Kotber teljes alapterulet vagy hasznos alapterulet alapjan: meghatározás, különbségek és gyakorlati következmények
Ezért szeretnénk most egy kis segítséget nyújtani, és összefoglalni, mi mindent kell figyelembe venni alapterület számításakor, hány különböző módon lehet a problémakört megközelíteni, és miként lehet könnyíteni a folyamaton!
Bevezető: miért fontos az alapterület
Az ingatlan értékét három dolog határozza meg leginkább: a lokáció, a mérete, az állapota.
Az alapterület meghatározása kulcsfontosságú a hitelek és a állami támogatások, valamint az energiahatékonysági tanúsítás szempontjából is.
Mi számít bruttó, nettó, hasznos vagy redukált alapterületnek, és hogyan viszonyulnak egymáshoz?
Az alapterületek alapfogalmai a jogszabályok tükrében
Bruttó alapterület: az épületszerkezetek vastagságával növelt nettó alapterület, azaz a teljes terület, amit az épület fizikailag elfoglal.
Nettó alapterület: a helyiségek vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott terek vízszintes vetületben számított területe, falak belső kontúrján belül mért, ténylegesen burkolható padlófelület.
Hasznos alapterület: a nettó alapterület azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.
Tetőtér esetén a beépített tetőtér megfelelő része számít a hasznos alapterületbe, a padlás vagy be nem épített tetőtér viszont nem.
A hasznos alapterületbe beletartozik minden belső helyiség, és nem számít bele semmilyen épületszerkezet, fal, oszlop, kémény, szellőző vagy nyílászáró, amely a hasznos alapterületet nem adja.
A garázst a jogszabályi értelmezés szerint a hasznos alapterület részévé teheti a belmagasság függvényében bizonyos feltételek mellett.
Társasházakban a beállóhelyek hivatalos elszámolása nem egységes, a szerző személyes értelmezése szerint csak a lakástól tulajdonjogilag elválaszthatatlanul létező teremgarázs számíthat a lakás hasznos alapterületéhez.
Az OTÉK és a 256/2011-es, 278/2015-ös módosítások együtt alakítják ki a hasznos alapterület fogalmainak kereteit.
Újabb szabályozások és a gyakorlat
A CSOK Plusz hasznos alapterületet használ alapul, és meghatározza, mely helyiségek számítanak bele a hasznos alapterületbe: előszoba, közlekedő, nappali, hálószoba, étkező, konyha, főzőfülke, fürdőszoba, wc, kamra, tároló, gardrób, mosókonyha, kazánhelyiség és egyéb fűthető helyiségek.
A CSOK Pluszban a külső teraszok, erkélyek és loggiák teljes mértékben ki vannak zárva a hasznos alapterületből.
Az Otthon Start hitelnél a számítás nettó alapterületből indul, de a teraszok, erkélyek és loggiák 50%-ban beszámíthatók egy speciális képlet szerint.
A hasznos alapterületet a banki értékbecslésnél redukált alapterületként szokták figyelembe venni, ahol különböző funkciójú részeket különböző súlyozással értékelnek.
Az értékbecslés során a súlyozást szorzótényezőkkel végzik, hogy egységesítsék az eltérő részeket.
A tulajdoni lapról a hasznos alapterületet nem lehet közvetlenül megállapítani, mert a földhivatalban nincs ilyen adat bejegyezve.
Beépített tetőtér esetén a belmagasság 1,90 m felett van, és ezt figyelembe véve számítják a hasznos alapterületet az Áfa és a banki értékbecslés szempontjából is.
A gyakorlatban: hogyan számoljuk és hogyan ellenőrizzük
Gyakorlati tanácsok adásvétel előtt: a hirdetésekben ne keverjük a fogalmakat; a lakás nettó alapterületét és a teraszok, erkélyek területét külön tüntessük fel.
Készíts mérésre alapozott alaprajzot a helyiségekről, és mérd le a belső méreteket faltól falig.
Ha CSOK Pluszt vagy Otthon Start hitelt veszel igénybe, a banki értékbecslő a falakat és a belmagasságot is leméri, és ha eltérés van, a hitel összege csökkenhet.
Vevőként ellenőrizd a tulajdoni lapot és a valóságot; tekintsd meg az építész által készített műszaki alaprajzot, ha van.
Tetőtér ellenőrzésénél külön figyelj a 1,90 méteres belmagasság fölötti részekre.
Ha eladó vagy, és a hirdetésben a területet túlliheled, a vevő bizalmatlanná válhat; ezért legyen pontos és tiszta a leírás.
A CSOK és az Otthon Start táblázataiból látható, hogyan kezelik az egyes részeket a különböző programok.
Az Áfa szerinti összes hasznos alapterület meghatározása a 253/1997-es OTÉK és a 259. § alapján történik, és a padlás, illetve a beépített tetőtér külön bánásmódot kap.
A garázs adózási és adókedvezményi szempontból külön kezelendő, és adózási célból 27%-os adómérték vonatkozik rá, ha nem lakóingatlan része.
Gyakorlati példák és tippek
- Ha egy lakás 60 m², és van 10 m² terasza, akkor a hirdetésben ne írjuk „70 m²” lakásként, hanem legyen „60 m² lakóterület + 10 m² terasz”.
- Készíts laser mérővel alaprajzot a megtekintéshez és a későbbi viták elkerüléséhez.
- Ha CSOK Plusz igényel, az alap a hasznos alapterület, de a nem belső, külső területeket 0%-os súllyal vagy 50%-os súllyal beleszámítják a nettó alapterületbe.
- Tájékozódj a banki álláspontokról: a Otthon Start alapterület a nettó alapterület + 50% teraszok/erkélyek területéből adódik ki.
- Az adásvétel során a redukált alapterület értelemben a bankok belső módszertanát jelenti, amely nem jogszabályi kötelező, hanem szakmai gyakorlat.
Energetikai tanúsítás és kapcsolódó kérdések
Az energetikai tanúsítás fontos része az ingatlan ügyleteknek és az energiatanúsítás szükségessége az építési eljárásokban.
Az energetikai besorolás JJ-től AA++-ig terjed, és gyakran befolyásolja az adásvétel feltételeit és a hitel feltételeit is.
Az energetikai tanúsítás kiállítása szakszerű értékbecslést igényel, és a folyamat állomásai a jogszabályok szerint zajlanak.
KEHOP Otthonfelújítási Program legfrissebb változásai
Összegzés és gyakorlati következtetések
Az alapterület mérése és meghatározása a piacon leggyakoribb vitaforrás, ezért ajánlott a mérésen alapuló alaprajz elkészítése és a pontos adatok közlése az ingatlan hirdetésében.
Az összes hasznos alapterület meghatározása komplex, és több jogszabály összefüggő rendszerében történik: OTÉK, TÉKA, a magyar építészetről szóló törvény, a CSOK Plusz és az Otthon Start rendeletek.
A redukált alapterület a banki értékbecslésben játszik központi szerepet, és a különböző helyiségek súlyozott beszámításával jön ki a végső érték.
Miután megismertük a definíciókat és a gyakorlati elveket, mind adásvételi résztvevőknek, mind banki és biztosítási oldalról nagyobb biztonságban lehetünk a lakás méretének pontos meghatározásában.
tags: #kotber #teljes #alapterulet #vagy #hasznos #alapterulet