Kertes ház kötelezettségek és ÁFA-ágak a Kft. részéről: építés, bérbeadás, adózás és jogi előírások

Magánszemély tulajdonában levő telken, saját kft.-je szeretne családi házat építeni melynek költségeit a cég viselné, majd a megépített ingatlant is a cég adná bérbe. Milyen áfa kategóriába tartozik az építkezés és elszámolhatja-e azt a kft. Amennyiben a családi házat a kft. 1 éven túl kívánja hasznosítani bérbeadás útján, akkor az Áfa tv. 259. § 21. Amennyiben a családi ház építéséhez a kft. saját anyagot, vagy saját munkaerőt is felhasznál, illetve a beruházás során saját eszközeit is használja, akkor az Áfa tv. 11. Az adófizetési kötelezettség az Áfa tv. 55. Az Áfa tv. 68. Az Áfa tv. 86. Azonban az Áfa tv. Másrészt az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés i) pontja...

Az adózás alapelvei között fontos megkülönböztetni, hogy a lakóingatlan építése érdekében beszerzett termékek és igénybe vett szolgáltatások áfája levonható-e, és mikor lehet ezt a jogot érvényesíteni. A 124. § (1) és (2) bekezdései szerint lakóingatlan építésére vonatkozó áfa-levonási tilalom fennáll, azonban ha a lakóingatlant áfa köteles bérbeadási célra használják túlnyomórészt, az levonási tilalom nem áll fenn. A 125. § (2) bekezdés e) pontja alapján pedig az adólevonási tilalom nem áll fenn ilyen célokra.

Infografika: ÁFA-levonás és bérbeadás logikája

Az építés megkezdése előtti adózási döntés - például az adózási kötelezettség választása az Áfa tv. 88. § szerint - meghatározza, hogy a beruházás ÁFA-s oldalról hogyan és mikor számolható el. Ha a kft. nem használ saját teljesítményt (saját anyag, saját munka, saját eszközök nélkül létesíti az ingatlant tárgyi eszközként), akkor is lehetőség van a levonásokra, amennyiben az ingatlan túlnyomórészt áfa-köteles bérbeadási célra kerül hasznosításra. Ebben az esetben az adólevonási jog gyakorolhatósága érdekében az építkezés megkezdését megelőzően érdemes meghatározni a bérbeadásra vonatkozó adókötelezettséget.

ÁFA és bérbeadás 1 évnél hosszabb hasznosítás esetén

Ha a kft. az ingatlant 1 éven túl kívánja bérbe adni, az Áfa tv. 259. § 21. alapján a bérbeadás adózási sémája döntő lehet a levonási jog és költségelvezetés szempontjából. Ebben az esetben számításba kell venni a lakóingatlanhoz kapcsolódó különleges szabályokat, mint például a forgalmi érték és a beépítési költségek arányait, illetve a hasznosítás módját.

Az építéshez felhasznált saját anyag és munka (saját teljesítményérték) vagy saját eszközök is befolyásolják az Áfa-levonási jogot. Ha a beruházás során saját anyagokat, munkaerőt és eszközöket használnak, akkor az Áfa tv. 11. és 86. pontjai szerint meg kell határozni, hogy ezek miként befolyásolják az áfa-levonható költségek összegét. Az adófizetési kötelezettség részletszabályait az Áfa tv. 55., 68. és 86. pontok rögzítik.

Áfa-szabályozás a lakóingatlan bérbeadásánál

Beruházási költségek és áfa-levonási tilalmak

Az Áfa tv. 124. § (1) bekezdés i) és (2) bekezdés c) pontja szerint a lakóingatlan építéséhez beszerzett termékek és szolgáltatások bizonyos feltételek mellett levonhatók, de a visszterhes vagyonátruházási illeték és más közterhek figyelembevételével kell végiggondolni a költségstruktúrát. Azonban a lakóingatlan építéséhez kötődő általános forgalmi adólevonási tilalom fennáll, ha a bérbeadás nem minősül áfa-kötelesnek, és a használat nem túlnyomóan áfa-köteles célokra történik. Az adólevonási tilalom alóli kivételek vizsgálata az Áfa tv. 125. §-a szerint lehetséges, ha a bérbeadási tevékenység áfa-köteles.

Ha a beruházás során a vállalkozás saját erőforrásait használja, és az építkezést saját eszközökkel végzi, akkor az adózási elvek alapján az adólevonási jog gyakorolható vagy korlátozható, attól függően, hogy a végleges hasznosítás hogyan valósul meg és mennyire lesz jellemző a bérbeadás áfa-köteles jellege.

Az adófizetési kötelezettségek és gyakorlati iránymutatások

Az adózási kötelezettségek egyéb elemei között szerepel a 55. és a 68. § szerinti regisztrációs és bevallási kötelezettségek tisztázása. Az adófizetési kötelezettség meghatározása során fontos kizárólag az ingatlan használati módja és a bérbeadási cél (áfa-köteles/ehetetlen) közti összefüggés. A 86. és 125. § alapján a levonási tilalom és annak kivételei kerülnek elemzésre, amely alapján a kft. meghatározhatja, hogy mely költségek kerülhetnek levonásra.

Táblázat: Főbb ÁFA-szabályok és kivételek

Az adón belüli döntések és példák a gyakorlatban

A beruházás bérbeadási célú hasznosítása során érdemes előzetesen megfontolni az adózási stratégiát: legfontosabb döntések közé tartozik az adókötelezettség választása, az Áfa-levonás lehetősége, és a tulajdonjog átruházásának módja. A jogi és adminisztratív teendők, valamint a költségvetés összeállítása során segíthet egy szakértői tanácsadás, mely kifejezetten az Áfa-törvény és az ingatlan társasági formában történő üzemeltetésének sajátosságait veszi figyelembe.

A cikk összefoglalóként kiemeli, hogy az ingatlanvásárlás és a későbbi bérbeadás különböző adózási és jogi keretek között zajlik. A lakóingatlan adózása, az illetékfizetések és az adóalap kiszámításának összefüggései mind hatással lehetnek a költségvetésre és a nyereségre.

Az adók és illetékek kezelése a gyakorlati folyamatban

Minden érintett félnek meg kell vizsgálnia az ingatlan tulajdoni lapját és tehermentességi állapotát.
Az adásvételi szerződés és a beköltözés közötti határidőket pontosan rögzíteni kell, hogy a jogi és adózási kötelezettségek egyértelműek legyenek.
A bérbeadási célú használat és az Áfa-kötelesség meghatározása érdekében érdemes az adóhatósággal előzetesen konzultálni.
Az illetéket a NAV által meghatározott határidőn belül kell megfizetni, és szükség esetén kedvezmények igénybevétele jöhet szóba (például a csereutalás vagy más kedvezmények).