Konténer beszerelés és beépíthetőség: Amit tudni érdemes

A mobilházak, konténerházak és tiny house-ok egyre népszerűbb alternatív lakó- és pihenőhelyek Magyarországon is. Ezek az építmények általában kisebbek és olcsóbbak, mint a hagyományos családi házak, és gyorsabban is elkészülnek. Természetesen szükség van egy földterületre is a telepítéshez, és nem árt gondoskodni a közművesítésről sem.

A lakhatás céljára szolgáló épületek építéséhez engedély, vagy bejelentés kell, de mi a helyzet a mobilházakkal, különösen azokkal, amelyeket kerekekre lehet rakni és egy másik erdő szélére is telepíteni? Lehet-e egyáltalán erdő szélére mobilházat telepíteni? Összefoglaljuk, milyen súlyos következményei lehetnek, ha építési engedély nélkül vágsz bele a munkálatokba!

A mobilház telepítése épületet eredményez?

Először is azt a kérdést kell megválaszolni, hogy a mobilház épületnek minősül-e. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény (Inytv.) nem határozza meg a mobilházat, a konténerházat, vagy a tiny house-t. Éppen ezért a jogi definíció kérdését az Inytv. és az építési törvény, vagyis a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) felől kell megközelítenünk, mint a klasszikus családi házak esetén.

Nézzük az Étv. "építmény" és az "épület" definícióját és hasonlítsuk össze a jogszabállyal mindazt, amit tudunk a mobilházakról:

A fentiek alapján arra jutottam, hogy ha a mobilház telepítése jogilag helyhez kötött műtárgyat eredményez, akkor épületként kell kezelni. Igen, a mobilházat, a moduláris házat, a konténerházat, de még a tiny house-t is épületnek kell tekinteni, ha bármilyen módon (pontalapozással, vagy akár közművekkel) csatlakozik a földhöz, akkor is, ha egyébként mozgatható. A kérdésre azért adhatok már ilyen magabiztos választ, mert az építmény és a mobilitás kérdéskörét a Kúria "Az Építésügyi hatósági eljárások gyakorlata" tárgykörében felállított munkacsoportja 2021-ben alaposan körüljárta.

Releváns kúriai döntések

Az alábbi döntések meggyőznek arról, hogy a helyhez kötöttség minden mobilház típus kapcsán megállapítható. Ezek a döntések bátran hivatkozhatók birtokvédelmi, építéshatósági, vagy bírósági eljárásokban is:

• Kúria Kfv.III.37.192/2014/6. sz. döntése: A döntés szerint a mobilház talajhoz kötöttsége igazolható, tekintet nélkül arra, hogy nem betonalapokon, hanem pontalapokon áll. A pontalap ugyanis alapozásnak számít. Ebből következően a mobilház építménynek, ezen belül épületnek minősül.
• Kúria Kfv.III.37.322/2013/5. sz. precedensképes döntése: A döntés szerint a mobilháznak, az egyébként görgethető (de azon nem vontatható!) kerekei csak a telken belüli elhelyezését könnyítik meg, de mivel a mobilház az ingatlannal (telekkel) az állandóra bekötött közművek és kitámasztások folytán tartósan egybe van építve - épületnek számít.

Hogyan kell mobilházat építeni?

Az tehát biztosnak mutatkozik, hogy a mobilház épület, csak nem kimondottan hagyományos módon épül. Ebből egyenesen következik, hogy minden építési szabály ugyanúgy érvényesül a mobilházak telepítése kapcsán, mint egy családi házra: vagyis be kell tartani az összes jogszabályt, szabványt, szokványt, a releváns szakmák szabályait és kiemelten a helyi építési szabályzatot is.

Ha van építési szabályzat a településen, akkor házépítés esetén könnyű dolgunk van: olvassuk el és nézzük meg, hogy melyik övezetbe mit tehetünk! De mit tegyünk akkor, ha egy adott területre vonatkozóan nincs hatályban helyi építési szabályzat, vagy az nem szabályoz teljeskörűen? Építési munkát és egyéb építési tevékenységet végezni, csak az Méptv.-ben, valamint az építésügyi követelményekre vonatkozó egyéb jogszabályokban (pl. TÉKA) foglaltak megtartásával és csak akkor lehet, ha az épület illeszkedik a meglévő környezethez.

Az építési hatósággal azért is érdemes egyeztetni, mert több településen (pl. Érd, Balatonakarattya) mobilház nem, vagy csak bizonyos övezetekben helyezhető el. Ha ilyen zártkertet találtunk, akkor szerencsénk van, mert az TÉKA 34. § (11) bek. alapján mezőgazdasági övezetben lévő, zártkerti művelés alól kivett telken építmény legfeljebb 10%-os beépítettséggel helyezhető el.

