Közös költségek fizetése üres lakás esetén

A társasházban tulajdonnal rendelkező tulajdonostársak egyik jellemző kötelezettsége a közös költség fizetése. Időről-időre felmerül a kérdés: ha a korábbi tulajdonos közös költség tartozást halmozott fel, akkor a tartozást a korábbi vagy az új tulajdonostól követelheti-e a társasház? Sajnos e kérdésben a jogszabály nem egyértelmű, és a bíróságok sem képviselnek egységes álláspontot. Nézzük, milyen értelmezések vannak a közös költség viselésére.

A társasház a tulajdonközösség egy sajátos formája. Alapvető jellemzője, hogy a tulajdonostársak egyszerre bírnak külön tulajdonukban álló albetéttel (lakással vagy nem lakás céljára szolgáló helyiséggel), és ehhez kapcsolódóan a társasházi közös tulajdonból meghatározott hányadrésszel. Közös tulajdonba kerülnek mindazok az épületrészek, épületberendezések, helyiségek, amelyek nem képeznek külön tulajdont.

A közös tulajdonú épületrészek, berendezések, helyiségek fenntartásának költségei vannak, és felmerülhetnek a közös tulajdont érintő rendkívüli kiadások is. A közös költséghez tehát a tulajdonostársaknak hozzá kell járulniuk.

Mi a közös költség?

Mint ahogy az a nevéből is kiderül, a közös költség fizetése olyan esetekben merül fel, amikor lakásunk olyan jogi konstrukcióban áll, amely esetben vannak olyan területrészek, felszerelések, amelyek nem kizárólagos tulajdonunkban vannak. Ennek legtipikusabb esete a társasház, mint jogi forma. A közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás összege. Hivatalosan megfogalmazva az üzemeltetéshez a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása tartozik. Vagyis ide tartozik minden olyan tevékenység elvégzése, amiről egy önálló ingatlanban a tulajdonosnak egyedül kell gondoskodnia (pl. takarítás, karbantartás, kertgondozás).

A karbantartás a közös tulajdonban lévő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges. Ilyen például a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.

A felújítás az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló, általános javítási építés-szerelési munkák végzése. Ezek megközelítőleg vagy akár teljesen visszaállíthatják az eredeti műszaki állapotot, illetőleg az eredeti használhatóságot. Az üzembiztonságot növelheti az egyes szerkezetek, berendezések kicserélése vagy az eredetitől eltérő kialakítás. Felújítás alatt értjük a teljes és részleges felújítás mellett a korszerűsítést is.

A közös költségnek létezik még egy kategóriája, amelyet rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak nevezünk. Ez az állagvédelmet meghaladó, és a fenntartás körébe nem tartozó olyan kiadásokat jelenti, amelyek a közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átalakításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak. Ilyen kiadások vállalása csak a tulajdonostársak egyhangú határozatával lehetséges. Hogy egy adott költség a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásnak vagy a fenntartás körébe eső kiadásnak tekintendő-e, nem az összeg nagysága dönti el, hanem a fenti fogalmak alapján, annak célját szem előtt tartó elemzés és besorolás. Jelentős költségvonzattal járó karbantartás is tekinthető fenntartási munkának, és ezáltal többségi határozattal előírható költségnek, míg egy csekélyebb költség is lehet a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás.

Ki fizeti a közös költséget?

A közös költség viselésének jogszabályi hátterét elsősorban a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (társasházi törvény) biztosítja, mögöttes jogszabályként pedig elsősorban a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény. A törvény szerint minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét. Fontos kiemelni, hogy a közgyűlés a birtoklás, a használat és a hasznosítás módját is meghatározhatja.

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (röviden: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik. A Ptk. 5:75. § alapján az esetleges hasznok, illetve természetesen a kötelezettségek a tulajdonosokat a tulajdoni hányaduk alapján illetik meg. Tehát ha valamiben, ami a közös tulajdonba tartozik kár keletkezik, vagy elromlik, akkor a társasházi jogban annak a javítását a tulajdoni hányadnak megfelelően kell anyagilag finanszírozni.

Fontos, hogy amennyiben a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásra kerül sor, akkor az minden tulajdonost annyiban terhel, ahányad részben tulajdonosok. Annyiféle lakás- és háztípus létezik különféle adottságokkal, lakókkal, problémákkal, hogy minden egyes ház közös költség-képzési módszere egyedi. Pontos számokat nem nagyon lehet általánosságban meghatározni, mert ez függ a lakásszámtól, a műszaki állapottól, az épület korától, az építési módjától, hogy van-e lift, kert, garázs vagy egyéb felépítmény a telken.

