Nyaraló bérleti jog: tudnivalók és gyakorlati tanácsok
A hirdetések, kihagyhatatlan ajánlatok, a monitorunkat, kijelzőnket, agyunkat túlterhelő vibráló reklámok sokszor rejtenek olyan ajánlatokat, amelyekkel kapcsolatban érezhető: valami nem stimmel. Az eladó, kiadó ingatlanok piacán csak úgy repkednek a „kihagyhatatlan”, „sürgősen eladó” és egyéb vonzó hirdetések. Az eligazodás nem egyszerű, pláne ha a hirdető pont a lényeg nem, vagy nem elég szembetűnően tünteti fel. Ez a mondat könnyen elkerülheti a laikus emberek figyelmét, hiszen minden más álomszerűen alakul: jó helyen, jó áron egy új otthon. A helyszínre érve azonban sajnos jön a csalódás: nem az ingatlan megvásárlásáról, hanem csupán bérleti jogának megvételéről van szó.
Egyre többen fordulnak szakvéleményért, segítségért, hogy vajon miért kapható jó helyen, jó állapotban egy lakás a mai árakhoz képest irreálisan olcsón. A bérleti jog értékesítése önmagában nem probléma. Előre fizetett összegért cserébe rögzített ideig használhatjuk az ingatlant, többnyire alacsonyabb havi bérleti díj mellett. A bérleti jog egy adott ingatlan használatának joga, mely vagyonértékkel bír, szerződéssel kötötték meg bérlő és bérbeadó között. Ennek birtokában a bérlőnek joga van határozott vagy határozatlan ideig használni az adott ingatlant, havonta fizetendő meghatározott összeg (ami a legtöbb esetben olcsóbb, mint az albérleti díj), valamint fenntartási költségeinek megfizetése mellett.
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) hatodik könyvének harmadik része tartalmazza az egyes szerződésekre vonatkozó szabályanyagot, ahol megtalálhatjuk a használati szerződéseket. Időleges használat jogának „bírása” általában a felek konszenzusa alapján áll fenn, vagyis a jogszerű használat feltétele, hogy ebben a felek szerződésben állapodjanak meg. A Ptk. 6:331. § (1) bekezdése értelmében a bérleti szerződés alapján a bérbeadó meghatározott dolog időleges használatának átengedésére, a bérlő a dolog átvételére és bérleti díj fizetésére köteles. A bérleti szerződés kapcsán a Ptk. nem határoz meg alakiságot, létrejöhet írásban, szóban és ráutaló magatartással.
Fontos, hogy próbáljunk tudatos szemlélettel közelíteni minden hirdetéshez, keressük azokat a részleteket, amelyekben a lényeg van elrejtve, törekedjünk elkerülni a csúsztatásokat, kommunikációs csapdákat. Nagybetűk használata - „KIHAGYHATATLAN” stb. gyakran a tulajdonjog és a bérleti jog közötti eltérés elfedésére szolgálnak.
A bérleti jogviszony részletei
A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott időre, vagy valamely feltétel bekövetkezéséig vagy határozatlan időre hozza létre. A lakásbérleti jogviszony a lakásra és a lakáshoz tartozó helyiségekre terjed ki. A bérbeadás történhet szociális alapon, költségelvű vagy piaci alapon. A bérlet pályázat útján adható be. Lakásbérleti szerződés alapján a bérlő köteles a lakás és a lakáshoz tartozó helyiségek használatáért bérleti díjat fizetni.
A bérlő lakásának 50%-át meg nem haladó részét lakás céljára, a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával legfeljebb egy évi időtartamra albérletbe adhatja, ha a bérlő és a vele jogszerűen együtt élő személyekre az albérletbe adni kívánt területeken kívül személyenként legalább 6 m2 lakószoba-terület jut.
A főbérlő és az albérlő jogai és kötelezettségei
A tulajdonosnak nincsenek határtalan jogai az albérlőjének kiadott lakás felett. A főbérlő és az albérlő között könnyen alakulhatnak ki vitás kérdések, melyekben a tulajdonos esetenként jogtalanul próbálja az akaratát érvényesíteni lakója felett. A lakás bérbeadásától kezdve mind a bérlőt, mind a tulajdonost korlátozzák, de meg is illetik bizonyos jogok. Nagyon fontos a jó kommunikáció és a jogokat tiszteletben tartó együttműködés a két fél közt.
A lakóé lesz az ingatlan használatának joga. Lakásbérléskor mindenképp érdemes bérleti szerződést kötni, nemcsak szóban, hanem írásban is, és ebben tisztázni és rögzíteni a feltételeket, már csak azért is, mivel a jogszabályi rendelkezések szerint a lakás bérbeadásának az érvényességéhez szükséges a szerződés írásba foglalása. Lényeges kérdés a bérleti jogviszony kezdete, a birtokbaadás. Onnantól kezdve, hogy a bérlő használja szerződés szerint a lakást, már ő jogosult erre, és nem a lakás bérbeadója. A bérlő rendeltetésszerű használatra jogosult, és lakhat a lakásban, és ez vonatkozik a bérlővel egy háztartásban élőkre is.
Mit nem tehet meg a tulajdonos?
Bemehet-e a lakásba a tulajdonos, ha a lakó nincs otthon? Nem. Nagyon rendkívüli esetek felmerülhetnek, amikor nincs idő értesíteni előzetesen a bérlőt, és az eset azonnali elhárítást igényel, például tűzeset, csőtörés esetén, de természetesen itt is elvárható a tulajdonostól, hogy haladéktalanul értesítse a bérlőt. Ilyen eseteket leszámítva előzetes értesítés nélkül a tulajdonos nem jogosult bejárni a lakásba.