Ha azonban klasszikus, termőföldnek minősülő zártkertünk van (amit pl. ki is kell függeszteni vásárlás előtt), akkor az TÉKA 34. §-a értelmében, ha a helyi építési szabályzat szigorúbb előírást nem állapít meg, a 720 m2-t el nem érő területű telken - főszabály szerint - épületet elhelyezni nem szabad. 720-1500 m2 közötti területnagyságú telken - a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával - a mezőgazdasági művelés célját szolgáló egy rendeltetési egységet tartalmazó egy gazdasági épület és egy pince helyezhető el. Az 1500 m2-t meghaladó területű telken - a helyi építési szabályzatban, annak hiányában az e rendeletben meghatározott beépítettségi szabályok megtartásával a lenti épületek és pince helyezhetők el.

Mezőgazdasági területen, önállóan vagy vegyesen az alábbi épületek helyezhetők el:

• a mezőgazdasági géptárolás, a növénytermesztés, az állattartás, az állattenyésztés és a halgazdálkodás, továbbá az ezekkel kapcsolatos termék feldolgozására, tárolására és árusítására szolgáló,
• a mezőgazdasággal összefüggő lakó vagy szállásjellegű,
• a helyi lakosság ellátását szolgáló kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó,
• hitéleti,
• nevelési, alapfokú oktatási, szakmai továbbképzést biztosító oktatási épületek.

Fontosnak tartom megemlíteni, hogy a zártkerti ingatlanok megvásárlása csak a Földforgalmi törvény által előírt, bonyolult eljárásrend szerint, az elővásárlási jogok tiszteletben tartásával lehetséges. Ha ezt meg szeretnénk úszni, akkor a terület más célú hasznosítását kell kérvényezni, ami viszont jóval bonyolultabb és drágább is, mint a kifüggesztéses, zöld papíros földforgalmi eljárás.

A mobilház építési engedélyezési, vagy bejelentésköteles eljárás alá tartozik-e?

Ha találtunk (örököltünk) egy megfelelő telket, akkor a következő logikus lépés annak felmérése, hogy szükségünk lesz-e építési engedélyre, vagy bejelentésre? A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet értelmében egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a legfeljebb 300 m2 összes hasznos alapterületű, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépület építése, ha a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges.

Építési engedély nélkül végezhető (egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével) az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot nem haladja meg.

A fentieken kívül építési engedély szükséges. Fontos tudni azonban, hogy az építési engedély és bejelentés nélkül végezhető építési tevékenységet is csak a szabályozási terv, helyi építési szabályzat és az általános érvényű, kötelező építésügyi előírások betartásával lehet végezni (Kúria Kfv.37633/2011/4). Az Étv. 48. § (5) bekezdésében foglalt szakszerűtlenség fennállását az építésügyi hatóságnak ilyen esetben is vizsgálnia kell és ha szakszerűtlenséget állapít meg, intézkedési kötelezettsége áll fenn!

Egyszerű bejelentés csak lakóépület esetén képzelhető el, a jól ismert szabály szerint 300 m2 alatt. Mobilházak esetén természetesen nem igazán merül fel, hogy valaki 300 m2 felett szeretne építeni, így egyetlen aspektus fontos csak: lakás-e a mobilházunk, vagy pl. egy fűtetlen, szigeteletlen nyaraló?

A TÉKA szerint:

• Üdülő rendeltetés: olyan rendeltetés, amely az időszakos pihenés, a nem életvitelszerű ott-tartózkodás biztosítására szolgál.
• Önálló lakóépület: a közös használatú helyiségeken kívül kizárólag lakó rendeltetést és az azt kiszolgáló helyiségeket tartalmazó épület.

300 m2 alatti lakóépületet egyszerű bejelentéssel lehet építeni, 35 m2 összes hasznos alapterület alatti épületet pedig engedély nélkül. Akkor 35 m2 alatti lakóház is épülhet engedély/bejelentés nélkül? Nem igazán. A jogszabály egész pontosan így fogalmaz: az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető az új épület építése, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet (...) meghaladja. Mivel a lakóházzal kapcsolatos minden esetet lefed az egyszerű bejelentés esete, így a 35 m2 alatti lakóépületekhez is kell az egyszerű bejelentés.

Mobilház építési engedély nélkül - érdemes-e?

