Kerelem minta bérleti jog dijra: alapos útmutató a lakásbérleti szerződés felmondásához

A lakásbérleti szerződés felmondása mindig körültekintést igényel, különösen akkor, ha a szerződés határozott idejű vagy határozatlan idejű. A cikk összefoglalja, melyek a legfontosabb szabályok, hogyan írjunk pontos felmondólevelet, és mire figyeljünk a kiköltözés, a kaució és a közös megegyezés kapcsán.

Írásban kell felmondani a bérleti szerződést?

Igen. A lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges, és ugyanez a szabály érvényes a felmondásra is. Ha a szerződés nem ad eltérő választ, akkor a Ptk. általános szabályai alapján kell eljárni.

Mit írjunk bele a felmondásba?

A felmondásnak érthetőnek és bizonyíthatónak kell lennie. Legalább ezek legyenek benne:

a bérlő és a bérbeadó neve;
a bérelt lakás pontos címe;
a bérleti szerződés kelte;
az, hogy a fél a szerződést felmondja;
a felmondás jogcíme (ha szükséges);
a felmondási idő vége;
a kiköltözés vagy birtokbaadás tervezett napja;
dátum és aláírás.

Ha a felmondás oka például nemfizetés, zavaró magatartás vagy nem rendeltetésszerű használat, akkor a felmondásban pontosan meg kell jelölni a szerződésszegést is. Ilyenkor különösen fontos, hogy a felmondást megelőző felszólítás is szabályos legyen.

infographic: bérleti szerződés felmondásának lépései

Határozatlan idejű bérleti szerződés felmondása

A határozatlan idejű szerződésnél általában rendes felmondás lehetséges. A Ptk. szerint a felmondást a hónap tizenötödik napjáig lehet közölni, hogy az következő hónap végén szűnjön meg. Példa: március 10-én felmondva április végén, március 20-án felmondva pedig május végén szűnik meg a jogviszony.

Fontos, hogy a szerződésben lehetnek részletszabályok, amelyektől a felek eltérhetnek. Mindig a konkrét szerződésszöveg a mérvadó.

Határozott idejű bérleti szerződés felmondása

A határozott idejű szerződésnél a felek előre meghatározzák, meddig tart a bérlet. Lehet konkrét dátum vagy feltétel bekövetkezése. Ha a határozott idő lejár, a szerződés automatikusan megszűnhet, de a felek megállapodhatnak közös megegyezéssel a folytatásról vagy a kiköltözésről.

Ha a bérlő idő előtt szeretne költözni, akkor lehet, hogy a szerződésben köteles maradni a fennálló tartozásokra, a kaució rendezésére, vagy új bérlő keresésére. Amennyiben nincs ilyen kikötés, a közös megegyezés gyakran a legegyszerűbb megoldás.

Nem fizet a bérlő?

A Lakástörvény külön szabályt tartalmaz a fizetési késedelmekre. A bérbeadónak először írásban kell felszólítania a bérlőt a fizetésre, majd a határidő letelte után további lépéseket tehet. Ha nyolc napon belül nem fizet, a következő nyolc napban írásban felmondhatja a szerződést. A felmondási idő minimum 15 nap lehet.

diagram: fizetési határidő és felmondás menete

Felmondás zavaró magatartás vagy rongálás miatt

A bérbeadó a legtöbb határozott idejű szerződés alapján felmondhat, ha a bérlő súlyosan zavarja az együttélést vagy rendeltetésszerűen nem használja a lakást. Ilyenkor is általában szükség van írásbeli felszólításra, és a súlyos magatartás esetén előzetes felszólítás nélkül is közölhető a felmondás, de ez kockázatos és érdemes jogi tanácsot kérni.

Megszűnik a határozott időre kötött bérleti szerződés a szerződésben meghatározott idő elteltével?

A Lakástörvény szerint a határozott időre szóló jog a szerződésben meghatározott idő elteltével megszűnik. A határozott idő lejárta utáni bentmaradás önmagában nem feltétlenül alakítja át a szerződést határozatlan idejűvé a Lakástörvény speciális szabályai miatt. A joggyakorlat szerint fontos a kizárólagos közlés a bérbeadó részéről a folytatás vagy a kilakoltatás felől.

illusztráció: határozott idő lejárta utáni jogi helyzet

Mi történik, ha lejár a határozott idejű szerződés, de a bérlő bent marad?