A bérbeadó ugyanakkor nincs kizárva a lakásból. Természetes és érthető igény a részéről, hogy lakása állapotát időről időre ellenőrizze. Ehhez az ügyvéd szerint joga van: a Lakástörvény feljogosítja a tulajdonost, hogy a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint évente több alkalommal - a bérlő szükségtelen háborítása nélkül - ellenőrizze.
A bérbeadó nem állíthat be bármikor, hanem a bérlőnek alkalmas, előre egyeztetett időpontban mehet. A bérlőnek ilyenkor biztosítania kell a lakásba történő bejutást, és köteles tűrni az ellenőrzést. A főbérlő nem mondhatja meg, hogy a lakó szervezhet-e bulit, mivel a bérlő használja a lakást, ezért a rendeltetésszerű használat keretei között nyugodtan szervezhet bulit. Pár napos vendéglátásból nem lehet probléma, arra nem kell engedélyt kérni, sem jelezni. Nyilván más kérdés, ha tartós vagy rendszeres használatról van szó, itt a konkrét bérleti szerződés rendelkezései lesznek irányadóak, ugyanis szerződésben sokszor tiltottak ezek az esetek.
A tulajdonos mondhat nemet dohányzásra vagy állattartásra, amennyiben ez szerepel a bérleti szerződésben, és ez lehet feltétele a szerződéskötésnek. Ha a bérleti szerződésben kikötés, hogy a bérlő nem tarthat állatot, vagy nem dohányozhat a lakásban, és ezzel ellentétes magatartást folytat a bérlő, tehát kisállatot tart, dohányzik a lakásban, akkor az szerződésszegő magatartás, ami alapján a bérleti szerződés felmondásának lehet helye.
A bérleti szerződés megszűnése és a kaució
A bérlet megszüntethető a felek közös megegyezése alapján, ebben az esetben a bérleti időtartamának nincs relevanciája, akár a határozott, akár a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszüntethető konszenzussal. Amennyiben a felek a bérleti szerződésben nem rögzítik annak határozott időre vonatkozó létrejöttét, úgy a felek között a szerződés határozatlan időre jön létre. A határozott időre vagy bontó feltétellel kötött bérlet a megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével megszűnik.
Egyik napról a másikra semmiképp nem lehet kirakni a lakót, mivel a felmondási idő 15 napnál nem lehet rövidebb. A felmondási jogával a bérleti szerződésnek és a jogszabályi előírásoknak megfelelően élhet mind a tulajdonos, mind a lakó, és a felmondási jogot mindenképp írásban kell gyakorolni. A határozatlan idejű bérleti szerződést a felek a hónap 15. napjáig, a következő hónap végére mondhatják fel, a határozott idejűt pedig rendes felmondással csak akkor lehet felmondani, ha erre a bérleti szerződés lehetőséget ad. Szerződésszegés esetén pedig azonnali hatályú felmondásnak van helye.
A kaució a jogban óvadékként tartják nyilván, melynek szabályait a Polgári Törvénykönyv taglalja. Az írásos lakásbérleti szerződésbe a felek kölcsönös megállapodásán túl azt is belefoglalják, hogy ezt az összeget mire fordíthatja a bérbeadó. Jellemzően elmaradt bérleti díjat, közüzemi tartozásokat vagy az ingatlanban keletkezett károkat lehet fedezni belőle, és csak az előzetesen megállapított okok miatt tartható vissza.
Magyarországon a biztosíték mértéke jellemzően két havi bérleti díjnak felel meg, de ez mindig a bérbeadó és a bérlő közötti megállapodás kérdése. Fontos, hogy a szerződés tartalmazza a meghatározott díjtételt, és rögzítsük benne az átadás-átvétel feltételeit is. A főszabály szerint a bérleti jogviszony megszűnésekor vissza kell adni az óvadék teljes összegét, ha a bérlő megfelelő állapotban, fizetési kötelezettségeinek eleget téve hagyja el az ingatlant. A rendeltetésszerű használatból eredő állapotromlás nem lehet indok az óvadék visszatartására, hacsak a felek máshogy nem állapodtak meg.
Szerelőmunkálatok és költségek
Ha egy lakásban laknak, a benne lévő tárgyak, például a tűzhely, a csapok, a redőny vagy a konvektor, óhatatlanul elromolhatnak. Ami a lakás rendeltetésszerű használatra alkalmasságát érinti, az a tulajdonos feladata, ugyanis azt, hogy az ingatlan lakható legyen, nemcsak a bérbeadás pillanatában, hanem a bérleti jogviszony alatt is a bérbeadónak kell biztosítania és fenntartania, így amennyiben konvektor, csap, tűzhely elromlik, akkor a bérbeadónak kell megjavíttatnia vagy cseréltetnie, feltéve, hogy normál használat miatti avulásról beszélünk, és nem a bérlő okozta a hibát.
A felek megállapodhatnak persze abban is, hogy ezeket a javításokat a bérlő végezteti el, de akkor a felmerülő költségek megtérítését a bérbeadónak kell vállalnia, ezért az összeget is jobb előre egyeztetni a tulajdonossal. Illetve abban is megállapodhatnak, hogy lakbérmérséklés ellenében végzi el a bérlő a javítást, illetve a cserét. Ha felmerül egy hiba a lakásban, akkor először a bérlő jelezze a problémát a bérbeadó felé, de ha nem sikerül megállapodniuk, és a bérbeadó az írásbeli felszólításban megjelölt határidőben sem gondoskodik a hiba elhárításáról, akkor a szükséges munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégezheti a bérlő.