A közös költség fizetésének kötelezettsége a tulajdonostársakat a Társasházi törvény alapján terheli. Ezt kizárni érvényesen nem lehet, a tulajdonostársi minőségből fakad, függetlenül attól, hogy ténylegesen használja-e a közös részeket, berendezéseket. A fizetési kötelezettség a tulajdonostárs tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésétől annak törléséig tart, utóbbi esetben pl. adásvétel során a felek ettől eltérően, a birtokbaadás időpontjától kezdődő fizetési kötelezettségben is megállapodhatnak.

Alapesetben a közös költség a tulajdonos terhe a rá eső tulajdoni hányadának megfelelően, azonban, ha az ingatlan albérlet formájában kerül kiadásra, ezt a költséget általában átterhelik az albérlőre a lakás rezsijével együtt. A „sima” közös költség tehát rendszerint az albérlő terhe (pl. szemétszállítás, liftüzemeltetés, lépcsőház takaríttatása), azonban erről mindenképpen előzetes megegyezés szükséges, és a bérleti szerződésbe is bele kell foglalni az esetleges későbbi konfliktusok elkerülése végett.

A tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolathoz a társasháznak közvetlenül sem jogi, sem pénzügyi vonatkozásban nincs köze, mert az a tulajdonos és a bérlő közötti megállapodás tárgyát képezi.

Közös költség tartozás rendezése

Viszonylag gyakran előforduló probléma, hogy az adásvételt követően derül ki, hogy az ingatlan előző tulajdonosa közös költség tartozást hagyott hátra. A törvény sajnos nem tartalmaz egyértelmű útmutatást erre az esetre. Így tehát van olyan bíróság, aki az új tulajdonosra hárítja a fizetési kötelezettséget, és van, amelyik pedig a korábbira.

Az egyik értelmezés szerint a közös költségre vonatkozó fizetési kötelezettséget az elfogadott alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, ill. a közgyűlési határozatok szabályozzák. Már meglévő társasház esetén pedig e kötelezettséghez szükséges az önálló albetét. Szerződéses viszonyban egy kötelezettség rendszerint akkortól terheli a felet, amikor a kötelezettséget eredményező viszonyba belép. Visszamenőleges kötelezettség, illetve az őt megelőző személy kötelezettsége akkor terhelhet valakit, ha kifejezetten elvállalja, vagy erre jogszabály kötelezi. A közös költség fizetési kötelezettség akkor keletkezik, amikor valaki tulajdont szerez a társasházban. Így e kötelezettség a tulajdonos személyéhez tapad, és nem magához a tulajdonrészhez. Ezért a korábbi közös költséget az előző tulajdonostól lehet követelni.

Kivételt képezhet például, ha a társasház szervezési és működési szabályzata tartalmazza, hogy az új tulajdonos (is) felel a közös költség hátralékért. Ez utóbbi értelmezés hívei szerint a társasházi közös költség tartozás inkább a dologhoz, tehát a közös tulajdon tárgyához és nem a tulajdonos személyéhez tapad. Abból indulnak ki, hogy a társasházi tulajdon speciális tulajdoni forma, melyben a társasház működésének költségeit a mindenkori tulajdonosok kötelesek biztosítani. A vásárláskor az új tulajdonostárs az előző tulajdonostárs pozíciójába lép. Így a tulajdonszerzéssel egyben átszállnak rá a tulajdonostársakat terhelő mindenkori kötelezettségek, beleértve a közös tulajdonú részekkel kapcsolatos költségeket (esetleges tartozásokat) is. Az új tulajdonostársat automatikusan kötik a társasház korábbi határozatai.

A bíróságok általános gyakorlata és a Legfelsőbb Bíróság (már Kúria) eseti döntése alapján a felhalmozott közös költség-tartozás az eladót terheli, így a társasház az új tulajdonossal szemben csak az erre irányuló kifejezett nyilatkozat (tartozáselvállalás) esetén élhet követeléssel. A vevő érdekeit védi a társasházi törvény 46. §-a is.

Természetesen, hogy teljes legyen a lehetőségek tárháza létezik egy harmadik álláspont is. Ha a társasházi lakás megvásárlása után derül ki, hogy az előző tulajdonos közös költség tartozást hagyott hátra, akár erősen bizonytalan kimenetelű perhez vezethet a társasház és az új tulajdonos között.

Mit tehet a vevő annak érdekében, hogy közös költség hátralék nélkül vegyen ingatlant? Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Tehát a vevő kikötheti, hogy az társasházi ingatlan eladója a közös költségről szóló „nullás igazolást” mutassa be.

A társasházi törvény értelmében a közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a hátralékos tulajdonostárs részére - az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére - igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének napján kézbesítettnek kell tekinteni (akkor is, ha a hátralékos tulajdonostárs az átvételt megtagadta).

