Társasházi Udvar Karbantartása: Tippek és Szabályok

Az együttélés még azokat is próbára teszi, akik amúgy kifejezetten szeretik egymást, de az a fajta közösségi együttélés, amit társasházi, lakótelepi bérlőként vagy tulajdonosként megtapasztalhat, az teljesen más szint. A véletlenül összesodort, különböző természetű lakók között, néha a legjobb szándék ellenére sem sikerül zökkenőmentes együttélést kialakítani.

A társasházi épületek folyamatos karbantartása elengedhetetlen ahhoz, hogy a lakók komfortosan és biztonságosan élhessenek, és az ingatlan értéke is megőrződjön. Egy jól kialakított karbantartási naptár sokat segíthet abban, hogy a közös képviselő és a lakók egyaránt tisztában legyenek az aktuális feladatokkal, költségekkel és ütemezéssel. A karbantartási naptár egyetlen dokumentumban összegzi, hogy mikor milyen ellenőrzéseket vagy felújításokat kell elvégezni. A rendszeresen elvégzett karbantartások gyakran olcsóbbak, mint az utólagos hibajavítások vagy sürgősségi beavatkozások. Ha a lakók érzik, hogy a közös képviselő tudatosan tervezi a karbantartásokat, nagyobb bizalommal fordulnak a ház ügyei felé.

Egy átgondolt, évszakokra bontott karbantartási naptár sok időt és pénzt spórolhat meg a társasházak számára, miközben növeli a lakók biztonságérzetét és elégedettségét. A következetesen végzett karbantartási feladatoknak köszönhetően elkerülhetőek a költséges meghibásodások és a sürgős javítások, ráadásul az ingatlan értéke is hosszú távon megőrizhető.

A Társasházi Együttélés Kihívásai és Megoldásai

A társasházi élet egyszerre ígér közösséget és konfliktusokat. A közös tulajdon használatától a zajhatásokon át a közgyűlési határozatokig számos területen merülhetnek fel vitás helyzetek. Ebben a cikkben a társasházi együttélés leggyakoribb kihívásait és azok jogi alapon történő megoldásait járjuk körül, hogy tiszta és érthető válaszokat adjunk a felmerülő problémákra.

Zaj és Életmódbeli Különbségek

A panelek rendkívül jól továbbítják a hangokat, ezen tulajdonságát, lehet, hogy az élet valamilyen más területén nagyra értékelnék, de a benne élők kifejezetten zavarónak tartják: akaratlanul is nyomon követhetik a felettük lakó mozgását, ha magas sarkúban járkál fel-alá, vagy leöblíti a WC-t. Bár utóbbi tartását a társasház szabályzata ellenezheti, attól ezek még olyan, a mindennapi élettel együtt járó zajforrások, amiket bizonyos mértékig tolerálni kell(ene). De legalábbis lehet. A mérleg másik serpenyőjében pedig az abszolút jogos elvárások szerepelnek: a pihenéshez való jog és a közös helyiségek óvása.

A csendháborítást jogszabályok, és minden település maga határozza meg, ezért két település között lehetnek eltérések, de abban egyformán iránymutatóak, hogy csendháborításnak minősítenek minden olyan tevékenységet, amely zavarja mások nyugalmát. Általában azt is megkülönböztetik, hogy az adott ingatlan hol helyezkedik el. A Polgári Törvénykönyv azonban világosan fogalmaz: hétköznapokon reggel hét és este 10 óra között lehet hangosabb tevékenységeket végezni, szombaton és pihenőnapokon a 9-12 és 15-18 óra közötti idősávban.

Házibulik már nem nagyon vannak, ellenben sokan úgy élvezik a kedvenc zenéjüket, ha az teljes hangerőn szól. Az ilyen zajforrás ellen fényes nappal is felléphetsz. Azt, hogy az adott területre, társasházra milyen csendháborítással kapcsolatos szabály vonatkozik, azt az adott település önkormányzati rendeletében lehet megnézni. Az önkormányzatok előírásain indokolt esetben az egyes társasházak még tovább szigoríthatnak, de ellent nem mondhatnak neki. Így, ha társasházban él, a saját házirendeddel érdemes tisztában lenni, kertes családi házakra pedig az önkormányzat rendelkezései érvényesek. Azt azonban fontos leszögezni, hogy nem mindegy, hogy a csendháborítás indokolatlanul, szándékosan vagy szándékolatlanul történik. Ha például kárelhárítás miatt történik felújítás a szomszédban, az felülírja a csendháborítást, mint szabálysértést.

