A közös képviselő és a társasházkezelő feladatai és különbségei

A társasházkezelői és a közös képviselői tevékenység fogalmai a közbeszédben gyakran összemosódnak, ami komoly félreértésekhez vezethet. Fontos tisztában lenni azzal, hogy ez a két feladatkör nem ugyanazt jelenti, és eltérő szabályozás, illetve felelősségi körök vonatkoznak rájuk.

A közös képviselő választott tisztségviselő, a társasház szervezetének szerves része. Kötelező megválasztani, vagy helyette intézőbizottságot kell létrehozni. Feladatait a közgyűlés határozza meg, de a szervezeti-működési szabályzat (SZMSZ) és a Társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) is tartalmazza a teendőit.

A közös képviselő tevékenységi köre:

Összehívja a közgyűlést, elkészíti a társasház éves beszámolóját és költségvetési tervét.
Végrehajtja vagy végrehajtatja a közgyűlésen hozott határozatokat.
Beszedi a közös költséget, vezeti a tulajdonosok folyószámláját, és rendelkezik a társasház bankszámlája felett.
A hátralékosokkal szemben lefolytatja a behajtási eljárásokat, és képviseli a közösséget bíróság előtt.
Ügyel arra, hogy a közgyűlési határozatok megfeleljenek a szervezeti és működési szabályzatoknak.
Minden szükséges intézkedést megtesz az épület állagának megóvása érdekében, és elvégezteti a hibaelhárításokat, illetve az azonnali beavatkozást igénylő munkákat.

A közös képviselőnek nem kötelező szakmai végzettséggel rendelkeznie. Az ő feladata a társasház működéséhez szükséges szakértők bevonása, mint például vállalkozók, könyvelők, tanácsadók.

A társasházkezelő ezzel szemben nem a társasház szervezetének része, hanem a társasház megbízottja. A társasházkezelői tevékenység jóval összetettebb, és kizárólag OKJ-s (vagy azzal egyenértékű) társasházkezelői végzettséggel rendelkezők végezhetik, amennyiben üzletszerűen kívánják végezni.

Nézzük meg, milyen feladatai vannak egy társasházkezelőnek a közös képviselői feladatokon túl:

Felelős a társasház műszaki állapotáért.
Rövid, közép- és hosszú távú műszaki felújítási tervet készít, amelyet számadatokkal támaszt alá.
Hasznosítási tervet készít a társasház közös területeire vonatkozóan.
Megbízási, szolgáltatási és bérleti szerződésekben jár el.
Megszervezi a tűz-, baleset- és környezetvédelmi feladatok ellátását.
Előkészíti az ingatlan felújítását, pályázati anyagokat készít.
Figyelemmel kíséri a jogszabályváltozásokat, különösen a társasházi, számviteli, adó- és építési ügyekben.
Árajánlatokat kér be és javaslatokat készít a döntéshozóknak.

A társasházkezelői tevékenység tehát jóval összetettebb, és egy jó társasházkezelő munkájával a kezelt társasházat fejleszti, szépíti, ezáltal növelve a tulajdonosok vagyonát.

Közös képviselő vagy társasházkezelő? Lehet egyszerre mindkettő?

A Társasházi törvény (Tht.) szabályozza a közös képviseletre és a társasházkezelésre vonatkozó legfontosabb előírásokat. A közös képviselő a társasház választott tisztségviselője, általában megbízási szerződés alapján látja el feladatait, nagyon ritkán munkaszerződéssel. Jogviszonya a közgyűlés általi megválasztással és a tisztség elfogadásával jön létre.

A közös képviselő és a társasházkezelő között alapvető különbség, hogy a közös képviselet ellátását a törvény jelenleg nem köti szakmai képzettséghez, míg a társasházkezelői tevékenység végzése kizárólag üzletszerűen, szakképesítés birtokában lehetséges.

Előfordulhatnak olyan esetek, amikor a két tevékenység egyes szempontjai, annak elhatárolása alapos megfontolást igényelnek. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a közös képviselőnek rendelkeznie kell társasházkezelői szakképesítéssel és külön erre vonatkozó megbízási szerződéssel. A szerződésnek tartalmaznia kell a társasházi törvény 52. §-ában foglaltakat.