Igen, szabályosan építeni nem feltétlenül könnyű - na de mit kockáztat, aki mobilházat engedély nélkül épít? Szabálytalan az Étv. alapján a jogszerűtlenül, jogosulatlanul vagy szakszerűtlenül megkezdett és végzett építési tevékenység. Jogszerűtlen az építési tevékenység, ha az engedélyhez vagy tudomásulvételhez kötött építési vagy bontási tevékenységet engedély vagy tudomásulvétel nélkül, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet bejelentés nélkül végzik.

Építésügyi bírság

Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján az építésügyi hatóság a jogszerűtlen építési tevékenység esetében építésügyi bírsággal (a továbbiakban: bírság) sújtja az építtetőt vagy az ingatlan tulajdonosát. A bírság = alapbírság + számított építményérték és a 2. melléklet figyelembevételével meghatározott értékének az összege. Az alapbírság mértéke 2026-ban építési engedély nélkül végzett építési tevékenység esetén: 300.000 Ft. A számított építményérték az elkészült, kivitelezés alatt álló, vagy elbontott építményhez, megmozgatott földmennyiséghez hozzárendelt, az 1. melléklet szerinti egységárának ÉS az építmény - építésügyi hatósági engedély, építészeti-műszaki tervdokumentáció vagy felmérés alapján számított - nettó alapterületének szorzata.

A számított építményérték a készültségi foktól is függ, annak a 100%-a akkor számít, ha az építkezés a burkolásig is eljutott. Természetesen nem a számított építményérték a bírság, hanem annak a lenti %-a:

Fennmaradási engedély

Ha az építményt, építményrészt jogszerűtlenül vagy szakszerűtlenül valósították meg az építésügyi hatóság kötelezésként elrendeli a következőket is: a szabályossá tétel érdekében szükséges munkálatok elvégzését - ekkor fennmaradási engedély kiadására is lehetőség van vagy - ha az építmény fennmaradása nem engedélyezhető - a lebontását. Ha az építésügyi hatóság a fennmaradási engedélyt megadja, az építésügyi bírság kiszabásáról is gondoskodik.

Használt mobilház eladó - vihetem?

Egyszerűbben fogalmazva: Amikor egy mobilházról beszélünk, ami mozgatható, de mégis épületként funkcionál, felmerül a kérdés, hogy egy már telepített mobilházat csak úgy leszerelhetek és elvihetek-e? Feltéve persze, hogy a tulajdonosa ebbe beleegyezett, azaz eladta nekem.

Mivel szerintem egyértelműen következik a fent ismertetett kúriai döntésekből, hogy mindenfajta mobilház épületnek számít, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:18. § (1) pontja is érvényesül. Eszerint az épület tulajdonjoga - ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodik meg - a földtulajdonost illeti meg - tehát tőle is vehetem meg a mobilházat.

A Ptk. alapján a mobilház, illetve a telek tulajdonjoga elválhat egymástól - de az ilyen megállapodás harmadik személlyel szemben csak akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba is feljegyezték - azaz annak látszania kell a tulajdoni lapon. Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. Mielőtt az ember vételi szándéknyilatkozatot tesz egy ilyen házra, a fenti kérdéseket mindenképpen célszerű tisztázni. Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy mobilházak esetén is szükséges lehet az energetikai tanúsítvány elkészítése.

Adózás és a mobilházak

Amennyiben a mobilházunkhoz előbb egy telekre is szükség van, akkor ennek megvásárlása illetékköteles, illetve a tulajdonjog bejegyzésnek van egy 6600,- Ft-os földhivatali díja is, na meg nem szabad megfeledkezni az ügyvédi költségekről sem. Itt azonban nem ér véget a költségek sora, hiszen a "családi ház" esetén gondolnunk kell a helyi adókra is.

Sok településen a nyaralótulajdonos magánszemélyek kommunális adó fizetésére kötelezettek - akkor is, ha nem hasznosítják kibérelhető nyaralóként a rekreációs célú ingatlanjukat. Érdemes tudni, hogy a Magyar Államkincstár az ország különböző településein bevezetett helyi adók szabályairól jól átlátható nyilvántartást, az ún. "Helyi adó keresőt" üzemeltet. Mielőtt kiválasztanánk, hogy hova telepítjük a mobil második otthonunkat, érdemes elmélyülni az adókérdésben is.

tags: #kontener #beszamit #a #beepithetosege

Népszerű bejegyzések:

• Tudnivalók a Divinus Lakóparkról
• Tudnivalók a nyaraló bérlésről
• DIY képeslap új otthonra
• Csempe méretezés
• Szabványos villanyóra