A zajkeltés birtokháborításnak minősülhet, és birtokvédelmi eljárás indítható.

Felújítások és Átalakítások

Több ezer család élt az otthonteremtési támogatással, aminek során egymást érték a felújítások. A felújítást a rendelet külső zajforrásnak tekinti. Mint kiemelt problémaforrást, ezt is a legjobb hétköznapra, munkaidőre korlátozni, még ha így pár nappal tovább is tart a folyamat. Kedves gesztus, ha előre tájékoztatod a többi lakót, hogy nagyobb sürgés-forgás várható a lépcsőházban, ráadásul lesz némi hangoskodás is.

Az építkezések vagy átalakítások, amelyek érinthetik a közös tulajdont (pl. falbontás, klíma kihelyezése) az építési munkálatokhoz szükséges a társasház hozzájárulása; ennek elmulasztása jogi következményekkel járhat.

A társasházak udvarán történő munkálatok vonatkozó jogszabályok alapján történő megítélése alapvetően a munkálatok jellegétől, valamint attól függenek, hogy a munka közös vagy külön tulajdont érint-e. Közös tulajdon fenntartásával kapcsolatban a Társasházi törvény csak arról tartalmaz rendelkezést, hogy a döntés a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és annak elvégzése esetén főszabályként a költségeket a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában terheli. Amennyiben tehát a munkálatok a társasházi közös tulajdonban álló épületrészre vonatkoznak, úgy főszabály szerint a munkálatok megkezdéséhez szükség van a tulajdonostársak, a közgyűlés ezirányú döntésére.

Ám ezekben az esetekben is különbséget kell tenni az egyhangú döntést igénylő, rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások vállalása és az egyszerű szótöbbséggel hozott határozat alapján elvégezhető munkák között. Az előbbi csoportba az állagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások tartoznak, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával, vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Az egyszerű szótöbbséggel hozott határozatok alapján elvégezhető munkálatok a fenntartás körébe eső üzemeltetés, karbantartás és felújítási munkák, amelyek nem a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások.

Más megítélés alá esnek azok az esetek, amelyek során az állagmegóváshoz és fenntartáshoz feltétlenül szükséges munkálatokról van szó. A társasháztulajdon esetében is felmerülhet ugyanis olyan munkák elvégzésének szükségessége, amelyek hiányában a közös tulajdonban jelentős állagromlás vagy életveszéllyel fenyegető helyzet következhet be, vagy a közös tulajdonú épületrész hiányosságai folytán a külön tulajdonú ingatlan állagában következhet be káresemény. Ezekben az esetekben a feltétlenül szükséges munkálatokat bármelyik tulajdonostárs jogosult elvégezni. Azonban a társasházi közös tulajdon körében az állagmegóváshoz feltétlenül szükséges munkálatok jogi megítélése nem egyszerű, olykor ellentmondásos, egymással ellentétes bírósági döntések is születnek ebben a körben.

Tájékoztatni kell a tulajdonostársakat a munkálatokról, ezt a legcélszerűbben a közgyűlés intézményén keresztül teheti meg az ember. Ha egy társasházról hallunk, legtöbben rögtön nagy, több tíz vagy akár száz lakásos épületekre gondolunk. Pedig a magyar jogszabályok külön kategóriát alkotnak a kistársasházak számára, amelyek legfeljebb hat lakásból állnak - ide tartozik egy 4 lakásos társasház is. Ezekre a közösségekre jóval rugalmasabb szabályok vonatkoznak, hiszen a tulajdonosok közvetlenül, egyszerűsített módon intézhetik a ház ügyeit. Nem mindig kell közös képviselő, nem feltétlenül szükséges SZMSZ, a döntéseket gyakran elég a Ptk. szabályai alapján meghozni.

Közös Tulajdon Használata és Fenntartása

A közös tulajdon használata körüli viták, illetve a fenntartási munkálatok költségeinek megosztása gyakori problémák. A közös területek (pl. udvar, lépcsőház) használata körüli viták, illetve a fenntartási munkálatok költségeinek megosztása.

A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 23. §-ának (2) bekezdése szerint a közös tulajdon birtoklását, használatát és a hasznosítás módját a közgyűlés határozza meg. A társasházközösség a gépkocsibeállókra vagy egyéb közös tulajdonú területrészekre vonatkozóan további részletes szabályokat határozhat meg a szervezeti működési szabályzatában.