A közös költség beszedése a társasház közös képviselőjének a felelőssége: amennyiben egy tulajdonos nem fizet, a közös költség hátralék behajtása céljából előbb írásbeli emlékeztetőt, majd fizetési felszólítást küldenek ki számára, benne a fizetési határidővel (ami alapesetben a közlés tudomásulvételétől indul). Bizonyos esetekben csak az oldja meg a problémát, ha fizetési meghagyási felszólítás kerül kibocsátásra. Elrendelése az SZMSZ felhatalmazása, vagy egyedi közgyűlési határozat alapján történhet meg. Ennek kimenetele akár a polgári peres eljárás is lehet. A fizetési meghagyásos eljárás során szintén felmerülnek költségek, melyekkel a tartozás tovább növekszik. Ha a tulajdonostárs vitatja a fizetési meghagyásban foglalt követelést, akkor lehetősége van azzal szemben ellentmondással élni.

A társasház közgyűlésének döntése alapján pótolhatatlannak minősülő hiányzó befizetések esetén a közös képviselő követelést indíthat a tulajdonos ellen. Rendszeresen fizessék a közös költséget, még akkor is, ha az ingatlanuk üres állapotban van. Ez a költségfedezet szolgálja az épület fenntartását, karbantartását, valamint a közös területekkel kapcsolatos kiadásokat.

Közös költség fizetése üres lakás esetén

A közös költség fizetése üres lakás esetén gyakran jelentős kérdés, amely számos jogi vagy pénzügyi szempontból érinti a tulajdonosokat. Az üres lakások esetén a tulajdonosoknak továbbra is kötelezettségeik vannak a közös költségek megfizetésére, illetve számos felelősség terheli őket ebben az összefüggésben. A közös költség azokat a költségeket jelenti, amelyeket a lakóközösség tagjai közösen viselnek. Ide tartozik a ház karbantartása, a közös területek takarítása, a lépcsőház világítása, illetve egyéb közös költségek.

A tulajdonosok felelősségre vonhatók, ha elmulasztják a közös költség fizetését, még akkor is, ha ingatlanjuk üres. A Ptk. (Polgári Törvénykönyv) egyértelműen szabályozza a közös költség fizetésének kötelezettségét. Vannak kivételek és lehetőségek is pl.: ha a lakás hosszabb ideig áll üresen, a tulajdonos jogosult lehet kedvezményekre vagy átmeneti mentességekre.

Az üresen álló lakások esetén fontos, hogy a tulajdonosok tájékozottak legyenek a helyi szabályozásokról, valamint jogszabályokról. Érdemes konzultálniuk a társasházkezelővel vagy jogi szakértővel annak érdekében, hogy megfelelően kezeljék a közös költség fizetését.

Közgyűlés és SZMSZ szerepe

A Társasházi törvény (Tht.) kötelező eleme egy társasház Szervezeti és Működési Szabályzatának (SZMSZ). Ebben írják elő és fektetik le, hogy a közös tulajdon fenntartására, ezen belül a közös költség viselésére és a költséghátralékok megfizetésére, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására milyen szabályok vonatkoznak. Ez azt jelenti, hogy az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség esetleges tulajdoni hányadtól eltérő megfizetését, a költségnemeket és a számítás módot. Ide tartoznak a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és megfizetés szabályai, a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének a feladatai, a felújítási alap képzésének elhatározása esetén a hozzájárulás mértéke, valamint az alap felhasználásának szabályait.

Ahogy említettük, az SZMSZ-ben kell meghatározni a közös költség összetételének, illetve megállapításának a módját. A társasház közgyűlése dönthet úgy, hogy nem vet ki közös költséget. Ez általában olyankor van, ha egy helyiséget semmilyen formában nem használnak. Ilyen eset lehet például, ha a lakás tulajdonosa külföldre költözik, az ingatlant lezárja és semmilyen formában nem használja. Az is előfordul, hogy nem lakásról van szó, hanem mondjuk pincéről, tárolóról, raktárról, ami le van zárva, így költségek sem keletkeznek utána.

A társasházi törvény azonban további biztosítékot ad a társasházközösség kezébe, ugyanis a közgyűlés, illetve a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása alapján a közös képviselő jogosult arra, hogy a 3 havi közös költség tartozással rendelkező tulajdonostárs tulajdonában lévő lakásra, vagy nem lakás céljára szolgáló ingatlanára jelzálogjogot jegyeztessen be az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a bejegyzés tehát megjelenik az ingatlan tulajdoni lapján, mint teher, amely biztosítékot jelent arra a társasháznak, hogy legkésőbb az ingatlan értékesítése esetén a közös költséghez hozzájusson, hiszen annak teljes körű megfizetése esetén fogja csak a közös képviselő kiadni az úgynevezett nullás igazolást, valamint a jelzálogjog törléséhez szükséges törlési nyilatkozatot.