Kerelelm tulajdonjog megszerzése és bejegyzése ingatlanokra: széljegyektől vevői jogig
A tulajdonjog bejegyzése ingatlanok esetében a szerződéskötés után még nem jelenti automatikusan a tulajdon átszállását. A Ptk. alapján egy ingatlan tulajdonjogának adásvétellel való megszerzéséhez szerződés és erre tekintettel a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Tehát míg egy ingó dolog esetében a szerződés és az átadás elegendő lehet, ingatlanoknál a bejegyzés a közhiteles közvetítő hatóság jóváhagyását, azaz földhivatali bejegyzést igényel.
Mi a széljegy és miért fontos?
A széljegy a tulajdoni lap felső részén látható bejegyzés, amely jelzi, hogy egy bejegyzési kérelem érkezett az adott ingatlanra. A széljegy biztosítja a kérelem rangsorát és láthatóvá teszi mindenki számára, hogy eljárás folyamatban van. A vevők szempontjából a széljegy megjelenése már a szerződéskötés után történik, de a tényleges tulajdonjog bejegyzése csak később történik a földhivatal döntése alapján.
A bejegyzés gyorsításának útjai
Az adásvétel során a „széljegy” után a bejegyzés ideje függ az ügyintézés módjától. Ha személyesen érkezik a papír alapú kérelem, a széljegyre kerülés gyorsabb lehet, mint postai úton. Az E-ING rendszer bevezetésével a keretek szigorúbb időpontossággal kerülnek rögzítésre a bejegyzésre váró adatokkal. Az automatikus elbírálás csak egyszerű esetekben kerül alkalmazásra, és bizonyos feltételek fennállása esetén gyorsított eljárás adható a soron kívüli megoldásokkal együtt.
A széljegyzés és a bejegyzés közötti különbség lényeges: az érkeztetés a fizikai eljárás, a széljegy pedig jogi aktus, amely a kérelem érkezését rögzíti a földhivatal nyilvántartásában.
Vevői jog a tulajdonjog-fenntartásával
Az új jogintézmény szerint a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén kell bejegyezni a tulajdoni lap III. részére. Ez a jog határozott vagy határozatlan időre köthető ki, és hosszabb távon (általában legfeljebb 5 év) védelmet nyújt a végrehajtási eljárásokkal szemben, miközben az eladó is biztonságban érezheti magát, ha a vevő késik a fizetéssel. Az első 6 hónap védelmi időszak kifejezetten fontos, mert ezen időszak alatt a földhivatal eljárásai felfüggesztésre kerülnek a vevő jogának bejegyzése révén.
A vevői jog bejegyzéséhez külön engedély szükséges, amelyet az eladó adhat meg a végrehajtási eljárások kizárásával vagy a teljes vételár kifizetése után. A hatályos szabályozás szerint a vevői jog bejegyzéséhez a felek között létrejött megállapodás és a jogi letétbe helyezett okiratok kulcsfontosságúak.
Az engedély és az aláírás módjai
Az eladó tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó engedélyt elektronikusan vagy papíron adhatja ki. 2024. január 31-én jogi személyek és képviselőik papíralapú aláírást is jogosultak használni, amelyet az ügyvéd elektronikus okirattá alakít és feltölt a rendszerbe. A természetes személyek szintén papíralapon adhatják ki az engedélyt, ezt azonban az ügyvéd vagy jogi képviselő előtt kell aláírni. Egyes esetekben a meghatalmazást is elektronikus úton is lehet benyújtani, vagy személyesen az ügyvédnél hitelesíteni.
Az eladó-vevő közti viszony összefüggései
Ha a vevő a vételár egy részét később teljesíti banki hitel vagy állami támogatás útján, a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog fontos védelmi mechanizmus. Ez az új jog három fontos elemet foglal magában: ranghely a bejegyzésben, határozott vagy határozatlan időre szóló kikötés, és a jog automatikus vagy félautomata felügyelete a 6 hónapos időtartam végéig.
