Kikapcsolt villanyóra albérlőként: jogi keretek, felelősségek és gyakorlati útmutató
Nemrég egy kis reménysugár csillant meg Hurton Tamás főbérlő előtt, amikor az áramszolgáltatónál elérte, hogy hosszú idő után végre szedjék le a villanyórát, mivel albérlői a rezsit már évek óta nem fizetik, és csak az ELMÜ felé 2,5 milliós tartozást halmoztak fel. A szolgáltató szakemberei megjelentek a lakásnál, ám az albérlő nem engedte be őket, sőt fenyegetőzni kezdett. A kihívott rendőrök hatására egy kicsit visszább vett, de a helyzet nem oldódott meg, ugyanis polgári ügyről lévén szó és nem került sor tettlegességre, a rendőrség nem avatkozhatott közbe. A tulajdonos a szolgáltatóval békéltető tárgyalást kezdeményezett, mivel bizonyítékai vannak rá, hogy a tartozás nem az ő hibája, ám mivel tudják, hogy a munka- és jövedelem nélküli bérlőtől pénzt nem fognak látni, rajta próbálják inkább behajtani.
Junghaus Gusztáv magánnyomozónak annyit sikerült elérnie, hogy egy új bérleti szerződést írjon alá, amiben már van kiköltözési záradék is. Mivel a bérlőnek négy gyermeke van, és most várják az ötödiket, a jogszabályok miatt most amúgy sem lehetne őket az ingatlanból kitenni. Csőtörés, beázás, csöpögő csap - egy lakás bérbeadásakor felmerülhetnek olyan problémák, amelyeket javítani kell. Ki fizet: a bérlő vagy a tulajdonos?
A bérleti jogviszony alapjai
Dr. Az egyik leggyakoribb szerződési forma a bérleti szerződés. Ennek köszönhetően a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényen (Ptk.) kívül a bérleti jogviszonyra vonatkozó rendelkezések is törvényi szintű szabályozást kaptak a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) keretében. A lakásbérlet köthető határozott vagy határozatlan időre.
A bérbeadó a lakásra vonatkozó, energiahatékonysági tanúsítványt vagy annak másolatát a szerződés megkötését megelőzően köteles az új bérlőnek bemutatni, és azt a szerződés megkötésével egyidejűleg az új bérlő részére átadni. A lakásbérleti szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A bérbeadó kötelezettsége - szemben például az eladóval - nem korlátozódik csak arra, hogy a lakást a szerződésszerű használatra alkalmas állapotban átadja, hanem kötelezettsége annak biztosítása, hogy a lakás használatra alkalmas legyen a lakásbérleti jogviszony teljes tartalma alatt. A jogszabályi rendelkezés szerint a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész időtartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas, és megfelel a szerződés előírásainak.
A lakásokat a helyiségei, közművesítettsége, melegvíz-ellátása és fűtési módja alapján lehet valamelyik komfortfokozatba sorolni: összkomfortos, komfortos, félkomfortos, komfort nélküli lakások. A bérbeadó a lakást a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel együtt köteles átadni, és a bérelt lakásnak olyan állapotban kell lennie, hogy használata az egészséget ne veszélyeztesse. A bérbeadó és a bérlő megállapodhatnak, hogy a lakást a bérlő teszi rendeltetésszerű használatra alkalmassá és látja el a komfortfokozatának megfelelő lakásberendezésekkel.
Főszabály szerint a lakás fenntartásával járó kisebb költségeket a bérlő, a többi költséget és a dologgal kapcsolatos terheket a bérbeadó viseli. Természetesen a szerződő feleknek lehetőségük van arra, hogy ettől a szabálytól írásba foglalt megállapodással eltérjenek. Ilyen eltérés esetén a feleknek meg kell állapodniuk abban is, hogy a bérlő a bérbeadótól átvállalt kötelezettség teljesítése esetén milyen mértékű lakbérmérséklésre tarthat igényt, illetve hogy a bérlő által átvállalt költségekkel hogyan számolnak el.
