Közös képviselő tiszteletdíja: mennyi lehet egy társasházban?
A közös képviselő feladata és felelősségei összetettek, ezért díjazása is széles körben eltérhet a helyi viszonyoktól és a ház adottságaitól függően. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés hatáskörébe tartozik, és a pénzügyi felelősség, a költségvetés készítése, a jogszabályoknak való megfelelés biztosítása mind-mind ehhez a tisztséghez kapcsolódik. A Társasházi törvény alapján a közös képviselő nem feltétlenül csak egy személy lehet: lehet jogi személy vagy egy cég is elláthatja ezt a tevékenységet, ezért a díjazás formája és mértéke is változó lehet. A közös képviselő díja tehát nem egységes, és a közgyűlés döntése alapján kerül meghatározásra, gyakran a közös költség részét képezve.
Ki fizeti a közös képviselő díját és hogyan határozzák meg?
A díj nagysága a ház méretétől, a feladatok összetettségétől, az ingatlan állapotától és a régió piaci viszonyaitól függ. A Thtv. (2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról) nem ír elő minimum- vagy maximumösszeget, így a díj kizárólag a közgyűlés és a megbízott között létrejött megállapodás tárgya. A díj összege és a fizetés módja a megbízási szerződésben kerül részletes rögzítésre. Amennyiben a közös képviseletet olyan természetes személy vállalja el, aki nem egyéni vállalkozó, a díj megállapításánál figyelembe kell venni a kifizetőre háruló járulékterheket is. A leggyakoribb modell az albetétenkénti díj, mert áttekinthető és könnyen összehasonlítható az ajánlatok között. Budapesten jellemzően 1500-3500 Ft/albetét/hó a díj, és ha a könyvelést is magában foglalja az szolgáltatási sáv fölfelé is tolódhat (akár 4000 Ft/albetét/hó fölé). Vidéken albetétenként általában 1000-2000 Ft közötti díj jellemző.
A díj mértékét befolyásolja:
- épület kora, felvonók száma, közös területek mérete
- gazdasági tevékenység megléte vagy hiánya
- a közös képviselet feladatainak kiterjedtsége és a szolgáltatások köre
- területi és gazdasági viszonyok, illetve a regionális piac
- társasház fenntartásának általános költségigénye
Mit tartalmaz a közös képviselő feladata és a díj közti kapcsolat?
A közös képviselő feladatai közé tartozik többek között az SZMSZ és az alapító okirat, valamint a jegyzőkönyvek és egyéb iratok kezelése, a közös költségek közlése és beszedése, a hátralékos tulajdonosok felszólítása, és szükség esetén behajtási lépések megtétele. Képviselnie kell a társasházat jogi ügyekben, együtt kell működnie a jegyzővel és a hatóságokkal, valamint gondoskodnia kell a közgyűlés határozatainak végrehajtásáról és a kivitelezés jogszerűségéről. A megbízás ellenértéke a közösség közös költségvetésében jelenik meg, és a díj a szerződésben részletezett tételeket tartalmazza.
Fontos különbség: a közös képviselő tevékenysége és a társasházkezelői tevékenység nem ugyanaz, bár gyakran összefonódik. A társasház működésének jogszerűsége és a fenntartási költségek átlátható kezelése érdekében lehetnek olyan költségek, amelyek a könyveléshez, közvetítői szolgáltatásokhoz és egyéb adminisztrációhoz kapcsolódnak. Ezeket a díjban vagy külön elszámolásban lehet feltüntetni, a szerződés feltételei szerint.
Hogyan történik a felmentés és a megújítás?
A közgyűlés bármikor felmentheti a közös képviselőt egyszerű szavazással. A felmentés időszaka alatt az új közös képviselő megválasztásáig a korábbi személy vagy cég ügyvivőként intézi a közösség ügyeit - ez általában legfeljebb 90 napig tart. Azonnali hatállyal is felmenthető a közös képviselő, ha súlyos kötelezettségét mulasztja el. A közös képviselő díjazása nem automatikusan emelkedik, ehhez közgyűlési határozat szükséges, amely általában az éves költségvetési terv része. A díj emelése csak közgyűlési határozattal történhet, az inflációs rátához igazodóan vagy más megállapodás szerint.
A számvizsgáló bizottság feladata a díj és a kifizetések jogszerűségének ellenőrzése, és bizonyos nagyságú ház esetén kötelező gazdasági ellenőrző személy bevonása a könyvviteli szolgáltatások vagy könyvvizsgálat keretében. A taglétszám függvényében 20 millió forint feletti éves pénzforgalmú vagy 50 albetét feletti társasház esetén kötelező ezt bevonni. Ezek a költségek és a díj összességében a közgyűlés költségvetési javaslatának részét képezik, és a díj összegét a dokumentált szerződésben kell rögzíteni.
