Közös képviselő tevékenysége és adókötelezettségek

A közös képviselők, illetve társasházkezelők mindennapjai nem könnyűek. A Tht. alapján a közösség ügyintézését a közös képviselet végzi, amelynek feladatai közé tartozik a közgyűlési határozatok végrehajtása, a közös tulajdont érintő napi ügyek intézése, valamint a társasház pénzügyeinek és a számviteli szabályok betartásának ellenőrzése. A közös képviselő megválasztása a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik, és elegendő a jelenlévő tulajdonostársak egyszerű szótöbbsége a határozat meghozatalához, valamint a közös képviselő elfogadó nyilatkozata; a megbízási jogviszony a megválasztással jön létre, nem szerződéses alapon.

Fontos, hogy a közös képviselő és a társasház közötti megbízási jogviszonyt a választás hozza létre, nem pedig alakszerű szerződés. A közös képviselővel a társasház külön megbízási szerződést is köthet, és ilyenkor a számvizsgáló bizottság jogosult szerződést kötni. Amennyiben a közgyűlés társasházkezelőt választ, a szolgáltatás üzletszerű gazdasági tevékenység, így a megbízási szerződés csak ezen keretben köthető.

Infografika a közös képviselő feladatköréről és jogairól

Feladatok és kötelezettségek a gyakorlatban

A közös képviselő feladatai jelentős részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése teszi ki. Ő hívja össze a közgyűlést, előkészíti a határozatokat, megtervezi a döntésekhez szükséges dokumentumokat, és írásban tájékoztat a határozati javaslatokról a tulajdonostársaknak. Az SZMSZ előírása szerint nyilvántartást vezethet a lakcímekről, a bérlőkről és a haszonélvezőkről, továbbá a közgyűlési határozatokról és végrehajtásáról is. A közös képviselő köteles megőrizni az alapító okirat és az SZMSZ egy példányát, valamint a határozatok végrehajtását nyilvántartani.

A közös képviselő köteles mindent megtenni a társasház épületének fenntartásáért, ami az üzemeltetést, karbantartást és felújítást érinti, ideértve a közgyűlési határozatok végrehajtását is. Évenként költségvetési javaslatot és elszámolást készít (Tht. 47. §, 48. §), amelyek elfogadása a közgyűlés kizárólagos hatáskörében van. A közös költséget a tulajdonostársak hozzájárulásaként közli és beszedési jogosultságot gyakorol.

Táblázat: Közös költség bevételei és kiadásai példával

A napi ügyintézés részletei és a rezsiköltségek figyelemmel kísérése a törvény szerint kötelező: a közös képviselő havonta hirdetményi úton tájékoztat a rezsicsökkentésből eredő megtakarításokról, és minden év február 15-ig írásban tájékoztat a közös költség díjtételeiről. A tevékenység tehát rendkívül sokrétű, és a rezsiköltségek emelkedése miatt a közös képviseletet ellátó gazdálkodók és a szolgáltatók díjai is változhatnak.

A közös képviselő felelőssége nem csak polgári jogi, hanem büntetőjogi és közigazgatási vonatkozású is lehet mulasztás vagy jogszabályok megsértése esetén. A közös képviselő tevékenységét a jegyző felügyeli; a hatóság jogosult ellenőrizni, hogy az alapító okirat és az SZMSZ megfelel-e a jogszabályoknak, és hogy a közgyűlési határozatok végrehajtása a jogszabályoknak megfelelően történik-e.

Szakképesítés, díjazás és a hasznosítás lehetőségei

A hatályos törvény szerint a közös képviselő feladatai jogi keretek között és szakmai felkészültséggel látandók el. A közös képviselői tevékenység nem mindig jár külön díjazással; a díjazást a közgyűlés határozza meg, és a közös költség részét képezi. A szakképesítés kifejezetten csak üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenységet folytató személyekre és szervezetekre kötelező, a közös képviselő esetében ez általában nem kötelező, kivéve ha az üzletszerű tevékenységet a közös képviselet keretében végzik.

A közös képviselő tevékenységi köre magában foglalja az SZMSZ és alapító okirat, a jegyzőkönyvek, iratok és nyomtatványok kezelését, valamint a közös költségek beszállítását és az esetleges tartozások behajtását. Számos piaci lehetőség létezik a közös területek hasznosítására, például a közös területek bérbeadása, reklámfelületek kiadása vagy üzleti tevékenységek engedélyezése a társasház érdekében. A hasznosításért kapott bevételek a közös számlára kerülnek, és adóköteles bevételnek minősülnek; szükséges adószámot kiváltani. A jogszabályok szerint meghatározott összeg felett pedig helyi iparűzési adó is fizetendő lehet. A hasznosítási javaslatokról a közgyűlés dönt, és a SzMSz szabályozza a részletes feltételeket.

Diagram: Hasznosítási lehetőségek a társasházban

A közös képviselő felelőssége és a jogi felügyelet

A közös képviselő felelőssége széles körű: a társasház működéséért és a békés, jogszerű üzemeltetésért felel; az okozott károkért a társasház, vagy a tulajdonostársak polgári peres úton kártérítési igényt érvényesíthetnek. Büntetőjogi felelősség felmerülése esetén büntetőeljárás is indítható. A jegyző jogszabálysértés esetén felszólítja a társasházat a jogállapot helyreállítására; ha ez nem történik meg, bírósághoz fordulhat.

A közös képviselő és a közgyűlés hatáskörébe tartozik a döntések meghozatala, és a közgyűlés kizárólagos jogkörrel rendelkezik olyan fontos kérdésekben, mint az alapító okirat módosítása, kölcsön felvétele, vagy a felújítások engedélyezése. A közgyűlés a tisztségviselők (közös képviselő, intézőbizottság tagjai és számvizsgáló bizottság tagjai) megválasztását és felelősségre vonását is végzi.

Elővásárlási jog, garázsok és különleges esetek

A teremgarázsok esetében a közös képviselő feladatai közé tartozhat az elővásárlási jog érvényesítésével kapcsolatos teendők, például a kifüggesztés szervezése és a beérkező ajánlatok közgyűlés elé terjesztése. A közös képviselő vagy a jogi személy képviseletében aláírt nyilatkozatnak tartalmaznia kell a kifüggesztés és levétel dátumát és aláírását.

A közös képviselő választásának és visszahívásának menete a közgyűlés összehívásával kezdődik; felmentésre bármikor sor kerülhet. A közgyűlés határozata alapján a közös képviselő utódot kap vagy ideiglenes ügyvivő intézkedik a közösség ügyeinek kezelésére.

Összefoglaló a közös képviselő szerepéről

A közös képviselő a társasház „ügyvezetője”, aki a lakóköösség érdekeit képviseli, és a közgyűlés által meghatározott keretek között működik. Fontos, hogy a közös képviselő feladatai jogi és gazdasági felelősséggel járnak, ezért a választásnál és a tevékenységének felügyeleténél kiemelten fontos a szakmai felkészültség és a megbízható jogi hátteret biztosító képzések megléte. A hasznosítási lehetőségek, a közös költség kérdései és a jogi felügyelet mind befolyásolják a társasház mindennapi életét és hosszú távú stabilitását.