Karbantartás és költségviselés
Karbantartás alatt az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, megelőző és javítási munkák elvégzését kell érteni. A Lakástv. alapján az ezen berendezések hibájának elhárításával kapcsolatban felmerülő költségek tehát a bérbeadó, vagy a társasház költségviselési körébe tartoznak, és alapesetben semmiképpen sem a bérlőéba. A bérlő a lakbért a szerződésben meghatározott összegben és időpontban köteles a bérbeadó részére megfizetni. Ha a felek a lakbérfizetés időpontjában nem állapodtak meg, a bérlő a lakbért havonta előre egy összegben, legkésőbb a tárgyhónap 15. napjáig fizet.
Természetesen a bérlőt terheli a lakás használatával kapcsolatban felmerülő közüzemi költségek (víz, villany, gáz) viselése ugyanúgy, ahogy például a lakásba bevezettet internet vagy kábeltévé díja is. Csöpögő vízcsap esetén a bérlőnek kell a javítást magának elvégeznie, vagy a javítás költségét kifizetnie. Abban az esetben, ha a bérlő elfelejti a vízcsapot elzárni és ennek következtében ázás következik be, a helyreállítási költségeket neki kell fedeznie, hiszen az ő hibájából következett be az ázás. Abban az esetben, ha a falban lévő vezeték hibásodik meg, vagy a felettünk lakó szomszéd áztatja el a lakást, akkor mindenképpen a bérbeadó eljárása szükséges.
A Lakástv. külön rendelkezést fogalmaz meg a lakás burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és a lakás berendezéseinek karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával, cseréjével kapcsolatosan, azzal, hogy ezen költségek viselésére vonatkozó szabályozást alapvetően a bérbeadó és a bérlő megállapodása körébe helyezi. A költségviseléssel összefüggő rendelkezés az is, hogy a bérlő nem köteles a bérbeadó által végzendő munkák költségeit megelőlegezni sem, azonban köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot károsodás veszélye fenyegeti, avagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének szükségessége merül fel. A bérlő a bérbeadót terhelő munkálatokat a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti, ha azokat a bérbeadó nem végzi el.
Fontos kiemelni, hogy a bérlőnek - ha a lakásban bármilyen felújítási vagy átalakítási munkát akar végezni - előzetesen engedélyt kell kérnie a bérbeadótól. Ilyen engedély, és a költségekről való megállapodás hiányában a bérlő nem hivatkozhat arra, hogy a lakásban végzett, akár értéknövelő beruházás megtérítését fizesse meg neki a bérbeadó, vagy annak összegét a bérleti díjba számítsa be.
Zárak és biztosítás
Az albérletek esete érdekes zárszempontból. A főbérlő a tulajdonos, övé az ingatlan, ám a bérlő béreli, tehát használati joga van. Kinek a felelőssége ilyenkor a zárcsere? Albérlőként gyakran szembesülhetünk azzal, hogy a zár bizony az előző lakó után nem lett lecserélve. Sokan azonban meg sem kérdezik. Amikor új albérletbe költözünk, nagyon lényeges, hogy megkérdezzük a tulajdonost, hogy történt-e zárcsere, a költözésünk előtt fog-e történni, illetve hogy van egy biztosítás a lakáson.
Fontos kérdések ezek, melyekre sokszor nem pozitív a válasz. Nagyon sok főbérlő nem cserél zárat, mert nem érzi szükségét. Mindenképp érdemes rákeresni ezekre, és ha úgy érezzük, akkor járunk jobban, ha zárat cserélünk, majd ezt előzetesen engedélyeztetjük a főbérlővel. A biztosítás kérdését is érdemes megemlíteni. Általában a tulajdonosok az ingatlanra kötnek biztosítást, amelybe beletartozik a lopás és a betöréses lopás is. Ehhez viszont megfelelő zár kell; ha nincs ilyen zár, a biztosító kár esetén megtagadhatja a kifizetést. Érdemes megfontolni, hogy a saját ingóságainkra kössünk külön biztosítást, akár lopásra is, de érdemes utána járni, hogy ehhez szükséges-e a zárcsere.