A bírói gyakorlat szerint a lejárat után a bérlő jogcím nélküli használóvá válhat, és kifizetendő használati díj illeti meg a bérbeadót. Nem érdemes hallgatólagosan hagyni a bent maradást; a legbiztonságosabb megoldás az, ha a felek a lejárat előtt írásban rendezik a folytatást vagy kiköltözést.

Kiköltözési nyilatkozat szerepe

A kiköltözési nyilatkozat egyértelműen rögzíti, hogy a lakást meghatározott időpontban elhagyják és kiürítve visszaadják, és ehhez kapcsolódóan teljesítik a vele járó kötelezettségeket. A jegyzőkönyv és visszaadás közötti összetartozás jogilag kérdéses lehet, ezért fontos a jogilag egyértelmű megfogalmazás és a közjegyzői tanúsítvány igazolása.

Mi történik, ha a bérbeadó eladja a lakást?

Az eladás önmagában nem szünteti meg a szerződést: az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe, a szerződés tartalma általában változatlanul fennmarad. A bérlőnek meg kell vizsgálnia, hogy ki fogadja a bérleti díjat, és mikor jár le a szerződés. Kérdések esetén érdemes jogi tanácsot kérni.

Kiköltözés, kulcsátadás, kaució

A szerződés megszűnése után a bérlő köteles a lakást visszaadni. A kiköltözéshez és kulcsátadáshoz készítsenek birtokbaadási jegyzőkönyvet, amely rögzíti a napot, a mérőóraállásokat, a kulcsok számát, a lakás állapotát és a kaució elszámolását. A kaució nem az utolsó havi bérleti díj, és visszatartása csak a jogszabály és a szerződés alapján történhet, az elszámolás részletezése pedig a jegyzőkönyvben történik.

infographic: kiadvány a kiköltözésről és kaució elszámolásáról

Közös megegyezés: nem ugyanaz, mint a felmondás

A közös megegyezés nem felmondás. Ebben a formában a felek együtt állapodnak meg a megszűnés feltételeiről, beleértve a kiköltözés időpontját, a mérőóra-állásokat, a kaució visszafizetését vagy visszatartását, és a közüzemi költségek elszámolását. Ez különösen akkor hasznos, ha viták elkerülése a cél.

Milyen jogai vannak a bérlőnek, illetve a bérbeadónak a bérlet megszűnése esetén?

A bérlő köteles a kiköltözés előtt lehetővé tenni az új bérlő vagy vevő megtekintését. A megszűnés után a bérlő köteles visszaadni a lakást; ha követelései vannak, azok kiegyenítéséig kulcsátadásra nem kötelezhető - de ha kiderül, hogy a követelések alaptalanok voltak, a visszatartás időtartamára a szerződés szerint bérleti díjat kell fizetni.

A bérlő a saját költségén felszerelt eszközeinek leszerelésére jogosult, amennyiben a bérbeadó ezt nem tiltja. Lakásbérlet esetén lehetőség van megkötött "megfelelő kártalanítás" ellenében megtartani ezeket az eszközöket.

Milyen más esetben szűnhet még meg a lakásbérleti szerződés?

Megszűnhet a szerződés közös megegyezéssel, ha a lakás megsemmisül, a jogosult felmond, a bérlő halála esetén, a bérlő kiutasítása vagy a bérleti jog törvény erejénél fogva megszűnik, illetve ha a törvény ezt előírja.

Összegzés

A bérleti szerződések felmondása a jogszabályok és a szerződés tartalmának ismeretében pontosan és biztonságosan hajtható végre. Írásbeli felmondás, meghatározott felmondási idő, és a szükséges bizonyítékok beszerzése kulcsfontosságú. A határozott idejű, illetve határozatlan idejű szerződések közti különbségekre érdemes figyelni, különösen a lejárat utáni bent maradás és a további jogkövetkezmények vonatkozásában.

tags: #kerelem #minta #berleti #jog #dijra