Egy társasházkezelő is lehet közös képviselő. A közös képviselő a társasház törvényes képviselője, akinek feladatai alapvetően szervezési, műszaki és gazdasági jellegűek. Feladatait laikusként is végezheti, mégis számos műszaki, technikai, gazdasági, jogi kérdéssel kell tisztában lennie.

Üzletszerű tevékenység és regisztráció

A társasházkezelés, ingatlankezelés tevékenységek meghatározó eleme az üzletszerűség. Aki üzletszerűen kíván társasház-kezelői tevékenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni. Üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg ingatlankezelői tevékenységet az folytathat, aki rendelkezik a jogszabályban meghatározott szakképesítéssel, és megfelel az egyéb feltételeknek.

A regisztrációs kötelezettség 2024. október 1-jétől lép életbe, és 2025. április 1-jéig tart. A közös képviselőknek igazolniuk kell, hogy tisztségüket szabályosan töltik be (megfelelő közgyűlési határozattal választották meg) és rendelkeznek a feladataik ellátásához szükséges kompetenciákkal és tapasztalatokkal. Ez az igazolási kötelezettség hozzájárul a képviselők átlátható működéséhez és a lakók érdekeinek védelméhez.

A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése előírhatja a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Ez a feltétel szinte minden esetben adott, hiszen a közös képviselő jogkörében eljárva köteles minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében, ami azonosítható a társasházkezelői feladatokkal.

A közös képviselő felelőssége

A közös képviselő a társasházközösség érdekében jár el, azonban a szomszédok egymás közötti vitájának elbírálása nem feladata. A közös képviselő által megtett jognyilatkozat közvetlenül a társasház tulajdonközösségét jogosítja és kötelezi. A képviseleti jog kiterjed mindazon cselekmények elvégzésére és jognyilatkozatok megtételére, amelyek a képviselettel elérni kívánt cél érdekében szükségesek.

A társasház nem jogi személy, perbeli jogképessége a társasház tagjainak, vagyis a tulajdonközösségnek van, amelynek képviselőjeként a közös képviselő járhat el. A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, csak azokban az ügyekben járhat el a társasház közösség nevében, amelyeknek intézésére jogszabály vagy a közgyűlés határozata feljogosítja.

A közös képviselő tevékenységét a társasházközösség érdekeinek megfelelően köteles ellátni. A tevékenységi körében, vagyis a megbízás teljesítése során a harmadik személynek okozott károkért a társasház tartozik felelősséggel. Azonban például olyan esetekben, ha a közös képviselő hátralék behajtása érdekében nem intézkedik, őt terheli a kártérítés felelőssége.

Ha a közös képviselet tevékenysége kárt okoz a közösségnek, akkor a közgyűlés dönthet a kártérítési per indításáról. A közösséget ért kár érvényesítésére az egyes tulajdonostársak nem jogosultak a közös tulajdoni hányaduk arányában.

A bíróság a jegyző keresete alapján - ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő magatartása miatt nem biztosítható - bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt.

Tűzvédelmi kötelezettségek

A háromnál több építményszinttel rendelkező és tíznél több lakó- és üdülőegységet magában foglaló épületben (ha az társasház) a közös képviselő köteles írásban kidolgozni, Tűzvédelmi Házirend elnevezéssel kiadni az épületre vonatkozó tűzvédelmi használati szabályokat, és gondoskodni azok megismertetéséről, megtartásáról és megtartatásáról. A rendelet azonban nem biztosít hasonló eszközöket a közös képviselő részére, aki - hatósági jogkör hiányában - a tulajdonostárs saját tulajdonú lakásába nem léphet be a tűzvédelmi használati szabályok betartásának ellenőrzése céljából.

Összefoglalás

A közös képviselő választott tisztségviselő, a társasház szervezetének része, míg a társasházkezelő nem választott tisztségviselő, hanem megbízott. A közös képviselő tevékenységéhez nincs előírva szakmai végzettség, míg a társasházkezelői tevékenység üzletszerűen csak szakképesítéssel végezhető. Mindkét szerepkör jelentős felelősséggel jár, és elengedhetetlen a lakóközösség zökkenőmentes működéséhez.