A kertrészek általában a társasházak földszintjén elhelyezkedő lakások előtt vagy mögött kerülnek kialakításra. Jogilag általában a társasházközösség közös tulajdonát képező területen helyezkednek el, azonban az alapító okirat vagy SZMSZ ezen kertrészek kizárólagos használati jogát hozzárendelheti az egyes lakásokhoz. Mivel a kertrészek nem kapnak önálló helyrajzi számot, csak az adott lakással együtt forgalomképesek. A gyakorlatban sajnos sok esetben az alapító okirat nem konkrét m2-ben megjelölt területet határoz meg a kertek használata tekintetében, hanem mindössze annyit ír elő, hogy kerítéstől kerítésig tartanak ezek a kizárólagos használati joggal bíró kertrészek. Előfordul, hogy a lakástulajdonosok a kerítést áthelyezik az eredeti állapothoz képest, így jelentősen meg tudják növelni a közös terület terhére a kertjüket, aminek használati jogát a vételkor nem fizették meg. A kertrészek használati jogának tisztázása az adásvételi szerződések alapján kezdhető meg, vagyis azokban foglaltak szerint el kell készíteni egy helyszínrajzot és fel kell tüntetni - a szélességet és hosszúságot is méterben, valamint a teljes m2-t - a kizárólagosan használható területeket. Ezután a tényleges állapotra vonatkozóan is rajzot kell készíteni, amelyből ki kell tűnnie annak, hogy kik és milyen mértékű „többlethasználatot” alakítottak ki. A két rajzot mellékelve közgyűlési napirendre kell tűzni a „Kerthasználat rendezése” című témát, és ott lehet érvényesen dönteni arról, hogy a többletet használó tulajdonosok m2 arányosan milyen összeg befizetésére kötelezettek. A többlethasználati díj megállapítása közgyűlési hatáskör, mivel a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 28.

Közös Képviselő Feladatai és Felelőssége

A közös képviselők vállán sok felelősség nyugszik, és a kert nem kell, hogy még egy teher legyen. Tudjuk, hogy a közös képviselők megbízható, hosszú távú partnereket keresnek, és nem szeretnének olyan szolgáltatásba belefogni, amely később fejfájást okoz.

A közös képviselő mulasztott-e azzal, hogy nem reagált időben a jelzésre? Hogyan becsülhető meg a költségek mértéke, és ki köteles azt megtéríteni? Miért nem biztosították a szükséges helyiségek gyors elérhetőségét vészhelyzet esetére? Indokolt-e jogi lépéseket tenni, például kártérítési igény vagy feljelentés benyújtása érdekében?

A közös képviselő felelőssége: Mi a közös képviselő felelőssége abban az esetben, ha nem intézkedik a közös tulajdonú vízelvezető cső javításáról? Milyen jogi lépéseket tehetnek a lakók, ha nem kapnak megfelelő választ vagy segítséget?

A közös képviselő nemtörődömsége súlyos problémákhoz vezethet. A lakók kétségbeesetten hívják a közös képviselőt és a karbantartókat - ezúttal már sokadjára. Még mindig semmilyen választ, segítséget vagy konkrét megoldást nem kaptak, és a helyzet folyamatosan romlott. A lakás tulajdonosai most már nemcsak a lakásuk állapotától, hanem a közös tulajdonkezelés hiányosságaitól is sújtva érzik magukat.

A társasházkezelés összetett feladat, rengeteg megoldandó kérdéssel és problémával. Ezek közül is az egyik legérzékenyebb és bonyolultabb feladat, ami sajnos rengeteg társasházat érint, a közös költséget nem fizetők kezelése. A probléma azért is összetett, mert nem csak a pénzügyeket kell kezelni, hanem egy lakóközösség morálját is. Hiszen ilyenkor gyakran a jogkövető, a kötelezettségeiket rendszeresen és időben fizető lakóknak kell az adósságot felhalmozók utáni hátralékokat kiegyenlíteni.

