató részletekkel
• László végrehajtó árverés: elektronikus és helyszíni licitek lépésről lépésre
• Társasház és E.ON hálózat: otthoni töltési megoldások
• Eladó házak Muravidéken
• Jogi forma és eljárások az ajándékozásban