Az eladó számára pedig a tulajdonjog-fenntartás lehetősége extra védelem: a vevőnek addig sem adható tulajdonjog-bejegyzés, amíg a teljes vételár be nem érkezik. Ugyanakkor a tilalmak közül a végrehajtási jog bejegyzése továbbra is fennállhat, kivéve, ha a vevő bejegyzett jogát felhasználják a fennálló tilalmak megszüntetésére.
Miért fontos a tulajdonjog bejegyzése?
A tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban közhitelesen tanúsítja a tulajdonviszonyokat. A bejegyzés a végleges tulajdonjog átszállásának jogi alapja, és minden későbbi kérelmet befolyásol - legyen szó jelzálogról, elidegenítési tilalomról vagy végrehajtási jogról. Az eljárások sorban érkeznek be, és a rangsor alapján kerültek elbírálásra. A vevői jog bejegyzése pedig megfagyaszthatja a további kérelmek elintézését, amíg a teljes vételár meg nem érkezik, vagy a határidő le nem jár.
Rövid útmutató az eljárás menetéről
- Megkötik az adásvételi szerződést, amelyben a tulajdonjog fenntartását vagy a vevői jogot is rögzítik.
- A szerződés benyújtása a földhivatalhoz széljegyre kerülés céljából.
- A földhivatal érkezési rangsora alapján megkezdődik a kérelmek elbírálása; hiánypótlási felhívások esetén határidőt adnak.
- Ha a vevő kiegyenlíti a vételárat, kiadhatják az engedélyt a bejegyzéshez, vagy közvetlenül a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez vezető eljárást indíthatják.
- A vevői jog bejegyzése esetén az első 6 hónapban a bejegyzés felfüggeszti a többi kérelmet, majd a hat hónap letelte után a jog hatálya kiürül, kivéve ha a felek meghatároztak más időtartamot.
Összefüggő fogalmak és gyakorlati tippek
A tulajdonjog bejegyzésének sikere csak akkor biztosított, ha a kérelem benyújtása után a földhivatal nem talál hiányt vagy hibát. Hiánypótlás esetén a határidő általában 8-15 nap, és egy alkalommal 15 nappal meghosszabbítható. Ha a bejegyzés elutasításra kerül, van lehetőség közigazgatási perre vagy a szerződés kijavított formában újrapályázására, de ez mindig egy új kérelmet jelent a ranghely elvesztésével járhat.
Fontos, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzése érdekében a felek készüljön fel a lehető legpontosabb dokumentációval, és legyenek tisztában azzal, hogy a széljegy és a tényleges bejegyzés között időbeli eltérés lehet. A jogbiztonság növelése érdekében érdemes jogi szakértő segítségét igénybe venni már az adásvétel korai szakaszában.
A széljegy és a vevői jog kapcsolata
A vevői jog elsődlegesen a földhivatalnál végigfutó eljárást érinti. A széljegy az eljárásban végigkíséri a kérelmet, és addig tart, amíg a vevői jog bejegyzése meg nem történik, vagy amíg a határidő lejár. Ezen időszak alatt a végrehajtási bejegyzéseket korlátozhatják, ha a vevői jog bejegyzése megtörtént.
Összegzés (fontos pontok röviden)
- A tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásban véglegesíti a tulajdonjog átszállását.
- A széljegy a bejegyzési kérelem érkezését jelzi és rangsorolja a beadványokat.
- A tulajdonjog-fenntartáson alapuló vevői jog védi a vevőt a végrehajtási eljárásokkal szemben az első 6 hónapban, és lehetőséget ad az időbeni kiegyenlítésre.
- A bejegyzési engedély kiadása elektronikusan vagy papíron történhet; a papír alapú aláírásnál az ügyvéd felügyelete szükséges.
- A bejegyzési eljárások gyorsíthatók soron kívüli megoldásokkal, de kizárólag meghatározott feltételek mellett.
tags: #kerelelm #tulajdonjog #megvasarlasahoz