Szakképesítés és képzések jelentősége
Ha a közös képviselő üzletszerű tevékenységet végez, akkor a szükséges szakképesítések előírásai vonatkoznak rá. OKJ-s képesítések kiemelt fontosságúak: Társasházkezelő (OKJ 52) és Ingatlankezelő (OKJ 54). A képzések azért hasznosak, mert segítenek megérteni a társasházak kezelésének és fenntartásának folyamatát, a pénzügyi gazdálkodást és a jogi kereteket. A közös képviselőnek érdemes magas színvonalú képzéseket és folyamatos továbbképzést vállalnia, mert ezzel minimalizálhatóak a hibák, és a vagyont lehet hatékonyan megőrizni és fejleszteni.
Hogyan alakulnak az árak a gyakorlatban?
Az árak régiók szerint különböznek: Budapesten a tiszta közös képviseleti díj jellemzően 1500-3500 Ft/albetét/hó tartományban mozog, míg a könyvelést is magában foglaló szolgáltatások esetén gyakran 4000 Ft/albetét/hó fölé is emelkedhet. Agglomerációban és vidéken az albetétenkénti díjak általában alacsonyabbak, tipikusan 1000-2000 Ft között. A díjak nem számolhatóak el külön, mert a megbízási díjnak fedeznie kell a feladatellátás járulékos kiadásait. Kivétel, ha a szerződés kifejezetten rögzíti és a közgyűlés előre jóváhagyta a külön elszámolást.
A díjazás fő elemei közé tartozik az alapdíj, amely a közgyűlés előkészítését, lebonyolítását és a jegyzőkönyv elkészítését foglalja magában, továbbá a közös költség kiszámítását és beszedését, a hátralékos tulajdonosok felszólítását, a szolgáltatókkal való kapcsolattartást és a napi ügyintézést. A szerződésben feltüntetett díj mellett előfordulhat külön díj rendkívüli feladatokra (például pályázati eljárás, nagyobb felújítás műszaki ellenőrzése vagy peres eljárás koordinációja). A díjak a szerződés részét képezik vagy külön napirendi pontként tárgyalhatóak a közgyűlésen, de a díjnak mindig a költségvetési terv része kell legyen, és az éves felülvizsgálat is beépíthető a szerződésbe.
Gyakorlati tippek a lakóknak
Gyakori panasz, hogy a közös képviselő elérhetetlen vagy nehezen elérhető, mert sok társasházat kezel. Fontos azonban megérteni, hogy a közös képviselő munkája egy összetett feladat, ezért szükség van a türelemre és a lehető legátláthatóbb kommunikációra. A lakók jogosultak elvárni a számlák átlátható, korrekt kezelését, becsületes bánásmódot a vagyonnal és a pénzügyi beszámolókat érthető formában. A közgyűlés felmentheti a közös képviselőt, és azonnali hatállyal is visszavonhatja megbízatását, ha súlyos kötelezettségét mulasztotta el.
Rendszerint a közös képviseleti díjak a közgyűlés éves költségvetési tervének részét képezik, és a számvizsgáló bizottság előzetes véleményével együtt kerülnek jóváhagyásra. A közgyűlés hatása a díjakra és a szerződéses feltételekre jelentős, ezért érdemes alaposan átgondolni a költségvetési javaslatokat, és szükség esetén időben megtervezni a felülvizsgálatokat. A megbízás megszűnik, ha a jogi személy vagy a társasház más jogkövetkezményekkel járó események miatt megszűnik, vagy ha a megbízó és a megbízott közös megegyezéssel felmondja a szerződést.
Összefoglaló kézikönyv a díjazásról
- A közös képviselő díja a közgyűlés megállapodása szerint alakul, nincs kötelező minimum vagy maximum.
- Az albetétre vonatkozó díj a leggyakoribb, mivel átlátható és összehasonlítható.
- Budapesten a tipikus sáv 1500-3500 Ft/albetét/hó; könyvelés esetén akár 4000 Ft/albetét/hó fölé is.
- Vidéken és agglomerációban alacsonyabb díjak jellemzőek (kb. 1000-2000 Ft/albetét/hó).
- A díj tartalmazza az alapfeladatokat (közgyűlés előkészítése, jegyzőkönyv, költségkiszámítás, közlemények), és lehetnek kiegészítő díjak rendkívüli feladatokra.
- A díjak emeléséhez közgyűlési határozat szükséges; automatikus emelést a szerződés nem enged.
- A számvizsgáló bizottság ellenőrizheti a díj jogosságát és a kifizetések indokoltságát; nagyobb társasházaknál gazdasági ellenőrző bevonása kötelező lehet.
- A képzés és szakképesítés fontos a megbízott számára a felelősségek helyes teljesítéséhez.
- A szerződésben rögzítik a fizetési feltételeket és a szolgáltatások részletes körét, valamint a könyvelés külső igénybe vételének lehetőségét.
tags: #kozos #kepviselo #tiszteletdija #mennyi