Gyakorlati esetek és kapcsolódó eljárások
Az áramszolgáltatónál történt kikapcsolás és visszakapcsolás eljárása függ az aktuális jogszabályi környezettől. A tartozás rendezését igazolni kell az MVM Next felé. Hatályos szerződés esetén az MVM Next a teljes tartozás igazolt rendezése után kezdeményezi a visszakapcsolást az illetékes E.ON hálózati elosztónál. Ha a mérőhely több mint 12 hónapja ki van kapcsolva, regisztrált villanyszerelői ellenőrző lap szükséges. A mérőhelyen lévő fogyasztásmérőt leszerelni és visszakapcsolni csak a megfelelő engedélyek birtokában lehet.
A kikapcsolás és visszakapcsolás árösszegei és eljárásai idővel változhatnak. A folyamat megkezdése előtt mindig érdemes ellenőrizni az aktuális feltételeket az MVM Next és az E.ON hivatalos oldalán. A szolgáltatók az adategyeztetési eljárás során fényképes igazolvánnyal és meghatalmazással igazolják jogosultságukat. A lejárt számlatartozásokat pedig különféle követeléskezelő cégek keresik fel telefonon és személyesen a fizetés érdekében.
Rövid kitekintés a jogi háttérről és a közvetlen gyakorlati megoldásokról: a választható megoldások közé tartozik a bérelő és a bérlő közötti egyetértés a rezsi és a bérleti díj viseléséről, a zárcsere és a biztosítás kérdésének rendezése, valamint a szolgáltatói tartozások rendezése felkészülten és időben.
Szabványos mérőhely fogalma és technikai megfontolások
Most egy kicsit beleássuk magunkat a szabványos mérőhely fogalmába. Már a nevében is benne van “Szabványosítás” ebből a szóból sokan sejtik, hogy bizony itt komoly dolgok fognak történni. A szabványos mérőhely meghatározásának alapja az, hogy a mérőhelyek kialakítása és a kapcsolódó vezetékek megfeleljenek a jogszabályi és műszaki elvárásoknak. A mérőhelyek kialakításánál figyelembe kell venni a különböző típusú csatlakozási módokat, például családi házaknál légvezeték vagy földkábel, illetve társasházaknál a felszálló hálózat. A vezetékek és a csatlakozási elemek kiválasztása a szolgáltató által meghatározott követelmények szerint történik.
Ez a vezeték 10 mm2 keresztmetszetű elemi szálakból álló, sodrott, réz vezeték, amelynek végeit préselt hüvellyel látták el. A lakóépület méretlen hálózatához az ELMŰ által engedélyezett kötőelemek csatlakoztatása szükséges. A mérőhely felépítése során a középpontban a mérőfej elhelyezése áll, amelyet plombálni kell külső és belső oldalról is, hogy a kettős plombálhatóság megmaradjon. A mért fővezeték és az elosztó kialakítása a végső lépések közé tartozik.
Így építünk ki szabványos mérőhelyet – 3 mérőhely egyben!
Konklúzió nélküli útmutató a lakásbérlethez
A cikk összefoglaló jelleggel tárgyalja a bérleti jogviszonyokat, a felek jogait és kötelezettségeit, a zárcsere és biztosítás fontosságát, valamint a villamosenergia-szolgáltatókhoz kapcsolódó eljárásokat a kikapcsolás-kapcsolat állapotában. A gyakorlatban fontos, hogy az albérletbe költözés előtt ellenőrizni kell a zárcseréket és a biztosításokat, és adott esetben előrevetíteni a költségeket. Emellett a bérleti szerződésnek írásban kell megfogalmaznia a kötelezettségeket, a rezsi viselését és a karbantartási feladatokat.
tags: #kikapcsolt #villanyora #alberlo #vagyok