A leghatékonyabb módszer, ha időben felismerjük és kezeljük a problémát, természetesen egy nagy albetétszámú társasházban mindig nehezebb kiszűrni, hogy kik a feledékeny lakók, és kik a notórius nem fizetők. Amennyiben a közös képviselő rendszeres tájékoztatása mellett (vagy ellenére) egy tulajdonos közösköltség-tartozást halmoz fel, az adós először fizetési felszólítást kap. Ha mindezek nem érnek célt, következő lépésben kerülhet sor a jelzálogjog bejegyzésére. A jelzálogjog bejegyzés jogára azonban a közös képviselőt a társasház szervezeti és működési szabályzatában fel kell hatalmazni. Amennyiben közös képviseletnek jogában áll a legalább három havi közös költség hátralékot felhalmozó tulajdonostárs ingatlanára a jelzálogjogot bejegyeztetni (2003. évi CXXXIII. Ehhez az szükséges, hogy előzőleg jogerős fizetési meghagyás, vagy jogerős bírói ítélet megállapítsa, hogy a követelés jogszerű (1997, évi CXLI tv - Inytv - 29,§-a és 32.§ (3) bekezdése). Ugyanakkor a jelzálogjog a legtöbb esetben nem jelentett valódi megoldást a társasháznak, hiszen a követelés ugyan biztosítva volt, de általában csak jóval később (pl.: ha a tulajdonos eladta ingatlanát) jutott pénzéhez a lakóközösség. Ezért ma már pert vagy fizetési meghagyást kell indítania a társasháznak. Míg az előbbi hosszas kimenetelű procedúra, addig a fizetési meghagyás a tartozások érvényesítésének gyors és hatékony eszköze lehet. Hiszen a jogerős fizetési meghagyásnak ugyanolyan joghatálya van, mint a bírósági ítéletnek: azaz a társasház végrehajtást kezdeményezhet a tartozást felhalmozó adós ellen. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a társasház hamar pénzéhez juthat, hiszen a végrehajtó az adós munkabérét, egyéb járandóságát vagy akár a bankszámlán található pénzét is végrehajtás alá vonhatja.

A Társasházak Tisztasága és Rendezettsége

A társasházak tisztasága és rendezettsége hozzájárul a lakók komfortérzetéhez és az épület esztétikai megjelenéséhez. Egy tiszta és jól karbantartott közösségi tér nemcsak az ott élők életminőségét javítja, hanem az ingatlan értékét is növeli, így a társasház takarítás manapság már nélkülözhetetlen szolgáltatásnak számít. A rendszeres társasház takarítás mellett a szezonális nagytakarítások, -például az ablakok tisztítása, a nagytakarítások és a hulladéktárolók fertőtlenítése- is elengedhetetlen részei a szolgáltatásnak.

Cégünk a téli hónapokban kiemelt figyelmet fordít a járdák síkosság mentesítésére és a hóeltakarításra, hogy a lakók biztonságosan közlekedhessenek az épület körül.

A társasház takarítás árak meghatározása számos tényezőtől függ, és érdemes átgondoltan megtervezni a költségvetést, különösen akkor, ha a munkát kiszervezné egy professzionális takarító cég számára. Az egyik elsődleges szempont a társasház mérete és a tisztítandó területek nagysága. Minél nagyobb az épület, annál több időt és munkaerőt igényel a teljes körű takarítás, ami magasabb költségekkel járhat. Fontos szempont továbbá, hogy milyen gyakran van szükség a takarításra. Egy nagyobb forgalmú lépcsőházban heti többszöri társasház takarítás lehet szükséges, míg egy kisebb, kevésbé forgalmas épületben elegendő lehet a heti egyszeri alapos tisztítás.

A társasház takarítás árak változását befolyásolja a takarítási feladatok komplexitása is. Az általános karbantartás, mint a lépcsőház és a folyosók felmosása, a korlátok tisztítása, illetve a szeméttárolók rendszeres ürítése, a takarítási költségek alapját képezik. Azonban, ha speciális igények is felmerülnek,- mint például az ablakpucolás, a garázstakarítás vagy az udvar rendbetétele-, ezek mind plusz költségeket eredményezhetnek. Továbbá az időszakos feladatok, -mint például a hóeltakarítás télen vagy a lombseprés ősszel-, szintén befolyásolhatják a társasház takarítás árak alakulását.

A takarítást végző cég tapasztalata, a használt tisztítószerek minősége, és a szolgáltatás rugalmassága is mind olyan tényező, amelynek következtében változhatnak a társasház takarítás árak. A piacon rengeteg takarítócég megtalálható, akik társasház takarítást kínálnak, azonban fontos, hogy ne csak az árakat, hanem a szolgáltatás színvonalát és a megbízhatóságot is figyelembe vegye, amikor egy cég mellett dönt!

A társasház takarítás menete több lépésből áll, amelyeket a tisztaság és higiénia fenntartása érdekében szigorúan követni kell. Az első lépés általában a közös területek, -például a lépcsőházak és folyosók- felsöprése és portalanítása. Ezután következik a felmosás, amely során környezetbarát, ugyanakkor hatékony tisztítószerekkel tisztítják meg a padlókat, hogy a felületek higiénikusak és tiszták legyenek. A liftajtók, kapcsolók, korlátok és egyéb gyakran érintett felületek tisztítása sem maradhat ki a folyamatból, tehát egy profi takarítócég esetén a társasház takarítás menete precíz és átfogó folyamat.

