A kisajátítási eljárás és a bérleti jogok
A kisajátítás fogalma sokak számára ismerős, azonban részletes ismerete keveseknek van. A kisajátításról a 2007. évi CXXIII. törvény rendelkezik, amely kimondja, hogy kisajátításra kizárólag közérdekből kerülhet sor. Ilyen közérdek lehet például a honvédelem, az energiatermelés vagy a kulturális örökségvédelem.
A kisajátításra jogosult szervek körébe tartozik a helyi önkormányzat, a Magyar Állam, valamint olyan harmadik személyek, akik a törvényben meghatározott közérdekű tevékenységet végeznek. A kisajátításra csak utolsó megoldásként kerülhet sor, minden más lehetőséget, amely a tulajdonos számára kedvezőbb, előnyben kell részesíteni. Ez azt jelenti, hogy csak akkor alkalmazható, ha a közérdekű cél megvalósítása az ingatlan tulajdonjogának korlátozásával nem lehetséges, vagy ha az ingatlan adásvétel útján nem szerezhető meg.
A kisajátítási eljárás megindítása előtt az ingatlan tulajdonosát a kisajátítást kérő képviselője vételi ajánlattal keresi meg. A tulajdonosnak 30 nap áll rendelkezésére a válaszadáshoz. Amennyiben az adásvétel nem jön létre, vagy más okból nem lehetséges az ingatlan megszerzése, akkor fordulhat a kisajátítást kérő a hatósághoz. A hatósági eljárás keretében a kisajátítási hatóság dönt az ingatlan tulajdonjogának átruházásáról.
A kisajátítás feltételei
A kisajátításnak szigorú feltételei vannak, amelyeket a 2007. évi CXXIII. törvény rögzít:
- Közérdekű cél: A kisajátításnak mindig közérdekű célt kell szolgálnia. Ilyen célok lehetnek például honvédelem, nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere, terület- és településrendezés, közlekedési infrastruktúra fejlesztése, energiatermelés, energiaellátás, bányászati célok, elektronikus hírközlési szolgáltatás, kulturális örökségvédelem, természetvédelem, vízgazdálkodási feladatok, valamint fenntartható erdőgazdálkodás.
- Utolsó megoldás elve: Kisajátításnak csak akkor van helye, ha a közérdekű cél megvalósítása az ingatlanon fennálló tulajdon korlátozásával nem lehetséges, vagy más módon (pl. közérdekű használati jog, vezetékjog, szolgalmi jog alapítása) nem jött létre megállapodás, illetve e jogokat a hatóság nem engedélyezte.
- Megszerzés lehetetlensége: Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése adásvétel - törvényben meghatározott esetben csere - útján nem lehetséges.
- Egyediség vagy kisebb sérelem: A közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor, illetve ha több ingatlan is alkalmas, annak más ingatlanon való megvalósítása a tulajdonjog nagyobb sérelmével járna.
- Közösségi előnyök: A kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.
A kisajátítási eljárás menete
A kisajátítási eljárás hatósági eljárás keretében zajlik, melyet a kisajátítási hatóság folytat le. A kérelmet a kisajátítást kérő nyújtja be.
A kérelemhez mellékelni kell többek között a kisajátítási tervet, az illetékes hatóságok engedélyeit, hozzájárulásait, valamint harmadik személy kisajátítást kérő esetén a tevékenység végzésére vonatkozó engedélyt vagy létesítő okiratot.
A hatóság a kérelem benyújtásától számított 8 napon belül értesíti az ügyfeleket az eljárás megindításáról, és földhivatali bejegyzést kezdeményez az ingatlanra vonatkozóan az elidegenítési és terhelési tilalomról.
Amennyiben a kérelem megfelelő, a hatóság szakértőt von be az ingatlan értékének megállapításához, majd tárgyalást tűz ki. Az eljárás határozattal zárul, amely alapján a kisajátítást kérő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát a döntés jogerőre emelkedését követően.
Kártalanítás a kisajátítás esetén
A kisajátításra csak azonnali és feltétlen kártalanítás mellett van lehetőség. A kártalanítás a tulajdonjog elvonásáért a tulajdonost, a fennálló jog megszűnéséért pedig a jog jogosultját illeti meg.
A kártalanítás összege mentes az adó és az illeték alól. Kifizetése történhet készpénzben, átutalással, vagy a felek megegyezése alapján csereingatlan felajánlásával is.
A bérleti jogok a kisajátítás során
A kisajátítás során figyelembe kell venni az ingatlanon fennálló egyéb jogokat is, beleértve a bérleti jogokat is. A 2007. évi CXXIII. törvény 11. § (6) bekezdése kimondja, hogy a bérleti jogot a jogosult kérelmére át kell vinni a csereingatlanra.
Amennyiben a kisajátított épületben lévő lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség használója részére nem biztosítható csere, úgy pénzbeli kártalanítás jár, melynek összegében a felek megállapodása az irányadó.
Fontos kiemelni, hogy a kisajátítást kérőnek a tárgyaláson nyilatkoznia kell arról, hogy az épületre és annak tartozékaira igényt tart-e. Ha nem tart rá igényt, a tulajdonos azokat lebontathatja, és anyagukat elviheti.
„A fáradtság nem normális!” – Hogyan fordítható meg a napi kimerültség? | Both Richárd | EP36
Az ingatlanügyi hatóság szerepe
A kisajátítási eljárásban az ingatlanügyi hatóság is szerepet játszik, különösen termőföld vagy erdőterület kisajátítása esetén. Termőföld kisajátítására csak akkor kerülhet sor, ha a föld más célú hasznosítását az ingatlanügyi hatóság engedélyezte. Erdőterület kisajátításához az erdészeti hatóság elvi hozzájárulása szükséges, amennyiben az ingatlant nem a továbbiakban is erdőként hasznosítják.
A kisajátítással kapcsolatos értékkülönbözet megfizetésének egyes kérdéseit kormányrendelet szabályozza. Részleges kisajátítás esetén kettős vizsgálatú kisajátítási tervet kell csatolni az ingatlanügyi és építésügyi szempontok alapján.
A kisajátítási terv záradékának hatályossága korlátozott, általában egy év, de egyes kiemelt jelentőségű projektek esetében két év is lehet. Ha a záradék lejár, a hatóság felfüggeszti az eljárást, amíg az újrazáradékolás meg nem történik.
A kisajátítást kérőnek a kérelem benyújtása előtt meg kell keresnie az ingatlanon fennálló telki szolgalom, vezetékjog és más használati jog jogosultjait, nyilatkozatot kérve a jog fenntartására vagy megszüntetéséhez való hozzájárulásról.
A kisajátítási kérelem hiányosságainak pótlására csak egy alkalommal van lehetőség, és a határidő nem hosszabbítható meg. Ennek elmulasztása eljárási bírságot vonhat maga után.
A kisajátítást kérőnek igazolnia kell a fedezet rendelkezésre állását a kártalanításhoz, valamint viseli az eljárás egyéb költségeit is.
tags: #kisajatitas #berleti #jog