A társasház takarítás menete nemcsak az épület sajátosságaitól, hanem az időjárástól is függ. A takarítás során az udvari területek és a hulladéktárolók tisztántartása is fontos feladat. A hulladéktároló edényeket rendszeresen fertőtlenítik, míg a téli hónapokban a járdák csúszásmentesítése és a hó eltakarítása is a takarítócég feladatai közé tartozik.

A társasház takarítás előnyei sokrétűek, és nemcsak a lakók kényelmét és egészségét szolgálják, hanem az ingatlan értékét is megőrzik. Egy tiszta és rendezett lépcsőház pozitív hatással van a lakók mindennapi életére, hiszen higiénikusabb és esztétikusabb környezetet biztosít, ahová jó hazatérni. A közös terek rendszeres karbantartása és tisztítása ráadásul megakadályozza a lerakódott szennyeződések, por és penész kialakulását, ami hosszú távon megóvja az épületet az idő előtti amortizálástól.

A társasház takarítás előnyei kiterjednek az ingatlan értékének megőrzésére és növelésére is. Ingatlanbemutatás esetén egy jól karbantartott társasház vonzóbb lehet az új lakók vagy vásárlók számára, hiszen a tiszta és gondozott környezet azt sugallja, hogy a közösség figyelmet fordít az épület állapotára és lakói jóllétére.

Tiszta udvar, rendes ház - a régi bölcsességet ma is igaznak és helyén valónak tartjuk. Hiszen mi is azt valljuk, hogy egy minőségi társasházi otthon nemcsak a saját lakásnál, hanem a közvetlen környezeténél - a társasházak közös tulajdonában álló dolgoknál is - kezdődik. A rendezett lépcsőházak és biztonságos folyósok kialakítása ma már nem kérdéses, ám sokéves tapasztalatunk azt is mutatja, hogy a megfelelő színvonalú zöldellő közösségi területek, belső udvarok és kertek iránt egyre nagyobb igény mutatkozik. A belvárosban minden zöld terület érték, a régi városvezetés és házkezelés, az IKV-k jellemzően minden udvart vastag betonnal öntöttek le. Ma már fontos a környezettudatos magatartás és a zöld gondolkodás gyakorlati megvalósítása. Fontos a kertek szerepe a lakók általános közérzete szempontjából, hiszen a társasházak nem használt, burkolt, rendezetlen, funkciószegény, felújításra szoruló belső területeinek megújítását követően az igényesen kialakított belső kertek és udvarok mindenki számára nyugalmas, szerethető légkört teremtenek. A szubjektív érzet mellett az összefüggő zöld területekkel a lakóterületek szabadtéri rekreációs lehetőségei is bővülnek, ezzel is szolgálva a lakók pihenését és jóllétét.

Emellett nem szabad elfelejteni, hogy a növényzettel borított felszín hatására csökken a talajfelszínen a közvetlen sugárzás, nő a szórt sugárzás aránya. A belső udvarok növényzettel fedett részei csökkentik a hősziget intenzitását. Akár 4-5°C-kal is hűvösebb a levegő a növényzettel fedett felszínek környezetében a vízzáró burkolatú felületekhez képest. Ráadásul a növények párolgásukkal is hőt vonnak el a környezetből, és kedvező légáramlást hozhatnak létre. A cserjék, fák levélfelületén jelentős mennyiségű (gyakran toxikus nehézfémeket is tartalmazó) por kötődik meg.

A társasházi belsőkertek tovább előnye, hogy előrelátó tervezés és rendszeres karbantartás esetén nem igényelnek napi szintű gondozást. Ezért a kertépítést minden esetben alapos felmérés előzi meg, a feladat összetettségétől függően a terület adottságainak és az egyedi igényeknek a feltérképezése után kezdődik csak meg a munka. A zöldterületek kialakítását a kezdeti lépésektől kezdve, így a pályázatok nyomon követésétől, a kivitelezés utolsó lépéséig végig kísérjük és ellenőrizzük.

tags: #kie #a #tarsashaz #udvara

Népszerű bejegyzések:

• Családi ház a Blanka utcában
• A polgárőrség tevékenysége
• Olcsó lakások Tárnokon
• MePAR Jászladány 0460 hrsz
• Tudjon meg többet a homlokzatfestés munkadíjairól